【正文】 的營(yíng)銷(xiāo)手段才能為商場(chǎng)營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)氣氛與穩(wěn)定的消費(fèi)人流。西苑小區(qū)是占地350畝的住宅區(qū)，目前已有人入住，但入住率較低；恒星花園占地100多畝，預(yù)計(jì)將在年底入住?？傊鎸?duì)絕佳的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，如何以規(guī)模和功能降低項(xiàng)目的劣勢(shì)、甚至變劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)是本項(xiàng)目成功必須克服的瓶頸；科學(xué)合理、差異化的定位，獨(dú)特的營(yíng)銷(xiāo)和推廣將會(huì)擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，獨(dú)領(lǐng)市場(chǎng)。商場(chǎng)功能定位購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、服務(wù)等，以?shī)蕵?lè)作為吸引人流的特色功能，娛樂(lè)帶動(dòng)購(gòu)物。依商場(chǎng)統(tǒng)一營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)的，由商業(yè)管理公司統(tǒng)一定稅，商戶(hù)獨(dú)立收款，須開(kāi)票的可由商場(chǎng)收款臺(tái)收款，并開(kāi)發(fā)票，商業(yè)管理公司按周分別商戶(hù)結(jié)算。經(jīng)營(yíng)風(fēng)格定位：以流行度較高的業(yè)態(tài)為主體業(yè)態(tài)，以國(guó)際國(guó)內(nèi)著名品牌和連鎖公司為主體商戶(hù)，追求現(xiàn)代消費(fèi)品味，著力突出時(shí)尚、流行、經(jīng)典、開(kāi)放這一經(jīng)營(yíng)主題，商場(chǎng)內(nèi)置環(huán)境簡(jiǎn)約大方，百貨、超市、賣(mài)場(chǎng)寬敞明亮，商業(yè)氣氛渲染有力，內(nèi)置專(zhuān)賣(mài)店精致典雅，特色明朗。為了解決商鋪銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)之間的這些問(wèn)題，需要集中商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一招租。面向建設(shè)街與五里路的鋪位外開(kāi)門(mén)，店鋪面積以6m8m或7m8m為主。當(dāng)投資回報(bào)率為8%時(shí)的售價(jià)=2612247。重點(diǎn)：電視廣告、報(bào)紙廣告創(chuàng)作設(shè)計(jì)：、包括知名度、項(xiàng)目特色。未來(lái)城市規(guī)劃 增值空間 （二）正式銷(xiāo)售（2005年3月10日2005年11月30日）熱銷(xiāo)期（2005年3月10日2005年6月30日）通過(guò)集中的廣告與促銷(xiāo)活動(dòng)，使本項(xiàng)目成為目標(biāo)客戶(hù)的關(guān)注重點(diǎn)，將內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)轉(zhuǎn)為正式簽約客戶(hù)，并吸引其他目標(biāo)客戶(hù)簽約。經(jīng)營(yíng)者獲取利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。例如，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間，購(gòu)房者享受一定的折扣。同時(shí)，這些店鋪的面積較大、總價(jià)較高，正適合前期購(gòu)買(mǎi)意向很強(qiáng)的客戶(hù)，他們有一定的購(gòu)買(mǎi)力。200411449 / 49。在推廣節(jié)奏上，先推廣一層沿街商鋪的三分之二，留下三分之一在不同階段推出。對(duì)于帶租約銷(xiāo)售或售后返租的方式出售的價(jià)格執(zhí)行制定的一房一價(jià)表，對(duì)于以上方式以外銷(xiāo)售的給于95折優(yōu)惠。此階段應(yīng)累計(jì)完成總銷(xiāo)售額的90%以上。在前期的醞釀的基礎(chǔ)上開(kāi)盤(pán)之后即可內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，此階段要成交客戶(hù)10%，但只收取定金，將前期積累的客戶(hù)轉(zhuǎn)為訂單客戶(hù)。優(yōu)惠政策 經(jīng)營(yíng)特色 結(jié)合嘉年華廣場(chǎng)項(xiàng)目的商圈定位、終端消費(fèi)定位、目標(biāo)客戶(hù)定位、業(yè)種業(yè)態(tài)定位、整體形象定位，在營(yíng)銷(xiāo)手段和媒體推廣上，本著“重點(diǎn)覆蓋桓臺(tái)縣城區(qū)、張店市區(qū)及周邊重點(diǎn)區(qū)縣”的原則進(jìn)行實(shí)施，力爭(zhēng)在短時(shí)期內(nèi)使項(xiàng)目形象及知名度深入人心，力求廣告發(fā)布的針對(duì)性和有效性。 樓層建筑面積（㎡）銷(xiāo)售單價(jià)（元/㎡）銷(xiāo)售額（元）備注4F2600177246072003F169002127359463002F182003190580580001F195006381124429500總計(jì)57200均價(jià)：3900223041000縱向定價(jià)原則一二層相差1倍；2；物業(yè)及設(shè)備用房盡可能放在位置不好的地方，避免出現(xiàn)商業(yè)死角。另一方面，商場(chǎng)需要引入具有規(guī)?；蛴行袠I(yè)影響的核心商戶(hù)以穩(wěn)定和支撐商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，如超級(jí)市場(chǎng)、百貨公司。使發(fā)展成為淄博地區(qū)的標(biāo)志性商廈，成為桓臺(tái)縣商業(yè)的領(lǐng)跑者，成為桓臺(tái)縣的城市名片。統(tǒng)一規(guī)化，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一形象，統(tǒng)一服裝，統(tǒng)一辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，統(tǒng)一代收繳稅金，統(tǒng)一開(kāi)發(fā)票結(jié)算等。投資特征：小面積、底總價(jià)，房款承受能力不高，投資渠道窄，希望穩(wěn)定的投資回報(bào)；受市場(chǎng)現(xiàn)狀影響，習(xí)慣街鋪投資，因此購(gòu)意向集中在一層，其它樓層的購(gòu)買(mǎi)需要有效的引導(dǎo)，投資總價(jià)在20—40萬(wàn)元之間主力店、專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店、品牌連鎖店及個(gè)體戶(hù)。威脅即將開(kāi)業(yè)的新王府商業(yè)街和香港街會(huì)占據(jù)一部分市場(chǎng)份額，以及正在建設(shè)的城南商場(chǎng)（百貨大樓）都具有比本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置。嘉年華廣場(chǎng)定位篇一、項(xiàng)目地段及周邊規(guī)劃部分項(xiàng)目地理位置本項(xiàng)目地處桓臺(tái)城區(qū)西北角，五里路的東鄰，建設(shè)街北鄰，縣防疫站西鄰，南有西苑小區(qū)，北鄰恒星花園將軍住宅樓區(qū)；項(xiàng)目占地約50畝。商場(chǎng)規(guī)模普遍過(guò)小，功能單一，缺乏有影響力的核心客戶(hù)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理和新穎的營(yíng)銷(xiāo)手段，配套設(shè)施不完善，電扶梯、中央空調(diào)、停車(chē)場(chǎng)及內(nèi)外照明等硬件設(shè)施落后。三、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)總結(jié)據(jù)調(diào)查，桓臺(tái)在售的商業(yè)地產(chǎn)有傳統(tǒng)的底商和商業(yè)步行街兩種，商業(yè)步行街稍具規(guī)模，有一定的經(jīng)營(yíng)劃分，但沒(méi)有形成特色和足夠的規(guī)模。通過(guò)對(duì)比，其理想的經(jīng)營(yíng)面積略大于現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)面積，主要集中在1650㎡，不同行業(yè)的面積要求差異較大。⑤張店區(qū)核心商圈的套鋪均價(jià)在6000元/平米以上，社區(qū)商鋪和其它城區(qū)的商鋪售價(jià)在3000元/平米左右。經(jīng)常光顧商場(chǎng)的人群以?xún)和?14歲）、20歲左右的年輕人和中青年女性（3045歲）為主，他們有能力支付也希望有環(huán)境優(yōu)美，功能齊全的購(gòu)物場(chǎng)所來(lái)滿足現(xiàn)實(shí)需求。溫州批發(fā)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)分析：地段優(yōu)越，規(guī)模較大，是桓臺(tái)唯一的批發(fā)市場(chǎng)，面對(duì)城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)低收入消費(fèi)群體。、經(jīng)營(yíng)意向近90%的經(jīng)營(yíng)者都會(huì)考慮到環(huán)境優(yōu)美品牌云集、現(xiàn)代、時(shí)尚、典雅、充滿生機(jī)和活力的購(gòu)物樂(lè)園經(jīng)營(yíng)，他們基本上可以接受集中經(jīng)營(yíng)，希望經(jīng)營(yíng)環(huán)境更好，賺得更多的利潤(rùn)，此為商人的本質(zhì)?？傊@些行業(yè)是購(gòu)物中心的主要部分，也是消費(fèi)者的必須部分。租金面積無(wú)10元以下10151620212526303135364040元以上Total1015㎡113123593514651620㎡1477351216462130㎡27161187529673140㎡0918769313574150㎡026131211175170㎡112336853327371100㎡1101632310642101150㎡211544320435150㎡以上25911030122Total1073122434042231456424行業(yè)與理想面積交叉分析分析：、面積要求較大的行業(yè)有：餐飲業(yè)大都在70㎡以上；美容、美發(fā)、健身類(lèi)集中在50㎡以上且大小不等；家飾、床上用品、廚具類(lèi)則在40㎡以上；婚紗攝影類(lèi)要求最大在100㎡以上?？梢?jiàn)，該購(gòu)物中心是經(jīng)營(yíng)者的理想經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。多數(shù)店鋪經(jīng)營(yíng)人數(shù)較少，為小規(guī)模個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)。頻率百分比（%）廠家直銷(xiāo)45加盟、連鎖49代理45經(jīng)銷(xiāo)41自營(yíng)248Total428經(jīng)營(yíng)收益情況分析：在被調(diào)查中經(jīng)營(yíng)收益為良的最多，%；%，%的經(jīng)營(yíng)為優(yōu)。層數(shù)頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%）一層359二層65三層5四層1.2Total430 店面形象分析：%，%。完成調(diào)查問(wèn)卷430份，相當(dāng)于預(yù)估數(shù)量的一半。近期疏解老城密集人口，改善老城綜合環(huán)境，縮小新老城差距。：東部205國(guó)道以東為居住商貿(mào)區(qū)；北部工業(yè)路以北為產(chǎn)業(yè)區(qū)；205國(guó)道以西，工業(yè)路以南公園路以北緯居住生活區(qū)。索鎮(zhèn)的人口規(guī)劃2020年在20萬(wàn)人左右。嘉年華廣場(chǎng)市場(chǎng)篇第一部分、淄博概況地理 淄博處于魯中地區(qū)，現(xiàn)轄張店、淄川、博山、周村、臨淄5區(qū)和桓臺(tái)、高青、沂源3縣，總面積5938平方公里，人口412萬(wàn)，交通 膠濟(jì)鐵路，與淄東（營(yíng)）、淄八（陡）鐵路，濟(jì)（南）青（島）高速公路于濱（州）萊（蕪）高速公路縱橫交錯(cuò)，周邊有青島港、煙臺(tái)港、東營(yíng)港等重要出海港口，市中心距濟(jì)南和青島國(guó)際機(jī)場(chǎng)分別為70公里、210公里。2002年，在全省139縣市區(qū)排位中列35位，比上年前移2位次。：沿南一中東路兩側(cè)形成公路設(shè)時(shí)代，沿東西中心大街兩側(cè)形成商業(yè)服務(wù)帶，沿205國(guó)道兩側(cè)形成傳統(tǒng)的商貿(mào)生活帶。、疏解老城，改善老城區(qū)生活環(huán)境，提升老城區(qū)綜合環(huán)境通過(guò)近期建設(shè)，完善城市交通、商貿(mào)、文化、旅游等綜合功能，強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施和公益性公共設(shè)施的建設(shè)，改善人居環(huán)境，提高城市競(jìng)爭(zhēng)力，全面提升城市形象。預(yù)算：?jiǎn)柧碛∷①M(fèi)用：300元問(wèn)卷調(diào)查費(fèi)用：900份￥2元/份=1800元自行車(chē)2部￥160元/部=320元紀(jì)念品：900份￥4元/份=3600元招聘及交通費(fèi)用：100元共計(jì)：6120元二、調(diào)查情況說(shuō)明本次調(diào)查按計(jì)劃從9月25號(hào)至9月29 號(hào)，共五天時(shí)間。可見(jiàn)沿街的商鋪一層有較高的利用價(jià)值，但二層及其以上樓層的商業(yè)價(jià)值很少，也沒(méi)有很好的挖掘，應(yīng)有相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)潛力。 頻率百分比（%）男裝類(lèi)25女裝、內(nèi)衣52男女休閑裝59飾品類(lèi)2.5童裝、孕婦裝類(lèi)10鞋、箱包、皮具類(lèi)型22珠寶、鐘表、眼鏡類(lèi)6禮品、精品類(lèi)16餐飲類(lèi)22休閑、娛樂(lè)類(lèi)1.2便利店、百貨類(lèi)45文體、音像類(lèi)13家電8數(shù)碼、通訊、IT類(lèi)11化妝品6美容、美發(fā)、健身類(lèi)21五金、機(jī)電、化工類(lèi)18家飾、床上用品、廚具類(lèi)24維修、加工、中介類(lèi)6婚紗攝影類(lèi)5醫(yī)藥、保健類(lèi)11煙、酒、茶類(lèi)15機(jī)車(chē)類(lèi)4.9其它28Total430經(jīng)營(yíng)方式分析：%，其余方式各占10%左右。頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%）一年以下(含一年)278二年35三年38四年7五年以上(含五年)56Total4141商鋪的人數(shù)分析：經(jīng)營(yíng)人數(shù)中，2人以下(含2人)的占66%，%，5人以上(含5人) %。頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%）50元以下22851100元84101200元60201300元21301500元17501800元4.9800元以上12Total4261如果在桓臺(tái)縣建設(shè)一座環(huán)境優(yōu)美，品牌云集，現(xiàn)代、時(shí)尚、典雅、充滿生機(jī)和活力的購(gòu)物樂(lè)園，擁有大批顧客群，展示無(wú)限美好的發(fā)展空間，您是否愿意進(jìn)駐該購(gòu)物樂(lè)園經(jīng)營(yíng)呢？ 頻率百分比（%）是379否51Total430分析：%的經(jīng)