【正文】 的營銷手段才能為商場營造良好的經(jīng)營氣氛與穩(wěn)定的消費(fèi)人流。西苑小區(qū)是占地350畝的住宅區(qū)，目前已有人入住，但入住率較低；恒星花園占地100多畝，預(yù)計將在年底入住?？傊鎸^佳的市場機(jī)會，如何以規(guī)模和功能降低項(xiàng)目的劣勢、甚至變劣勢為優(yōu)勢是本項(xiàng)目成功必須克服的瓶頸；科學(xué)合理、差異化的定位，獨(dú)特的營銷和推廣將會擊敗競爭對手，獨(dú)領(lǐng)市場。商場功能定位購物、休閑、娛樂、餐飲、服務(wù)等，以娛樂作為吸引人流的特色功能，娛樂帶動購物。依商場統(tǒng)一營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營的，由商業(yè)管理公司統(tǒng)一定稅，商戶獨(dú)立收款，須開票的可由商場收款臺收款，并開發(fā)票，商業(yè)管理公司按周分別商戶結(jié)算。經(jīng)營風(fēng)格定位：以流行度較高的業(yè)態(tài)為主體業(yè)態(tài)，以國際國內(nèi)著名品牌和連鎖公司為主體商戶，追求現(xiàn)代消費(fèi)品味，著力突出時尚、流行、經(jīng)典、開放這一經(jīng)營主題，商場內(nèi)置環(huán)境簡約大方，百貨、超市、賣場寬敞明亮，商業(yè)氣氛渲染有力，內(nèi)置專賣店精致典雅，特色明朗。為了解決商鋪銷售與經(jīng)營之間的這些問題，需要集中商場的經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一招租。面向建設(shè)街與五里路的鋪位外開門，店鋪面積以6m8m或7m8m為主。當(dāng)投資回報率為8%時的售價=2612247。重點(diǎn)：電視廣告、報紙廣告創(chuàng)作設(shè)計：、包括知名度、項(xiàng)目特色。未來城市規(guī)劃 增值空間 （二）正式銷售（2005年3月10日2005年11月30日）熱銷期（2005年3月10日2005年6月30日）通過集中的廣告與促銷活動，使本項(xiàng)目成為目標(biāo)客戶的關(guān)注重點(diǎn)，將內(nèi)部認(rèn)購的客戶轉(zhuǎn)為正式簽約客戶，并吸引其他目標(biāo)客戶簽約。經(jīng)營者獲取利潤的經(jīng)營場所。例如，內(nèi)部認(rèn)購期間，購房者享受一定的折扣。同時，這些店鋪的面積較大、總價較高，正適合前期購買意向很強(qiáng)的客戶，他們有一定的購買力。200411449 / 49。在推廣節(jié)奏上，先推廣一層沿街商鋪的三分之二，留下三分之一在不同階段推出。對于帶租約銷售或售后返租的方式出售的價格執(zhí)行制定的一房一價表，對于以上方式以外銷售的給于95折優(yōu)惠。此階段應(yīng)累計完成總銷售額的90%以上。在前期的醞釀的基礎(chǔ)上開盤之后即可內(nèi)部認(rèn)購，此階段要成交客戶10%，但只收取定金，將前期積累的客戶轉(zhuǎn)為訂單客戶。優(yōu)惠政策 經(jīng)營特色 結(jié)合嘉年華廣場項(xiàng)目的商圈定位、終端消費(fèi)定位、目標(biāo)客戶定位、業(yè)種業(yè)態(tài)定位、整體形象定位，在營銷手段和媒體推廣上，本著“重點(diǎn)覆蓋桓臺縣城區(qū)、張店市區(qū)及周邊重點(diǎn)區(qū)縣”的原則進(jìn)行實(shí)施，力爭在短時期內(nèi)使項(xiàng)目形象及知名度深入人心，力求廣告發(fā)布的針對性和有效性。 樓層建筑面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售額（元）備注4F2600177246072003F169002127359463002F182003190580580001F195006381124429500總計57200均價：3900223041000縱向定價原則一二層相差1倍；2；物業(yè)及設(shè)備用房盡可能放在位置不好的地方，避免出現(xiàn)商業(yè)死角。另一方面，商場需要引入具有規(guī)?；蛴行袠I(yè)影響的核心商戶以穩(wěn)定和支撐商場的經(jīng)營，如超級市場、百貨公司。使發(fā)展成為淄博地區(qū)的標(biāo)志性商廈，成為桓臺縣商業(yè)的領(lǐng)跑者，成為桓臺縣的城市名片。統(tǒng)一規(guī)化，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一形象，統(tǒng)一服裝，統(tǒng)一辦理營業(yè)執(zhí)照，統(tǒng)一代收繳稅金，統(tǒng)一開發(fā)票結(jié)算等。投資特征：小面積、底總價，房款承受能力不高，投資渠道窄，希望穩(wěn)定的投資回報；受市場現(xiàn)狀影響，習(xí)慣街鋪投資，因此購意向集中在一層，其它樓層的購買需要有效的引導(dǎo)，投資總價在20—40萬元之間主力店、專賣店、專業(yè)店、品牌連鎖店及個體戶。威脅即將開業(yè)的新王府商業(yè)街和香港街會占據(jù)一部分市場份額，以及正在建設(shè)的城南商場（百貨大樓）都具有比本項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置。嘉年華廣場定位篇一、項(xiàng)目地段及周邊規(guī)劃部分項(xiàng)目地理位置本項(xiàng)目地處桓臺城區(qū)西北角，五里路的東鄰，建設(shè)街北鄰，縣防疫站西鄰，南有西苑小區(qū)，北鄰恒星花園將軍住宅樓區(qū)；項(xiàng)目占地約50畝。商場規(guī)模普遍過小，功能單一，缺乏有影響力的核心客戶進(jìn)駐經(jīng)營，缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營管理和新穎的營銷手段，配套設(shè)施不完善，電扶梯、中央空調(diào)、停車場及內(nèi)外照明等硬件設(shè)施落后。三、競爭樓盤總結(jié)據(jù)調(diào)查，桓臺在售的商業(yè)地產(chǎn)有傳統(tǒng)的底商和商業(yè)步行街兩種，商業(yè)步行街稍具規(guī)模，有一定的經(jīng)營劃分，但沒有形成特色和足夠的規(guī)模。通過對比，其理想的經(jīng)營面積略大于現(xiàn)有的經(jīng)營面積，主要集中在1650㎡，不同行業(yè)的面積要求差異較大。⑤張店區(qū)核心商圈的套鋪均價在6000元/平米以上，社區(qū)商鋪和其它城區(qū)的商鋪售價在3000元/平米左右。經(jīng)常光顧商場的人群以兒童（114歲）、20歲左右的年輕人和中青年女性（3045歲）為主，他們有能力支付也希望有環(huán)境優(yōu)美，功能齊全的購物場所來滿足現(xiàn)實(shí)需求。溫州批發(fā)市場優(yōu)勢分析：地段優(yōu)越，規(guī)模較大，是桓臺唯一的批發(fā)市場，面對城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)低收入消費(fèi)群體。、經(jīng)營意向近90%的經(jīng)營者都會考慮到環(huán)境優(yōu)美品牌云集、現(xiàn)代、時尚、典雅、充滿生機(jī)和活力的購物樂園經(jīng)營，他們基本上可以接受集中經(jīng)營，希望經(jīng)營環(huán)境更好，賺得更多的利潤，此為商人的本質(zhì)。總之，這些行業(yè)是購物中心的主要部分，也是消費(fèi)者的必須部分。租金面積無10元以下10151620212526303135364040元以上Total1015㎡113123593514651620㎡1477351216462130㎡27161187529673140㎡0918769313574150㎡026131211175170㎡112336853327371100㎡1101632310642101150㎡211544320435150㎡以上25911030122Total1073122434042231456424行業(yè)與理想面積交叉分析分析：、面積要求較大的行業(yè)有：餐飲業(yè)大都在70㎡以上；美容、美發(fā)、健身類集中在50㎡以上且大小不等；家飾、床上用品、廚具類則在40㎡以上；婚紗攝影類要求最大在100㎡以上。可見，該購物中心是經(jīng)營者的理想經(jīng)營場所。多數(shù)店鋪經(jīng)營人數(shù)較少，為小規(guī)模個體經(jīng)營戶。頻率百分比（%）廠家直銷45加盟、連鎖49代理45經(jīng)銷41自營248Total428經(jīng)營收益情況分析：在被調(diào)查中經(jīng)營收益為良的最多，%；%，%的經(jīng)營為優(yōu)。層數(shù)頻率百分比（%）累計百分比（%）一層359二層65三層5四層1.2Total430 店面形象分析：%，%。完成調(diào)查問卷430份，相當(dāng)于預(yù)估數(shù)量的一半。近期疏解老城密集人口，改善老城綜合環(huán)境，縮小新老城差距。：東部205國道以東為居住商貿(mào)區(qū)；北部工業(yè)路以北為產(chǎn)業(yè)區(qū)；205國道以西，工業(yè)路以南公園路以北緯居住生活區(qū)。索鎮(zhèn)的人口規(guī)劃2020年在20萬人左右。嘉年華廣場市場篇第一部分、淄博概況地理 淄博處于魯中地區(qū)，現(xiàn)轄張店、淄川、博山、周村、臨淄5區(qū)和桓臺、高青、沂源3縣，總面積5938平方公里，人口412萬，交通 膠濟(jì)鐵路，與淄東（營）、淄八（陡）鐵路，濟(jì)（南）青（島）高速公路于濱（州）萊（蕪）高速公路縱橫交錯，周邊有青島港、煙臺港、東營港等重要出海港口，市中心距濟(jì)南和青島國際機(jī)場分別為70公里、210公里。2002年，在全省139縣市區(qū)排位中列35位，比上年前移2位次。：沿南一中東路兩側(cè)形成公路設(shè)時代，沿東西中心大街兩側(cè)形成商業(yè)服務(wù)帶，沿205國道兩側(cè)形成傳統(tǒng)的商貿(mào)生活帶。、疏解老城，改善老城區(qū)生活環(huán)境，提升老城區(qū)綜合環(huán)境通過近期建設(shè)，完善城市交通、商貿(mào)、文化、旅游等綜合功能，強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施和公益性公共設(shè)施的建設(shè)，改善人居環(huán)境，提高城市競爭力，全面提升城市形象。預(yù)算：問卷印刷費(fèi)用：300元問卷調(diào)查費(fèi)用：900份￥2元/份=1800元自行車2部￥160元/部=320元紀(jì)念品：900份￥4元/份=3600元招聘及交通費(fèi)用：100元共計：6120元二、調(diào)查情況說明本次調(diào)查按計劃從9月25號至9月29 號，共五天時間。可見沿街的商鋪一層有較高的利用價值，但二層及其以上樓層的商業(yè)價值很少，也沒有很好的挖掘，應(yīng)有相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)潛力。 頻率百分比（%）男裝類25女裝、內(nèi)衣52男女休閑裝59飾品類2.5童裝、孕婦裝類10鞋、箱包、皮具類型22珠寶、鐘表、眼鏡類6禮品、精品類16餐飲類22休閑、娛樂類1.2便利店、百貨類45文體、音像類13家電8數(shù)碼、通訊、IT類11化妝品6美容、美發(fā)、健身類21五金、機(jī)電、化工類18家飾、床上用品、廚具類24維修、加工、中介類6婚紗攝影類5醫(yī)藥、保健類11煙、酒、茶類15機(jī)車類4.9其它28Total430經(jīng)營方式分析：%，其余方式各占10%左右。頻率百分比（%）累計百分比（%）一年以下(含一年)278二年35三年38四年7五年以上(含五年)56Total4141商鋪的人數(shù)分析：經(jīng)營人數(shù)中，2人以下(含2人)的占66%，%，5人以上(含5人) %。頻率百分比（%）累計百分比（%）50元以下22851100元84101200元60201300元21301500元17501800元4.9800元以上12Total4261如果在桓臺縣建設(shè)一座環(huán)境優(yōu)美，品牌云集，現(xiàn)代、時尚、典雅、充滿生機(jī)和活力的購物樂園，擁有大批顧客群，展示無限美好的發(fā)展空間，您是否愿意進(jìn)駐該購物樂園經(jīng)營呢？ 頻率百分比（%）是379否51Total430分析：%的經(jīng)