萬(wàn)科東方尊峪均價(jià)制定及價(jià)格策略報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 價(jià)，必須將之按優(yōu)惠比例提升,給予客戶一個(gè)初始帳面均價(jià)。如此既能保證開(kāi)盤(pán)的熱銷，也不會(huì)造成某個(gè)階段因?yàn)閮r(jià)格過(guò)高而滯銷。項(xiàng)目名稱東方尊峪三期未來(lái)均價(jià)東方尊峪三期目前市場(chǎng)均價(jià)百仕達(dá)5期項(xiàng)目參考權(quán)重 80%20% PXPaPb項(xiàng)目分值 1277715000區(qū)位147710羅湖蓮塘與鹽田交界處同左羅湖布心片區(qū)升值潛力8776地段較偏、景觀資源良好、社區(qū)規(guī)模大同左價(jià)格飽和度高，升值潛力偏小交通7567路網(wǎng)已初步完善，公交系統(tǒng)初步完善目前只有羅沙路通往項(xiàng)目，路網(wǎng)有待完善，公交有待完善路網(wǎng)及公交系統(tǒng)完善周邊配套8657周邊配套有改進(jìn)周邊無(wú)配套周邊配套較齊周邊環(huán)境8768周邊山居環(huán)境好、居住氛圍逐步完善周邊山居環(huán)境好、居住氛圍較差周邊環(huán)境、居住氛圍較好景觀1211108山景資源好、園林景觀優(yōu)勢(shì)大，視野較開(kāi)闊山景資源良好、園林打造稍欠缺，視野稍欠缺景觀資源一般戶型結(jié)構(gòu)10789部分入戶花園、全部大陽(yáng)臺(tái)、部分復(fù)式客廳“廊院”設(shè)計(jì)大三房、四房為主，戶型新穎、方正小區(qū)配套8755幼兒園、大型商業(yè)、會(huì)所配套會(huì)所配套規(guī)模較小會(huì)所、商業(yè)配套一般物業(yè)管理7555自管自管自管發(fā)展商品牌7767經(jīng)過(guò)2期的面市，品牌有提升經(jīng)過(guò)天琴灣的面世，品牌具備較高知名度知名發(fā)展商，品牌口碑較好工程進(jìn)度5454建筑、園林工程基本完善大部分封頂，小部分主體施工主體施工宣傳包裝6655半山國(guó)際大宅，包裝展示完善半山國(guó)際大宅，包裝展示相對(duì)欠缺未定合計(jì)100797581東方尊峪三期參考均價(jià)=∑（參考物業(yè)均價(jià)pi 247。為避免本項(xiàng)目的定價(jià)更具時(shí)效性和市場(chǎng)依據(jù)，本項(xiàng)目定價(jià)的時(shí)候需要考慮到市場(chǎng)的不穩(wěn)定性因素，因此，中原認(rèn)為需要考慮片區(qū)整體二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)及三級(jí)市場(chǎng)近期成交價(jià)格作為參考，根據(jù)其影響和參考價(jià)值取其恰當(dāng)?shù)谋壤詈蟮贸鲂拚蟮捻?xiàng)目均價(jià)。 根據(jù)銷售現(xiàn)場(chǎng)前期對(duì)誠(chéng)意客戶的意向統(tǒng)計(jì)以及銷售人員和客戶的溝通表明，大部分客戶的心理價(jià)位區(qū)間集中在800010000元/平米，前期定價(jià)過(guò)高的話，很多客戶會(huì)覺(jué)得難以接受，容易造成開(kāi)盤(pán)期不暢的結(jié)果。在新政出臺(tái)的關(guān)口上，部分置業(yè)者開(kāi)始猶豫是否買房，更多的人選擇了繼續(xù)觀望市場(chǎng)的走勢(shì)。羅湖區(qū)商品住宅銷售數(shù)據(jù)對(duì)比指標(biāo)總套數(shù)總建筑面積（㎡）06年06月37206年07月285環(huán)比增長(zhǎng)%%同比增長(zhǎng)%%216。3) 片區(qū)住宅價(jià)格走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源中原深港研究中心216。 卓越淺水灣前期積累2000多個(gè)籌，5月20日開(kāi)盤(pán)擱淺，至今銷售套數(shù)僅80多套；216。成交量也比5月份下降了45%。 參考物業(yè)比重X參考物業(yè)權(quán)重） X 東方尊峪比重[i=a、b、c]按以上公式計(jì)算，東方尊峪一期參考均價(jià)為：11706元/平方米28 / 285. 最終價(jià)格修正1) 宏觀市場(chǎng)走勢(shì)分析今年5月份以來(lái)，政府有關(guān)打壓房地產(chǎn)泡沫的措施層出不窮，項(xiàng)目受影響較大的是：216。 淘金山是羅湖大盤(pán)，在項(xiàng)目規(guī)模、體量和檔次都和項(xiàng)目較為接近，同樣具有參考價(jià)值，賦予權(quán)重30％。 鴻景翠峰是近鄰的樓盤(pán)，項(xiàng)目景觀和戶型都較為相近，具有較高的參考價(jià)值，賦予權(quán)重50％。以上評(píng)分考慮點(diǎn)是根據(jù)中原多年?duì)I銷經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)豪宅客戶的把握，并根據(jù)不同因素對(duì)客戶購(gòu)房產(chǎn)生影響的程度，分別賦予不同的分值（見(jiàn)參考樓盤(pán)綜合評(píng)比表）。尊峪項(xiàng)目組目 錄一、 均價(jià)制定1. 定價(jià)方法2. 定價(jià)影響因素3. 參考樓盤(pán)4. 參考均價(jià)制定5. 最終價(jià)格確認(rèn)二、 價(jià)格策略1. 銷售階段2. 價(jià)格策略3. 階段優(yōu)惠4. 付款方式折扣5. 賬面價(jià)格計(jì)算6. 價(jià)格表制作原則一、 均價(jià)制定1. 定價(jià)方法 2. 定價(jià)影響因素本項(xiàng)目在對(duì)參考樓盤(pán)進(jìn)行比較確定均價(jià)的過(guò)程中，主要考慮以下因素的影響：片區(qū)因素：區(qū)位、升值潛力、交通、周邊配套、周邊環(huán)境產(chǎn)品綜合質(zhì)素：景觀、戶型結(jié)構(gòu)、小區(qū)配套、物業(yè)管理、發(fā)展商品牌、宣傳包裝、工程進(jìn)度。3. 參考樓盤(pán)鴻景翠峰、梧桐半山、淘金山216。216。羅湖首席山水豪宅合計(jì)10075747281
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