萬(wàn)科東方尊峪均價(jià)制定及價(jià)格策略報(bào)告(已修改)
2025-08-15 08:13 本頁(yè)面
【正文】 均價(jià)確定及價(jià)格策略中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司東方尊峪項(xiàng)目組目 錄一、 均價(jià)制定1. 定價(jià)方法2. 定價(jià)影響因素3. 參考樓盤(pán)4. 參考均價(jià)制定5. 最終價(jià)格確認(rèn)二、 價(jià)格策略1. 銷(xiāo)售階段2. 價(jià)格策略3. 階段優(yōu)惠4. 付款方式折扣5. 賬面價(jià)格計(jì)算6. 價(jià)格表制作原則一、 均價(jià)制定1. 定價(jià)方法 2. 定價(jià)影響因素本項(xiàng)目在對(duì)參考樓盤(pán)進(jìn)行比較確定均價(jià)的過(guò)程中，主要考慮以下因素的影響：片區(qū)因素：區(qū)位、升值潛力、交通、周邊配套、周邊環(huán)境產(chǎn)品綜合質(zhì)素：景觀、戶型結(jié)構(gòu)、小區(qū)配套、物業(yè)管理、發(fā)展商品牌、宣傳包裝、工程進(jìn)度。以上評(píng)分考慮點(diǎn)是根據(jù)中原多年?duì)I銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)豪宅客戶的把握，并根據(jù)不同因素對(duì)客戶購(gòu)房產(chǎn)生影響的程度，分別賦予不同的分值（見(jiàn)參考樓盤(pán)綜合評(píng)比表）。根據(jù)中原經(jīng)驗(yàn)及結(jié)合市場(chǎng)需求（各項(xiàng)因素對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的心理價(jià)位影響程度大?。┰u(píng)定定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評(píng)定本物業(yè)綜合素質(zhì)。（各因素之權(quán)重分析見(jiàn)下表）在評(píng)價(jià)各影響因素的時(shí)候，區(qū)位方面我們主要考慮項(xiàng)目所在區(qū)位的地段價(jià)值、發(fā)展前景；對(duì)景觀的評(píng)價(jià)，主要考慮了項(xiàng)目外部景觀資源及內(nèi)部景觀（園林），同時(shí)將項(xiàng)目的視野開(kāi)闊度也作為了衡量項(xiàng)目景觀優(yōu)劣的一個(gè)方面；戶型結(jié)構(gòu)方面，在戶型的方正、布局合理等方面各樓盤(pán)表現(xiàn)均較好，評(píng)價(jià)戶型優(yōu)劣，主要考慮戶型設(shè)計(jì)是否有特色，及帶給客戶的附加值；交通方面，考慮了路網(wǎng)的完善、便利程度；而在宣傳包裝方面，根據(jù)宣傳包裝所體現(xiàn)的項(xiàng)目定位來(lái)評(píng)價(jià)。3. 參考樓盤(pán)鴻景翠峰、梧桐半山、淘金山216。 鴻景翠峰是近鄰的樓盤(pán)，項(xiàng)目景觀和戶型都較為相近，具有較高的參考價(jià)值，賦予權(quán)重50％。216。 梧桐半山同是梧桐山的半山山景樓盤(pán)，雖然項(xiàng)目身處沙頭角，但距離東方尊峪不遠(yuǎn)，且小高層部分戶型相同，具有一定參考價(jià)值，賦予權(quán)重20％。216。 淘金山是羅湖大盤(pán)，在項(xiàng)目規(guī)模、體量和檔次都和項(xiàng)目較為接近，同樣具有參考價(jià)值，賦予權(quán)重30％。4. 參考均價(jià)制定參考樓盤(pán)綜合評(píng)比表：項(xiàng)目名稱東方尊峪鴻景翠峰梧桐半山淘金山項(xiàng)目參考權(quán)重 50%20%30% PXPaPbPc項(xiàng)目分值 120001100012000區(qū)位147769羅湖蓮塘與鹽田交界處羅湖蓮塘與鹽田交界處鹽田沙頭角片區(qū)羅湖東湖水庫(kù)旁升值潛力87767地段較偏、景觀資源良好、社區(qū)規(guī)模大定位過(guò)高、價(jià)格偏高、規(guī)模偏小區(qū)位優(yōu)勢(shì)小、價(jià)格稍高大社區(qū)、中端定位、中端價(jià)格交通75546路網(wǎng)待完善，公交有待完善路網(wǎng)有待完善，公交有待完善路網(wǎng)狀態(tài)較差路網(wǎng)完善、公交系統(tǒng)不完善周邊配套85556周邊無(wú)配套周邊無(wú)配套周邊無(wú)配套周邊配套較少周邊環(huán)境86666周邊山居環(huán)境好、居住氛圍較差周邊山居環(huán)境好、居住氛圍較差周邊山居環(huán)境好、居住氛圍較差周邊環(huán)境清幽、但治安存在隱患景觀1211101010山景資源好、園林景觀優(yōu)勢(shì)大，視野較開(kāi)闊山景資源良好、園林打造稍欠缺，視野稍欠缺山景資源良好、園林打造一般、視野稍欠缺山景資源較好、兼有湖景，視野稍欠缺戶型結(jié)構(gòu)107898部分入戶花園、全部大陽(yáng)臺(tái)、部分復(fù)式客廳“廊院”設(shè)計(jì)次臥帶大陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)數(shù)量較多，部分廳房連陽(yáng)臺(tái)弧型觀景陽(yáng)臺(tái)、270度超大凸窗、雙主臥設(shè)計(jì)小區(qū)配套87558幼兒園、大型商業(yè)、會(huì)所配套會(huì)所配套規(guī)模較小會(huì)所、商業(yè)配套一般小學(xué)、幼兒園。但商業(yè)會(huì)所配套較欠缺物業(yè)管理75575自管自管世邦魏理仁仕自管發(fā)展商品牌77655經(jīng)過(guò)天琴灣的面世，品牌具備較高知名度較為低調(diào)，有一些成功的中檔項(xiàng)目較知名小戶型發(fā)專業(yè)戶，豪宅經(jīng)驗(yàn)不足無(wú)其他大型開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)工程進(jìn)度54545大部分封頂，小部分主體施工已封頂主體施工已封頂宣傳包裝64556半山國(guó)際大宅，包裝展示相對(duì)欠缺梧桐山首席豪宅，包裝較到位北美原鄉(xiāng)、綠色典范 “一步山湖，一宅天下”。羅湖首席山水豪宅合計(jì)10075747281東方尊峪一期參考均價(jià)=∑（參考物業(yè)均價(jià)pi 247。 參考物業(yè)比重X參考物業(yè)權(quán)重） X 東方尊峪比重[i=a、b、c]
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