【正文】 整體消費能力已經(jīng)逐步接近較發(fā)達(dá)城市的消費水平，而且某些方面的消費能力已經(jīng)達(dá)到甚至超過了目前國內(nèi)大型城市的消費水平?？傊?，中國人會經(jīng)歷一個漫長的、痛苦的動蕩時期（估計會在30－50年之間），在這漫長的歷史時期中，人們平常習(xí)慣的生活方式、經(jīng)濟生活來源、固化的生活軌跡及個人的價值觀和人生觀等均會得到洗禮。故目前是個體投資置業(yè)的最佳切入時機。三峽廣場景觀文化MALL適合各類有投資意識并具備15萬左右投資資金的政府公務(wù)員、職業(yè)人士、工人、農(nóng)村勞動者、教師、保險推介人、經(jīng)紀(jì)人、律師、商人、工業(yè)企業(yè)者和其它人士、商業(yè)經(jīng)營者（買商鋪自營者）等。而中國人是一個很獨特的民族，在中國人眼里，不動產(chǎn)的投資是最寶貴的，尤其是在城市中，隨著房地產(chǎn)業(yè)的興旺，投資首選是商業(yè)類物業(yè)，其中投資商業(yè)旺鋪是最可行、最放心的投資方式。當(dāng)然，這也和投資市場不成熟很有關(guān)系。（1）中國是經(jīng)歷比較大歷史時期計劃經(jīng)濟模式的國家，目前正處于轉(zhuǎn)型期（由計劃經(jīng)濟大踏步邁向市場化經(jīng)濟）的社會。如此龐大的投資額和項目實施，將在3－5年內(nèi)，極大地改善重慶的投資環(huán)境，增強重慶市吸引外資的能力，加強重慶主城區(qū)城市功能的輻射能力，進一步激活重慶市“大城市帶大農(nóng)村”的經(jīng)濟繁榮，加快城市化發(fā)展進程。中國政府適時制訂西部大開發(fā)的戰(zhàn)略，在產(chǎn)業(yè)政策、交通基礎(chǔ)設(shè)施、債轉(zhuǎn)股、外資引進政策等方面給予比東部沿海地區(qū)更多的優(yōu)惠，此舉將大大刺激西部經(jīng)濟的發(fā)展，拉動西部主要城市的經(jīng)濟增長，而經(jīng)濟增長的最直接的受益人將是該城市的市民。國家實施的西部大開發(fā)戰(zhàn)略將給重慶經(jīng)濟的發(fā)展帶來前所未有的發(fā)展機遇。因為中國出口貿(mào)易占比重的是以傳統(tǒng)的紡織、機械、輕工產(chǎn)品為主的勞動密集型產(chǎn)品，勞動密集型的產(chǎn)品進一步獲得發(fā)展的空間，全世界均為中國統(tǒng)一的大市場。國家和重慶經(jīng)濟的發(fā)展，帶動城市生活水平和城市市民的個人收水平的提高，進而推動重慶商業(yè)的進一步繁榮，為三峽廣場景觀文化MALL創(chuàng)造更廣闊的發(fā)展空間。國際經(jīng)濟形勢的推動當(dāng)今世界經(jīng)濟的一個重要特征是全球經(jīng)濟一體化。如何尋求風(fēng)險與收益之間的平衡，如何在獲得合理的期望收益的前提下規(guī)避投資過程中的風(fēng)險，是投資前每一位投資者所必須進行的決策。三、 三峽廣場景觀文化MALL投資收益分析據(jù)調(diào)查，目前重慶市主城區(qū)主要商業(yè)中心區(qū)營業(yè)門面月租金平均為：解放碑：300－500元／平方米 兩路口：200－300元／平方米觀音橋：250－400元／平方米 楊家坪：250－400元／平方米火車站：200－250元／平方米 南 坪：250－400元／平方米必須說明的是，上述數(shù)據(jù)是綜合了不同區(qū)位租金差異的平均值，如果在最佳黃金地段，其租金可翻一倍以上。中國因改革開放，已成功告別了商品短缺時代。但是，不是任何一個商場均能升值，這主要是取決于商場的區(qū)位優(yōu)勢和下列特征： 只有統(tǒng)一管理，統(tǒng)一招租，統(tǒng)一廣告包裝和統(tǒng)一經(jīng)營的商場才有升值機會。重慶95年至98年商業(yè)用房的建設(shè)投資分別為98175萬元、141372萬元、204346萬元、255712萬元、％，96年至98年商業(yè)用房的銷售面積分別為23萬平方米、22萬平方米、156萬平方米；商場平均每平方米銷售價格分別為1827元、3083元、3272元，平均漲幅34％，％；同期商場出租價格分別為1115133，％，％，由此我們可知商場租售價格從總體看呈上升趨勢，而且漲幅較大。況且投資寫字樓不可能幾平方米、十平方米，要買即要買一層或幾層，一次投資很大，況且投資后又不是一次能租出去，不適于普通市民的投資取向。住宅價格還在下跌。二、不同形式的不動產(chǎn)投資分析中國人的投資習(xí)慣：存款不如置業(yè)，特別是在當(dāng)前存款利率連續(xù)下調(diào)并且要交利息稅的今天，把現(xiàn)金存入銀行和放在家里已沒有什么兩樣，如何使手中的現(xiàn)金保值增值已成為每一個現(xiàn)金擁有者最關(guān)心的問題，那么是不是什么不動產(chǎn)都增值呢？我們先看下面的分析。（三） 不動產(chǎn)投資分析股票投資風(fēng)險大，國債及存款收益低，同時受物價波動影響大，那么什么投資即安全同時又有較大增長潛力呢？從國際、中國沿海及內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況看，房地產(chǎn)投資在一個較長的時期內(nèi)其價格總是呈上揚趨勢，并且增幅較大，香港在近30年里其樓市價格上漲近十倍甚至數(shù)十倍，上海在近15年里其不動產(chǎn)價格也上漲數(shù)倍甚至十倍，中國重慶市的不動產(chǎn)在近5年內(nèi)其價格也指數(shù)分別為100、也可以說在重慶投資房地產(chǎn)的收益率在12％－22％之間，相對于銀行定期存款、國債及股票來說高出許多，而且房地產(chǎn)作為一種實物投資，其幾乎不會因物價的上漲而貶值，相反，物價上漲往往能拉動房地產(chǎn)價格的輪番上漲，從長時期來看，房地產(chǎn)投資具有保值增值的巨大功效。股市在其炒作過程中并不產(chǎn)生社會貨幣總量的增加，它的最終結(jié)果是一種近似于中國人打麻將的資產(chǎn)重組，是貨幣由一個口袋流向另一個口袋的過程，它的贏家始終是證券公司和國家，輸家則是大多數(shù)散戶股民（從長期來看，如果散戶股民不是贏了就出場的話）。存款及國債的共同特點是收益率低，收益穩(wěn)定，無明顯風(fēng)險，但這種風(fēng)險是建立在國家經(jīng)濟比較穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上的，如果中國宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)持續(xù)通貨膨脹，在目前國債及存款不作保值計息的情況下，則其風(fēng)險就非常大，特別是利息稅的開征，更使得銀行存款毫無經(jīng)濟意義，回避這種風(fēng)險最好的辦法是把貨幣變成實物，尤其是變成有增值保值功效的實物。 再由上述同區(qū)同質(zhì)營業(yè)用房比較，三峽廣場區(qū)位中心效應(yīng)明顯，配套設(shè)施、經(jīng)營管理較為完善且消費人流量巨大，鑒于十五期間沙區(qū)發(fā)展前景，其營業(yè)房增值空間較大，同時按投資動態(tài)計算，投資收益率在80%左右（詳見第五部分），為快速回籠資金及資產(chǎn)運作提供了較大時間空間。重慶的房地產(chǎn)也不例外，房地產(chǎn)的發(fā)展正處于相對低潮階段，其價值被低估，在此時購房置業(yè)，物超所值?？傮w而言，三峽廣場景觀文化MALL以其統(tǒng)一性、綜合性、前瞻性的特色，充分利用天時、地利、人和的有利條件，為項目建設(shè)和發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。第三部分 項目特色分析將三角碑商圈建成“重慶市第二商貿(mào)中心”作為重慶市沙坪壩區(qū)政府“十五”計劃期間的主要經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)之一，錦繡三峽廣場的開發(fā)建設(shè)作為“十五”計劃的六大重點工程之一，對推動沙區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、改變城市面貌、早日實現(xiàn)目標(biāo)具有重要意義。（6）服務(wù)設(shè)施規(guī)劃三峽廣場，實際上扮演成為沙區(qū)居民生活活動中心的角色。同時，由于餐飲業(yè)的加入，垃圾除了壓縮之外，經(jīng)常還必須加以冷凍處理，以避免惡臭的發(fā)生。廣場利用噴泉、雕塑小品及建筑挑空等設(shè)計手法來增加它的魅力，吸引消費者，同時廣場上設(shè)有休憩座椅并留有活動空間，作為商業(yè)公園促銷的重要場所。另外，每隔100m左右或在通道轉(zhuǎn)彎的地方，都留出一片較寬敞的空間，作為休憩或產(chǎn)品促銷的小型廣場?；旧?，三峽廣場的店數(shù)必須越多越好，除了面積的考慮外，重要的是能提供顧客更多的商品選擇。l 搭配原則——不同個性、不同商品構(gòu)成，但相同業(yè)態(tài)的店，相鄰配置或是配置在視線內(nèi)，以便顧客的比較購買。根據(jù)三峽廣場的實際情況，在確定在三角碑附近引進開放式書城作為核心店，同時設(shè)置餐飲娛樂區(qū)，以保證整個商場的便利性和流暢性，更能為商城創(chuàng)造出更大的價值空間。同時三峽廣場景觀文化MALL面對區(qū)域內(nèi)高比例、高密集度的校園人口群，進行了針對性的商業(yè)規(guī)劃，所以三峽廣場景觀文化MALL自身具有良好的商業(yè)聚集和繁華度。三、商業(yè)環(huán)境評估商業(yè)聚集效益和繁華度 在一個城市中心區(qū)里正常聚集了數(shù)百家不同類型的商店及相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施，由于商務(wù)繁多，服務(wù)項目齊全，社會需求的物品幾乎應(yīng)有盡 有，可供選擇的余地很大，因而具有很大的吸引力。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由1995年的1083美元增加到2000年的1536美元，區(qū)屬增加值比“八五”末翻了一番以上，區(qū)屬經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，第三產(chǎn)業(yè)比重上升，%；同時企業(yè)改革進一步深化，公有制企業(yè)改制面達(dá)到90%以上；城區(qū)居民、年均可支配收入分別達(dá)到6500元?！笆濉逼陂g，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長7%左右，農(nóng)村居民人均純收入年均增長5%左右。人民生活水平有所提高，%，達(dá)到6276元。實現(xiàn)了國民經(jīng)濟的快速增長，%，%，%。三峽廣場景觀文化MALL地處三角碑商圈的樞紐和節(jié)點位置，其吸引三角碑人流的能力和輻射力極強。人氣方面人是城市中的主導(dǎo)者，也是最活躍的因素，作為城市區(qū)域商業(yè)中心，其所在區(qū)域的人口密度越高，消費力及消費總量越大，同時輻射及影響力越大。此外，火車北站作為客運站更方便了沙區(qū)與其他地區(qū)的聯(lián)系，其交通通達(dá)度極高。該區(qū)域集中了數(shù)個城市廣場，廣場間以商業(yè)步行街相連，其間已分布著知名的百貨公司、專業(yè)商店、銀行、酒店、影院等，是目前沙坪壩區(qū)的消費集中區(qū)和繁華商業(yè)中心，尤其是經(jīng)過近幾年的高速發(fā)展，其在重慶市中心商圈的地位已直逼與解放碑商圈。根據(jù)相關(guān)理論，每個城市中心區(qū)域的人流、物流、資金流、信息流的分布是不均衡的，它們在城市中心區(qū)域的某個部位形成聚集點，亦為結(jié)節(jié)點。三峽廣場物業(yè)評估報告第一部分 項目概況三峽廣場景觀文化MALL位于重慶沙坪壩地區(qū)三角碑商貿(mào)中心的核心地段，東起三角碑轉(zhuǎn)盤，西至陳家灣天橋，北與文化廣場、雙巷子步行街相連，南通歷史文化名人廣場、綠色廣場。由于嘉陵江、長江和眾多山丘的分割，自然地把重慶分割為沙坪壩組團區(qū)、楊家坪組團區(qū)、南坪組團區(qū)、解放碑組團區(qū)、觀音橋組團區(qū)等，每個組團區(qū)均有獨立的中心區(qū)，各個組團區(qū)的中心有完備的商業(yè)系統(tǒng)、政治系統(tǒng)，由于各組團區(qū)相距較遠(yuǎn)，區(qū)域消費大約有90%在各組團的中心區(qū)。三角碑地區(qū)是沙坪壩區(qū)的經(jīng)濟、文化、交通中心，備受區(qū)委、區(qū)政府的重視，并被規(guī)劃成為重慶市除解放碑商圈外的重慶市第二商圈。交通條件三峽廣場景觀文化MALL所在三角碑地區(qū)是沙坪壩的交通中心，道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，是沙坪壩區(qū)通往渝中區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、磁器口鎮(zhèn)等地的交通樞紐地段。作為沙坪壩的中心商貿(mào)區(qū)，三角碑地區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套十分完善，尤其