有所為花園二期工程營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 樓盤(pán)銷(xiāo)售都要避開(kāi)淡季。如果選錯(cuò)入市時(shí)機(jī)，可能導(dǎo)致整個(gè)推廣過(guò)程一蹶不振，亦可能另決策者分不清到底是由于時(shí)機(jī)不對(duì)還是物業(yè)的定位和宣傳選錯(cuò)方向而導(dǎo)致業(yè)績(jī)不佳。第五目標(biāo)客戶(hù)：成安縣的中等及中上收入的居民該部分的人是成安縣占比例最多的人群，面對(duì)本項(xiàng)目如此大的供應(yīng)量，理所當(dāng)然將該部分作為本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)。另外，因本項(xiàng)目在成安形成規(guī)模，是該地區(qū)最大的社區(qū)，環(huán)境無(wú)可比擬，故目前已成為成安有層次人居住的首選。組成：邯鄲各企事單位職工、公務(wù)員年齡：40歲左右特征：收入相對(duì)穩(wěn)定，工作多年，有一定的積蓄，對(duì)于該類(lèi)客戶(hù)來(lái)說(shuō)，較低的價(jià)格是承受的心里價(jià)格低限，十幾萬(wàn)的購(gòu)房款壓力并不是特別大。結(jié)論：本項(xiàng)目二期工程的目標(biāo)市場(chǎng)定位為邯鄲市區(qū)、成安縣城，其中以邯鄲市場(chǎng)尤為最重要。 通過(guò)以上分析，可知本項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶(hù)多為二次置業(yè)者的結(jié)論較為準(zhǔn)確。3)一期別墅中個(gè)別質(zhì)量問(wèn)題在一定程度上影響了品牌的美譽(yù)度，但我們積極主動(dòng)處理，業(yè)主較為滿(mǎn)意，尤其有成安新世紀(jì)花園對(duì)比，大大減少了其負(fù)面效應(yīng)，最大限度的減少了影響。（4）購(gòu)買(mǎi)本物業(yè)的原因：以上結(jié)果顯示，良好的環(huán)境是客戶(hù)成交的首要原因，這和房地產(chǎn)銷(xiāo)售普遍規(guī)律相吻合，證明調(diào)查的準(zhǔn)確性。（2）您的職業(yè)：以上結(jié)果表明，企事業(yè)單位和公務(wù)員是我司項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶(hù)，兩者之和占比例的91％。來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)在六月份達(dá)到制高點(diǎn)，其原因在于北西區(qū)預(yù)售。為此五月份在邯鄲電視臺(tái)播出電視專(zhuān)題片《安居樂(lè)業(yè) 有所為》，6月21日，北西區(qū)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，在邯鄲日?qǐng)?bào)刊出半版廣告，通過(guò)以上的宣傳，進(jìn)一步帶動(dòng)了銷(xiāo)售工作。故后幾月的成交量不大。有所為花園一期銷(xiāo)售分析2003年有所為花園共計(jì)銷(xiāo)售房屋113套，其中，北東區(qū)別墅銷(xiāo)售率93％，北西區(qū)銷(xiāo)售率91％，單元樓銷(xiāo)售率63％，整體銷(xiāo)售率達(dá)到80％。但即便是特定區(qū)域的市場(chǎng)，其需求也是千變?nèi)f化的，怎樣準(zhǔn)確的確定自己的市場(chǎng)，市場(chǎng)細(xì)分是營(yíng)銷(xiāo)工作者必須做的一項(xiàng)重要工作。郊區(qū)化生活理念現(xiàn)在無(wú)論是上海還是其他經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市，流行一種觀(guān)念，即生活郊區(qū)化。（2）邯鄲二環(huán)的建設(shè)邯鄲要擬修建二環(huán)，臨近商城，完善城市配套同時(shí)，也是邯鄲與成安間的交通更為便利，使成安成為真正意義的“市郊”。價(jià)格高，環(huán)境也是最好的，一期有所為花園業(yè)主中成安客戶(hù)幾戶(hù)都是當(dāng)?shù)刂耸拢瑹o(wú)行中會(huì)形成“入住有所為花園是身份的象征”的印象，有所為花園在當(dāng)?shù)厝搜壑袔讘?hù)變成有錢(qián)人的花園，故本項(xiàng)目的高價(jià)格從另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)也代表著高品質(zhì)。（1）邯鄲平均房?jī)r(jià)：2003年10月，曾經(jīng)對(duì)邯鄲的房地產(chǎn)進(jìn)行一次市場(chǎng)調(diào)查，以位置較偏的中華北大街的樓盤(pán)為例，平均價(jià)格為1450－1700元/平方米，入住的房屋價(jià)格低于邯鄲市區(qū)平均價(jià)格500——700元/平方米，因其價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)售狀況普遍不錯(cuò)。（3）水景住宅有相對(duì)更高的投資利潤(rùn)率曾見(jiàn)一篇文章報(bào)道，有水景的住宅比沒(méi)有水景的住宅價(jià)格普遍高20%以上，有的甚至高出40%。雖然有“開(kāi)門(mén)見(jiàn)山”的說(shuō)法，但山是剛性的，是缺乏動(dòng)感的，（只有四季景色的變化）而水是陰柔的，有動(dòng)感的；而且，山風(fēng)怎能比的上水面上拂過(guò)的風(fēng)那么清新、那么輕柔。古代風(fēng)水學(xué)中，依山傍水的住宅才是最理想的住宅。目前公司已按照董事長(zhǎng)提出的建議進(jìn)行景觀(guān)方案的設(shè)計(jì)，水景成為我們成為我們首要賣(mài)點(diǎn)，原因有以下三點(diǎn)：（1）中國(guó)傳統(tǒng)我國(guó)自古就有擇水而居的習(xí)慣， 淵鑒類(lèi)函里說(shuō)：“天下之多者水焉，浮天載地，高下無(wú)不至，萬(wàn)物無(wú)不潤(rùn)。 在營(yíng)銷(xiāo)推廣過(guò)程中，我們著力推向市場(chǎng)的多個(gè)概念，無(wú)論就賣(mài)點(diǎn)平鋪直敘，還是采用某種委婉的說(shuō)辭，在市場(chǎng)追問(wèn)的情況下，均應(yīng)有有效、合理的理由。 迎合城市人郊區(qū)化的生活潮流競(jìng)爭(zhēng)(threatens)1) 成安縣內(nèi)價(jià)格最高社區(qū)機(jī)會(huì)(opportunities)1) 成安縣內(nèi)市場(chǎng)趨向飽和2) 北區(qū)廣場(chǎng)、南區(qū)水景，環(huán)境最好3)第一部分 項(xiàng)目分析及總體戰(zhàn)略一、項(xiàng)目解析本項(xiàng)目位于邯鄲市成安縣城西街村團(tuán)結(jié)東干渠以西，跨成馬線(xiàn)兩側(cè)，由南、北兩地塊組成，南地塊約126畝，北地塊約100畝；項(xiàng)目東面為水廠(chǎng)、成安電視臺(tái)、郵政局，西面為新建成安縣政府、林里堡村，北面為東未村；成安縣的城市發(fā)展方向由東向西發(fā)展，該區(qū)域?qū)l(fā)展成為成安縣新區(qū)，發(fā)展前景樂(lè)觀(guān)。3.2.有所為花園二期工程營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告目 錄第一部分 項(xiàng)目分析及總體戰(zhàn)略………………………………………………4 一、項(xiàng)目解析…………………………………………………………………4二、…………………………………………………4三、賣(mài)點(diǎn)提煉…………………………………………………………………5水景……………………………………………………………………6高性?xún)r(jià)比………………………………………………………………7位置優(yōu)勢(shì)………………………………………………………………7郊區(qū)化生活理念………………………………………………………7四、目標(biāo)客戶(hù)市場(chǎng)細(xì)分………………………………………………………8有所為花園一期銷(xiāo)售分析…………………………………………9來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)分析…………………………………………………………9成交率分析……………………………………………………………9結(jié)論……………………………………………………………………13第二部分 項(xiàng)目推廣建議…………………………………………………………14一、入市時(shí)機(jī)選擇……………………………………………………………15 選擇的標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………………………15結(jié)論……………………………………………………………………15分析……………………………………………………………………16二、銷(xiāo)售階段建議………………………………………………………16三、階段銷(xiāo)售廣告推廣綱要……………………………………………………16四、階段性銷(xiāo)售策略……………………………………………………………20第三部分 宣傳推廣策略…………………………………………………………20一、推廣概念圖…………………………………………………………………20二、創(chuàng)意起源……………………………………………………………………20三、邯鄲各媒體特點(diǎn)及分析……………………………………………………21四、各階段廣告策略及媒體組合方案…………………………………………23第四部分 項(xiàng)目建議………………………………………………………………24關(guān)于銷(xiāo)售員跟蹤能力……………………………………………
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