有所為花園二期工程營銷推廣報告-全文預(yù)覽
【正文】 樓盤銷售都要避開淡季。如果選錯入市時機，可能導(dǎo)致整個推廣過程一蹶不振，亦可能另決策者分不清到底是由于時機不對還是物業(yè)的定位和宣傳選錯方向而導(dǎo)致業(yè)績不佳。第五目標(biāo)客戶：成安縣的中等及中上收入的居民該部分的人是成安縣占比例最多的人群，面對本項目如此大的供應(yīng)量，理所當(dāng)然將該部分作為本項目目標(biāo)客戶。另外，因本項目在成安形成規(guī)模，是該地區(qū)最大的社區(qū)，環(huán)境無可比擬，故目前已成為成安有層次人居住的首選。組成：邯鄲各企事單位職工、公務(wù)員年齡：40歲左右特征：收入相對穩(wěn)定，工作多年，有一定的積蓄，對于該類客戶來說，較低的價格是承受的心里價格低限，十幾萬的購房款壓力并不是特別大。結(jié)論：本項目二期工程的目標(biāo)市場定位為邯鄲市區(qū)、成安縣城，其中以邯鄲市場尤為最重要。 通過以上分析，可知本項目主要目標(biāo)客戶多為二次置業(yè)者的結(jié)論較為準(zhǔn)確。3)一期別墅中個別質(zhì)量問題在一定程度上影響了品牌的美譽度，但我們積極主動處理，業(yè)主較為滿意，尤其有成安新世紀(jì)花園對比，大大減少了其負(fù)面效應(yīng)，最大限度的減少了影響。（4）購買本物業(yè)的原因：以上結(jié)果顯示，良好的環(huán)境是客戶成交的首要原因，這和房地產(chǎn)銷售普遍規(guī)律相吻合，證明調(diào)查的準(zhǔn)確性。（2）您的職業(yè)：以上結(jié)果表明，企事業(yè)單位和公務(wù)員是我司項目的主要目標(biāo)客戶，兩者之和占比例的91％。來訪客戶在六月份達到制高點，其原因在于北西區(qū)預(yù)售。為此五月份在邯鄲電視臺播出電視專題片《安居樂業(yè) 有所為》，6月21日，北西區(qū)開盤銷售，在邯鄲日報刊出半版廣告，通過以上的宣傳，進一步帶動了銷售工作。故后幾月的成交量不大。有所為花園一期銷售分析2003年有所為花園共計銷售房屋113套，其中，北東區(qū)別墅銷售率93％，北西區(qū)銷售率91％，單元樓銷售率63％，整體銷售率達到80％。但即便是特定區(qū)域的市場，其需求也是千變?nèi)f化的，怎樣準(zhǔn)確的確定自己的市場，市場細分是營銷工作者必須做的一項重要工作。郊區(qū)化生活理念現(xiàn)在無論是上海還是其他經(jīng)濟比較發(fā)達的城市，流行一種觀念，即生活郊區(qū)化。（2）邯鄲二環(huán)的建設(shè)邯鄲要擬修建二環(huán)，臨近商城，完善城市配套同時，也是邯鄲與成安間的交通更為便利，使成安成為真正意義的“市郊”。價格高，環(huán)境也是最好的，一期有所為花園業(yè)主中成安客戶幾戶都是當(dāng)?shù)刂耸?，無行中會形成“入住有所為花園是身份的象征”的印象，有所為花園在當(dāng)?shù)厝搜壑袔讘糇兂捎绣X人的花園，故本項目的高價格從另一個方面來說也代表著高品質(zhì)。（1）邯鄲平均房價：2003年10月，曾經(jīng)對邯鄲的房地產(chǎn)進行一次市場調(diào)查，以位置較偏的中華北大街的樓盤為例，平均價格為1450－1700元/平方米，入住的房屋價格低于邯鄲市區(qū)平均價格500——700元/平方米，因其價格上的優(yōu)勢，銷售狀況普遍不錯。（3）水景住宅有相對更高的投資利潤率曾見一篇文章報道，有水景的住宅比沒有水景的住宅價格普遍高20%以上，有的甚至高出40%。雖然有“開門見山”的說法，但山是剛性的，是缺乏動感的，（只有四季景色的變化）而水是陰柔的，有動感的；而且，山風(fēng)怎能比的上水面上拂過的風(fēng)那么清新、那么輕柔。古代風(fēng)水學(xué)中，依山傍水的住宅才是最理想的住宅。目前公司已按照董事長提出的建議進行景觀方案的設(shè)計，水景成為我們成為我們首要賣點，原因有以下三點：（1）中國傳統(tǒng)我國自古就有擇水而居的習(xí)慣， 淵鑒類函里說：“天下之多者水焉，浮天載地，高下無不至，萬物無不潤。 在營銷推廣過程中，我們著力推向市場的多個概念，無論就賣點平鋪直敘，還是采用某種委婉的說辭，在市場追問的情況下，均應(yīng)有有效、合理的理由。 迎合城市人郊區(qū)化的生活潮流競爭(threatens)1) 成安縣內(nèi)價格最高社區(qū)機會(opportunities)1) 成安縣內(nèi)市場趨向飽和2) 北區(qū)廣場、南區(qū)水景，環(huán)境最好3)第一部分 項目分析及總體戰(zhàn)略一、項目解析本項目位于邯鄲市成安縣城西街村團結(jié)東干渠以西，跨成馬線兩側(cè)，由南、北兩地塊組成，南地塊約126畝，北地塊約100畝；項目東面為水廠、成安電視臺、郵政局，西面為新建成安縣政府、林里堡村，北面為東未村；成安縣的城市發(fā)展方向由東向西發(fā)展，該區(qū)域?qū)l(fā)展成為成安縣新區(qū)，發(fā)展前景樂觀。3.2.有所為花園二期工程營銷推廣報告目 錄第一部分 項目分析及總體戰(zhàn)略………………………………………………4 一、項目解析…………………………………………………………………4二、…………………………………………………4三、賣點提煉…………………………………………………………………5水景……………………………………………………………………6高性價比………………………………………………………………7位置優(yōu)勢………………………………………………………………7郊區(qū)化生活理念………………………………………………………7四、目標(biāo)客戶市場細分………………………………………………………8有所為花園一期銷售分析…………………………………………9來訪客戶分析…………………………………………………………9成交率分析……………………………………………………………9結(jié)論……………………………………………………………………13第二部分 項目推廣建議…………………………………………………………14一、入市時機選擇……………………………………………………………15 選擇的標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………………………15結(jié)論……………………………………………………………………15分析……………………………………………………………………16二、銷售階段建議………………………………………………………16三、階段銷售廣告推廣綱要……………………………………………………16四、階段性銷售策略……………………………………………………………20第三部分 宣傳推廣策略…………………………………………………………20一、推廣概念圖…………………………………………………………………20二、創(chuàng)意起源……………………………………………………………………20三、邯鄲各媒體特點及分析……………………………………………………21四、各階段廣告策略及媒體組合方案…………………………………………23第四部分 項目建議………………………………………………………………24關(guān)于銷售員跟蹤能力……………………………………………
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