【正文】 規(guī)范情況進行了充分的分析國際評估界對價值類型比較重視。在國際通行的各種評估規(guī)范中，都將公開市場價值標準確定為通常情況下應采用的價值標準。 （二） 把握房地產評估技術思路有助于正確運用房地產評估方法 由于房地產評估技術思路反映了房地產價格形成過程和價格內涵，而房地產評估方法的實質也是模擬房地產價格的形成過程來確定評估對象的價值，所以，把握房地產評估技術思路有助于正確理解和運用房地產評估方法，并且不會因為房地產評估方法存在表現(xiàn)形式上的不同而感到迷惑。同一個評估對象，采用不同的評估方法，實際上是在模擬不同的價格形成過程，體現(xiàn)的是不同的評估技術思路。成本法反映的評估技術思路是：在無法通過市場直接得到評估對象的正常市場價格的情況下，可以通過對評估對象房地產的價格組成部分進行分解，了解各價格組成部分的正常市場價格，再累加作為評估對象的正常市場價格?？梢哉f，每種房地產評估方法都體現(xiàn)了一種技術思路。因此，房地產損壞賠償評估時，評估結論的價格內涵是“房地產因損壞所造成的價值損失”，或者是“修復所需的費用”。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損害賠償價值。” 這里給出的處理土地使用權出讓金問題的兩種方式，就是兩種評估技術思路。 下面我們用《規(guī)范》中的一些相關法規(guī)條文來說明房地產評估技術思路與房地產價格內涵和價格形成過程的關系。確定房地產評估技術思路，也就是確定房地產價格的形成過程。這就需要房地產評估。這也需要房地產評估。在這些情況下通常難以采用實物分配或分割的方法解決，因為許多情況下房地產在實物形態(tài)上難以分割，有時如果這樣做就會破壞房地產的使用價值，所以，合理的分配實際上是對房地產價值的劃分。房地產損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，例如，由工程質量缺陷造成的房地產價值損失，如預售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質量問題(如墻體開裂、室內空氣質量不符合國家標準)，對購房人造成損失；因規(guī)劃變更、設計變更，對房地產權利人造成損失；在自己的土地上建造房屋影響了相鄰房屋的采光、通風等，造成相鄰房地產價值損失；施工挖基礎不慎使鄰近房屋傾斜，造成鄰近房地產價值損失；因未能履約(如未按合同約定如期供貨、供款等)使他人工程停緩建，對他人造成損失；使他人房地產受到污染，造成他人房地產價值損失；因對房地產權利行使不當限制，如錯誤查封，對房地產權利人造成損失；異議登記不當，對房地產權利人造成損失；非法批準征收、使用土地，對當事人造成損失等。實行貨幣補償?shù)模骸柏泿叛a償?shù)慕痤~，根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。”《城市房屋拆遷管理條例》第4第規(guī)定：“拆遷人應當依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置。例如，《中華人民共和國憲法》(2004年3月14日修正文本)第10條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。 （六）、房地產征收和征用補償?shù)男枰?房地產是生產、生活不可缺少的基礎要素，國家有時為了公共利益(指全體社會成員的共同利益和社會整體利益)的需要，不得不征收公民和法人的房地產；因救災、戰(zhàn)爭等緊急需要，不得不征用公民和法人的房地產。 （五）、房地產稅收的需要 房地產自古以來就是一個良好的稅源，有關房地產的稅收種類很多，如房產稅、地產稅、土地增值稅、契稅，土地與房屋合征的房地產稅，房地產與其他財產合征的財產稅、遺產稅、贈與稅等。這種制度可以同時滿足資金需要和用益需要，且資金使用者不付利息，房地產使用者不付租金，是所謂出典人與典權人兩全其美、各得其所。為了知道該擔保房地產的價值，債權人一般會要求債務人提供債權人信任的評估機構出具評估報告，以作為放款限額的參考依據。 （三）、房地產抵押、典當?shù)男枰?房地產抵押是指債務人或者第三人(即抵押人)以其合法的房地產以不轉移占有的方式向債權人(即抵押權人)提供債務履行擔保的行為。房地產租賃是指房屋所有權人或土地使用權人作為出租人將其房地產出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。協(xié)議出讓土地使用權是指出讓人與特定的土地使用者通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權的行為。目前土地使用權出讓的方式有招標、拍賣、掛牌、協(xié)議四種。房地產評估有助于建立合理的房地產市場秩序，促進房地產公平交易，將房地產價格導向正?；７康禺a作為商品，其品質各不相同違反了第①條，復雜的特性違反了第④條。在經濟學上，“完全市場”是指必須同時具備下列8個條件：①同質商品，買者不在乎從誰手里購買；②買者和賣者的人數(shù)眾多；③買者和賣者都有進出市場的自由；④買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格；⑤相對成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關緊要、微不足道的；⑥買者和賣者無串通共謀行為；⑦消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化；⑧商品可轉讓且可發(fā)生空間位置的移動。這是因為：①如果一種資產不具有獨一無二的特性，相同的很多，價格普遍存在或者常人依照通常的方法就能夠得到它的價格，就不需要專業(yè)評估；②一種資產雖然具有獨一無二的特性，但如果價值量不很大，請人評估的花費與資產本身的價值相比較高，甚至高過資產本身的價值，就不值得請人評估。為了提高這種測算和判定的準確性，保證評估結果的客觀公正，要求從事這種測算和判定的人員必須是專業(yè)評估人員，同時要求在測算和判定時應遵循公認的原則、按照嚴謹?shù)某绦?、采用科學的方法。中國內地普遍稱為房地產評估，房地產估價。有的房地產主要是營業(yè)，如賓館、影劇院。⑶ 營業(yè)型房地產。收益性房地產可以采用收益法評估，非收益性房地產則難以采用收益法評估。非收益性房地產是指不能直接產生經濟收益的房地產，如高級私人宅邸、未開發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂、寺廟等。 ⑸ 現(xiàn)房(含土地)：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產。⑵ 毛地：是指具有一定城市基礎設施，但尚未完成房屋拆遷補償安置的土地。 ⑻ 農業(yè)房地產：是指供農業(yè)生產使用或直接為農業(yè)生產服務的房地產，包括農地、農場、林場、牧場、果園、種子庫、拖拉機站、飼養(yǎng)牲畜用房等。 ⑷ 旅館房地產：是指供旅客住宿使用的房地產，包括賓館、飯店、酒店、旅店、招待所、度假村等。三、房地產的類型對于房地產評估來說，有意義的房地產類型的劃分主要有4種：①按用途來劃分；②按開發(fā)程度來劃分；③按是否產生收益來劃分；④按經營使用方式來劃分。例如，日本1955年至1991年的幾十年間地價持續(xù)上漲，但1991年以后隨著“泡沫經濟”的破滅，地價出現(xiàn)了一路下滑的趨勢。但是，房地產由于壽命長久、供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３?，甚至隨著時間的推移，價值會自然增加，即自然增值。 房地產易受限制性還表現(xiàn)在：由于房地產不可移動、不可隱藏，因此，房地產逃避不了受未來制度、政策變化的影響。 ⑵ 征稅權 政府為了提高財政收入，可以對房地產征稅或提高房地產稅收。比如，某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環(huán)境，他的鄰居也會感到空氣新鮮、賞心悅目，但不會為此向他支付任何費用。修筑一條道路或建造一個購物中心，對其周圍房地產的價值有著更大的影響。 （八）、相互影響 房地產的開發(fā)、利用不像其他商品那樣可以被孤立的使用，而會對周圍房地產產生影響；反過來，周圍房地產的開發(fā)、利用也會對該房地產產生影響。在市場經濟中，房地產擁有者趨向于將房地產用于預期可以獲得最高收益的用途和利用方式。 多數(shù)土地就其本身來看，可以提供多種不同的用途，如用于林業(yè)、農業(yè)、工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)等。當急需資金時，替代變賣房地產來解決變現(xiàn)問題，是將房地產抵押或典當來獲得資金。 房地產由于價值量大，加上具有不可移動性和獨一無二的特性，使得同一宗房地產的買賣不會頻繁發(fā)生，一旦需要買賣，通常要花費相當長的時間——幾周、幾個月、甚至幾年來尋找合適的買者，討價還價的時間通常也較長，因此，房地產的流動性較差。房地產不可以零星消費，銷售對象必須是具備一定使用功能的整體，如一塊可供利用的土地或一套住房的價格，比一件家具或一臺電視機、電冰箱的價格要大得多，一般在上十萬元。這可以說是房地產供給與一般商品供給的最主要區(qū)別。一定位置特別是好位置的房地產被人占用之后，占用者除了可以獲得生活和工作場所，而且能并享受到特定的光、熱、空氣、雨水和風景(如海水、陽光、沙灘)，并且可以支配相關的天然資源。中國香港、澳門地區(qū)和日本、新加坡等，都有填海造地的大量實例?！蓖恋厥褂脵喑鲎尯贤s定的使用年限屆滿(土地使用者未申請續(xù)期，或雖然申請續(xù)期但未獲批準)，續(xù)期的到續(xù)期屆滿，土地使用權由國家無償收回。目前，土地使用權出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。 建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但是一經建造完成，壽命通?？蛇_數(shù)十年，甚至上百年。 （三）、壽命長久 盡管土地可以被洪水淹沒、荒漠化，但它在地球表面所標明的場所、作為空間是永存的。即使兩處建筑物一模一樣，但由于坐落的位置或朝向不同，地形、地勢不同，周圍環(huán)境、景觀不同，使這兩宗房地產在實質上產生了不同。 房地產的不可移動性，決定了任何一宗房地產只能就地開發(fā)、利用，而且要受其所在空間環(huán)境的制約，而不像其他商品，原料地、生產地、銷售地和消費地可以不在同一個地方，可以在不同地區(qū)之間調劑余缺，可以從產地或過剩地區(qū)調配到供給相對短缺或需求相對旺盛的地區(qū)(你不能夠把一宗價值低的房地產搬到一個房地產價值較高的地區(qū))。但是，被遷移的建筑物的數(shù)量相對于現(xiàn)存建筑物的數(shù)量來講是微不足道的，而且這種遷移是不得已和很短距離的移動。從房地產評估的角度來看，房地產主要有不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值量大、流動性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值十個特性。這些不同之處是由房地產的特性決定的。建筑物雖然必須建造在土地上，在實物形態(tài)上與土地連為一體，但在某些情況下需要把它單獨看待，只評估其中的建筑物。⑴ 土地。西方認為的關于房地產最重要的三點，即：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。其中，最簡單是用距離來衡量區(qū)位的好壞。 ⑶ 房地產區(qū)位是指房地產的空間位置。房地產的實物可以進一步分為有形的實體、該實體的質量以及該實體提供的功能三個方面。這些不利后果是指分離后不經濟；或者會破壞土地、建筑物的完整性和使用功能；或者會使土地、建筑物的價值明顯受到損害。第一講 房地產和房地產評估第一節(jié) 房地產的概念、特性、類型一、房地產的概念 房地產包括土地和建筑物以及其他地上定著物，是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體。⑶ 其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但會造成不利后果。 實物、權益和區(qū)位 ⑴ 房地產的實物，是指房地產中看得見、摸得著的部分，例如，建筑物的外觀、結構、設備、裝修，土地的形狀、地勢、地質條件、基礎設施完備程度、平整程度等。房地產的權益是以權利為基礎的，包括房地產的各種權利(如所有權、使用權、租賃權、抵押權等)，2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的《中華人民共和國物權法》對物（即不動產和動產）的權利進行了定義和劃分，所謂物權是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括：所有權、用益物權和擔保物權。房地產的區(qū)位可以分為位置(或坐落)、交通、環(huán)境(包括自然環(huán)境、人工環(huán)境、社會環(huán)境)和配套設施(包括基礎設施和公共服務設施)四個方面來認識。雖然任何資產在某一時點都有一個具體的位置，但只有房地產的位置是不可移動，因此，區(qū)位對價值的決定作用幾乎是房地產所獨有的。房地產的存在形態(tài) 房地產雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才被稱為房地產，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產，都是房地產的存在形態(tài)，歸納起來房地產有三種存在形態(tài)：土地、建筑物、房地。⑵ 建筑物。 二、房地產的特性房地產與其他商品，在市場、價格方面有許多不同之處。因此，房地產的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的。但也有特例，有的時候為了保護古建筑就需要對建筑物進行遷移，例如廣西壯族自治區(qū)的一個國家一級保護建筑物“英國領事館舊址”，就因城市道路擴建而被整體平移了35m。因為周圍環(huán)境、交通條件、與公共設施的接近程度等是可變的。房地產不像工廠制造出的產品那樣整齊統(tǒng)一，每宗房地產都有自己的獨特之處，可以說沒有兩宗完全相同的房地產。 值得指出的是，房地產盡管有獨一無二特性，但很多房地產之間仍然有一定程度的替代性，房地產評估方法之一的市場法正是基于這一點。而其他物品，不論如何保管，經一定年限的使用之后，最終均難免會損耗，最終失去使用價值。但需要說明的是，從具體占用者的角度來看，土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過政府出讓方式取得的土地使用權。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。但對于狹義的土地來說，如果地價高到一定程度，可以吸引人們移山填?；蛘邔⒒哪脑鞛榱继?，從而“創(chuàng)造”出可用的土地來。 房地產的供給的有限性，使得房地產具有獨占性。房地產具有供給有限性，主要由于房地產的不可移動性造成的房地產供給不能集中于一處。 （五）、價值量大 房地產相對于一般商品來說價值很大，表現(xiàn)之一是單位價值高，如一平方米土地或一平方米建筑面積房屋的價格少則數(shù)百元，多則數(shù)千元，甚至上萬元；表現(xiàn)之二是總體價值大。凡是能隨時、迅速且沒有損失或損失較小就能轉換為現(xiàn)金的，稱為流動性好；反之，稱為流動性差。只要價格低到一定程度，總會有人購買)。當然，也有隨著交通、周圍環(huán)境等因素的變化，將原廠房改造為辦公樓、超級市場或拆除重新建造的大量實例。房地產的利用存在著不同用途以及不同利用方式之間的競爭和優(yōu)選問題。同時，土地用途的多樣性還會受到城市規(guī)劃、土地用途管制政策制約，用途的選擇還要符合這些規(guī)定。比如，在一幢住宅附近興建一座工廠，可導致該住宅的價值下降；但如果在其旁邊興建一個花園，則可使其價值上升。有利的外部性又稱正的外部性、外部經濟，是指某個經濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價。（九）、易受限制 由于房地產具有不可移動、相互影響的特性，世界上任何國家和地區(qū)對房地產的使用和支配都有一些限制，政府對房地產的限制一般是通過下列4種特權來實現(xiàn)的： ⑴ 管制權