【正文】 規(guī)范情況進(jìn)行了充分的分析國際評估界對價(jià)值類型比較重視。在國際通行的各種評估規(guī)范中，都將公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)確定為通常情況下應(yīng)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。 （二） 把握房地產(chǎn)評估技術(shù)思路有助于正確運(yùn)用房地產(chǎn)評估方法 由于房地產(chǎn)評估技術(shù)思路反映了房地產(chǎn)價(jià)格形成過程和價(jià)格內(nèi)涵，而房地產(chǎn)評估方法的實(shí)質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程來確定評估對象的價(jià)值，所以，把握房地產(chǎn)評估技術(shù)思路有助于正確理解和運(yùn)用房地產(chǎn)評估方法，并且不會因?yàn)榉康禺a(chǎn)評估方法存在表現(xiàn)形式上的不同而感到迷惑。同一個(gè)評估對象，采用不同的評估方法，實(shí)際上是在模擬不同的價(jià)格形成過程，體現(xiàn)的是不同的評估技術(shù)思路。成本法反映的評估技術(shù)思路是：在無法通過市場直接得到評估對象的正常市場價(jià)格的情況下，可以通過對評估對象房地產(chǎn)的價(jià)格組成部分進(jìn)行分解，了解各價(jià)格組成部分的正常市場價(jià)格，再累加作為評估對象的正常市場價(jià)格?？梢哉f，每種房地產(chǎn)評估方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)思路。因此，房地產(chǎn)損壞賠償評估時(shí)，評估結(jié)論的價(jià)格內(nèi)涵是“房地產(chǎn)因損壞所造成的價(jià)值損失”，或者是“修復(fù)所需的費(fèi)用”。對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價(jià)值?！?這里給出的處理土地使用權(quán)出讓金問題的兩種方式，就是兩種評估技術(shù)思路。 下面我們用《規(guī)范》中的一些相關(guān)法規(guī)條文來說明房地產(chǎn)評估技術(shù)思路與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程的關(guān)系。確定房地產(chǎn)評估技術(shù)思路，也就是確定房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程。這就需要房地產(chǎn)評估。這也需要房地產(chǎn)評估。在這些情況下通常難以采用實(shí)物分配或分割的方法解決，因?yàn)樵S多情況下房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上難以分割，有時(shí)如果這樣做就會破壞房地產(chǎn)的使用價(jià)值，所以，合理的分配實(shí)際上是對房地產(chǎn)價(jià)值的劃分。房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，例如，由工程質(zhì)量缺陷造成的房地產(chǎn)價(jià)值損失，如預(yù)售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質(zhì)量問題(如墻體開裂、室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn))，對購房人造成損失；因規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更，對房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失；在自己的土地上建造房屋影響了相鄰房屋的采光、通風(fēng)等，造成相鄰房地產(chǎn)價(jià)值損失；施工挖基礎(chǔ)不慎使鄰近房屋傾斜，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失；因未能履約(如未按合同約定如期供貨、供款等)使他人工程停緩建，對他人造成損失；使他人房地產(chǎn)受到污染，造成他人房地產(chǎn)價(jià)值損失；因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，如錯(cuò)誤查封，對房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失；異議登記不當(dāng)，對房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失；非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對當(dāng)事人造成損失等。實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模骸柏泿叛a(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定?！薄冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第4第規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補(bǔ)償、安置。例如，《中華人民共和國憲法》(2004年3月14日修正文本)第10條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。 （六）、房地產(chǎn)征收和征用補(bǔ)償?shù)男枰?房地產(chǎn)是生產(chǎn)、生活不可缺少的基礎(chǔ)要素，國家有時(shí)為了公共利益(指全體社會成員的共同利益和社會整體利益)的需要，不得不征收公民和法人的房地產(chǎn)；因救災(zāi)、戰(zhàn)爭等緊急需要，不得不征用公民和法人的房地產(chǎn)。 （五）、房地產(chǎn)稅收的需要 房地產(chǎn)自古以來就是一個(gè)良好的稅源，有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類很多，如房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅，土地與房屋合征的房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)與其他財(cái)產(chǎn)合征的財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、贈與稅等。這種制度可以同時(shí)滿足資金需要和用益需要，且資金使用者不付利息，房地產(chǎn)使用者不付租金，是所謂出典人與典權(quán)人兩全其美、各得其所。為了知道該擔(dān)保房地產(chǎn)的價(jià)值，債權(quán)人一般會要求債務(wù)人提供債權(quán)人信任的評估機(jī)構(gòu)出具評估報(bào)告，以作為放款限額的參考依據(jù)。 （三）、房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)?shù)男枰?房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或者第三人(即抵押人)以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人(即抵押權(quán)人)提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)租賃是指房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指出讓人與特定的土地使用者通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)的行為。目前土地使用權(quán)出讓的方式有招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議四種。房地產(chǎn)評估有助于建立合理的房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易，將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正常化。房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同違反了第①條，復(fù)雜的特性違反了第④條。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，“完全市場”是指必須同時(shí)具備下列8個(gè)條件：①同質(zhì)商品，買者不在乎從誰手里購買；②買者和賣者的人數(shù)眾多；③買者和賣者都有進(jìn)出市場的自由；④買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測未來的價(jià)格；⑤相對成交總額而言，每個(gè)買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要、微不足道的；⑥買者和賣者無串通共謀行為；⑦消費(fèi)者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化；⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動。這是因?yàn)椋孩偃绻环N資產(chǎn)不具有獨(dú)一無二的特性，相同的很多，價(jià)格普遍存在或者常人依照通常的方法就能夠得到它的價(jià)格，就不需要專業(yè)評估；②一種資產(chǎn)雖然具有獨(dú)一無二的特性，但如果價(jià)值量不很大，請人評估的花費(fèi)與資產(chǎn)本身的價(jià)值相比較高，甚至高過資產(chǎn)本身的價(jià)值，就不值得請人評估。為了提高這種測算和判定的準(zhǔn)確性，保證評估結(jié)果的客觀公正，要求從事這種測算和判定的人員必須是專業(yè)評估人員，同時(shí)要求在測算和判定時(shí)應(yīng)遵循公認(rèn)的原則、按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?、采用科學(xué)的方法。中國內(nèi)地普遍稱為房地產(chǎn)評估，房地產(chǎn)估價(jià)。有的房地產(chǎn)主要是營業(yè)，如賓館、影劇院。⑶ 營業(yè)型房地產(chǎn)。收益性房地產(chǎn)可以采用收益法評估，非收益性房地產(chǎn)則難以采用收益法評估。非收益性房地產(chǎn)是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如高級私人宅邸、未開發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂、寺廟等。 ⑸ 現(xiàn)房(含土地)：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產(chǎn)。⑵ 毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地。 ⑻ 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：是指供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn)，包括農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園、種子庫、拖拉機(jī)站、飼養(yǎng)牲畜用房等。 ⑷ 旅館房地產(chǎn)：是指供旅客住宿使用的房地產(chǎn)，包括賓館、飯店、酒店、旅店、招待所、度假村等。三、房地產(chǎn)的類型對于房地產(chǎn)評估來說，有意義的房地產(chǎn)類型的劃分主要有4種：①按用途來劃分；②按開發(fā)程度來劃分；③按是否產(chǎn)生收益來劃分；④按經(jīng)營使用方式來劃分。例如，日本1955年至1991年的幾十年間地價(jià)持續(xù)上漲，但1991年以后隨著“泡沫經(jīng)濟(jì)”的破滅，地價(jià)出現(xiàn)了一路下滑的趨勢。但是，房地產(chǎn)由于壽命長久、供給有限，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至隨著時(shí)間的推移，價(jià)值會自然增加，即自然增值。 房地產(chǎn)易受限制性還表現(xiàn)在：由于房地產(chǎn)不可移動、不可隱藏，因此，房地產(chǎn)逃避不了受未來制度、政策變化的影響。 ⑵ 征稅權(quán) 政府為了提高財(cái)政收入，可以對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收。比如，某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環(huán)境，他的鄰居也會感到空氣新鮮、賞心悅目，但不會為此向他支付任何費(fèi)用。修筑一條道路或建造一個(gè)購物中心，對其周圍房地產(chǎn)的價(jià)值有著更大的影響。 （八）、相互影響 房地產(chǎn)的開發(fā)、利用不像其他商品那樣可以被孤立的使用，而會對周圍房地產(chǎn)產(chǎn)生影響；反過來，周圍房地產(chǎn)的開發(fā)、利用也會對該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)擁有者趨向于將房地產(chǎn)用于預(yù)期可以獲得最高收益的用途和利用方式。 多數(shù)土地就其本身來看，可以提供多種不同的用途，如用于林業(yè)、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)等。當(dāng)急需資金時(shí)，替代變賣房地產(chǎn)來解決變現(xiàn)問題，是將房地產(chǎn)抵押或典當(dāng)來獲得資金。 房地產(chǎn)由于價(jià)值量大，加上具有不可移動性和獨(dú)一無二的特性，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生，一旦需要買賣，通常要花費(fèi)相當(dāng)長的時(shí)間——幾周、幾個(gè)月、甚至幾年來尋找合適的買者，討價(jià)還價(jià)的時(shí)間通常也較長，因此，房地產(chǎn)的流動性較差。房地產(chǎn)不可以零星消費(fèi)，銷售對象必須是具備一定使用功能的整體，如一塊可供利用的土地或一套住房的價(jià)格，比一件家具或一臺電視機(jī)、電冰箱的價(jià)格要大得多，一般在上十萬元。這可以說是房地產(chǎn)供給與一般商品供給的最主要區(qū)別。一定位置特別是好位置的房地產(chǎn)被人占用之后，占用者除了可以獲得生活和工作場所，而且能并享受到特定的光、熱、空氣、雨水和風(fēng)景(如海水、陽光、沙灘)，并且可以支配相關(guān)的天然資源。中國香港、澳門地區(qū)和日本、新加坡等，都有填海造地的大量實(shí)例?！蓖恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(土地使用者未申請續(xù)期，或雖然申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn))，續(xù)期的到續(xù)期屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。目前，土地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。 建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但是一經(jīng)建造完成，壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年，甚至上百年。 （三）、壽命長久 盡管土地可以被洪水淹沒、荒漠化，但它在地球表面所標(biāo)明的場所、作為空間是永存的。即使兩處建筑物一模一樣，但由于坐落的位置或朝向不同，地形、地勢不同，周圍環(huán)境、景觀不同，使這兩宗房地產(chǎn)在實(shí)質(zhì)上產(chǎn)生了不同。 房地產(chǎn)的不可移動性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用，而且要受其所在空間環(huán)境的制約，而不像其他商品，原料地、生產(chǎn)地、銷售地和消費(fèi)地可以不在同一個(gè)地方，可以在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺，可以從產(chǎn)地或過剩地區(qū)調(diào)配到供給相對短缺或需求相對旺盛的地區(qū)(你不能夠把一宗價(jià)值低的房地產(chǎn)搬到一個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值較高的地區(qū))。但是，被遷移的建筑物的數(shù)量相對于現(xiàn)存建筑物的數(shù)量來講是微不足道的，而且這種遷移是不得已和很短距離的移動。從房地產(chǎn)評估的角度來看，房地產(chǎn)主要有不可移動、獨(dú)一無二、壽命長久、供給有限、價(jià)值量大、流動性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值十個(gè)特性。這些不同之處是由房地產(chǎn)的特性決定的。建筑物雖然必須建造在土地上，在實(shí)物形態(tài)上與土地連為一體，但在某些情況下需要把它單獨(dú)看待，只評估其中的建筑物。⑴ 土地。西方認(rèn)為的關(guān)于房地產(chǎn)最重要的三點(diǎn)，即：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。其中，最簡單是用距離來衡量區(qū)位的好壞。 ⑶ 房地產(chǎn)區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置。房地產(chǎn)的實(shí)物可以進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及該實(shí)體提供的功能三個(gè)方面。這些不利后果是指分離后不經(jīng)濟(jì)；或者會破壞土地、建筑物的完整性和使用功能；或者會使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害。第一講 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)評估第一節(jié) 房地產(chǎn)的概念、特性、類型一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)包括土地和建筑物以及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。⑶ 其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但會造成不利后果。 實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位 ⑴ 房地產(chǎn)的實(shí)物，是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，例如，建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修，土地的形狀、地勢、地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等。房地產(chǎn)的權(quán)益是以權(quán)利為基礎(chǔ)的，包括房地產(chǎn)的各種權(quán)利(如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等)，2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的《中華人民共和國物權(quán)法》對物（即不動產(chǎn)和動產(chǎn)）的權(quán)利進(jìn)行了定義和劃分，所謂物權(quán)是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括：所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。房地產(chǎn)的區(qū)位可以分為位置(或坐落)、交通、環(huán)境(包括自然環(huán)境、人工環(huán)境、社會環(huán)境)和配套設(shè)施(包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施)四個(gè)方面來認(rèn)識。雖然任何資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)都有一個(gè)具體的位置，但只有房地產(chǎn)的位置是不可移動，因此，區(qū)位對價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的。房地產(chǎn)的存在形態(tài) 房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時(shí)才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)的存在形態(tài)，歸納起來房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)：土地、建筑物、房地。⑵ 建筑物。 二、房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)與其他商品，在市場、價(jià)格方面有許多不同之處。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。但也有特例，有的時(shí)候?yàn)榱吮Ｗo(hù)古建筑就需要對建筑物進(jìn)行遷移，例如廣西壯族自治區(qū)的一個(gè)國家一級保護(hù)建筑物“英國領(lǐng)事館舊址”，就因城市道路擴(kuò)建而被整體平移了35m。因?yàn)橹車h(huán)境、交通條件、與公共設(shè)施的接近程度等是可變的。房地產(chǎn)不像工廠制造出的產(chǎn)品那樣整齊統(tǒng)一，每宗房地產(chǎn)都有自己的獨(dú)特之處，可以說沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。 值得指出的是，房地產(chǎn)盡管有獨(dú)一無二特性，但很多房地產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性，房地產(chǎn)評估方法之一的市場法正是基于這一點(diǎn)。而其他物品，不論如何保管，經(jīng)一定年限的使用之后，最終均難免會損耗，最終失去使用價(jià)值。但需要說明的是，從具體占用者的角度來看，土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過政府出讓方式取得的土地使用權(quán)。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。但對于狹義的土地來說，如果地價(jià)高到一定程度，可以吸引人們移山填?；蛘邔⒒哪脑鞛榱继?，從而“創(chuàng)造”出可用的土地來。 房地產(chǎn)的供給的有限性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。房地產(chǎn)具有供給有限性，主要由于房地產(chǎn)的不可移動性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處。 （五）、價(jià)值量大 房地產(chǎn)相對于一般商品來說價(jià)值很大，表現(xiàn)之一是單位價(jià)值高，如一平方米土地或一平方米建筑面積房屋的價(jià)格少則數(shù)百元，多則數(shù)千元，甚至上萬元；表現(xiàn)之二是總體價(jià)值大。凡是能隨時(shí)、迅速且沒有損失或損失較小就能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的，稱為流動性好；反之，稱為流動性差。只要價(jià)格低到一定程度，總會有人購買)。當(dāng)然，也有隨著交通、周圍環(huán)境等因素的變化，將原廠房改造為辦公樓、超級市場或拆除重新建造的大量實(shí)例。房地產(chǎn)的利用存在著不同用途以及不同利用方式之間的競爭和優(yōu)選問題。同時(shí)，土地用途的多樣性還會受到城市規(guī)劃、土地用途管制政策制約，用途的選擇還要符合這些規(guī)定。比如，在一幢住宅附近興建一座工廠，可導(dǎo)致該住宅的價(jià)值下降；但如果在其旁邊興建一個(gè)花園，則可使其價(jià)值上升。有利的外部性又稱正的外部性、外部經(jīng)濟(jì)，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費(fèi)代價(jià)。（九）、易受限制 由于房地產(chǎn)具有不可移動、相互影響的特性，世界上任何國家和地區(qū)對房地產(chǎn)的使用和支配都有一些限制，政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過下列4種特權(quán)來實(shí)現(xiàn)的： ⑴ 管制權(quán)