【正文】 計算的建筑面積為套（單元）門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積。獨立柱的雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。1屬房久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。建筑間房久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。房屋天面上，屬永久性建筑，層高在220米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面結構屋頂設計在220米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。層內的夾層、插層、技術層及樓梯、。逾期罰息，以逾期額為基數，每逾期一天，按人民銀行公布的逾期貸款罰息率計收。貨款期限在1年以上的，借款人在借款期內每月以相等的月均還款額償還銀行貨款本金和利息。十二、已抵押的房地產能否轉讓根據《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定，已抵押的房地產可以轉讓，但應由抵押人、轉讓人和受讓人三方簽訂有關的公證書，即簽訂將原抵押轉移給新的受讓方的協議；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。房地產按揭屬于房地產抵押的一種形式。七、什么樣的房地產不予轉讓下列房地產，不得轉讓：根據城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用僅的；司法機關、行政機關依法裁定，決定查封的或者以下其他形式限制房地產權利的；共有房地產，未經其他共有人書面同意的設定抵押權的房地產，未經抵押權人的同意；權屬有爭議的；法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉讓的其他情況。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。只要善于做人、善于做事、善于積累，經常盤點人生，一切奇跡都有隨時出現的可能。只有堅持、只有總結，不斷地調整、不斷地糾正自己的行為過程，合拍市場發(fā)展節(jié)奏，做到“腿勤、嘴勤、耳勤、手勤、眼勤、腦勤”6勤，在市場定位后，找準該市場的突破口，集中發(fā)“4個力”：集中時間力——跑；集中資金力——投；集中精力——想；集中服務力——滿足。作為營銷顧問，要既會做人，也會做事。有一位學生問當今世界聞名的經營大師，成功的秘訣是什么？大師答道，你只要每天比別人多拜訪5個客戶。 本人再舉個例子，人得了癌癥，有些人頂住、挺過來了，有堅強的精神理念，與病魔作斗爭；有些人垮了，沒有精神理念、精神崩潰。直面這些困難，我們惟一的選擇，就是要利用“困難”這筆財富，去奮斗、去創(chuàng)造。來往折騰，找到如意的單位后，又以大學生自居，不肯吃苦，又不愿向同事學習，結果業(yè)績平平，收入平平，反而賺不到錢?！边@首民謠折射出3個層面人物3種心態(tài)。 學做人、喜歡人、尊重人，人家認同你的人格、人品，不管你是做市場、做營銷、做網絡、做藝術，都要學做人。感謝別人幫你的忙，你就要真心的感謝，沒有義氣的人，到任何單位，在任何人面前，都是吃不開的。第二天第一位客戶前來補足定金，我把這件事說給他聽，他很感激，連聲道謝其實象這樣的事例在銷售工作中出現的機率還是很多的，關鍵是看如何把握，只要將“誠信”牢牢銘記，最終都會出現“雙贏”。 案例：2000年10月，本人還在案場從事主管工作，因為我們所代理樓盤的一種面積在90平方米的戶型性價比很高，所以一推向市場，立刻被搶購。 大家在不同行業(yè)做事，都是在不知不覺中信用資本的積累，做營銷更是如此，是現代營銷人必須重視的頭等大事。 （二） 信?！弊鋈?，用心為上，做事，還是用心為上，這叫用心做人，用心做事，沒有做不成的事。通過這種1對1的服務，深入了解他們需要什么、想什么、渴望什么，我們就提供什么，進行全程服務，高品質的服務，鉆進顧客心的服務，讓客戶享受到更多、更快捷、更貼近與更周到的服務，使客戶對營銷顧問、對企業(yè)、對產品和對服務無法挑剔。 案例：2002年5月，本人前往原公司檢查員工客戶拜訪工作。我說：“向您這樣的大公司外來員很多，您就沒有考慮為他們的居住問題嗎？我想如果您為他們解決居住的問題，那么今后他們?yōu)橘F公司所帶來的利益是不言而喻的！”這位總經理聽后，覺得很有道理，最后同意我們在他公司舉辦了一個“樓盤解析會”，通過這次解析會他公司有50位員工在我們所售樓盤里找到了適合他們的“家”“忠”字有8筆，每一筆都是用“誠”寫成的。盡管這句話有些夸張，卻相當在理，故在推銷產品之前，先推銷一次面談的機會至關重要，要抓住面談的機會，營銷自己。 與顧客交流、溝通感情，是做好營銷工作的首位，宣傳產品可以放在第二位，因為對方的心理，一般接收人在前，接收產品在后，這是一般人的心理發(fā)展過程。 “誠”的表現在下面2點要做好： （l）溝通、交流。對招聘營銷顧問，本人認為既有智商、能力、經歷、又有情商、品德、忠誠度，這是最理想的，如果只有前者無后者，寧可舍之； 做生意的第一要訣，就是要誠實。 本人要求招聘營銷顧問，一定要處理好三大關系： l、智商與情商的關系——情義； 能力與品行的關系——品德； 經歷與忠誠度的關系——對人誠，對企業(yè)誠，對職業(yè)誠。 在中國做營銷，本人認為是4分管理6分做人。房地產銷售人員培訓寶典作者：日期：房 地 產 銷 售 人 員培訓寶典編 著：吳 君 如二零零三年十月目 錄◆銷售人員忠誠度培訓◆銷售人員房地產理論知識培訓◆銷售人員日常行為舉止規(guī)范準則◆銷售人員案場規(guī)章制度◆銷售人員日常接待流程培訓（圖表及詳細接待流程、注意事項）◆銷售人員應對技巧培訓◆銷售人員實戰(zhàn)銷售技巧培訓 Ⅰ（入門篇）◆銷售人員實戰(zhàn)銷售技巧培訓 Ⅱ（進階篇）◆銷講說詞（答客問）提綱◆銷售人員日常工作表格銷售人員忠誠度培訓——“四字箴言”營銷，是一門藝術，是一門科學，入門容易，得道難，提升更難，要靠長期的修煉、長期的積累、長期的應用。” 前3個字是做人“三字經”，學會做人，做好人；后一個字是學會做事，做好事。 （一） 誠。據了解，是個跳槽專業(yè)戶，每個公司只做一年半載，這樣留下不同程度的后遺癥，客服檔案混亂，報表數字錯亂等。但“誠”不等于愚蠢，營銷顧問反映要十分敏捷，要像戲曲中的“花旦”一樣不僅嘴巴說，還要眼睛說，還要臉說。 一個人要和對方合作，必須先熱愛對方、尊敬對方、讀懂對方，用真情贏得對方的信任和共鳴，才能產生合作的欲望。 一次好的洽談機會，是銷售成功的一半。這時，我的同事就耐心和他交流、溝通，在溝通中找到他們的需求點。服務超過顧客的期望值（即服務增值），是贏得顧客的最佳方法。”向這樣真心誠意的為客戶服務的精神，被我們做為榜樣，在所代理各案中廣為推廣，不久這位銷售人員被晉升為銷售主管。心戰(zhàn)為上，兵戰(zhàn)為下。”我們每個人都要養(yǎng)成對人“誠懇”的性格。開“空頭支票”是營銷活動的大忌，是失去信譽的開始。這是一條亙古不變的市場規(guī)律。這時另一位銷售人員的客戶也看好了這套單元，表示也要下定，我解釋說，那套房子已經定了，該客戶說“反正他定金沒有交全，那么現在我直接和你簽約付首付款，你把這套房子賣給我吧”，我說“抱歉，因為那位客戶交錢在先，而且我已經承諾他這套房子屬于他了，所以我不能再賣給您了，還請您諒解”客戶很是怏怏不快，于是我說：“既然你手上有較多的資金，為什么不考慮買大一點面積的房子呢？我們100平米的戶型也很好的，而且在空間利用更好”，于是幫這位客戶介紹并挑選了一套100平米的房子，經過2小時的努力，最終這位客戶選擇了這套100平米的單位。做人“三字經”第一個字是“誠”，中國營銷人要用科學的營銷方法，合法的營銷渠道做好中國營銷工作。 顧客既是買商品，又是買義氣、買感情，所以，從一定意義上可以說，推銷商品的成功者，也是成功推銷義氣者、感情者。 有一首社會民謠：“小學生當老板，中學生打工仔，大學生找飯碗。大學生，十年寒窗，好不容易才拿到文憑，以大學生的“優(yōu)越感”，非找個條件好、待遇高、名氣大、國家機關、外資、合資企業(yè)不可，睜大雙眼等待“伯樂”來招“千里馬”，或四處奔波人才交流市場，信息中心、科研單位、新聞機構，“這山望到那山高，走到那山嘆之，不如這山高”。在困難面前要積極對待，困難是一把雙刃劍，一面割出了你的鮮血，一面又為你掘出新的希望。其實，做營銷也是這樣，要有信心，敢于償試、敢于吃苦，苦干加巧干，遇到困難跨出第一步，就會知道第二步怎么做。 “功崇惟志，業(yè)廣惟勤，勤能補拙，勤能感人，勤是敬業(yè)精神的靈魂”。 有些人會做人不會做事，也有些人會做事不會做人。 新的營銷顧問進入市場頭4個月日子最苦，都是投入、付出，回報很少。 要做好營銷，必須永記“誠、信、義、苦”這4字箴言，在營銷活動中，落實“4字箴言”。核定為外銷的商品住宅，還應發(fā)給《商品住宅外銷售許可證》。三、土地的使用年限是如何確定的凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。六、房地產買賣合同應當具備的條款有哪些房地產買賣合同應當具備以下條款：當事人的姓名或者名稱、地址；房地產權利證書編號；房地產坐落的位置、面積、四周界線；土地宗地號、土地使用權的性質和年限；房的產的用途；買賣價款支付方式和日期；房地產交付使用的日期；公用部分的權益分享及共有人的權利義務；違約責任；合同糾紛的解決辦法；合同生效的條件及時間；雙方認為必要的其他事項。九、什么叫房地產抵押(按揭的含義)指債務人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人（抵押人）提供債務履行擔保的行為。登記人員在房地產買賣合同書上加蓋抵押專業(yè)章。十四、借款人如何償還銀行貨款貨款期限在1年內（含1年）的，實行到期本息一次性清償的還款方式。在還款期限內，借款人未按合同約定的時間償還貸款本息的，在接到貸款經辦行發(fā)出的催交通知書后，必須立即補付欠交的貸款本息及逾期罰息。十七、計算全部建筑面積有哪些（按國家規(guī)定共15條）永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。樓梯間、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層數計算面積。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投景面積計算。玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數據或實行測量數據時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計數據的，幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數據。十八、計算一半的建筑面積有哪些蓋無柱的外走廊、檐廊，按頂蓋水平投影面積一半計算面積。建筑物間有頂蓋的無術架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。二十一、房屋銷售面積由哪些組成房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單位）應分攤的公用建筑面積之和。二十四、居住建筑密度居住建筑密度=小區(qū)總居住建筑基地面積（平方米）/小區(qū)居住總用地（平方米）100%。二十八、套外使用面積指套外全體住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。其風險主要來自四個方面：第一，是市場風險，由于房地產市場價格波動而給投資者帶來損失的可能；第二，是購買力風險，因物價上漲過快而造成投資收益水平下降的可能；第三，是拖欠風險，由于房地產購買者財務狀況的惡化而使房地產投資及其收益無法全部收回的可能；第四，是由于自然災害和意外事故的發(fā)生而給投資者造成損失的可能。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。 四十一、已購公房已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房四十二、單位產權房單位產權房是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產權房、系統(tǒng)房。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。 四十五、期房期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。 四十七、現房所謂現房是指開發(fā)商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。 五十、準現房準現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。開發(fā)商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。 五十四、均價均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。根據我國發(fā)法通則和《擔保法》八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。買方支付訂金即取得了在此期限內的優(yōu)先購買權，在約定的時間內，賣方不得再將該房屋出售給其他人，若合同雙方無法最終簽署協議，則對方無權扣留當事人所支付的為表達履約誠意而支付的金額。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。六十三、多層住宅指四層至六層的住宅。 躍層式住宅