【正文】 合作協(xié)議，并開展了相關工作，招聘了相關人員，使物業(yè)管理工作開始步入正軌。認購工作的良好開頭，對于啟動后市、帶旺人氣，都有著重要的意義，全員營銷思想也起到了積極促進作用。６、 推出系列廣告 到目前為止，已做出報紙形象廣告10余期，做出電視廣告300余次，在順德廣播電臺插播錄音廣告每天10余次，已持續(xù)2個多月，使項目影響基本能覆蓋順德及周邊地區(qū)。與華師大附小的合作也進入實質(zhì)洽談階段。（一） 策劃部１、 注重市場調(diào)研與其他部門聯(lián)合一起，對周邊樓市進行了大量調(diào)研工作，編寫出了《美的海岸花園市場可行性研究報告》、《美的海岸花園市場定位分析報告》、《洋房裝修交樓方案》、《周邊樓盤裝修交樓方案》、《周邊幾個樓盤的調(diào)查報告》等報告資料。附錄十一美的海岸花園營銷策略與實施計劃引言美的海岸花園項目運作目前六區(qū)洋房建至5層，內(nèi)部認購成功發(fā)售出近50套洋房別墅，已走過了一年多的歷程，通過一年來的實際運作，樓盤試銷，特別是周邊樓市的起伏變化所引發(fā)的反思，使公司決策者思路更為清晰，有必要對原有經(jīng)營方案進行總結、調(diào)整和細化。六、 模型裝飾圍布：13個，材料與（五）相同，預算費用為1728元。二、 售樓柱掛式形象彩旗：4對，牛津布（厚料）制作，預算費用為750元。十二、內(nèi)部認購效果總結（一）宏觀效果總結通過這次內(nèi)部認購，我們從社會對項目的認同度以及項目對社會的影響等方面，對整個內(nèi)部認購的宏觀效果進行總結。（七）結合施工進度，開展公關活動。（三）充分利用“明星效應”，如：請著名人士來為項目宣傳，擴大項目知名度。（三）其他信息的保存、整理、反饋。十、信息管理內(nèi)部認購期間，每一個員工都要將獲得的有用信息保存、整理，并及時反饋上級。（五）專版報道、軟性宣傳：具體內(nèi)容：在內(nèi)部認購前期，開辟報刊房地產(chǎn)專欄和項目?？?，主要內(nèi)容是對房地產(chǎn)市場前景形勢的分析，系統(tǒng)地對項目規(guī)劃設計、項目定位、營銷策劃等方面進行綜合分析，引起消費者興趣，引起社會對項目開發(fā)的廣泛關注，從而提升項目的品牌。擬定在《美的報》、《北滘報》各登二版，順德報登四版。（四）報紙廣告：創(chuàng)意設計與內(nèi)容：在此期間設計“小城故事系列廣告”之“形象版”、“規(guī)劃介紹版”、“賣點介紹版”。時間和媒體安排：在內(nèi)部認購期間，每天播放10次，由順德市廣播電臺播出。九、廣告及宣傳（一）戶外廣告創(chuàng)意設計與內(nèi)容：由于戶外廣告主要針對流動性質(zhì)的人，注視畫面時間短暫，所以要求廣告表現(xiàn)形式簡單明了。3）銀行存折：客戶帶存折購房時需要去指定的銀行填寫取款單，再填轉(zhuǎn)賬單或現(xiàn)金繳款單，收款后銀行回執(zhí)進賬單表示銀行已收款。正常進行的工作：1）合同等法律文件的編制；2）確定外埠銷售代理和操作方案；3）售樓部空間展示、布局方案；4）售樓員服裝制作；5）樓書的內(nèi)容設計和印刷制作；6）售樓部價格表、戶型圖設計和印刷制作；7）內(nèi)部認購禮品設計制作完成；8）沙盤模型的制作；9）確定按揭銀行；10）廣告軟片創(chuàng)意和制作，報紙廣告發(fā)布方案及媒體選擇，電視臺播放安排。工作進度計劃1）經(jīng)營策劃部時間進度項目5月6月7月8月9月10月11月12月1月銷售人員服裝售樓小姐采用空姐裝束，以藍色為主，配以白色飄帶，與項目風格相融合，顯出高雅、清新的面貌。國家規(guī)定車位量的比例是30%，而本區(qū)則達70%。戶內(nèi)設有可視性對講機可直接與監(jiān)察服務中心聯(lián)系?？臻g布局：洋房為圍合式設置，內(nèi)設綠化中心廣場、亭廊、雕塑等，令每戶每戶都有景，共享綠色空間，也可供業(yè)主休閑，更顯大家庭般的溫馨。建筑配套：低密度別墅加洋房配置建設，區(qū)內(nèi)劃分為12個組團，每個組團相對獨立。與深圳房地產(chǎn)界優(yōu)秀企業(yè)集團深圳萬科合作，雙強攜手，聲勢浩大，實力雄厚，質(zhì)量有保證。推介會場地：順德市大良華美達酒店。四、人員安排（一）售樓員、負責內(nèi)部認購期間客戶推廣、接待及項目介紹，簽訂認購書，收集樓市信息及時向上級匯報，記錄客戶檔案等工作。（三）在年底房地產(chǎn)熱銷時推出項目，可為項目起到初步宣傳的作用，為項目造勢。 本報價為1998年底各媒體價格。綜合比較，唯有“地中海小城”五個字高度精確地概括了項目的特色，地中海不僅是地理概念，更體現(xiàn)地中海地區(qū)代表的悠久歷史，豐富的文化、美麗的風景、迷人風情、傳世的建筑、發(fā)達的經(jīng)濟和令人艷羨的“美的生活”方式。與未來高水準的物業(yè)管理相呼應。會所、售樓部、東大門等配套設施和單體的風格與主題一致。（一）“環(huán)保時代新家園”（王志綱）；（二）“二十一世紀新家園”（美的房產(chǎn)公司）；（三）“嶺南園林式公園住宅”（美的房產(chǎn)公司）；（四）“美的海岸花園，演繹美的生活”（深圳萬科國企）；（五）“營造未來居住模式——美的海岸花園”（深圳萬科國企）；（六）“嶺南的歐陸園林式社區(qū)——廣東美的海岸花園”（深圳萬科國企）；（七）“地中海小城——廣東美的海岸花園”（深圳萬科國企）。九、P16封底（一）文字內(nèi)容：地中海小城，美的海岸花園（二）說明：以上售樓書為售樓專業(yè)資料內(nèi)容，尺寸規(guī)格：28cm28cm折頁售樓為普及資料，內(nèi)容可根據(jù)以上詳細資料選擇，尺寸規(guī)格：24cm。1998年銷售額逾50億元。（三）畫面內(nèi)容會所效果圖（主畫面）會所內(nèi)部分樓層功能圖；幼兒園、小學、超市、銀行、便利店等圖片。五、P8—P9（一）標題精心規(guī)劃的家園，異域風情小城（二）文字部分美的海岸花園，先后由泰國、新加坡等著名規(guī)劃設計專家、園林專家提供精心規(guī)劃設計，小區(qū)采用典范地中海式建筑風格，別墅造型典雅精致，洋房圍合式布局，采用地下車庫，實現(xiàn)人車分流，創(chuàng)造一個城市不可求，足以表現(xiàn)生活品位，安全舒適的未來鄉(xiāng)村自然環(huán)境。小區(qū)完美的總體規(guī)劃，以寧靜社區(qū)環(huán)境、高雅的文化格調(diào)、瑰麗的江畔風光、怡人的園林景致、別具特色的住房、會所和種類繁多的康樂設施，獨具一格，成為珠江三角洲住宅小區(qū)的典范。小區(qū)采用地中海式建筑風格，臨江而望，有200多畝園林綠化，5000平方米的江邊會所、兒童會所、體育運行場所和橫貫東西的濱江公園；近200套別致別墅位于小區(qū)中心位置，小區(qū)北部是圍合式布局的洋房，整個小區(qū)布局層次分明，樓宇錯落有致。二、P2—P3畫面可用一整幅撩動人心的海岸風情畫充滿整個跨頁。二十四、本項目得到市、鎮(zhèn)政府的高度重視，為小區(qū)發(fā)展提供了良好條件。二十、區(qū)內(nèi)設在穿梭巴士，方便無車人士。十六、小區(qū)安全采用現(xiàn)代化智能裝置：消防系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)、交通管理系統(tǒng)、通訊自動化、保安監(jiān)控等都通過中央處理器進行監(jiān)控，戶內(nèi)設在可視性對講機可直接與監(jiān)察服務中心聯(lián)絡。十二、容積率低：%。八、項目臨江而建，實現(xiàn)真正的海岸花園，沙灘、海風、陽光、園林建筑，一切盡顯地中海式的生活。四、小區(qū)規(guī)劃完善、獨具風格：公共設施一應俱全，停車方便，管理統(tǒng)一，社區(qū)自足、獨立、私密、安全。一、（1998年評估），實力雄厚，有利于項目順利進行。路牌：費用15萬元。順德有線臺：30秒、20次，費用10萬元。（四）名企名校攜手共建美的學校，共育精英人才。您的孩子將從這里邁出人生漂亮的第一步。一、宣傳的目標（一）2000年9月1日開學時能招足6個班的生源。（七）電視宣傳費相當于同月份報紙宣傳費的1/3，即18萬元左右。（三）印刷宣傳大單頁約2萬元。（三）8月份重頭戲是有獎發(fā)售，主要宣傳內(nèi)容是報道此次抽獎的獎項和社會的關注程度，及時間、地點、抽獎方式、受獎面、真實性，然后報道此次活動的盛況、銷售業(yè)績。該計劃在7月初完成和實施。（三）以推出有獎銷售活動及公開發(fā)售為切入口，進行題材炒作，力爭形成首次發(fā)售高潮。七、任何單位或個人不得在工地范圍內(nèi)拍照、攝像，如確有必要拍照或攝像，需先到房產(chǎn)公司經(jīng)營策劃部辦理相關手續(xù)。建筑材料、施工機械等應有秩序地整齊擺放，不得隨意零散擺放。附錄二關于美的海岸花園工地現(xiàn)場形象管理的暫行規(guī)定為了更好地樹立美的海岸花園的物業(yè)形象，創(chuàng)造安全、文明、整潔、優(yōu)良的美的海岸花園的宣傳推廣和正式發(fā)售工作的順利進行，迎接廣大業(yè)主和看樓人士的參觀，特制定美的海岸花園工地和現(xiàn)場形象管理的若干規(guī)定。（四）信譽度：合作商在同行中的形象一向比較好。二、廣東地區(qū)的公司則要求實地考察，境外的廣告公司必須是具有較高知名度，但仍要考察該公司在廣東的辦事處。第二章 合作程序公司在選擇合作方時，應該遵守以下的程序：一、制定出總體的營銷推廣方案；二、營銷項目的預算；三、營銷項目的申報；四、確定合作方；五、簽定項目合同；六、營銷推廣費用的增補；七、費用結算。第一章 業(yè)務范圍公司開展營銷推廣公關活動需要選擇的合作方有：一、銷售代理商；二、經(jīng)營投資策劃商；三、廣告商（電視臺、報紙、電臺、戶外廣告）；四、影視制作商、房屋沙盤模型商、印刷宣傳品制作商；五、展覽促銷活動合作（展覽會、促銷活動）。第四章 合作商的選擇原則一、在選擇營銷推廣合作方時，至少比較三家同類公司，選擇其中最佳者作為使用商。（三）可靠性：公司有固定的辦公經(jīng)營、制作場所，具有獨立法人資格，在本地區(qū)銀行擁有獨立的財務賬號。（七）工期：在規(guī)定的時間內(nèi)，合作商應有能力適時交付使用。三、在美的海岸花園項目規(guī)劃的各主入口、主干道3米內(nèi)必須保持暢通，不得堆放任何東西。六、凡由房產(chǎn)公司統(tǒng)一制作的各類招貼、廣告牌、彩旗、橫幅等宣傳物，任何人不得以任何理由擅自撕毀、搬動、損壞，否則將追究相關責任人。（二）編輯、出版好宣傳大單頁，全面、詳盡，完美地展示美的海岸花園的地域、良好配套、高檔素質(zhì)及優(yōu)勢。在順德報、美的報、北滘報進行一次新聞組合報道，在順德報、美的報進行3—4個通欄的通訊報道或廣告，在廣州日報、羊城晚報、佛山日報、南海日報及順德電視臺、北滘電視站做相應報道。爭取在7月底正式出版。（二）7月份在順德報、佛山日報、南海日報各登出1/2版總量的文章，經(jīng)費約10萬元。（六）8月份在順德報、佛山日報、南海日報各登出的一個版總量的文章，經(jīng)費約20萬元。華師附小美的學校正是適應這一需求而誕生的，這一所高水準的學校將對美的海岸花園的銷售起到舉足輕重的推進作用。（二）附題：在這里，您的孩子的才智一定會超過同齡人。）（三）介紹視人才為企業(yè)財富的美的集團的人才觀，由此延伸到人才的鞏固措施，讓各種技術管理人才的后代能在北滘一開始就受到一流的教育，讓人才無后顧之憂。（一）媒體選擇順德報：半版、五次、費用10萬元。廣州日報：費用30萬元。為使售樓人員對項目的優(yōu)勢有更深的了解，現(xiàn)將該項目的賣點羅列如下。三、美的海岸花園由新加坡特許建筑師蔡家聲、清華大學深圳規(guī)劃設計院及中央美院資深教授參與規(guī)劃設計，代表目前國內(nèi)最先進的規(guī)劃水平。七、會所設施齊全，有：羽毛球場、乒乓球場、籃球場、網(wǎng)球場、桌球室、健身室、游泳池、醫(yī)療中心、桑拿室、閱覽室、兒童活動室、美容美發(fā)室、音樂室、網(wǎng)吧、西餐酒吧、中餐宴會廳、歌舞廳、購物中心等設施。十一、戶型設計合理、新穎，實用率高達90%以上。十五、小區(qū)采取全封閉、高素質(zhì)的物業(yè)管理，只要一個電話，衣、食、住、行，事事無憂。十九、超前的交通規(guī)劃：區(qū)內(nèi)人車分流，在適當?shù)牡胤皆O減速帶。二十三、小區(qū)內(nèi)設立一道長達700米的緩跑徑，以供業(yè)主休閑、運動。具體內(nèi)容分析說明如下：一、封面P1建議用“美的海岸花園”的標志和中英文名，簡潔、明快、醒目，采用300克進口銅版紙。三、P4—P5（一）標題地中海小城——美的海岸花園（二）文字部分廣東美的海岸花園，占地670畝（45萬平方米），總建筑面積近30萬平方米，由廣東美的集團股份有限公司傾力發(fā)展，計劃于2001年全部竣工。小區(qū)內(nèi)有一流的物業(yè)管理，所有設施齊全，有游泳池、網(wǎng)球場、籃球場、卡拉OK廳、桌球室、乒乓球室、健身室、西餐咖啡廳、保健中心、特色展覽場所、超市、銀行、商務中心等，為您的生活提供方方面面的服務和保障。（三）畫面內(nèi)容需要兩個地圖，一個是北滘鎮(zhèn)周邊順德市的地圖，另一個則是珠江三角洲包括香港部分的地圖，配合周邊道路、城鎮(zhèn)、港口、巴士站等小圖片。六、P10—P11（一）標題享受社區(qū)配套，舒展生活空間（二）文字部分美的海岸花園位于廣東順德市北滘鎮(zhèn)，東接廣珠公路（105國道），南連順德水道，西靠三洪奇生活區(qū)，北臨三樂公路，往廣州洛溪橋僅30分鐘車程，到順德市8分鐘車程，由北滘港、容奇港去香港也僅需40分鐘時間，去廣州白云機場、深圳黃田機場只需1小時車程。八、P14—P15（一）標題美的海岸花園，發(fā)展商實力雄厚，信心保證（二）文字內(nèi)容美的集團經(jīng)過30年的發(fā)展，已成為家電行業(yè)的煌煌巨子，產(chǎn)品五大系列，1500個品種規(guī)格，暢銷60多個國家和地區(qū)。（三）畫面內(nèi)容美的工業(yè)城（東大門）全景圖；各大事業(yè)部照片（選二幅）；產(chǎn)品照片（選幾個主要產(chǎn)品）。附錄七