【正文】 將展板、模型置于相應(yīng)位置（一） 在北滘、大良，主要街道布置插旗，寫“美的海岸花園”字樣。工地奠基現(xiàn)場(chǎng)的標(biāo)語(yǔ)（一） 主席臺(tái)橫批：美的海岸花園奠基暨開工典禮。６、 趙紅英負(fù)責(zé)１） 嘉賓胸花訂制；２） 禮儀小姐綬帶的訂制；３） 禮儀小姐培訓(xùn)；４） 禮儀小姐的現(xiàn)場(chǎng)指揮、安排７、 高嵐?fàn)款^負(fù)責(zé)１） 簽到簿、禮品、禮品袋、紅包準(zhǔn)備；２） 禮品、紅包現(xiàn)場(chǎng)發(fā)放。（五） 活動(dòng)主持人：朱曙東活動(dòng)指導(dǎo)：孫敏、鄭文雅（六） 開工奠基活動(dòng)程序8時(shí)整，工作人員進(jìn)場(chǎng)，進(jìn)行各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；8時(shí)50分，獅隊(duì)到位；9時(shí)至9時(shí)20分，領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，禮儀小姐引導(dǎo)嘉賓簽名，入座，獅隊(duì)起舞助興；9時(shí)28分，主持人宣布奠基典禮正式開始；9時(shí)30分，郭總經(jīng)理講話；9時(shí)40分，鄧偉根書記講話；9時(shí)50分，何總裁講話；10時(shí)整，奠基開始。這種承諾對(duì)開發(fā)商并無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)闃I(yè)主退房至少是2~3年以后，而退房款真正到達(dá)退房人手上，至少是5~6年后，也就是說(shuō)，這筆購(gòu)房款至少已在開發(fā)商手中周轉(zhuǎn)了5次，按每年盈利10%計(jì)，也已盈利50%，而退房頂多只退本金的70%，從美的集團(tuán)發(fā)展壯大，住房始終會(huì)緊缺這一趨勢(shì)看，住房還可以升值（詳細(xì)操作方法另定）。② 以北滘?yàn)橹行牡捻樀轮苓吺袌?chǎng)，重點(diǎn)以宣傳華師大附小美的分校為主，以宣傳學(xué)校來(lái)宣傳海岸花園，引導(dǎo)周邊富家子弟前來(lái)就讀，達(dá)到售樓目的。３） 挖掘文化內(nèi)涵。２） 盡快建設(shè)學(xué)校，并加強(qiáng)招生宣傳。２、 銷售跟進(jìn)服務(wù)或潛在客戶開發(fā)方面不夠主動(dòng)，與其他樓盤相比，售樓員整體素質(zhì)還有待提高，銷售管理上還有不足。已發(fā)表項(xiàng)目宣傳文章30余篇，與順德報(bào)聯(lián)合創(chuàng)辦順德房地產(chǎn)廣場(chǎng)欄目，已創(chuàng)辦6期，倍受業(yè)主人士關(guān)注，并獲好評(píng)。五、 售樓處圍幔：120米，窗花布藝，綢質(zhì)尼龍布，有蝴蝶結(jié)，預(yù)算費(fèi)用為5000元。（二）通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、信息反饋，尋找適當(dāng)銷售契機(jī)。時(shí)間媒體安排：11月主要推出“小城故事系列廣告”之“形象版”。2）支票收款：客戶帶支票購(gòu)房時(shí)需要去指定的銀行填寫進(jìn)賬單，收款后銀行回執(zhí)進(jìn)賬單表示已收到款。采用現(xiàn)代化智能裝置：消防系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)、交通管理系統(tǒng)、通訊自動(dòng)化、保安監(jiān)控等均通過(guò)中央處理器進(jìn)行監(jiān)控。五、銷售場(chǎng)地安排日常銷售場(chǎng)地：美的新村俱樂(lè)部二樓多功能廳?！碍h(huán)保時(shí)代”已被他人所用，況且我項(xiàng)目在此方面并無(wú)絕對(duì)或突出優(yōu)勢(shì)；“二十一世紀(jì)”概念過(guò)于混淆；“演繹美的生活”雖提法尚可，但仍落于俗套，體現(xiàn)不出我項(xiàng)目的特色，只可在項(xiàng)目發(fā)展的階段性過(guò)程中使用；“營(yíng)造未來(lái)居住模式”是主題的側(cè)重點(diǎn)，不應(yīng)當(dāng)作主題詞來(lái)使用。（三）畫面內(nèi)容美的工業(yè)城（東大門）全景圖；各大事業(yè)部照片（選二幅）；產(chǎn)品照片（選幾個(gè)主要產(chǎn)品）。小區(qū)內(nèi)有一流的物業(yè)管理，所有設(shè)施齊全，有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、卡拉OK廳、桌球室、乒乓球室、健身室、西餐咖啡廳、保健中心、特色展覽場(chǎng)所、超市、銀行、商務(wù)中心等，為您的生活提供方方面面的服務(wù)和保障。十九、超前的交通規(guī)劃：區(qū)內(nèi)人車分流，在適當(dāng)?shù)牡胤皆O(shè)減速帶。三、美的海岸花園由新加坡特許建筑師蔡家聲、清華大學(xué)深圳規(guī)劃設(shè)計(jì)院及中央美院資深教授參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，代表目前國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的規(guī)劃水平。）（三）介紹視人才為企業(yè)財(cái)富的美的集團(tuán)的人才觀，由此延伸到人才的鞏固措施，讓各種技術(shù)管理人才的后代能在北滘一開始就受到一流的教育，讓人才無(wú)后顧之憂。（二）7月份在順德報(bào)、佛山日?qǐng)?bào)、南海日?qǐng)?bào)各登出1/2版總量的文章，經(jīng)費(fèi)約10萬(wàn)元。六、凡由房產(chǎn)公司統(tǒng)一制作的各類招貼、廣告牌、彩旗、橫幅等宣傳物，任何人不得以任何理由擅自撕毀、搬動(dòng)、損壞，否則將追究相關(guān)責(zé)任人。第四章 合作商的選擇原則一、在選擇營(yíng)銷推廣合作方時(shí)，至少比較三家同類公司，選擇其中最佳者作為使用商。（四）信譽(yù)度：合作商在同行中的形象一向比較好。（三）以推出有獎(jiǎng)銷售活動(dòng)及公開發(fā)售為切入口，進(jìn)行題材炒作，力爭(zhēng)形成首次發(fā)售高潮。（七）電視宣傳費(fèi)相當(dāng)于同月份報(bào)紙宣傳費(fèi)的1/3，即18萬(wàn)元左右。順德有線臺(tái)：30秒、20次，費(fèi)用10萬(wàn)元。八、項(xiàng)目臨江而建，實(shí)現(xiàn)真正的海岸花園，沙灘、海風(fēng)、陽(yáng)光、園林建筑，一切盡顯地中海式的生活。二十四、本項(xiàng)目得到市、鎮(zhèn)政府的高度重視，為小區(qū)發(fā)展提供了良好條件。五、P8—P9（一）標(biāo)題精心規(guī)劃的家園，異域風(fēng)情小城（二）文字部分美的海岸花園，先后由泰國(guó)、新加坡等著名規(guī)劃設(shè)計(jì)專家、園林專家提供精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，小區(qū)采用典范地中海式建筑風(fēng)格，別墅造型典雅精致，洋房圍合式布局，采用地下車庫(kù)，實(shí)現(xiàn)人車分流，創(chuàng)造一個(gè)城市不可求，足以表現(xiàn)生活品位，安全舒適的未來(lái)鄉(xiāng)村自然環(huán)境。（一）“環(huán)保時(shí)代新家園”（王志綱）；（二）“二十一世紀(jì)新家園”（美的房產(chǎn)公司）；（三）“嶺南園林式公園住宅”（美的房產(chǎn)公司）；（四）“美的海岸花園，演繹美的生活”（深圳萬(wàn)科國(guó)企）；（五）“營(yíng)造未來(lái)居住模式——美的海岸花園”（深圳萬(wàn)科國(guó)企）；（六）“嶺南的歐陸園林式社區(qū)——廣東美的海岸花園”（深圳萬(wàn)科國(guó)企）；（七）“地中海小城——廣東美的海岸花園”（深圳萬(wàn)科國(guó)企）。 本報(bào)價(jià)為1998年底各媒體價(jià)格。與深圳房地產(chǎn)界優(yōu)秀企業(yè)集團(tuán)深圳萬(wàn)科合作，雙強(qiáng)攜手，聲勢(shì)浩大，實(shí)力雄厚，質(zhì)量有保證。國(guó)家規(guī)定車位量的比例是30%，而本區(qū)則達(dá)70%。九、廣告及宣傳（一）戶外廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)與內(nèi)容：由于戶外廣告主要針對(duì)流動(dòng)性質(zhì)的人，注視畫面時(shí)間短暫，所以要求廣告表現(xiàn)形式簡(jiǎn)單明了。（五）專版報(bào)道、軟性宣傳：具體內(nèi)容：在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前期，開辟報(bào)刊房地產(chǎn)專欄和項(xiàng)目?？?，主要內(nèi)容是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景形勢(shì)的分析，系統(tǒng)地對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷策劃等方面進(jìn)行綜合分析，引起消費(fèi)者興趣，引起社會(huì)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的廣泛關(guān)注，從而提升項(xiàng)目的品牌。（七）結(jié)合施工進(jìn)度，開展公關(guān)活動(dòng)。附錄十一美的海岸花園營(yíng)銷策略與實(shí)施計(jì)劃引言美的海岸花園項(xiàng)目運(yùn)作目前六區(qū)洋房建至5層，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)成功發(fā)售出近50套洋房別墅，已走過(guò)了一年多的歷程，通過(guò)一年來(lái)的實(shí)際運(yùn)作，樓盤試銷，特別是周邊樓市的起伏變化所引發(fā)的反思，使公司決策者思路更為清晰，有必要對(duì)原有經(jīng)營(yíng)方案進(jìn)行總結(jié)、調(diào)整和細(xì)化。認(rèn)購(gòu)工作的良好開頭，對(duì)于啟動(dòng)后市、帶旺人氣，都有著重要的意義，全員營(yíng)銷思想也起到了積極促進(jìn)作用。如廣州碧桂園講究的是神速、時(shí)機(jī)、品牌和低價(jià)策略，而我們卻很難做到。依托美的集團(tuán)人才薈萃，對(duì)人才培養(yǎng)高度重視的概念，創(chuàng)造一種項(xiàng)目的硅谷效應(yīng)。２） 調(diào)整媒體和戶外廣告策略。通過(guò)熟人介紹或單位之間的聯(lián)系，上門舉辦推介會(huì)或宣傳介紹，此種方法將更多地在集團(tuán)內(nèi)部各單位或惠而浦、浦項(xiàng)等單位進(jìn)行。２） 底層住戶贈(zèng)送花園，頂層住戶送天臺(tái)。（七） 活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)要求１、 場(chǎng)地平整（1月28日完工）１） 包括40米40米的會(huì)場(chǎng)；２） 6米高3米縱深的講臺(tái)；３） 能容納50~60輛車的停車坪；４） ；５） 從東門口至停車場(chǎng)和會(huì)場(chǎng)的道路。３、 喜美的集團(tuán)再推出益民新招；看秀麗北江又添迷人風(fēng)景。１、 美的海岸花園，演繹美的生活。１、 順德市委常委、北滘鎮(zhèn)書記鄧偉根２、 北滘鎮(zhèn)委副書記林潤(rùn)江先生３、 中國(guó)銀行順德市支行北滘辦事處主任葉桂江先生４、 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行順德市支行北滘營(yíng)業(yè)所副主任區(qū)永和先生５、 順德市農(nóng)村信用合作聯(lián)社北滘信用社副主任鐘任明先生６、 中國(guó)建設(shè)銀行順德市支行北滘辦事處主任林江輝先生７、 中國(guó)工商銀行順德市支行北滘辦事處副主任陳立億先生８、 中國(guó)交通銀行廣州分行順德辦事處北滘分理處主任麥勇先生９、 順德市國(guó)家稅務(wù)局北滘分局局長(zhǎng)馮建剛先生１０、 順德市地方稅務(wù)局北滘分局局長(zhǎng)周偉寧先生出席今天奠基典禮的美的集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)有：１、 美的集團(tuán)董事局主席、總裁何享健先生２、 美的集團(tuán)常務(wù)董事、副總裁陳大江先生３、 美的集團(tuán)常務(wù)董事、副總裁馮靜梅女士４、 美的集團(tuán)常務(wù)董事陳康寧先生５、 美的集團(tuán)常務(wù)董事梁潔銀女士６、 美的房產(chǎn)公司總經(jīng)理郭桂棠先生參加美的海岸花園奠基典禮的領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓還有美的集團(tuán)正部級(jí)以上干部、各部門、各經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)人、集團(tuán)有關(guān)部門的管理干部和美的海岸花園項(xiàng)目協(xié)作單位領(lǐng)導(dǎo)、順德市電視臺(tái)、順德市人民廣播電臺(tái)、北滘廣播電視站、順德報(bào)、順德廣播電視臺(tái)、北滘報(bào)、美的報(bào)等新聞單位記者及美的房產(chǎn)公司全體人員。美的工業(yè)城及華美達(dá)酒店展板（一） 項(xiàng)目形象板：標(biāo)識(shí)、項(xiàng)目名、發(fā)展商等。標(biāo)語(yǔ)（一） 主標(biāo)語(yǔ)地中海小城——廣東美的海岸花園。２） 邀請(qǐng)何總裁、陳副總裁等集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo)，副總裁及集團(tuán)正部級(jí)以上干部，投資部、企劃部相關(guān)人員，邀請(qǐng)北滘鎮(zhèn)黨政領(lǐng)導(dǎo)鄧偉根、周志坤、林潤(rùn)江，邀請(qǐng)各商業(yè)銀行北滘辦負(fù)責(zé)人，邀請(qǐng)國(guó)稅局、地稅局北滘分局負(fù)責(zé)人，要求1月26日前將邀請(qǐng)函全部送到嘉賓手上。四、 營(yíng)銷實(shí)施計(jì)劃（一） 需要完成的工作內(nèi)容１、 經(jīng)營(yíng)策劃部１） 整體營(yíng)銷方案的草擬；２） 小學(xué)聯(lián)辦推進(jìn)；３） 東大門裝修方案與驗(yàn)收；４） 園區(qū)銀行、郵局、醫(yī)院、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃提要；５） 園區(qū)天然沙浴場(chǎng)規(guī)劃與設(shè)計(jì)概念；６） 園區(qū)生態(tài)旅游環(huán)境塑造方案的細(xì)化方案；７） 小區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng)、路牌制作；８） 售樓部、東大門臨街路面園林美化方案概念提示；９） 免過(guò)橋費(fèi)及設(shè)置中巴站工作推進(jìn)；１０） 政策促銷方案報(bào)批與實(shí)施；１１） 優(yōu)惠促銷方案敲定與實(shí)施；１２） 車庫(kù)營(yíng)銷方案及實(shí)施；１３） 營(yíng)銷廣告設(shè)計(jì)與投放計(jì)劃；１４） 項(xiàng)目宣傳報(bào)道實(shí)施計(jì)劃；１５） 與深圳萬(wàn)科國(guó)企合作推進(jìn)；１６） 與順德報(bào)社合作工作推進(jìn)；１７） 沙盤模型制作，新售樓資料設(shè)計(jì)印刷，電視專題片制作；１８） 樓盤公開發(fā)售與實(shí)施；１９） 樓盤有獎(jiǎng)銷售方案；２０） 扛牌計(jì)劃，優(yōu)良工程、環(huán)保工程、生態(tài)旅游景點(diǎn)；２１） 洋房、別墅入伙暨地中海風(fēng)情夜篝火晚會(huì)；２２） 大題材培育實(shí)施計(jì)劃；２３） 工地包裝方案及實(shí)施計(jì)劃；２４） 售樓部搬遷宣傳方案及實(shí)施。除委托香港經(jīng)緯負(fù)責(zé)廣州香港等地代銷外，再在大良、佛山等地找代銷機(jī)構(gòu)，發(fā)揮其網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)售樓。通過(guò)開盤活動(dòng)所造成的轟動(dòng)效應(yīng)，連續(xù)推盤，熱點(diǎn)不斷，維持開盤良好的勢(shì)頭，創(chuàng)造多種題材效應(yīng)。３、 多扛牌子，提升項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)除引進(jìn)華師附小、培養(yǎng)學(xué)校和硅谷概念外，要去政府有關(guān)部門多扛牌子，如國(guó)家建設(shè)部的優(yōu)秀住宅小區(qū)、優(yōu)良工程小區(qū)、園林局的花園式住宅小區(qū)、旅游局的生態(tài)旅游景點(diǎn)區(qū)、公安局的安全管理示范小區(qū)、環(huán)保局的環(huán)保小區(qū)等，盡量提升項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)，增加項(xiàng)目附加值。４、 房產(chǎn)公司內(nèi)部各部門的協(xié)作有待加強(qiáng)，部門與部門間的銜接不順暢，一些問(wèn)題的反饋不及時(shí)，導(dǎo)致工作效率不高。２、 開展經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目調(diào)研 就小區(qū)建立幼兒園、托兒所等項(xiàng)目開展了大量工作，并組織規(guī)劃設(shè)計(jì)部門去深圳、大良等地有代表性的幼兒園考察，設(shè)計(jì)出了富有本區(qū)特色的幼兒園。３、 確定增建小學(xué)項(xiàng)目 通過(guò)較詳細(xì)的調(diào)查、論證，提出在美的海岸花園創(chuàng)建華師大附小美的分校的建議，并獲得華師大附小的支持和集團(tuán)批準(zhǔn)。（三）過(guò)程效果總結(jié)從人員組織、廣告效應(yīng)、工作環(huán)節(jié)處理等方面對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)效果進(jìn)行總結(jié)。這些信息對(duì)于制定適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷策略有正確的指導(dǎo)作用，所以售樓員應(yīng)及時(shí)保存、整理這些信息，并及時(shí)反饋給售樓部經(jīng)理。時(shí)間和媒體安排：在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前一星期，采用5秒提示片，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前后5天采用30秒片播放，每晚兩次，同時(shí)做推介會(huì)專題片，也一起播出，每晚兩次。目前，大部分工作已完成，其余正在進(jìn)行中。整個(gè)小區(qū)力求在布局層次、功能配套、建筑外觀、園林綠化、采光通風(fēng)、視覺效果上都達(dá)到較高水準(zhǔn)，是家居、度假與休閑相結(jié)合的高檔屋村。二、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間綜合工程進(jìn)度以及經(jīng)營(yíng)推廣的進(jìn)度，我們把內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期定為1998年12月18日至正式發(fā)售前。與大面積臨江特征和江濱公園相呼應(yīng)。（三）圖片內(nèi)容威武保安（主畫面）；程控監(jiān)視中心（次畫面）；家庭醫(yī)生服務(wù)（小畫面）；清潔工打掃衛(wèi)生或園丁裁剪樹木叢草照片（小畫面）。美的海岸花園，演繹美的生活。十四、樓盤位于珠江三角洲中樞要道，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，有良好基礎(chǔ)設(shè)施，鄰近多家著名工業(yè)區(qū)，重要的外貿(mào)出口基地和國(guó)家星火科技城，在此居家、投資均有良好的發(fā)展前景。附錄五美的海岸花園賣點(diǎn)分析賣點(diǎn)不應(yīng)只從房子上找，因?yàn)橛袝r(shí)各方面的因素影響甚至比房屋本身的影響還大。二、宣傳的主題（一）主題：在美的海岸花園，孩子是王。在加強(qiáng)征稿工作的同時(shí)，重點(diǎn)加強(qiáng)版面設(shè)計(jì)和質(zhì)量，辦出品位。二、工地內(nèi)倡導(dǎo)安全、文明施工，人員進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)必須戴好安全帽。房地產(chǎn)營(yíng)銷推廣合作程序作者：日期：附錄一選擇營(yíng)銷推廣合作方的管理辦法為了能有效地選擇合適的營(yíng)銷推廣合作方，確保經(jīng)營(yíng)推廣資金能高效合理使用，保證產(chǎn)品的高質(zhì)量高水準(zhǔn)，本著誠(chéng)信、公正、公開、公平的原則，制定以下管理方法。一、凡參與美的海岸花園項(xiàng)目工程建