【正文】 與資本運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。高頻率的信息發(fā)射平臺(tái)培育一支能征善戰(zhàn)、敢打硬仗的職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍6．強(qiáng)調(diào)互補(bǔ)性，提高市場(chǎng)應(yīng)變力，采用人才經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略：增加公司董事會(huì)中的獨(dú)立董事，特別是吸收金融、法律和服裝流通業(yè)的知名人士。創(chuàng)建萬商文化——不要問我從哪里來，我的價(jià)值在萬商在沿海基本法指引下，用三創(chuàng)精神（創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新、創(chuàng)顧客價(jià)值）武裝萬商人的頭腦。沒有文化的軍隊(duì)是愚蠢的軍隊(duì)。因此，企業(yè)需要一套長(zhǎng)、中、短期相互配合支持的完整規(guī)劃與計(jì)劃，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中更是如此，它是企業(yè)戰(zhàn)略中最重要的環(huán)節(jié)之一，也是企業(yè)內(nèi)部管理中最重要的控制機(jī)制之一，把握原則：1176。2176。數(shù)量固然重要，但質(zhì)量才是成功的關(guān)鍵4176。（4）數(shù)量與質(zhì)量　　企業(yè)戰(zhàn)略中產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的基本內(nèi)容，一個(gè)是數(shù)量問題，一個(gè)是質(zhì)量問題，把握原則：1176。強(qiáng)調(diào)專業(yè)性，提高企業(yè)綜合素質(zhì)；4176。（2）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)　　專業(yè)化并不一定就意味著成功，多元化也并不一定就意味著失敗。沒有專業(yè)化是萬萬不能的：集中優(yōu)勢(shì)兵力打殲滅戰(zhàn)，不僅是兵家而且也是商家的指導(dǎo)原則。初具良好的口碑強(qiáng)大的輻射能力快速高效的操作平臺(tái)和實(shí)操手段（7）得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)（4）入世即是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)，為適應(yīng)新形勢(shì)，抵御方方面面的風(fēng)險(xiǎn)，必須在專業(yè)上規(guī)模經(jīng)營(yíng)，打造自己的“航空母艦”。大城市對(duì)服裝材料的質(zhì)地，尤其是品牌服裝質(zhì)地也越來越講究。何其因，出于如下考慮：（1）服裝業(yè)是世界性的永久不衰的朝陽產(chǎn)業(yè)　　隨著時(shí)代的發(fā)展和人們審美觀念的變革，服裝在人們生活中的重要位置愈加顯著，五彩繽紛的服裝早已成為展示城市風(fēng)采的流動(dòng)風(fēng)景，衣著水平往往是衡量一個(gè)國(guó)家文明程度與人民生活質(zhì)量的重要標(biāo)志。這是一個(gè)不折不扣超規(guī)模的商業(yè)“航母”。它位于漢正街東端市場(chǎng)之首，緊鄰全國(guó)著名的小商品批發(fā)市場(chǎng)，與漢正街一路之隔，三面臨街，交通便利。而后來，在近二十年的開放搞活中，服裝產(chǎn)業(yè)的發(fā)展如此迅速?！　　案幻瘛钡慕?jīng)營(yíng)策略，是一種雙贏的策略，即“放手養(yǎng)魚”的抵租金政策，允許二手租金與商場(chǎng)租金之間存在巨大的剪刀差即“蓄水養(yǎng)魚”的政策?；㈤T服裝在經(jīng)歷了“自發(fā)成市”的初始階段之后，再由鎮(zhèn)政府介入。此外，虎門服裝的生產(chǎn)能力也達(dá)到了相當(dāng)高的水準(zhǔn)。有些經(jīng)營(yíng)者，平均每天推出數(shù)款新裝。從1994年起，該市場(chǎng)連續(xù)7年被評(píng)為省市文明市場(chǎng)；1997年被國(guó)內(nèi)貿(mào)易部定為全國(guó)商品批發(fā)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)點(diǎn)；1999年被評(píng)為“廣東省十佳文明市場(chǎng)”，同時(shí)還被國(guó)內(nèi)貿(mào)易局定為“全國(guó)爭(zhēng)創(chuàng)百城萬店無假貨示范市場(chǎng)”。因?yàn)椤案幻瘛币?guī)模與潛在的范疇很大，它是建在富民服務(wù)公司下的8大市場(chǎng)：富民農(nóng)副產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、富民布料批發(fā)市場(chǎng)、富民鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、富民皮料皮具批發(fā)市場(chǎng)、富民夜市，還有富民時(shí)裝城，就是我們專業(yè)媒體最熟悉的富民商業(yè)大廈以及富民童裝城，還有令人矚目正在籌建過程中的占地1000畝地的富民服裝工業(yè)園與同時(shí)在籌建過程中占地3000畝的富民物流中心。根據(jù)我們的總結(jié)與提煉，我們首先在國(guó)內(nèi)提出白領(lǐng)主題服裝批發(fā)市場(chǎng)的建筑規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)與櫥窗展示要求。第六代\shopping mall式服裝批發(fā)市場(chǎng)。第二代\第二代服裝批發(fā)市場(chǎng)是街鋪式服裝批發(fā)市場(chǎng)。銀基商貿(mào)城現(xiàn)擁有經(jīng)營(yíng)商戶5000余家，名優(yōu)服裝廠近2000家，距鄭州火車站僅100米之隔，日客流量20萬人次，客源輻射全國(guó)20多個(gè)省、市、自治區(qū)，日均成交額上千萬元，年成交額40多億元?！虚g商的環(huán)境發(fā)生變化　　服裝批發(fā)市場(chǎng)最早是80年代致富追求的載體，富民服裝市場(chǎng)的致富故事，較好反映了服裝批發(fā)市場(chǎng)在流通業(yè)的位置，許多農(nóng)民與小商人依靠服裝市場(chǎng)致富，虎門服裝市場(chǎng)開創(chuàng)了中國(guó)服裝市場(chǎng)成功的先河。　　2004我們重點(diǎn)考察華東地區(qū)的批發(fā)市場(chǎng)，結(jié)合長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展特點(diǎn)，對(duì)華東批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行深入的動(dòng)態(tài)研究，本文得出自己的看法與獨(dú)特見解。 但在2001年8月底，萬科將其擁有萬佳72％?！　?典型案例參考：　　 （1） 大連萬達(dá)撤出大洋百貨　　 大洋百貨成立于2002年5月，總投資3億元，已在南昌、福州、蘇州、南京、泉州、無錫、常州設(shè)立七家分店，營(yíng)業(yè)總面積超過25萬平方米。而在內(nèi)部管理上，有的則將零售（服務(wù)）公司作為開發(fā)商的一個(gè)部門來管理。　　 主要缺點(diǎn)：參股資金分紅情況受分店經(jīng)營(yíng)狀況的限制，并承擔(dān)因此引起的風(fēng)險(xiǎn)。分店作為有限責(zé)任公司每年按雙方約定的價(jià)格向開發(fā)商租用物業(yè)，同時(shí)，因涉及到知名商家的無形資產(chǎn)和管理人員的輸出，分店每年亦須向零售服務(wù)商交納商店品牌使用費(fèi)和人員輸出管理費(fèi)，這部分一般為營(yíng)業(yè)額的1％－2％。零售服務(wù)商須具備較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理能力和盈利能力，評(píng)估指標(biāo)有單店平均銷售額、單位面積銷售額、毛利率、最近三年銷售額增長(zhǎng)率等?！　?參考市場(chǎng)租金：2A萬元/年?！　? 其它原因　　 有的開發(fā)商不了解零售業(yè)情況，投資分析不準(zhǔn)確，誤認(rèn)為零售業(yè)的利潤(rùn)率較高；有的開發(fā)商則認(rèn)為零售企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)可免息使用近60~90天的供應(yīng)商貸款?！　?一、 開發(fā)商介入零售業(yè)的緣由　　 部分城市的商業(yè)物業(yè)將供大于求。如何繼續(xù)保持購(gòu)物中心本身的內(nèi)、外形象，保持與所有簽約商戶的既對(duì)立又融洽和諧統(tǒng)一的關(guān)系，并注意與購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)定位、目標(biāo)市場(chǎng)多數(shù)顧客群體保持吻合協(xié)調(diào)，既是購(gòu)物中心開業(yè)后經(jīng)營(yíng)管理的新難題又是對(duì)顧客和商戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的新開始。不同購(gòu)物中心具體的招商管理還是要根據(jù)各自不同的地域、不同的商圈、不同的經(jīng)營(yíng)主題、不同的品牌形象、不同的特點(diǎn)等來做各自不同的調(diào)整。購(gòu)物中心作為一個(gè)以零售為主的商業(yè)組織形式，更需要精細(xì)化管理，當(dāng)然餐飲、娛樂經(jīng)營(yíng)也需要精細(xì)化管理；而精細(xì)化管理需要數(shù)字說話；統(tǒng)一的信息系統(tǒng)就能提供決策者、管理者想要的數(shù)字以及用數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)為顧客與商戶服務(wù)。 第十基本原則：購(gòu)物中心要具備完善的信息系統(tǒng)，為購(gòu)物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。 第九基本原則：統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶的統(tǒng)一服務(wù)。 　　租賃經(jīng)營(yíng)原則采用放水養(yǎng)魚的原則。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營(yíng)單位，對(duì)她們給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場(chǎng)，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍購(gòu)物中心氣氛之作用。另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購(gòu)物中心的形態(tài)。 　　核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。 　　這種選擇原則不但是零售精細(xì)化管理的要求，也符合購(gòu)物中心長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性的特點(diǎn)，更能幫助發(fā)展商創(chuàng)出購(gòu)物中心的品牌來。 第四基本原則：購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)方式的選擇原則。 　　異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。譬如正在興建的廣東佛山東方廣場(chǎng)，其經(jīng)營(yíng)主題就很明確：“國(guó)際旅游觀光”，但經(jīng)營(yíng)者一定要注意管理和維護(hù)好這個(gè)主題。筆者看好大致按照這個(gè)比例招商的大型購(gòu)物中心項(xiàng)目。 　　筆者比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂52：18：30的這個(gè)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例；此比例特別適用于超大型綜合性的購(gòu)物中心Shopping Mall。其實(shí)統(tǒng)一招商并不難，難的是如何招商以及對(duì)商戶如何管理。這是開業(yè)前最重要的工作，也是能否順利實(shí)現(xiàn)前期設(shè)計(jì)目標(biāo)的關(guān)鍵工作；如果招不到合適的商戶，購(gòu)物中心恐怕就要喝西北風(fēng)了；即便招到了合適的商戶，開業(yè)后仍然要根據(jù)具體的經(jīng)營(yíng)狀況去調(diào)整商戶繼續(xù)招商，而且還要對(duì)合作商戶進(jìn)行長(zhǎng)期的服務(wù)和管理。 　　統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。商業(yè)地產(chǎn)不僅強(qiáng)手如林，而且在部分城市開發(fā)過剩也并非危言聳聽。　　，或許在不遠(yuǎn)的將來形成供應(yīng)過剩。而未來幾年是各個(gè)城市的舊城改造危房改造集中期，這將騰出大量中小規(guī)模的市中心土地，為萬達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展、快速?gòu)?fù)制提供了足量的土地供給，帶來了新的機(jī)遇。相對(duì)而言，動(dòng)感電影院、書城、精品百貨、大型游戲娛樂中心、美食城、裝飾精品店等更有利于有效人流的吸引 ?！　W倍德、紅星家居建材廣場(chǎng)同樣無助于一層精品百貨的經(jīng)營(yíng)。廣州天河城、成都伊藤洋華堂等成功的購(gòu)物廣場(chǎng)都將超市放在地下一層，這絕不是偶然的。開業(yè)后，位于主樓2F、3F的好又多經(jīng)營(yíng)正常，人流量極大。萬達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)把沃爾瑪?shù)却笮统凶鳛楹诵闹髁Φ攴旁?層和3層?！　?，開發(fā)商基本即可保證回收項(xiàng)目總投資。　　三、SWOT分析　　（一）優(yōu)勢(shì)　　，作為重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目。萬達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)僅出售一層，其余各層供沃爾瑪?shù)葒?guó)際大公司長(zhǎng)期租用，這為投資者極大地降低了風(fēng)險(xiǎn)?！　《?、 三方利弊分析　　開發(fā)商　　能夠與位于世界500強(qiáng)前列的美國(guó)“沃爾瑪”超市和德國(guó)“歐倍德”建材家居超市，以及美國(guó)時(shí)代華納影院、德國(guó)HOLA家居、美國(guó)百勝餐飲集團(tuán)、臺(tái)灣燦坤數(shù)碼、大洋百貨、新加坡大食代等各個(gè)零售、餐飲、娛樂行業(yè)的全球巨頭形成戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，并且根據(jù)主力商家的要求在城市中心獲得合適的土地，這是中小型或區(qū)域型的開發(fā)商望塵莫及的，因此這種高起點(diǎn)的運(yùn)作模式具有相當(dāng)?shù)膲艛嘈?，進(jìn)入壁壘很高。然后，根據(jù)經(jīng)營(yíng)者的需求確定是單純租賃經(jīng)營(yíng)，合作經(jīng)營(yíng)或者營(yíng)業(yè)收入抽成等經(jīng)營(yíng)方式。它的進(jìn)一步細(xì)分主要以其租賃的方式為依據(jù)，分為整體租賃、分零租賃和整體分零租賃相結(jié)合三種方式?！?　　總之，回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷售）與商業(yè)經(jīng)營(yíng)（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)）兩者總是一對(duì)深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)開發(fā)商名譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性：試想，一個(gè)銷售不暢，入住率低的住宅小區(qū)是很容易被市民遺忘的。因此三樓以上銷售難度大，客戶風(fēng)險(xiǎn)高，一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無收?！　?，易吸引上行人流，盤活樓盤，有利于樓盤升值，讓客戶感受升值空間；　　，交給真正經(jīng)營(yíng)實(shí)力的大商家進(jìn)行經(jīng)營(yíng)?！　　　、零售、整租：　　這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場(chǎng)。不利于擴(kuò)大企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)定位。　　　　C、不售、零租：　　這種方式同樣為資金實(shí)力比較雄厚的開發(fā)商所青睞，但要求開發(fā)商具備出色的招商能力和商業(yè)物業(yè)管理能力或者有優(yōu)秀的專業(yè)公司作為長(zhǎng)期合作伙伴?！　　　、不售、整租：　　這種方式不牽涉產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，將數(shù)層甚至項(xiàng)目整體租賃給商業(yè)經(jīng)營(yíng)商。當(dāng)然，最終理想凈高的實(shí)現(xiàn)還需要安裝與裝修工程設(shè)計(jì)、施工的緊密配合，盡量提高通風(fēng)、水電管道的吊裝高度，每個(gè)吊裝環(huán)節(jié)都不浪費(fèi)1個(gè)毫米，從而避免管道、風(fēng)口、吊頂施工的粗糙使建筑、結(jié)構(gòu)的精心設(shè)計(jì)前功盡棄。筆者原來參與策劃的一個(gè)市中心購(gòu)物廣場(chǎng)，其5F8F商鋪原月租金定為50—70元/平方米根本無人問津，后來將可憑欄觀街景（臨街立面均為大幅透明落地玻璃）的每層300余平方米面積單獨(dú)分隔，定位為餐飲娛樂景觀區(qū)，月租金達(dá)100多元/平方米仍吸引了眾多餐飲、咖啡、茶室經(jīng)營(yíng)者，充分發(fā)掘了景觀價(jià)值。譬如利用B1直接連接室外街道的出入口，2F的直接引向人行道的自動(dòng)扶梯，與其它商業(yè)物業(yè)直接相連的人行天橋等，創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通。更何況地價(jià)低廉，有效降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)操作與銷售作者：日期：房地產(chǎn)資料 在目前各大城市的黃金口岸，已經(jīng)很難找到適合MALL大型綜合購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)步行街等新型商業(yè)物業(yè)形態(tài)的大型地塊，往往在城郊結(jié)合部等新興小區(qū)密集的地方反而成為MALL、商業(yè)步行街選址的首選，其人流量雖然略遜于市中心，但一般地塊較大，形狀方正，異型較少，周邊新興小區(qū)人群購(gòu)買力旺盛，適合商業(yè)建筑的興建。在這種地塊限定的條件下，應(yīng)強(qiáng)化2F與B1及其它樓層的交通便利性，將2F、B1當(dāng)做一樓修，引導(dǎo)上行、下行人流。其實(shí)如果將臨街設(shè)計(jì)為通透立面，在3F以上劃出可臨窗觀景的景觀區(qū)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)適當(dāng)分隔，輔以獨(dú)立便捷的上行觀光電梯等，使其成為餐飲、咖啡、茶室等對(duì)情調(diào)、視線要求較高的經(jīng)營(yíng)定位。預(yù)應(yīng)力技術(shù)在如今已經(jīng)相當(dāng)成熟，它能夠?qū)崿F(xiàn)10米以上柱距而僅僅600700MM的梁高，極其有效地節(jié)約了層高。但一般來講，對(duì)整售不可抱有太大希望，以免貽誤商機(jī)。但經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行商業(yè)選址時(shí)選擇面廣，談判實(shí)力強(qiáng)，壓價(jià)狠，開發(fā)商租金菲薄，初期資金壓力較大?！　　　、零售、零租：　　是一般中小型開發(fā)商以及低層商業(yè)樓盤和商業(yè)步行街的作法，有利于資金的迅速回收，商鋪產(chǎn)權(quán)分散到客戶，滯銷商鋪則作為出租物業(yè)。成都的羅馬假日廣場(chǎng)便成功操作了這種模式，該項(xiàng)目為商業(yè)步行街+大型超市，依靠著名大型超市旗艦店吸聚人氣，商業(yè)步行街僅為23層，全部分割成2030平方米的單元商鋪，總價(jià)較低，吸引了眾多中小投資者，項(xiàng)目周期僅一年左右，贏得了豐厚回報(bào)。其優(yōu)點(diǎn)非常明顯：　　?！　?，各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依賴于商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的成功。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)一般有35年的培養(yǎng)期，基本無盈利，因此返租利率應(yīng)低開高走；　　，應(yīng)迅速將回收資金投入新項(xiàng)目，形成資金的良性循環(huán)，培養(yǎng)返租資金的源泉。關(guān)于零租零售與整租不售兩種方式的混合模式分析產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)為了回籠資金的需要實(shí)行拆零銷售，而所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)可以實(shí)施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物，它主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行拆零銷售的經(jīng)營(yíng)式商業(yè)物業(yè)。如今，大連萬達(dá)集團(tuán)已形成以住宅地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、零售百貨經(jīng)營(yíng)為三大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，資產(chǎn)50億元，年銷售額約70億元，在業(yè)界具有一定影響力，其萬達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)首先提出了“商業(yè)訂單房產(chǎn)”的概念，運(yùn)作模式如下：　　首先確定合作的伙伴，與世界500強(qiáng)零售業(yè)連鎖公司、著名餐飲公司、家居超市、電子產(chǎn)品連鎖經(jīng)營(yíng)公司等簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，在全國(guó)各大中城市投資建設(shè)“萬達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)”，共同確定發(fā)展的目標(biāo)城市、項(xiàng)目的位置、地段、面積等。目前在建的萬達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)包括：長(zhǎng)沙萬達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)，總建筑面積4萬多平方米，地下一層為擁有200個(gè)車位的停車場(chǎng)；濟(jì)南萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，總建筑面積5萬平方米，地下一層提供約200個(gè)車位；青島萬達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)，配置了200個(gè)車位的停車場(chǎng)；南昌萬達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)，建筑面積5萬平方米；南京萬達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)，建筑面積4萬平方米。　　投資者　　萬達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)全部位于城市中心的黃金商業(yè)口岸，又引進(jìn)了沃爾瑪?shù)戎碳?，人流量得到了保證，并且沃爾瑪?shù)钠放普J(rèn)知度、美譽(yù)度極高，與其為鄰可以在較