【正文】 格有影響的各因素的狀態(tài)，通過實(shí)地調(diào)查，取得對(duì)待信房地產(chǎn)周邊環(huán)境的客觀認(rèn)識(shí)?，F(xiàn)場(chǎng)查勘中對(duì)重要的評(píng)估項(xiàng)目要進(jìn)行拍照或錄像。從實(shí)際出發(fā)測(cè)定房屋成新程度，對(duì)解決建造年代不明或年代久遠(yuǎn)但仍有很大使用價(jià)值房屋的估價(jià)問題，具有重要意義。確定房屋的建造年份是房屋評(píng)估不可缺少的組成部分，是評(píng)定房屋折舊情況的主要依據(jù)，必須予以查明。因此，現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)，應(yīng)對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)和面積等情況進(jìn)一步核查，防止因契證與實(shí)地不符而出現(xiàn)的估價(jià)失誤。房屋位置的正確性是房屋估價(jià)的前提，必須認(rèn)真核對(duì)清楚。2. 操作四、現(xiàn)場(chǎng)查勘 現(xiàn)場(chǎng)查勘是指房地產(chǎn)估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行實(shí)地考查，以便對(duì)待估房地產(chǎn)的實(shí)體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行充分了解和客觀確認(rèn)。 3．房地產(chǎn)使用資料。與房地產(chǎn)權(quán)歸屬及變更的有關(guān)資料，如房地產(chǎn)登記的原始記錄，接代管產(chǎn)權(quán)資料，落實(shí)政策資料，房屋買賣、租賃、抵押資料，征地拆遷資料，私房改造資料等。如某塊土地?cái)M選用假設(shè)開發(fā)法來評(píng)估其價(jià)格，需收集規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等方面的資料。制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃的方法可以采用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)，以便選擇最優(yōu)方案，并在計(jì)劃執(zhí)行過程中有效地控制與監(jiān)督。整個(gè)估價(jià)工作的時(shí)間可以從接受委托之日起到交付估價(jià)報(bào)告止。初選估價(jià)方法的目的，是為了使后面的資料收集與整理和實(shí)地查勘有的放矢，避免不必要的重復(fù)勞動(dòng)。時(shí)點(diǎn)越詳細(xì)，對(duì)估價(jià)精度的要求就越高，估價(jià)也就越困難。對(duì)土地和地上建筑物共同估價(jià)或?qū)ζ渲幸徊糠止纼r(jià)。在地上建筑物預(yù)定拆遷的情況下．往往采用這種方式。總之，估價(jià)者必須在明確了房地產(chǎn)的權(quán)利內(nèi)容．權(quán)利的發(fā)生與存續(xù)時(shí)間等產(chǎn)權(quán)狀態(tài)后，方能對(duì)其進(jìn)行估價(jià)。 ② 產(chǎn)權(quán)狀態(tài)確定。 （1）確定估價(jià)對(duì)象的品質(zhì)特征及產(chǎn)權(quán)狀態(tài) ①估價(jià)對(duì)象的品質(zhì)特征。 操作二、制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃 　　制定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估作業(yè)計(jì)劃是為了使估價(jià)工作有條不紊、按時(shí)、高效完成，計(jì)劃一經(jīng)確定，一般要按計(jì)劃逐段進(jìn)行估價(jià)工作。估價(jià)者決定接受委托后，可通知委托人填寫正式的估價(jià)委托書并辦理有關(guān)手續(xù)，簽訂委托合同。從理論上講，估價(jià)活動(dòng)是受委托而進(jìn)行的活動(dòng)，應(yīng)嚴(yán)格按照委托人的要求去做。所謂估價(jià)的作業(yè)日期，是指從何時(shí)開始估價(jià)至何時(shí)完成估價(jià)作業(yè)，即進(jìn)行估價(jià)的起止日期。作為具體要評(píng)估的房地產(chǎn)到底是土地還是建筑物，或是建筑物與土地合一，或是其中的某一部分，這是受理估價(jià)委托時(shí)必須明確的基本事項(xiàng)。由于估價(jià)目的的不同使價(jià)格類型也有所不同，如買賣交易價(jià)格、抵押價(jià)格、租賃價(jià)格、典當(dāng)價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格等。這些問題主要包括；估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)的作業(yè)日期等。評(píng)估申請(qǐng)書或評(píng)估委托書應(yīng)寫明的事項(xiàng)包括：（1）當(dāng)事人的姓名、住址、職業(yè)等（法人或其他組織名稱、隸屬關(guān)系、所在地址、法定代表人姓名、職務(wù)等）； （2）評(píng)估標(biāo)的物的名稱、類型、面積、地理位置和環(huán)境條件等；（3）申請(qǐng)?jiān)u估的原因和用途；（4）房屋產(chǎn)權(quán)人、土地作用人的領(lǐng)勘人； （5）委托評(píng)估的要求。這套工作程序是進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所必須經(jīng)過的工作階段，反映了各階段之間的內(nèi)在聯(lián)系，是人們對(duì)估價(jià)對(duì)象形成立師認(rèn)識(shí)的思維歷程，是經(jīng)過千百萬次工作實(shí)踐總結(jié)出來的客觀規(guī)律。（3）有客戶來源。（3）獲得物業(yè)升值的利潤(rùn)。 由于開發(fā)項(xiàng)目的銷售期較短，不定因素及新的投資風(fēng)險(xiǎn)已減小很多。（2）競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目出現(xiàn)。分析D：房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資分析　　房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段的主要目的是找到用戶，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值。（3）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景看好。（7）便于及時(shí)抓住盈利高的房地產(chǎn)項(xiàng)目。（3）投資回收期較短?！　≌怯捎诜康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的上述工作內(nèi)容，在此階段投資的風(fēng)險(xiǎn)較大，但是一旦投資成功，所獲利潤(rùn)也較高。（6）熟悉建設(shè)地點(diǎn)的各種關(guān)系。（2）有配套的高素質(zhì)專業(yè)人員，起碼有經(jīng)驗(yàn)豐富的勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)人員，征地拆遷入員，招標(biāo)投標(biāo)人員，市場(chǎng)營(yíng)銷人員等。 （4）此時(shí)投資的回報(bào)承諾高，投資收益大。 由于前期工作階段的風(fēng)險(xiǎn)可采取一些措施在一定程序上加以防范，所以雖然風(fēng)險(xiǎn)仍很大，但要比策劃階段小。（3）地質(zhì)條件不好，規(guī)劃條件限制過嚴(yán)，施工圖紙出現(xiàn)問題。（2）人員素質(zhì)高，具備專業(yè)齊全配套的有豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)管理人員。（3）便于自己占據(jù)最佳投資地位。（5）項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)流程嚴(yán)重脫離實(shí)際等。在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：（1）尋找不到合適的投資機(jī)會(huì)或投資項(xiàng)目。最后提出投資決策研究報(bào)告，得出結(jié)論性意見與建議，提供有關(guān)部門決策和審批。建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇及確定開發(fā)房屋類別及規(guī)模?！　≡趶V泛調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對(duì)投資地區(qū)、類別、規(guī)模等作初步探討，提出房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目建設(shè)書，經(jīng)有關(guān)部門或領(lǐng)導(dǎo)人審批、認(rèn)可后，進(jìn)行初步投資決策及詳細(xì)投資決策研究。 總之，房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)是豐富多彩、層出不窮，而這與房地產(chǎn)項(xiàng)目的壽命周期息息相關(guān)。處在房地產(chǎn)壽命周期不同階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其所處市場(chǎng)供求狀況不同，由于對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和房地產(chǎn)價(jià)值判斷的差別，使得房地產(chǎn)交易必然頻繁，從而給投資者帶來豐富的投資機(jī)會(huì)。每一階段性成果都可以在市場(chǎng)上進(jìn)行買賣，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段性買賣為房地產(chǎn)投資提供了相當(dāng)多的投資機(jī)會(huì)。此階段，重新規(guī)劃利用土地，拆除原有建筑。此階段，需追加投資用于更新設(shè)備、改善服務(wù)、提高利潤(rùn)水平。此階段時(shí)間較短，一般一年左右。（三）項(xiàng)目建設(shè)階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目破土動(dòng)工到竣工驗(yàn)收為止的階段。認(rèn)可后，緊接著搞出一個(gè)精包裝（項(xiàng)目可行性研究報(bào)告）。 第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī) 　　一項(xiàng)房地產(chǎn)壽命周期是從房地產(chǎn)項(xiàng)目籌建開始，到房地產(chǎn)項(xiàng)目拆除為止經(jīng)過的時(shí)間。影響有效執(zhí)行營(yíng)銷方案的因素主要有：發(fā)現(xiàn)及診斷問題的技能：評(píng)定存在問題的技能；執(zhí)行計(jì)劃的技能；評(píng)估執(zhí)行效果的技能。風(fēng)險(xiǎn)和收益是成正比的，如果某一項(xiàng)目不能產(chǎn)生足夠收 入償還抵押并產(chǎn)生正現(xiàn)金流量或者項(xiàng)目的總債務(wù)超過其價(jià)值則被認(rèn)為是籌資 過度，明智的辦法是在準(zhǔn)備隨風(fēng)險(xiǎn)的限度內(nèi)盡量賺錢，應(yīng)保留部分現(xiàn)金和兌 現(xiàn)性強(qiáng)的財(cái)產(chǎn)。定位任務(wù)包括三個(gè)步驟：明確一些可利用的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；選擇若干個(gè)適用的優(yōu)勢(shì)；有效地向市場(chǎng)表明公司的定位觀念。具體來講就是要研究如下問題：購(gòu)買什么？為什么購(gòu)買？購(gòu)買者是誰？如何購(gòu)買？何地購(gòu)買？何處購(gòu)買？為選定市場(chǎng)和制定策略而進(jìn)行可行性研究在此基礎(chǔ)上，我們應(yīng)進(jìn)行細(xì)致而有針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行市場(chǎng)分析，并選定適合的目標(biāo)市場(chǎng)，制定產(chǎn)品的定位策略、產(chǎn)品開發(fā)和定價(jià)策略、營(yíng)銷渠道策略、促銷組合策略及售后服務(wù)即物業(yè)管理策略。 這樣的房屋是有目的、有針對(duì)性地建造的。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動(dòng)式投資開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè)上的實(shí)際總投入就會(huì)小得多。第6操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算 　　一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其中的項(xiàng)目投資概算只包含7項(xiàng)目建設(shè)的工程概算。有關(guān)建議：是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。例如：自有資金、貸款和預(yù)售收入這三種主要資金來源的安排等。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案：要求寫出項(xiàng)目所具備的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)過程中市政條件是否具備。B、可行性研究報(bào)告正文部分的編寫　　正文部分是可行性研究報(bào)告的核心部分。附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。摘要：它是用簡(jiǎn)潔明7的語(yǔ)言概要介紹項(xiàng)目的概況、市場(chǎng)情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點(diǎn)，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時(shí)間內(nèi)能了解全報(bào)告的精要。若敏感系數(shù)為負(fù)，說明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對(duì)目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對(duì)該參量的確定須越謹(jǐn)慎。步驟G：動(dòng)磁性分析　　敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。步驟F：盈虧平衡分析　　盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力的一種方法。步驟E：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮7貼現(xiàn)因素的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮7貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)。一般來講 成本構(gòu)成包括以下四個(gè)部分：A 土地前期費(fèi)：指取得合理的土地的權(quán)證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開通施工用水、用電、道路以及完成場(chǎng)地平整為止所要的費(fèi)用。 c 預(yù)測(cè)方法　　通常可以分為時(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。對(duì)擬投資項(xiàng)目所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)的分析可以分成以下兩個(gè)部分，其一是對(duì)擬 社會(huì)學(xué)，環(huán)境等專家 制作人員 經(jīng)濟(jì)分析專家 市場(chǎng)調(diào)查和分析人員 造價(jià)工程師 人員安排組合 項(xiàng)目 內(nèi)容人數(shù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目費(fèi)用時(shí)間注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師分析角度四：投資商的自身?xiàng)l件對(duì)營(yíng)銷的影響俗語(yǔ)說“太貴有自知之明”。有時(shí)候一個(gè)好項(xiàng)目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。任何一家公司都不可能對(duì)自己完全不了解的領(lǐng)域進(jìn)行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。****投資商自身?xiàng)l件考察進(jìn)入1996 年以后，該小區(qū)房?jī)r(jià)雖有所下跌，但仍是國(guó)內(nèi)最貴的地方。與此形成對(duì)比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供應(yīng)量過大，市場(chǎng)價(jià)格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無視當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來的后果。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強(qiáng)對(duì)信息的收集、整理工作：通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場(chǎng)上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)。在某種意義上看，可行性研究人員應(yīng)該是“全才”，必須具備相當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識(shí)。 加快專業(yè)化及市場(chǎng)培育工作，推進(jìn)行業(yè)規(guī)?；c專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。這在意向接觸的時(shí)候是。有些項(xiàng)目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。***先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的 房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)主觀意志在起作用。這些因素包括：高級(jí)別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津：在一個(gè)離市區(qū)測(cè)多公里的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無人問津；準(zhǔn)備在一個(gè)規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時(shí)間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大致使需求短缺；建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算造成資金不繼；一條新建的高架橋攔腰而過使梅樓商鋪優(yōu)勢(shì)失效；原先的商業(yè)旺地因地鐵建設(shè)而大規(guī)模地拆遷，成為“被人遺望的角落”等等。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測(cè)，而這些預(yù)測(cè)需要假定的前提，那就是期望值。 常見誤區(qū)誤區(qū)一：一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的效益分析　　如果你的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會(huì)是一份實(shí)事求是的報(bào)告。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問題，綜合評(píng)價(jià)合理取舍。 項(xiàng)目投資制勝第一法寶　　一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施之前，都必須進(jìn)行投資可行性分析。 第1操作環(huán)節(jié)：成功近出投資第一步1．透視民地產(chǎn)可行性研究　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)植，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。房地產(chǎn)實(shí)務(wù)投資實(shí)務(wù)部分《房地產(chǎn)可行性研究》第1操作環(huán)節(jié)：成功邁出投資第一步第2操作環(huán)節(jié)：可行性研究的誤區(qū)及相應(yīng)對(duì)策第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析第4操作環(huán)節(jié)：設(shè)計(jì)成功的可行性研究流程第5操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報(bào)告書第6操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算第7操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究使用指南　　可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然后畫出靶心?？梢?，關(guān)鍵在于投資的回報(bào)，即能否取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個(gè)方案，而是同時(shí)研交多個(gè)方案，有時(shí)幾個(gè)方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。 a、這項(xiàng)目是可行的還是不可行的這些不確定因素使項(xiàng)目未來的價(jià)格及銷售進(jìn)程處于一種相對(duì)的不確定之中。 誤區(qū)二：先入為主的可行性研究　　筆者曾考察過十多項(xiàng)失敗的大型地產(chǎn)投資，發(fā)現(xiàn)其中大部分項(xiàng)目的失敗都是由一些可預(yù)見的因素造成的。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為7證明該項(xiàng)目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。 課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過關(guān)?！　∮械陌l(fā)展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報(bào)告。這是控制可行性誤差的基本保障。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。無論政府還是企業(yè)都會(huì)導(dǎo)致“先人為主”的決策傾向。超前而科學(xué)的規(guī)劃、有效的規(guī)?？刂?、嚴(yán)格的規(guī)劃管理，使這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)開發(fā)避免7盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場(chǎng)基本上沒有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤的預(yù)售成績(jī)都很好。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個(gè)獨(dú)特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴，需求者多而且舍得花大價(jià)錢，故此售價(jià)及租金曾一直穩(wěn)步上揚(yáng)。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值的外在動(dòng)因。 考察你的經(jīng)驗(yàn)　　隔行如隔山，隔山買牛難。也許你的企業(yè)從來不會(huì)在建一幢樓后靠出租來獲取長(zhǎng)期回報(bào)，而是建一部分賣一部分，甚至靠預(yù)售樓盤來滾動(dòng)開發(fā)，那么對(duì)那些適合于長(zhǎng)線開發(fā)的項(xiàng)目和適于長(zhǎng)錢投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。筆者見到不少這樣的事情：一個(gè)建了一半的項(xiàng)目因?yàn)闆]有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無利潤(rùn)可言了，明擺著是虧本的生意。第四操作環(huán)節(jié) 設(shè)計(jì)成功的可行