【正文】 測(cè)，未來一段時(shí)間，防城港市的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有以下特點(diǎn)：一、住宅需求者不斷增加，對(duì)住宅的理論需求量較大，商品房?jī)r(jià)格會(huì)持續(xù)上漲。如果一系列重大項(xiàng)目能夠如期實(shí)施，那么處在等待觀望中的房地產(chǎn)商必將大展拳腳，力掀防城港市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的狂瀾。業(yè)內(nèi)人士分析，由于這里房?jī)r(jià)相對(duì)較低，距離中心城市又近，環(huán)境又好，升值空間又大，房地產(chǎn)不僅成為當(dāng)?shù)乩习傩胀顿Y的首選，很多外地人也紛紛來這里購(gòu)房，或投資，或養(yǎng)老。五、防城港市房地產(chǎn)過熱問題剖析曾有人擔(dān)憂一下子開發(fā)這么多樓盤會(huì)導(dǎo)致過熱，但在防城港，一個(gè)家庭擁有三五套住房或三五塊地皮是很正常的事情，相當(dāng)一部分購(gòu)房者是在進(jìn)行二次甚至三次投資。項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積１２０萬(wàn)平方米，總投資超過２０億元。四、行政新區(qū)建設(shè)加速2008年是防城港市的“項(xiàng)目推進(jìn)建設(shè)年”，政府決心以市行政中心區(qū)為重點(diǎn)，加快推進(jìn)城市建設(shè)步伐。防城、東興的土地價(jià)格也不斷上漲，普遍在50萬(wàn)元左右／畝。大型鋼鐵項(xiàng)目一旦落戶防城港，在未來的10年內(nèi)，防城港市的城區(qū)人口將凈增20萬(wàn)人，其中所蘊(yùn)含的房地產(chǎn)發(fā)展商機(jī)不言自明。繼２００５年掛牌出讓加油站用地成交價(jià)１１０萬(wàn)元／畝后，創(chuàng)東興市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓有史以來最高價(jià)。目前，全市持有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司增加到128家，批準(zhǔn)預(yù)售的樓盤47個(gè)，其中在剛過去的一年，新增的房地產(chǎn)企業(yè)就有29家，新批準(zhǔn)預(yù)售的樓盤23個(gè)。而且銷售業(yè)績(jī)不俗。在這里，商品房和商鋪的開發(fā)持續(xù)升溫。依山傍海同時(shí)擁有1400多畝內(nèi)湖、200多畝城市廣場(chǎng)的桃花灣新區(qū)則是眾多房地產(chǎn)商搶灘的寶地，除了康晨小區(qū)、紫荊小區(qū)、金利達(dá)小區(qū)、越秀小區(qū)等以出售宅基地為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目，2005年以來，天勤金灣花園、西灣恒信花園、華廈麗景灣小區(qū)、夏威夷城市廣場(chǎng)等住宅小區(qū)榮耀登場(chǎng)，這里的樓價(jià)也從最初的1300元左右漲到現(xiàn)在的2300元左右，宅基地從開始的每塊不到10萬(wàn)元漲到現(xiàn)在的20萬(wàn)元以上。二、房地產(chǎn)投資掀熱潮從低谷中走出來的房地產(chǎn)業(yè)，在政府的扶持和開發(fā)商的共同努力下，迎來了新一輪的發(fā)展高潮。生活社區(qū)相對(duì)缺乏的港口區(qū)，開始抓緊消化十年前建成的凱樂園住宅小區(qū)和金港小區(qū)近80000平方米的閑置商品房和兩年前建成的濱海小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房，一些單位開始著手職工集資建房。而由于對(duì)防城港市的未來缺乏信心，在市行政中心區(qū)，有房地產(chǎn)開發(fā)商以10萬(wàn)元一畝的低價(jià)拋售土地，也無(wú)人問津。然而，好景不長(zhǎng)，九十年代中期國(guó)家實(shí)施的宏觀調(diào)控政策使原本缺乏人氣和經(jīng)濟(jì)實(shí)力支撐、底氣不足的房地產(chǎn)業(yè)一夜之間進(jìn)入了冬眠狀態(tài)。與自治區(qū)首府南寧只有不到150公里全程高速公路的短距離，無(wú)須刻意營(yíng)造的天然的山景海景江景湖景，蔚藍(lán)的天空、清新的空氣、休閑的生活，還有相對(duì)于首府和其他海濱城市來說超低的地價(jià)和樓價(jià)。二、小戶型住房建設(shè)比重較低。隨著北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的加快發(fā)展和全市城市功能的健全完善，樓盤區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步體現(xiàn),特別是在目前全市商品房每平方米均價(jià)還未突破3000元大關(guān)的情況下, 房產(chǎn)仍有較大升值空間，投資性購(gòu)房需求增加，刺激房?jī)r(jià)上揚(yáng)。房?jī)r(jià)上揚(yáng)主要有兩個(gè)原因：一是土地成本增加。其中，%，%；，%。 在各類型住房中，90140平方米的中等戶型為商品住宅建設(shè)重點(diǎn)。截止2月底，全市計(jì)劃總投資3億元以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目有21個(gè)，同比增加18個(gè)；，%。（二）續(xù)建項(xiàng)目推進(jìn)順利。2009年10月、11月、今年12月，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工受春節(jié)放假的影響，施工不完全正常，投資額比上年末略有回落，投資額遠(yuǎn)高于上年同期水平。2010年12月防城港市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈建銷兩旺態(tài)勢(shì)今年以來，防城港市房地產(chǎn)投資、銷售延續(xù)了2009年的高速增長(zhǎng)勢(shì)頭，雙雙實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。2009年，%。2009年，%；%。%，%。12月前，全市商用房售價(jià)一直在8750元/平方米以上高位運(yùn)行，12月東興市廣森置業(yè)有限公司的“加和苑”商鋪開始出售，由于地段較偏，其均價(jià)不足6000元/平方米，相對(duì)拉低了全市年底的商用房均價(jià)。2009年一季度，房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅上漲，商品房均價(jià)超過2600元/平方米；二季度是全年房?jī)r(jià)較低迷的季度，房?jī)r(jià)在2480——2600元/平方米間運(yùn)行；三季度房?jī)r(jià)震蕩下行，主要原因是個(gè)別房地產(chǎn)售價(jià)低，以僑旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的華僑小區(qū)為例，由于該小區(qū)地處港口區(qū)企沙鎮(zhèn)，房屋售價(jià)不到1200元/平方米，拉低了全市的售價(jià)水平。其中，四季度為商品房銷售旺季，單季銷售面積大幅度增加，主要原因是受房屋銷售“金九銀十”效應(yīng)的影響。商品房銷售6208套，增加1899套，%。北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)港口龍頭圍繞構(gòu)建億噸大港目標(biāo)，加快港口大泊位、深航道及配套設(shè)施建設(shè)。 ● 區(qū)域發(fā)展思路：科學(xué)合理規(guī)劃，結(jié)合城鎮(zhèn)布局、依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展，突出建設(shè)“一帶”，加快發(fā)展“三區(qū)”，促進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展。根據(jù)防城港市區(qū)位和資源條件，未來防城港市的城市、港口和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略定位：● 城市發(fā)展定位：建成環(huán)北部灣集港口、工業(yè)、商貿(mào)、旅游為一體的中心城市。主要是經(jīng)濟(jì)總量小，總體實(shí)力不強(qiáng)；城市規(guī)模較小，城鎮(zhèn)化水平較低；自防城港發(fā)展能力有限；社會(huì)事業(yè)發(fā)展滯后，人民生活還不富裕；人才比較匱乏，干部素質(zhì)亟待提高。西部大開發(fā)戰(zhàn)略的深入實(shí)施，中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)和“兩廊一圈”建設(shè)步伐的加快，“泛珠三角”區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作的加強(qiáng)，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)，都將給防城港市帶來千載難逢的發(fā)展機(jī)遇?？h域經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐大幅邁進(jìn)，％，％，；，％。2007年12月末，全市金融機(jī)構(gòu)本外幣存、%、％，%；，％。對(duì)外貿(mào)易快速增長(zhǎng)、金融運(yùn)行穩(wěn)定，物價(jià)上漲較快。全年全市共有50萬(wàn)元以上投資施工項(xiàng)目574個(gè)，同比增加155個(gè)，%，平均每個(gè)項(xiàng)目投資額達(dá)到1548萬(wàn)元，同比增加160萬(wàn)元。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，%；，%；。初步統(tǒng)計(jì)，％；，％，％；％，居全區(qū)首位。全市集體企業(yè)、股份制企業(yè)、股份合作企業(yè)產(chǎn)值分別增長(zhǎng) 倍、 倍和 倍，三種經(jīng)濟(jì)類型企業(yè)拉動(dòng)規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng) ％。其中，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值 億元，為 2002 年 倍，為 1993 年 倍，產(chǎn)值居全區(qū)第 8 位，同比前進(jìn) 5 位，增長(zhǎng) % ，增幅為 2003 年以來新高，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)；規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，居全區(qū)第 12 位，同比前進(jìn) 2 位，增長(zhǎng) % 。全年全市財(cái)政收入突破 15 億元，達(dá)到 億元，為 2002 年 倍，為 1993 年 倍，同比增長(zhǎng) % ，增幅創(chuàng)建市以來新高，增幅居全區(qū)首位。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2006 年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： ，第二產(chǎn)業(yè)比重明顯提升，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。 三、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況經(jīng)濟(jì)在快車道上加速前進(jìn)，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。廣西白龍核電廠今年下半年進(jìn)廠“四通一平”，力爭(zhēng)明年下半年開工建設(shè)。投資環(huán)境良好。 成本優(yōu)勢(shì)。此外還有煤炭、石油、錳礦、鈦礦等 30 多種礦產(chǎn)。物產(chǎn)優(yōu)勢(shì) 地處亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，雨量充沛，日照充足，氣候溫暖，適合亞熱帶農(nóng)、林作物生長(zhǎng)。東興金灘、江山半島大平坡等旅游景點(diǎn)風(fēng)光旖旎、多姿多彩?，F(xiàn)有泊位 29 個(gè)，其中萬(wàn)噸級(jí)以上泊位 15 個(gè)， 20 萬(wàn)噸級(jí)泊位建成投產(chǎn)，開通了至深圳、香港、新加坡、釜山等多條集裝箱航線，與 70 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 220 多個(gè)港口建立了通航和貿(mào)易關(guān)系，是我國(guó)重要的鐵礦石、煤炭、水泥、糧食中轉(zhuǎn)基地，承擔(dān)著我國(guó)西南、中南地區(qū)大宗貨物進(jìn)出的主要轉(zhuǎn)運(yùn)任務(wù)。二、城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)分析港口優(yōu)勢(shì)防城港作為全國(guó) 12 個(gè)戰(zhàn)略性主樞紐港之一，是西南出海大通道的主門戶。防城港市具有得天獨(dú)厚的發(fā)展優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì) 防城港市位于中國(guó)與東南亞的中心交匯點(diǎn)，南瀕北部灣，背靠大西南，東鄰粵港澳，西與越南相連，有海岸線 580 多公里、邊境線 230 多公里。第五部分　市場(chǎng)結(jié)論。防城港項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目　錄第一部分　城市基本情況介紹。第四部分　防城港各區(qū)在售樓盤情況。第一部分 城市基本情況介紹一、城市概況地理位置防城港市地處中國(guó)大陸海岸線西南端，廣西最南端，轄港口區(qū)、防城區(qū)、上思縣、東興市 ( 縣級(jí)), 市人民政府駐港口區(qū)。高速公路直抵港口，東興中越北侖河大橋把中國(guó)公路網(wǎng)與越南乃至泛亞公路網(wǎng)聯(lián)成一體