【正文】 供需兩旺，去化量沖破歷史　　基于2006年項目存量以及當年新推量，2007寫字樓市場的總供量依然充足?！　∪欢?，未曾料到，2007年樓市，主角似乎仍由住宅把持。 (0)來源：寫字樓市場則是走向兩極分化另外一方面是先前的寧波市場上的小戶型供應(yīng)量較小，而在需求強烈的情況下，造成中小戶型在市場上“一房難求”的情況，而在市場競爭日益激烈的情況下，很多開發(fā)商都為這個市場缺口而心動，因此紛紛改做小戶型?？偟膩碚f，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場化，房地產(chǎn)行業(yè)強者恒強的局面將得到進一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進一步提高。2006年以來國家對土地的調(diào)控政策之多為近年少有。從2006年國務(wù)院、建設(shè)部等多部委于5月出臺國六條及其15條細則調(diào)控住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房價和投資投機性需求，此后并針對外資準入、土地控制、等出臺諸多相關(guān)政策可以看出國家對宏觀調(diào)控的決心，而2007年應(yīng)該是政策落實年，如果在落實的過程中，地方政府仍然不能有效遏制房價上漲的勢頭，那么政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的力度明顯加大。從市場細分方面講，使用者的個性化需要將得到最大可能的滿足和引導；從產(chǎn)品品質(zhì)方面講，居住者在使用過程中，管理者在管理過程中對專業(yè)服務(wù)和專業(yè)技術(shù)的要求大幅提高。但房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段，產(chǎn)品本身的差異性已越來越小，高附加值的服務(wù)日益成為積累客戶的一種全新的競爭力。小結(jié)：隨著宏觀調(diào)控以后，投資者淡出主流消費群體，自住型購房者的需求方向?qū)鞘械陌l(fā)展進程起到?jīng)Q定性作用，因此對產(chǎn)品的品質(zhì)有了更高的要求?！　≡诔鞘袞|部建設(shè)熱火朝天的同時，城市“西拓”也將展開。但因為城市發(fā)展重心的差異，導致市民升值預(yù)期相對比較弱，城西新開樓盤價格也相對較低。海曙區(qū)最繁華的幾條主干道（中山西路、柳汀街等）都往西延伸到了這一區(qū)塊，在市民一般的概念里，城西的近郊區(qū)域其實還算市區(qū)范疇?！熬幼≡诮薄币呀?jīng)成為越來越多市民的選擇。此外，當?shù)剡€有一個正在向大超市招標的地塊，哥倫布超市和奧林匹克中心也在規(guī)劃中?！　〗毙聟^(qū)區(qū)塊（包括江北西區(qū)）將建設(shè)綜合性城市新區(qū)，以及中心城的副商業(yè)中心?！　⌒氯趨^(qū)塊是寧波市三江六岸的重要組成部分，位于大都市圈生活發(fā)展黃金區(qū)域，囊括了市級文化中心。江北　　房產(chǎn)新政后，江北兩大逆市開盤的“親親家園” 和“日湖花園”令人意外的捷報連連；不久前姚江北側(cè)3＃地塊的熱烈拍賣或?qū)⒁l(fā)新一輪的江北投資潮；坤和建設(shè)和凱德置地入駐開發(fā)的帶動效應(yīng)，日湖琴園、天合家園、親親家園、洪都二期等大盤的陸續(xù)面世，都標志著江北區(qū)已刷新了經(jīng)濟適用房居住區(qū)的印象，跨入房地產(chǎn)住宅開發(fā)及消費熱點區(qū)域的時代。由大連萬達集團投資建設(shè)的面積達26萬平方米的以商務(wù)樓、商鋪為主萬達商業(yè)廣場，未開業(yè)就已經(jīng)有沃爾瑪、百安居、特力屋等入駐，預(yù)計將在今年年底正式營業(yè)，而在此前，萬達已經(jīng)成為當?shù)卣猩桃Y，和開發(fā)商招攬客戶的王牌：3000個停車位的配置、封閉式購物環(huán)境的創(chuàng)造等將會進一步帶動鄞州中心區(qū)的人流量。鄞州　　放眼全國，很難找到一個如寧波一樣，對地產(chǎn)大鱷有著如此誘惑力的副省級城市。江南板塊樓盤銷售情況一覽表（截止2006年11月26日）樓盤江南一品一期賓果公寓香洲曉筑九五花園Bobo城一期浪琴海一期已售(住宅)套數(shù)3081872103331001197住宅已售比例(％)已售(住宅)平均價（元）749954415369558463566107所在區(qū)科技園區(qū)科技園區(qū)科技園區(qū)科技園區(qū)江東區(qū)江東區(qū)上述樓盤中，除了江南一品一期樓盤為城市純別墅群，其售價高出一籌外，其余的普通住宅售價都遠低于中心四城區(qū)的商品房均價。另外，萬特這里交通便利，在世紀大道與江南公路的雙向貫通之后，可聯(lián)通杭州灣大橋，與長三角地區(qū)形成對接，并與北侖貿(mào)易港口緊密相聯(lián)。東部新城中央商務(wù)區(qū)標志性建筑之一，投資高達10億元的發(fā)展大廈，于10月底破土動工興建。東部新城建成后，將和老城區(qū)一起，形成寧波市“一城兩心”的總體空間格局。代表樓盤有東方瑞市、君悅花園和我們的彩虹國際等。海景花園此類多數(shù)戶型在300420平方米的超豪華公寓都已所剩無幾。市中心板塊、城中板塊　　寧波人傳統(tǒng)的住宅觀念一時還不會發(fā)生改變，市中心板塊也不可能貶值。三 寧波市各個區(qū)域版塊分述　　寧波的城市版圖正在攤大餅式地擴張，市中心半徑在日益擴大，搶占先機的開發(fā)企業(yè)都早一步看到了眼前的郊區(qū)將成為未來的絕版地塊，近郊地塊成熱點，不是偶然，更不是暫時的現(xiàn)象。市場供求比預(yù)計為3：1，供應(yīng)量明顯高過需求，而供應(yīng)量主要集中在鄞州新城區(qū)、科技園區(qū)等較遠區(qū)域。小結(jié)：當前市場中，已出讓尚未形成有效房源供給的存量土地總量不多。土地市場上地方政府和中央之間再次有微妙關(guān)系出現(xiàn)。該地塊處在江東有開元酒店、歐尚超市、石浦酒店等圍繞，這一區(qū)域的配套齊全，以其優(yōu)越的地理位置、環(huán)境配套，出現(xiàn)激烈的競價場面也是情理之中。國內(nèi)一線開發(fā)開發(fā)商在資金實力上明顯高于本地企業(yè)，這對寧波土地市場價格上漲推波助瀾起了一定的作用。三幅土地共638畝，出讓樓面價在2300元/平方上下。市中心還是俏，樓面地價突破上萬元市中心板塊的土地，不論是住宅用地還是商業(yè)用地，一直都是物以稀為貴。江北的住宅用地供應(yīng)主要集中在洪塘及附近區(qū)域，今年共成交9幅地塊，計1099畝，其中經(jīng)濟適用房占到一半左右。從拿地的企業(yè)來看，這些百畝以上的大地一半以上是被初次進入寧波市場的外來地產(chǎn)大鱷取得，對這些企業(yè)來說，也正必須要拿較大的土地才能符合他們在寧波的戰(zhàn)略布局。2006年出讓的住宅用地里，維科以2560元/平方拿下的水上公園三期地塊（168畝）是比較大的土地。2005年由于宏觀調(diào)控，住宅用地放量較少，2006年與2004年的土地放量供應(yīng)情況相比，住宅用地對開發(fā)商來說可謂“一地難求”。二 土地市場分析土地市場是商品房市場的風向標，和商品房市場穩(wěn)中有升相比，寧波2006年的土地市場則明顯要敏感得多。9月份市三區(qū)二手房交易持續(xù)走低，市場反映冷淡直到11月二手房市場才有回復到原先正常水平。5月29日“九部委意見”出臺，從6月1日起將實施“征收全額營業(yè)稅的時間從2年延長到5年”的新政，造成5月份的最后2天，二手房交易放量成交的現(xiàn)象，對寧波市二手房交易價格變動帶來一定的影響；5月份的最后2天，受九部委《意見》的影響，江東、江北、。宏觀調(diào)控不是調(diào)控房價下跌，而是讓房價穩(wěn)定在合理的范圍之內(nèi)，使價格能夠體現(xiàn)價值，同時讓整個房地產(chǎn)業(yè)更穩(wěn)定，更健康。據(jù)寧波市城調(diào)隊一份調(diào)查數(shù)據(jù)表明，當前寧波的住宅銷售八成以上是本地人在購買，以本地人自住型需要為主，基礎(chǔ)相對扎實，因此在面臨宏觀調(diào)控的時候，市場并沒有出現(xiàn)惡化情況。新建商品房銷售良好，成交價格穩(wěn)中有升　　由于消費者對房價大幅下降的預(yù)期，宏觀調(diào)控在抑制了投資性需求的同時，一定時間內(nèi)也抑制了自住性需求。房價格依然會穩(wěn)步上漲，銷售量會平緩上升寫字樓市場則是走向兩極分化五、附表（2006年土地出讓成交一覽等）(20070312 16:39:21)目土地增量供應(yīng)控制更嚴，土地成本將提高2007年中小戶型將唱主角。宏觀調(diào)控，尤其是“國六條”及細則政策的出臺，對繼續(xù)穩(wěn)定寧波的房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展起到重要作用。全年的增幅在10％左右，說明在宏觀調(diào)控后，整個寧波的房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸趨于穩(wěn)定，經(jīng)歷了2003年、2004年的房地產(chǎn)行業(yè)投資非理性增長后，寧波的房地產(chǎn)行業(yè)投資在2006年開始凸現(xiàn)理性一面。親親家園，日湖花園等逆市開盤的樓盤也銷售火爆。1－11月寧波四區(qū)（海曙、江東、江北、鄞州）商品房住宅價格二手房市場價格穩(wěn)定，成交量起伏較大111月份寧波市四區(qū)二手房（住宅）成交價一覽111月份寧波四區(qū)二手房（住宅）成交量一覽（萬平方）111月份寧波市四區(qū)二手房（住宅）交易均價為5444元/平方米，比去年同期上漲2％?！?月1日后，二手房開征20％的個人所得稅，對二手房市場產(chǎn)生較大影響。由于去年受宏觀調(diào)控影響而推遲預(yù)售的樓盤，在今年紛紛登場，市場供應(yīng)量加大，居民因市場觀望而推遲的需求開始激發(fā)，使得市場重新進入正軌，并在今年達到一個高潮。住宅用地“一地難求”據(jù)寧波市國土資源局的統(tǒng)計，2004年寧波出讓普通住宅用地為404公頃；2005年普通住宅用地供應(yīng)212公頃，2006年截止12月15日，累計已供應(yīng)普通住宅用地247公頃。由于寧波老城區(qū)腹地較小，可供推出的住宅項目用地已日漸稀少，大宗土地更是難覓蹤影。對于政府相關(guān)部門來說，一次性出讓大規(guī)模的土地，通過總額較高的土地款作為一道進入門檻，可以保證參與競爭的開發(fā)商都是有相當?shù)馁Y金實力，可以在開發(fā)的同時保證該地塊開發(fā)的完整性，不會因為開發(fā)商的不同，導致難得一塊好地被開發(fā)成素質(zhì)參差不齊的項目。鄞州、江北是住宅用地熱點供應(yīng)地區(qū)。今年共成交住宅用地13幅，共計1066畝。東錢湖區(qū)域以其良好的山水環(huán)境和人文景觀一直被眾多發(fā)展商看好，經(jīng)過幾年的基礎(chǔ)性投資建設(shè)，今年該區(qū)域土地出讓開始逐漸啟動，