南京樂(lè)業(yè)商城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 高效能人士絕不會(huì)是一個(gè)性格孤僻的人,相反他應(yīng)當(dāng)是一個(gè)能設(shè)身處地為別人著想充分理解對(duì)方能夠與他人進(jìn)行桌有成效的溝通的人。不斷學(xué)習(xí)一個(gè)人,如果每天都能提高1%,很多時(shí)候,它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己。善于休息休息可以使一個(gè)人的大腦恢復(fù)活力,提高一個(gè)人的工作效能。習(xí)慣1換位思考在人際的相處和溝通里，“換位思考”扮演著相當(dāng)重要的角色。如果沒(méi)有了對(duì)手，缺陷也不會(huì)自動(dòng)消失。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時(shí)間的人。運(yùn)用20/80法則二八法則向人們揭示了這樣一個(gè)真理，即投入與產(chǎn)出、努力與收獲、原因和結(jié)果之間，普遍存在著不平衡關(guān)系。要事第一創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞?！卑褑?wèn)題想透徹把問(wèn)題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問(wèn)題就變得容易多了。：“一次做好一件事的人比同時(shí)涉獵多個(gè)領(lǐng)域的人要好得多。 項(xiàng)目土地增值稅測(cè)算樂(lè)業(yè)商城土地增值稅測(cè)算序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)交納金額（萬(wàn)元）1銷售收入1026002扣除項(xiàng)目金額66253開(kāi)發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用48894銷售稅金及附加7580其它扣除項(xiàng)目?。ǎ╉?xiàng)20％97793增值額363474增值率（3）/ (2)55%5增值稅率30%（存在避稅）6速算扣除率同上07土地增值稅（3）*（5）（2）*（6）10904amp。樂(lè)業(yè)商城銷售總價(jià)測(cè)算表分類可售面積（萬(wàn)平方米）建議銷售單價(jià)銷售收（萬(wàn)元）商住、公寓（精裝修）314000元/平方米42000商業(yè)用房（1層）42000元/平方米24000商業(yè)用房（2層）25000元/平方米15600商業(yè)用房(3層)18000元/平方米12000商業(yè)用房（4層）15000元/平方米9000總銷額102600amp。amp。本報(bào)告在測(cè)算數(shù)據(jù)時(shí)，一方面充分了解了當(dāng)前宏觀和微觀的房地產(chǎn)市場(chǎng)和鼓樓未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，同時(shí)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)中短期地演變進(jìn)行了科學(xué)地預(yù)測(cè)，結(jié)合制定了多種市場(chǎng)策略。體現(xiàn)小空間大房間的感覺(jué)。建議采取如下幾種方式：——委托設(shè)計(jì)幾種室內(nèi)裝修方案，供業(yè)主選擇；——選幾家裝飾企業(yè)，提供裝飾樣板房，標(biāo)出綜合報(bào)價(jià)和分項(xiàng)報(bào)價(jià)，供業(yè)主選擇，或參考；——業(yè)主挑選裝飾方案并可做適當(dāng)修改或另提設(shè)計(jì)方案，最后確定裝飾定單。 適應(yīng)現(xiàn)代城市塊節(jié)奏生活需要，特別針對(duì)小面積戶型，會(huì)有越來(lái)越多的人對(duì)已經(jīng)裝修可以買后即住的房屋感興趣，體現(xiàn)了社會(huì)化服務(wù)發(fā)展趨勢(shì)；252。交付標(biāo)準(zhǔn)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目交付標(biāo)準(zhǔn)掃描：項(xiàng)目名稱交付標(biāo)準(zhǔn)中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)精裝修萬(wàn)豪中心公寓精裝修江蘇議事園精裝修龍吟廣場(chǎng)精裝修/毛坯虹橋新城市中心精裝修木馬公寓精裝修金輪國(guó)際廣場(chǎng)精裝修約瑟夫公寓精裝修本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目均采取精裝修作為交付標(biāo)準(zhǔn)。 萬(wàn)豪中心公寓（乾康）2007年4月以整版報(bào)廣宣傳2007年4月8日正式開(kāi)盤(pán)，兩周成交37套，；252。②戶型設(shè)計(jì)該項(xiàng)目住宅分為兩種戶型：一室一廳，建筑面積包括：3445666平米，總戶數(shù)約500套；二室一廳，建筑面積包括：56670、7102平米，總戶數(shù)約210套。 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)2006年9月開(kāi)盤(pán)至今近8個(gè)月，成交387套，㎡，去化情況良好；252。216。216。綜合本地塊特征，產(chǎn)品定位思考如下：湖南路商圈時(shí)尚生活特區(qū)項(xiàng)目所在區(qū)域交通便利、配套齊全，居住人口稠密，是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的“優(yōu)質(zhì)生活圈”。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，市場(chǎng)定位思考如下：居住、商務(wù)、休閑、購(gòu)物——優(yōu)質(zhì)生活圈地塊位于湖南路商圈的中心地帶，中山北路東側(cè)，商業(yè)發(fā)達(dá)和人氣充足是主要特征和先天優(yōu)勢(shì)。T（威脅）■現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)上市同質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈；■區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目包裝宣傳好，工程進(jìn)度優(yōu)于本項(xiàng)目；■基地拆遷存在不可確定因素影響；■絕版地段造成高單價(jià)，市場(chǎng)接受度存在風(fēng)險(xiǎn)?；厣辖ㄖㄉ虡I(yè)門面、多層及單層住宅，未拆遷。市場(chǎng)及產(chǎn)品分析一、基地資源分析基地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)■□總用地面積：9500平方米■□規(guī)劃總建筑面積：約5萬(wàn)平方米■□主要建設(shè)內(nèi)容：商業(yè)辦公綜合樓、酒店式公寓及其相關(guān)配套設(shè)施，其中酒店式公寓面積不超過(guò)總建筑面積的20%。地塊西側(cè)的中山北路是南京城區(qū)主干道之一，車流量及人流量大；地塊位于湖南路商圈的核心位置，商業(yè)氛圍濃厚，配套齊全。O（機(jī)會(huì)）■南京城市中心區(qū)域土地出讓稀缺，未來(lái)同質(zhì)物業(yè)上市量有限；■湖南路商業(yè)圈輻射范圍不斷擴(kuò)大，檔次提升；■樓市行情整體走高，主城中心樓盤(pán)關(guān)注度提高。項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位，需要總體上為項(xiàng)目面市尋求一個(gè)切入口。地塊周邊樓盤(pán)產(chǎn)品一覽：項(xiàng)目名稱定位中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)MOHO式寫(xiě)字樓+豪華酒店式公寓江蘇議事大廈LOFTEL星級(jí)酒店式商務(wù)寫(xiě)字樓+高投資回報(bào)商務(wù)辦公萬(wàn)豪中心公寓豪華公寓+高投資收益銀河國(guó)際廣場(chǎng)蘇寧銀河購(gòu)物中心+國(guó)際頂級(jí)寫(xiě)字樓+索菲特五星級(jí)酒店金山大廈5A級(jí)寫(xiě)字樓由此可見(jiàn)，區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型豐富，以辦公為主，高投資收益是普遍采取的定位。項(xiàng)目客群定位房地產(chǎn)項(xiàng)目的客群主要包括：主力客群、輔助客群、延伸客群。 輔助客群——投資者投資者看中的是本項(xiàng)目絕版地段帶來(lái)的廣闊投資前景，適合高端居住、商務(wù)辦公，擁有較豐厚的資金回報(bào)。③銷售情況
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