【正文】 一體。約3萬㎡。未定。依仗南山餐飲配套及黃桷埡鎮(zhèn)醫(yī)院、郵局、購(gòu)物中心、超市、銀行、學(xué)校等各類生活、教育設(shè)施配套。南濱路欲以休閑娛樂、特色餐飲、旅游購(gòu)物等為主導(dǎo)。㎡商業(yè)形態(tài)橫向的商業(yè)點(diǎn)與會(huì)所功能相補(bǔ)充，縱向的商業(yè)地段規(guī)劃為無障礙步行街，長(zhǎng)達(dá)1000㎡，寬50米，一頭連著濱江路，一頭連向無各山。商業(yè)配套商業(yè)體量滿足社區(qū)需求，迎合南濱消費(fèi)。會(huì)所既可與朋友品茗交流，也可提供棋牌房、斯洛克球室、健身房等各類運(yùn)動(dòng)設(shè)施。此為暫定規(guī)劃，具體執(zhí)行情況有待于開發(fā)商的把握。其它消費(fèi)及需求需要借助南坪中心的配套解決。3. 戶型設(shè)計(jì)注重功能性、適用性、景觀性，多采用錯(cuò)、躍層設(shè)計(jì)（大戶型猶為突出），設(shè)置如書房、健身房、保姆房之類的功能房，采用觀陽臺(tái)、大型景觀、露臺(tái)、入戶花園等方式充分做到景觀的最大化挖掘及人與自然的親密接觸；4. 在戶型設(shè)計(jì)時(shí)，注重戶型的多樣化與差異化，最大化的規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在社區(qū)的戶型配比中，一室戶的小戶型明顯低少，而四至七房的大戶型比率逐漸增加，但主力戶型依然集中在二房、和三房面積段。只有中天陽光美地、競(jìng)地以劈裂磚、釉面磚為主，局部采用天然石材料； 外立面簡(jiǎn)潔、清爽，主色調(diào)為淺淡黃。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，巧妙地利用小區(qū)地勢(shì)西北高、東南低的特點(diǎn)和淺丘地形特點(diǎn)，層層退臺(tái)、節(jié)節(jié)退臺(tái)等多種方式，使建筑依山就勢(shì)，體現(xiàn)山地城市獨(dú)有的居住形態(tài)魅力。陽光美地 學(xué)府大道69號(hào)華宇整個(gè)建筑外立面以寶石藍(lán)、棕黃色主色調(diào)，簡(jiǎn)潔、明快、現(xiàn)代、流暢的外觀造型獨(dú)具風(fēng)格，戶型設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)亮點(diǎn)在小區(qū)內(nèi)做出了水幕廣場(chǎng),網(wǎng)球場(chǎng),戶型設(shè)計(jì)靈活多樣,平層戶型面積從38㎡123㎡,躍層戶型面積13㎡195㎡,靈性陽光窗,超寬觀景臺(tái).戶型多樣，從100到200余㎡，戶型多達(dá)14種，產(chǎn)品細(xì)分度高。同時(shí)，設(shè)計(jì)者還考慮了建筑形態(tài)的最優(yōu)化，以板式建筑為主，整個(gè)小區(qū)既通透、大氣又不失靈動(dòng)。注：表中面積均為套內(nèi)面積；表三：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng) 綠洲龍城 融僑半島海棠曉月陽光華庭產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃/建筑特色半圍合式規(guī)劃布局,把景觀與運(yùn)動(dòng)有機(jī)的結(jié)合在一起,層高6米的商業(yè)用房,在本區(qū)域市場(chǎng)算是較為少見。具體規(guī)劃未定。戶型設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)亮點(diǎn)一梯三戶，多設(shè)置雙陽臺(tái)，明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)“四明格局”，正南北向；戶內(nèi)功能分區(qū)清晰、動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū)；多使用外飄窗，視野更開闊。建筑立面采用簡(jiǎn)化歐風(fēng)的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，選用淡雅的淺色調(diào)；空間層次清楚，尺度恰當(dāng)，豐富多彩，有利于居民生活的安靜與安全。項(xiàng)目一期分為三個(gè)區(qū)域：A區(qū)三面環(huán)水，形如半島，仰望南山，風(fēng)光無限；C區(qū)臨湖而建，完美的水岸生活，滋味別具一格；D區(qū)依山美宅，山林之中視野開闊，風(fēng)景一覽無余。溯源居戶型為一期戶型；表二：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)回龍灣南嶺雅舍高山流水天池林海產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃/建筑特色住宅采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，以聯(lián)排式小高層住宅為主，配合點(diǎn)式主層住宅；各組團(tuán)基本采用同一標(biāo)高，道路坡度控制在8％以內(nèi)；通過設(shè)置地下車庫(kù)等方式調(diào)整單體建筑標(biāo)高。未定（建筑將以帶現(xiàn)代感的新古典主義風(fēng)格表現(xiàn)，體現(xiàn)現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、時(shí)尚、生動(dòng)、大氣的質(zhì)素）整體以咖啡色搭配米黃色為主色調(diào)，給人以沉穩(wěn)、莊重、大氣、個(gè)性十足的感覺；戶型設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)亮點(diǎn)戶型多樣化，從76㎡163㎡多種戶型，戶型較為方正，多設(shè)有大面積景觀陽臺(tái)，戶型面積與景觀成正比，在景觀較為優(yōu)躍的臨江面配置大戶型板式景觀房，反之，在景觀相對(duì)較差的區(qū)域設(shè)計(jì)較為實(shí)用的二房及小三房。為了避免小區(qū)的視覺壓抑感，所有住宅均以橫排排列，天際線自然而開闊，使視覺能夠充分延伸。建筑設(shè)計(jì)采用簡(jiǎn)約式建筑風(fēng)格，簡(jiǎn)潔的造型、明快的線條將整體空間利用率釋放到最大。項(xiàng)目是典型的小高層住宅（2期），樓與樓間距大，保證了小區(qū)具有開闊視野和良好的通風(fēng)采光。2. 幾乎所有的項(xiàng)目在規(guī)劃內(nèi)部以及組團(tuán)景觀時(shí)，都很好的把握了尊重原始的，地形地貌、山水資源的原則，有效利用地塊高差，并通過經(jīng)驗(yàn)豐富的景觀規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)將各項(xiàng)自身資源最大化，如綠洲龍城、融橋半島、海棠曉月、普遍都利用地勢(shì)高低鑄就人工瀑布，而美堤雅城、中天陽光美地通過打造大面積人工湖得體現(xiàn)。陽光美地學(xué)府大道69號(hào)江南華宇楓庭景觀外部景觀基本無外部景觀綿起伏的南山山脈的原始生態(tài)環(huán)抱了整個(gè)社區(qū)，在地塊中部可觀交通學(xué)院內(nèi)部項(xiàng)目位于主干道旁、周邊處于待建、在建項(xiàng)目較多，所以無什么景觀而言，但是在部分中高樓層可以看到南山山脈、與部分江景。巴渝四景“黃桷晚渡”,“龍門浩月”,“海棠煙雨”,“字水宵燈”散布于中庭廣場(chǎng)?！靶∠毙^(qū)中一路上有小溪流過。擁有眾多人文景觀，西接市青少年科普活動(dòng)中心，各項(xiàng)游樂設(shè)施應(yīng)有盡有，江景和渝中半島成為主要對(duì)景江景和渝中半島成為主要對(duì)景，與黃葛晚渡等景觀為鄰臨江面寬約350米。表三：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)綠洲龍城融僑半島海棠曉月陽光華庭景觀外部景觀該案除了自己中庭景觀外,景觀資源較為缺乏,面向長(zhǎng)江，背依騎龍山脊，溝谷縱橫，水源豐沛，草木蒼翠，山巒起伏，山形水態(tài)美不勝收，人文生態(tài)資源得天獨(dú)厚，充分展現(xiàn)了重慶的地理和精神特征。項(xiàng)目依據(jù)山地景觀、園林景觀、庭院景觀，鑒借世界頂級(jí)別墅景觀規(guī)劃，原生標(biāo)準(zhǔn)，自然落成。項(xiàng)目背倚南山、明月山脈，俯瞰連綿碧峰，靜臥在青山綠水之中，北望文峰寶塔，與涂山古寺遙遙相對(duì)，四周林木森森、郁郁蔥蔥，環(huán)境清幽雅靜，空氣自然清新，放眼望去，山林秀美風(fēng)景盡收眼底，項(xiàng)目坐落于南山林海之巔，觀山城夜景，江景，山景視野了無遮攔，盡享廣闊美景。遵循原有坡地地貌特征，項(xiàng)目以不同組團(tuán)構(gòu)成坡地生態(tài)鏈街區(qū)，充分利用背后200森林公園，打造社區(qū)自家后花園，社區(qū)以主題公園、中庭景觀、原生瀑布形成有機(jī)的景觀體系。南山山脈草木蔥郁，生態(tài)景觀風(fēng)景怡人。陽光美地學(xué)府大道69號(hào)江南調(diào)查重點(diǎn)：i. 開發(fā)背景ii. 總體規(guī)劃iii. 景觀、產(chǎn)品iv. 去化分析、目標(biāo)客戶群（一）、開發(fā)商背景與總體規(guī)劃表一：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)美堤雅城駿逸天下武夷濱江競(jìng)地怡景天域、陽光華庭、中天● 南入口廣場(chǎng)用地面積1萬㎡（約15畝），本廣場(chǎng)為巴南區(qū)方向入口，即大學(xué)城的南大門，利用學(xué)府大道兩側(cè)形成廣場(chǎng)，跨道路形成拉索式拱門形式，拱門離地面約20米，越過輕軌且留有足夠的空間，布置噴泉、綠化等設(shè)施，形成以入口標(biāo)志為主景的入口廣場(chǎng)區(qū)?？萍嫁k公寫字樓區(qū)：該區(qū)域用地面積5萬㎡（約75畝），建筑面積15萬㎡，由五幢花瓣形高層建筑及裙房組成，成為巴南方向進(jìn)入大學(xué)城的標(biāo)志性建筑群，形成建筑組景，統(tǒng)一交通學(xué)院住宅區(qū)及周邊建筑，形成良好的城市街景。大學(xué)城廣場(chǎng)核心區(qū)北臨工商大學(xué)，南臨交通學(xué)院，位置優(yōu)越而適中，規(guī)劃上采取中心低，四周高的內(nèi)向型設(shè)計(jì)手法，以廣場(chǎng)為核心，通過周邊多層建筑，再延伸至高層建筑，形成視覺連續(xù)性，減小高層建筑的壓迫、緊逼感，使廣場(chǎng)更舒適而建筑更挺拔，同時(shí)學(xué)府大道兩側(cè)又向東西方空間延伸，使學(xué)府大道空間開闊。星級(jí)酒店為交易中心的配套建筑，提供住宿、短期辦公、服務(wù)等功能?！?高級(jí)住宅區(qū)位于圖書館之南，㎡（約100畝），規(guī)劃建筑面積18萬㎡，是一個(gè)以小高層及高層住宅為主的居住小區(qū)，成弧線型圍合式布局，綠化面積集中，并配套幼兒園等設(shè)施，服務(wù)對(duì)象主要以科技、教育工作者為主，可以聚集人氣，尺快帶動(dòng)大學(xué)城廣場(chǎng)建設(shè)、實(shí)施。本功能的設(shè)置，可以為大學(xué)城提供一個(gè)服務(wù)中心區(qū)，滿足社區(qū)人員的各種需求，同時(shí)活躍了區(qū)域經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)及土地增值?！?大學(xué)城廣場(chǎng)核心區(qū)本區(qū)域位于學(xué)府大道的中間段，用地面積為60萬㎡（約880畝），規(guī)劃建筑面積約90萬㎡，其中主要規(guī)劃項(xiàng)目有：社區(qū)體育運(yùn)動(dòng)區(qū)；大學(xué)城廣場(chǎng)、購(gòu)物、休閑、娛樂中心；市立圖書館區(qū)；高級(jí)住宅區(qū)；科創(chuàng)中心辦公服務(wù)區(qū)；科教成果交易中心及星級(jí)酒店區(qū)；交通技術(shù)博覽研發(fā)中心區(qū)；醫(yī)療服務(wù)區(qū)等。工商大學(xué)對(duì)面為規(guī)劃通過的重慶工商大學(xué)廣廈工程（用地面積80畝，建筑面積約為20萬㎡），建筑形式主要為點(diǎn)式一梯六戶小高層住宅，服務(wù)對(duì)象為工商大學(xué)教職員工。主題公園南側(cè)為規(guī)劃通過的迥龍大廈項(xiàng)目，此地塊還有規(guī)劃通過正在實(shí)施的華宇江南楓香庭項(xiàng)目（住宅區(qū)），其間用地規(guī)劃為高級(jí)酒店式寫字樓，為總部基地等項(xiàng)目提供充足的配套設(shè)施，并可為其它科技企業(yè)入駐提供便利。歸國(guó)人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)隔路，南臨現(xiàn)教育學(xué)院，規(guī)劃為國(guó)際知名科研機(jī)構(gòu)總部區(qū)；吸引國(guó)際知名科技機(jī)構(gòu)，將此做為其在華或在西南地區(qū)的窗口，努力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，并以此拉動(dòng)大學(xué)城區(qū)域的科技進(jìn)步，提升高校教學(xué)品質(zhì)，最近距離的與世界頂尖科技企業(yè)接觸，成為整個(gè)大學(xué)園區(qū)的科技龍頭?？偨ㄖ娣e為68萬㎡，；市立圖書館占地80畝，建筑面積5萬㎡，為重慶市擬造址項(xiàng)目。教院110學(xué)商院交通設(shè)計(jì)院巴蜀學(xué)校`交 通學(xué) 院本案江南大學(xué)城概念規(guī)劃圖項(xiàng)目介紹本次設(shè)計(jì)涉及區(qū)域長(zhǎng)達(dá)4公里，始終貫徹“科技、文化、教育、休閑”為主題，并結(jié)合現(xiàn)狀將全區(qū)域分為三大部分：四公里立交橋入口區(qū)、大學(xué)城廣場(chǎng)核心區(qū)、南入口區(qū)。為此全區(qū)加大了拆遷安置房的建設(shè)力度，目前已有興茂居、海棠曉月E區(qū)、黃桷小區(qū)等8個(gè)項(xiàng)目41萬㎡的安置房投入建設(shè)，相信南岸區(qū)拆遷安置房的短缺問題將在短期內(nèi)得到解決。 目前，渝南佳苑C1棟、融僑半島B1組團(tuán)、東海㎡，%，其中住宅房屋面積4萬㎡，%。建設(shè)規(guī)模增大，建設(shè)速度有所加快 今年上半年全區(qū)在建工程施工面積共計(jì)295萬㎡，%，其中住宅施工面積210萬㎡，占總施工面積的71%，%，新開工面積105萬㎡，%，%，竣工面積42萬㎡，%，%?？傉嫉?萬畝的江南大學(xué)城，其模式將是“開放化”、“社會(huì)化”的，政府將合理調(diào)整沿線規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布，以求盡可能地節(jié)省社會(huì)資源。2002年，南岸區(qū)政府痛下決心，啟動(dòng)此項(xiàng)目。 在全面建設(shè)小康社會(huì)的進(jìn)軍聲中，南岸區(qū)正以建設(shè)都市強(qiáng)區(qū)為經(jīng)濟(jì)社會(huì)總體發(fā)展目標(biāo)，繼續(xù)堅(jiān)持做好“改革、開放、重點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)”四篇文章，著力打造 “實(shí)力南岸、品牌南岸、綠色南岸、誠(chéng)信南岸”，做大做強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，提升南岸知名度，建設(shè)最佳人居環(huán)境，樹立良好社會(huì)信用；通過構(gòu)建南濱風(fēng)情路、南坪商務(wù)圈、茶園新城區(qū)、重慶CBD南區(qū)、江南大學(xué)城、長(zhǎng)江廣陽島、南山生態(tài)帶等“七大經(jīng)濟(jì)板塊”，吸引注意力、匯聚生產(chǎn)力、形成輻射力、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。 巴渝文化、宗教文化、抗戰(zhàn)文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，旅游資源得天獨(dú)厚，擁有南山森林公園、“一棵樹”攬勝亭、慈云寺、文峰塔、涂山寺、老君洞、黃山抗戰(zhàn)遺址等多處自然人文景觀，已成功創(chuàng)建為中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)；科研實(shí)力雄厚，智力資源豐富，有10余所國(guó)家部省級(jí)科研機(jī)構(gòu)和5所大專院校，具有豐富的人才資源優(yōu)勢(shì)；產(chǎn)業(yè)門類齊全，自成體系，通過幾年來的產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理化和集約化，4000余家工業(yè)企業(yè)，形成了以機(jī)械、電子、化工、醫(yī)藥、建材、煙草、紡織、服裝和皮革制品為主、輕重工業(yè)并舉的綜合配套格局。丘陵主要分布在南坪、涂山、雞冠石、峽口、長(zhǎng)生橋、迎龍、廣陽7個(gè)鎮(zhèn)及沿江7個(gè)街道，一般海拔在200500米之間。全區(qū)面積265平方公里，%，%。47′2″、北緯29。江南楓庭、綠洲龍城、迥龍大廈（高層）、重慶工商大學(xué)廣廈工程等在建地產(chǎn)項(xiàng)目。因此，本案的拆遷工作和社區(qū)內(nèi)部的交通動(dòng)線將是在開發(fā)過程中面臨的兩個(gè)重要問題。89 / 89重慶碾盤溝項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目錄一、項(xiàng)目介紹二、市場(chǎng)背景分析三、南岸區(qū)參考項(xiàng)目分析四、本案產(chǎn)品策略建議碾盤溝項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、項(xiàng)目介紹（一）項(xiàng)目概況地理位置本案位于南山山脈西側(cè)、五公里學(xué)府大道旁, 距四公里轉(zhuǎn)盤約1公里,以大型市政建設(shè)工程四公里立交為原發(fā)點(diǎn)，往北，途經(jīng)長(zhǎng)江大橋直入渝中半島；往西，經(jīng)鵝公巖大橋與九龍坡、沙坪壩相連；往東，沿海棠溪煙雨路連接重慶CBD的重要組成部分――南濱路下段；往南，即可順學(xué)府大道而行，借李家沱長(zhǎng)江大橋、馬桑溪大橋與大渡口、沙坪壩環(huán)環(huán)相扣；外環(huán)有渝黔高速公路、經(jīng)大佛寺大橋即抵機(jī)場(chǎng)，與直轄市最大空港發(fā)生聯(lián)系……在學(xué)府大道上的開發(fā)商們，大可充分享用近幾年本市交通建設(shè)的成就，與主城各區(qū)域發(fā)生密切聯(lián)系。 項(xiàng)目西方（學(xué)府大道一側(cè)）江景 項(xiàng)目南方（學(xué)府大道69號(hào)一側(cè)）山景 項(xiàng)目東方（背后）山景 項(xiàng)目北方（工商大學(xué)一側(cè)）山景地形地貌本案地塊呈葫蘆狀，地形屬于坡度較大的山坡和梯形，由西向東（沿學(xué)府大道向內(nèi)）起伏100米；目前本案地塊上主要是低矮的工業(yè)建筑和廠房。作為南岸區(qū)新的開發(fā)熱點(diǎn)，此區(qū)域的居住氛圍日益濃厚，周邊有學(xué)府大道69號(hào)，回龍灣、華宇3′14″106。東部、南部與巴南區(qū)接壤。低山主要分布在南山、黃桷埡、廣陽三個(gè)鎮(zhèn)，一般海拔在500米以上，最高峰為春天嶺，㎡。全區(qū)幅員面積265平方公里，城區(qū)建成面積44平方公里，轄6個(gè)街道 、9個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝诮?0萬（農(nóng)業(yè)人口14萬），有33個(gè)少數(shù)民族，重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)南區(qū)位于此區(qū)。創(chuàng)造了國(guó)有企業(yè)改革的“南岸經(jīng)驗(yàn)”，打造了“南坪商圈”和“南濱路”，培育了“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸”三大品牌，經(jīng)濟(jì)社會(huì)呈現(xiàn)良性發(fā)展態(tài)勢(shì)，在全市區(qū)縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展綜合考評(píng)中多次名列前茅。學(xué)府大道原名“四七路”，確切位置在傳統(tǒng)印象中掉角、偏僻，甚至還有些雜亂的四公里——七公里一線。此外，面貌一新的學(xué)府大道，將貫穿以交通學(xué)院等四所院校為依托的南岸區(qū)“七大經(jīng)濟(jì)板塊”之一——江南大學(xué)城。 從目前開發(fā)建設(shè)投資結(jié)構(gòu)來看，全區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)仍以住宅建設(shè)為主，而同時(shí)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)也在取得了快速的發(fā)展，出現(xiàn)這種情況主要是因?yàn)樽鳛閬喬虚L(zhǎng)峰會(huì)主會(huì)場(chǎng)的國(guó)際會(huì)展中心及其周邊的帝景摩爾商業(yè)公園、浪高凱悅大酒店、貝迪世紀(jì)新城等商業(yè)項(xiàng)目均加大了資金的投入量，以加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，可見隨著石板坡長(zhǎng)江大橋的擴(kuò)寬及南坪路網(wǎng)的改造，精明的開發(fā)商已瞄準(zhǔn)了南坪中央商務(wù)圈的商業(yè)價(jià)值，欲借亞太市長(zhǎng)峰會(huì)的東風(fēng)，推出自己的商業(yè)地產(chǎn)。完成銷售額131375萬元