【正文】 人，現(xiàn)場人氣不足略顯冷清，最終簽約34套；開盤過后，陸續(xù)銷售了6套。項(xiàng)目區(qū)域交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯，自然環(huán)境優(yōu)越，將成為集文化丶教育丶高科技丶商貿(mào)丶居住一體化的綜合性區(qū)域?！?、項(xiàng)目地塊的劣勢1） 本項(xiàng)目所在區(qū)域非長沙主中心城區(qū)，人流量較少導(dǎo)致商業(yè)氛圍差、人氣不足；2） 公交路線少，輻射范圍??； 周邊生活配套設(shè)施目前品質(zhì)不高，居 民生活品質(zhì)受一定影響；目前經(jīng)過的公交車就7080星沙2路、項(xiàng)目地塊的機(jī)會點(diǎn)1） 本項(xiàng)目所在區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展蓬勃，近年招商力度不斷加大，項(xiàng)目目標(biāo)客戶群 體不斷涌入，外來客戶區(qū)域認(rèn)同感逐漸增強(qiáng)；2） 本地區(qū)依托湖南廣電的品牌效益，娛樂休閑氛圍濃厚，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，同時(shí)也吸引了大量的外來人士3） 區(qū)域內(nèi)居民收入穩(wěn)定,經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，市場需求可挖掘空間巨大。 　　恒大高層領(lǐng)導(dǎo)管理團(tuán)隊(duì)16人，年富力強(qiáng)、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富。　恒大：恒大地產(chǎn)集團(tuán)是集房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化大型房地產(chǎn)綜合企業(yè)。瀏陽河是條掛滿了珠寶的彩帶，開福寺、馬王堆漢墓、陶公廟、許光達(dá)故居、黃興故居、徐特立故居、譚嗣同故居、瀏陽文廟、瀏陽算學(xué)館、孫隱山等文物，均在這彩帶上熠熠生輝。兩岸青山翠枝，紫霞丹花。其源有二，叫大、小溪，分別出自大圍山北麓和南坡。瀏陽河風(fēng)光：　優(yōu)美動聽的《瀏陽河》，掠云越波，傳遍了五湖。站在湖邊，一眼望去，煙雨朦朧，剛剛植下的樹籠著一身的灰白色輕紗，悄然佇立。商品住宅客戶購買行為分析居住型：房屋購買以居住為導(dǎo)向，更多的考慮房屋布局設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)效果，建筑質(zhì)量，同時(shí)關(guān)注現(xiàn)有周邊的配套生活設(shè)施。市府板塊：市府周邊區(qū)域，主要依托市府搬遷的利好。城北板塊：湘江以東，車站路以西，八一路、中山路以北的城市區(qū)域。城東板塊：長沙市東二環(huán)以東的城區(qū)范圍；隨著體育新城的建設(shè)，板塊發(fā)展迅速，但道路交通系統(tǒng)不完善，且無優(yōu)勢景觀資源。星沙客戶主導(dǎo)　藏瓏湖上國際花園車站北路與瀏陽河交匯處長沙雙瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 聯(lián)排、洋房、高層湖景：6800元/平米；非湖景：4800元/平米5月將推出新房源，目前銷售房源僅剩余150套左客戶有一定區(qū)域性，集中在廣電、科大、各大市場（南湖、馬王堆、萬家麗、高橋）、中央?yún)^(qū)中高層管理人員長大臥虎長沙市開福區(qū)萬家麗北路2段368號湖南長大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小高層，高層均價(jià)4500元/平米一期售罄區(qū)域性強(qiáng)，集中在廣電等企事業(yè)單位及原有社區(qū)內(nèi)，威爾士春天開福區(qū)萬家麗北路二段湖南省友聯(lián)置業(yè)有限公司高層均價(jià)4300元/平米一期售罄萬家麗北路原住民及周邊單位客戶財(cái)富名園 開福萬家麗北路二段18號（西湖樓西邊）長沙理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小高層，高層均價(jià)4750元/平米目前在售為一期6號棟預(yù)計(jì)在6月份推出長沙大學(xué)、長沙大學(xué)附中、廣電等單位職工，及當(dāng)?shù)卦∶竦谝粸耻囌颈甭放c瀏陽河交匯處湖南富湘地產(chǎn)小高層5000 元/平米3房、4房產(chǎn)品都還有，現(xiàn)在剩余房源約800套。萬家麗路沿線客戶為主導(dǎo)　世景華庭萬家麗北路與瀟湘西路交匯處 　湖南世景置業(yè)有限公司 　小高層高層　3300元/平米 　158㎡中間套剩16套，其余全部售完萬家麗路沿線客戶為主導(dǎo)，部分星沙客戶　　萬麗景園長沙縣星沙鎮(zhèn)土橋村 　長沙瑞海置業(yè)有限公司 　小高層　售完 　售完萬家麗路沿線客戶為主導(dǎo)　愛琴海岸星沙鎮(zhèn)濱湖路南、東一線西湖南博隆置業(yè)發(fā)展有限公司 普通住宅,高層4000元/平米預(yù)計(jì)推出7號棟，共約224套，其中7號棟各約112套，預(yù)計(jì)上市時(shí)間為2010年9月；價(jià)格預(yù)計(jì)4000元/平米。1—4期均已售罄，整體銷售量去化75%。.長沙土地市場的規(guī)范再次提高國土局遏制開發(fā)商拿地先繳20%保證金，需在一個(gè)月內(nèi)繳清成交額50%的首付款，從土地市場設(shè)置了資金門檻，防止土地炒作。另外，二套房貸方面，除按監(jiān)管部門要求首付最低四成外，銀行基本上都在執(zhí)行基準(zhǔn)利率（%）基礎(chǔ)上上浮10%的做法，沒有任何優(yōu)惠。據(jù)悉，岳麓區(qū)西湖漁場、開福區(qū)鴨子鋪、芙蓉區(qū)東屯村、天心區(qū)先鋒村，今年將率先啟動“城中村”改造試點(diǎn)工作268 億元城建工程預(yù)熱虎年樓市今年， 億元，實(shí)施城建重點(diǎn)工程項(xiàng)目136 個(gè)， 億元，%，其中市級項(xiàng)目95 個(gè)，區(qū)級項(xiàng)目41個(gè)。長沙地鐵二號線萬家麗站，長株潭城際鐵路可行性研究獲批地鐵二號規(guī)劃線的萬家麗站將會引領(lǐng)整個(gè)片區(qū)與城市中心的溝通交流速度，同時(shí)根據(jù)鐵道部和省政府批復(fù)，長株潭城際鐵路工程范圍包括長沙站（含）至株洲站（含）至七斗沖站（含），暮云站（不含）至湘潭站，長沙站）（不含）至雷鋒大道站（含）?！　≌畬Ω黝愖≌拈_發(fā)和流通方面的政策法規(guī)：政府鼓勵(lì)開福區(qū)月湖區(qū)位的高層開發(fā)，以房地產(chǎn)帶動城郊農(nóng)民的城市化進(jìn)程，同時(shí)提高城市形象。從空置時(shí)間看，滯銷(竣工一年至三年)和積壓(竣工三年以上)已超三成，今后這一比例將有可能越來越大。%。但在6月，%。、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)從2009年到2010年上半年，長沙商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售、銷售備案、二手房交易同比均有較大增幅。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)：城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出15020元，增加2374元，%，服務(wù)性消費(fèi)支出4637元，%。其中房地產(chǎn)開發(fā)比重：　　，%。項(xiàng)目所在地投資總額及房地產(chǎn)開發(fā)總額：在全社會固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資（不含水利建設(shè)投資），%；，%，%；，%。房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)　　國家宏觀金融政策：2009年以來，我國經(jīng)濟(jì)已呈現(xiàn)明顯企穩(wěn)回升勢頭，國際經(jīng)濟(jì)金融形勢出現(xiàn)企穩(wěn)信號，但全球經(jīng)濟(jì)基本面仍不容樂觀；國內(nèi)主要基于宏觀政策的刺激作用，經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，內(nèi)需擴(kuò)張缺乏有力支撐，外需萎縮壓力也將持續(xù)較長時(shí)間，潛在的通脹風(fēng)險(xiǎn)、投資高增長加大了信貸風(fēng)險(xiǎn)　　貨幣政策：2010年繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策　　利率：2010年繼續(xù)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)　　房地產(chǎn)按揭政策：2009年按揭政策由一套房的7折貸款優(yōu)惠到20010年8折優(yōu)惠，到了下半年十月份，取消了一套房的貸款利率優(yōu)惠，同時(shí)對個(gè)人二套房首付提高到50%，對三房停止房地產(chǎn)貸款。. . . .. .目錄一、 項(xiàng)目總體環(huán)境分析 1項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 地塊交通條件調(diào)查 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 2 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀：項(xiàng)目周邊的房地產(chǎn)市場總體供求 城市板塊格局及優(yōu)劣勢比較 房地產(chǎn)市場格局 項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢 商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析 8土地SWOT（深層次）分析 項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢 項(xiàng)目地塊的劣勢 項(xiàng)目地塊的機(jī)會點(diǎn) 項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn) 11 項(xiàng)目價(jià)值分析 1商品住宅項(xiàng)目價(jià)值分析的基本方法和概念 1項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析 17 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及評價(jià) 1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評價(jià) 1資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性 1經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn) 1提出符合項(xiàng)目實(shí)際的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施 18二、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷 19 項(xiàng)目總體規(guī)劃 1項(xiàng)目地塊概述 1項(xiàng)目地塊情況分析 2建筑空間布局 2道路系統(tǒng)布局 2綠化系統(tǒng)布局 2公建與配套系統(tǒng) 3分期開發(fā) 38 建筑風(fēng)格定位 3項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃 3建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示 39 主力戶型選擇 40 項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例 4主力戶型設(shè)計(jì)提示 4商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示 43 室內(nèi)空間布局裝修概念提示 44景觀策劃 4項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析 4項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想 4項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì) 4項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì) 47 公共裝飾材料選擇指導(dǎo) 4項(xiàng)目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較 4本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思 4項(xiàng)目營銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì) 50、項(xiàng)目營銷中心裝修風(fēng)格提示 5住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示 53 燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo) 53 5背景音樂指導(dǎo) 54 小區(qū)未來生活方式策劃 5項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評價(jià) 5營造和引導(dǎo)未來生活方式 55三、 項(xiàng)目營銷推廣策劃 56 區(qū)域市場動態(tài)分析 56 56 項(xiàng)目推廣主題分析 6項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃 6項(xiàng)目強(qiáng)勢、弱勢分析與對策 69 目標(biāo)客戶群定位分析 70、項(xiàng)目所在地人口總量及地塊分布情況 70、項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和項(xiàng)目所在地人口就業(yè)情況 7項(xiàng)目所在地家庭情況分析 7項(xiàng)目客戶群定位 73 價(jià)格定位及策略 80、項(xiàng)目單方成本 80、項(xiàng)目利潤目標(biāo) 80、可類比項(xiàng)目市場價(jià)格 80、價(jià)格策略 8價(jià)格分期策略 83 入市時(shí)機(jī)規(guī)劃 8宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析 8項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場情況簡明分析 8入市時(shí)機(jī)的確定及安排 85 廣告策略 85 8廣告主題 8廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 8廣告效果監(jiān)控、評估、修正 8入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作 86 媒介策略 9媒體總策略及媒體選擇 9軟性新聞主題 9媒介組合 9投放頻率及規(guī)模 9費(fèi)用估算 94 推廣費(fèi)用計(jì)劃 9現(xiàn)場包裝 9印刷品 9媒介投放 9公關(guān)活動 9 公關(guān)活動策劃和現(xiàn)場包裝 95 營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正 9效果測評形式 9實(shí)施效果測評的主要指標(biāo) 95 學(xué)習(xí)好幫手. . . .. .一、 項(xiàng)目總體環(huán)境分析項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查.地理位置：長沙市開福區(qū)萬家麗路與開元西路交匯處.地質(zhì)地貌狀況：地勢平坦，地處瀏陽河沖擊平原處，地質(zhì)條件相對較差，基礎(chǔ)工程施工成本高.土地面積及紅線圖：本項(xiàng)目的總占地面積562706平米 　.土地規(guī)劃使用性質(zhì)：使用性質(zhì)，住宅；綠化率，%；總建筑面積，1514938平米；容積率，；.七通一平現(xiàn)狀：已完成、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查　　.地塊周邊的建筑物：毗鄰長沙學(xué)院，工程兵學(xué)院，遠(yuǎn)眺湖南廣電大廈，洪山橋　　.綠化景觀：坐擁月湖水景，閑步月島公園，泛舟秋月湖　　.自然景觀：瀏陽河風(fēng)光帶　　.歷史人文景觀：洪山廟，洪山寺，世界之窗，海底之窗　　.環(huán)境污染狀況：周邊無工業(yè)污染企業(yè)，空氣質(zhì)量與環(huán)境綠化都較高、地塊交通條件調(diào)查　　.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃：南靠工程兵大道，西接萬家麗路，北臨開元西路　　.項(xiàng)目的水、路、空交通狀況：公交直達(dá)，黃金十字路口，自駕交通便利。%。其中，計(jì)劃總投資超過5000萬元的在建項(xiàng)目有829個(gè)，%。%。社會消費(fèi)品零售總額：，%，；剔除物價(jià)影響，%。接入互聯(lián)網(wǎng)的計(jì)算機(jī)42臺。長沙市房地產(chǎn)開發(fā)整體而言今年上半年的市場情況基本良好。2010年6月，該市純市場化商品房(不含定向房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房)住宅成交均價(jià)為4540元/平方米。非住宅空置面積大增，2010年6月底，%，%。項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重：周邊存在大量臨時(shí)性農(nóng)家樂住房，隨著城市的發(fā)展和城市規(guī)劃的深入，該區(qū)形成以月湖為中心，廣電、長大、工程兵學(xué)院為輻射軸的發(fā)展格局，大量的現(xiàn)代風(fēng)格住宅拔地而起，其中以高層和小高層為主，多層為輔，少量別墅的建筑形態(tài)。長沙公積金貸款收緊長沙市住房公積金管理中心將實(shí)施住房公積金貸款新政，除了規(guī)定二套房貸首付必須提高到四成之外，家庭已有住房產(chǎn)權(quán)建筑面積超過140 ㎡，再申請使用住房公積金貸款購買二套房的，將不會獲批準(zhǔn)。各區(qū)選擇12 個(gè)村試點(diǎn)，力爭用一年左右的時(shí)間初步形成符合長沙實(shí)際的“城中村”改造模式。一些股份制商業(yè)銀行將首套房首付比例與房貸利率優(yōu)惠掛鉤，首付比例越高，利率優(yōu)惠幅度越高，但一般最多也只能享受8 折的優(yōu)惠。征收的地段分級標(biāo)準(zhǔn)可能會在2008 年制定的《長沙市區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅等級劃分示意圖》的基礎(chǔ)上制定。、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀：項(xiàng)目周邊的房地產(chǎn)市場總體供求樓盤名稱樓盤地址開發(fā)商物業(yè)類型均價(jià)（元/平米）銷售情況客戶來源長沙市萬家麗北路湖南致盛愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 聯(lián)排、洋房、高層4000元/平米4月底項(xiàng)目5期蓄客，預(yù)計(jì)7月開盤（400套）。開福區(qū)、芙蓉區(qū)改善自住型客戶長沙市萬家麗北路與瀟湘西路交匯處 　長沙圓夢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 　　小高層3100元平米　6號樓基本售完，4號樓房源不足40套。三期VIP認(rèn)購中，98折優(yōu)惠。擁有省政府及各職能部門、長株潭融合的城市發(fā)展優(yōu)勢；但缺乏優(yōu)勢景觀資源。該區(qū)域景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，各大高校及岳麓山科技園提供了大量的高收入消費(fèi)者。擁有發(fā)達(dá)的工業(yè)基礎(chǔ)，大量的企業(yè)購買人群，但距離市區(qū)相對距離較遠(yuǎn)，且配套設(shè)施需進(jìn)一步完善。成功老板客戶：偏向別墅，較多考慮的是私人空間和奢華高貴的生活要求，在空間圍合和獨(dú)家景觀有比較多的要求。長沙北城的標(biāo)志性景觀工程月湖公園將于12月28日正式開園，該項(xiàng)目是長沙市五大戰(zhàn)略招商投資項(xiàng)目之一，也是長沙市十大重點(diǎn)工程之一，是長沙北城城市品質(zhì)實(shí)現(xiàn)跨越式提升的重要元素。既是人們自得其樂的山野，