【正文】 針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示以棱角分明的坡屋頂為主，別墅結合橘黃色的屋頂顏色，呈現歐洲大陸的新古典主義風格，同時落地飄窗的設置，讓視野更開闊，采光更充足。目前國內這種建筑風格較多，屬于主導型的建筑風格?！　∑渌ǎㄈ绨褪空尽鷫Γ┩饬⒚嬖O計提示.公共建筑平面設計提示：巴士站建設圍墻建設公共建筑風格設計的特別提示項目公共建筑外部環(huán)境概念設計恒大雅苑以長沙尚品豪宅典范，引領長沙豪宅新品味。項目落成后，將形成約3萬余人的居住規(guī)模，造就城央首屈一指的高檔精品人文住宅社區(qū)。溫暖和諧建筑群：從單體設計到社區(qū)總體建筑與社區(qū)內部、周邊環(huán)境相互和諧，創(chuàng)造和諧化社區(qū)；整體風格溫暖和諧，指引回家的方向?！　№椖克鶎俚赜蚴姓?guī)劃布局及未來發(fā)展方向.項目環(huán)藝規(guī)劃及說明：景觀可以以山水為主題理念，將傳統性、地方性和現代性溶為一體，在充分保護并利用好已有的綠化水體同時，增加人文化的景觀氣氛，以亭臺樓榭的古典建筑烘托小區(qū)的人文氛圍。昔日每當山洪爆發(fā)，瀏陽河、撈刀河水從南北兩個方向呼嘯而來，為山所阻，水石搏擊，轟然巨響，聲如洪鐘，浪高數米，而此山巍然屹立于洪峰之間，故名洪山。以營銷場館為主營業(yè)務，以“團結、守信、敬業(yè)、創(chuàng)新”為企 湖南國際會展中心業(yè)文化的湖南國際會展中心，不僅展館服務設施一應俱全、設備先進、功能齊全，而且有五星級度假式花園酒店、世界之窗、海底世界、湖南廣播電視中心、星沙經濟開發(fā)區(qū)等絕佳的人文景點相佐，是舉辦大型展覽、國際會議、演出活動、體育競賽的最佳場所。國際會議廳面積近300平米，可舉行150人的國際性圓桌會議，配備四聲道的無線同聲翻譯系統，2個由國際控制的投影幕，異域情調的裝飾風格華麗高貴，氣韻非凡。長沙海底世界：沙海底世界坐落于瀏陽河畔金鷹影視文化城內，占地100余畝，投資近三億元人民幣，由海洋館、極地動物館、科教館、水上樂園、兒童樂園五大功能區(qū)組成?！　№椖克鶎賲^(qū)域道路建設及未來發(fā)展狀況　　.項目道路設置及其說明：項目主要出入口設置項目的主要出入口設置于項目的東南部位，同時在西北角設置偏門，便于內部居民通行。　　、建筑空間布局.項目總體平面規(guī)劃及其說明住宅是居住區(qū)規(guī)劃設計的主要內容，面積占居住區(qū)總建筑面積的80%，采用人車分流技術，在入口邊上分為車流入口和人流入口，車流引導入地下停車庫，同時在建筑整體上最外圍由東南向西北角遞高，形成建筑立面整體的形象性，同時也能很好的將小區(qū)與外部環(huán)境相分離，也有利于采光通風降噪。針對威脅：充分利用好恒大的標準化模式，最大限度的降低建造成本，提高產品質量，與長大臥虎的性價比有明顯區(qū)別。 周邊的配套生活設施不夠齊全，這是影響項目品質的最大問題，可以適當考慮引進高檔的生活超市和配套內容。開發(fā)規(guī)律與步驟主題開發(fā)城市豪宅一般通過建筑規(guī)劃、園林設計以及其它特色建筑、景觀小品的應用，樹立項目整體的開發(fā)主題，并以主題形象出擊市場，以求良好市場反應。西面，斜對月湖國際藏瓏和月湖蘭亭項目，由于這兩個項目都處于在建狀態(tài)，生活配套與環(huán)境都還有待改善。板塊內龐大的項目體量成為開福區(qū)域市場發(fā)展的最大推動力，其在開福區(qū)域的地位不言而喻。房地產經過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費者對房地產的建筑規(guī)劃和單體設計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將以人為本的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質量作為目標去實現消費者的需求。，采取相關的金融貨幣政策限制，從土地交易的出讓金到開發(fā)貸款到消費者貸款按揭分別有相關規(guī)定。加大重點領域改革創(chuàng)新。加速大河西先導區(qū)建設。加強對各縣（市）的規(guī)劃指導和管理，構建城鄉(xiāng)一體的規(guī)劃國土管理新體制。三是推進區(qū)域消費中心建設。積極發(fā)展城郊型、生態(tài)型農業(yè)，穩(wěn)定發(fā)展縣域經濟。抓好園區(qū)項目儲備和土地儲備，主動承接產業(yè)轉移，促進產業(yè)集聚發(fā)展。突出提高消費能力，優(yōu)化消費結構，增強消費對經濟增長的拉動力。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。繼續(xù)支持居民自住性住房消費。繼續(xù)完善人民幣匯率形成機制，保持人民幣匯率在合理、均衡水平上的基本穩(wěn)定。強化貸后管理，確保信貸資金支持實體經濟。從財政收入看，上一年一次性特殊增收措施沒有或減少了，還要繼續(xù)實施結構性減稅政策，財政收入增長不會太快；從財政支出看，繼續(xù)實施應對國際金融危機的一攬子計劃，完成在建項目、加強薄弱環(huán)節(jié)、推進改革、改善民生、維護穩(wěn)定等都需要增加投入。公司于2009年11月5日在香港聯交所主板上市，是中國標準化運營的精品地產領導者，連續(xù)七年榮登中國房地產企業(yè)10強。 小區(qū)配套和物業(yè)管理本小區(qū)共設有三層安防設施，第一層設置于小區(qū)最外圍：周界防越報警系統+紅外探頭對設，以防止不法分子從外圍進行翻越；第二層設置于小區(qū)公共區(qū)域：電子巡更系統、每棟主入口及重要出行區(qū)域設置攝像監(jiān)控，每棟入戶大堂設置樓宇對講系統，電梯轎箱設置攝像頭，以隨時發(fā)現小區(qū)內非正常情況的發(fā)生，防范于未然；第三層設置于沒戶室內，含7七超大彩色可視對講機、門磁、在主臥室設置緊急報警器一個、在客廳設置紅外探測器一個（在業(yè)主設定的情況之下起作用）、在廚房設置煤氣報警裝置一個，以避免任何以外情況的發(fā)生。小高層頂層住戶，盡顯主人尊貴身份。米黃色通體墻磚，色彩典雅歷久彌新，更加適應南方濕熱的氣候，便于清潔；通體磚與石材成本高于普通涂料，高于釉面磚；小高層及12層復式外墻為通體外墻磚，花園院墅外墻為高級涂料；開窗設計面積大，保證業(yè)主觀景、采光效果，玻璃淺綠色鍍膜，有效過濾有害光線，視覺更加舒適，同時提高居住私密性，白天基本上很難從外界看到室內；綠玻成本高于普通白玻；大面積窗體不利于保溫，為保證保溫效果，附加保溫層成本；采用坡屋頂設計，不僅穩(wěn)重、大方，更加使建筑挺拔且富于變化，同時又起到保溫隔熱、減少屋頂積水、積雪的作用，有利于頂層的產品的接受度；采用空調擋板，百葉窗式空調機位外罩，間隔合理的向下百葉，有效阻擋雨雪風沙，同時保證散熱效果，前瞻性地考慮業(yè)主需求，統一樓體外觀形象，設置在上下飄窗間，兼顧安全性，避免高空墜物。15項目品牌價值 5 開發(fā)商及經營者共同決定。5土地價值 4 政府決定。交通便利，十余條快速公交線路從項目四周經過，給您的出行帶來無憂與便捷。項目二期在4月24日加推2棟33層高層，2梯2戶結構，共110套房源，168180平米大三房和四房戶型。 　　恒大堅持全球化視野，在世界經濟一體化背景下，全面實施國際化精品產業(yè)戰(zhàn)略，致力于成為二十一世紀中國地產規(guī)模一流、品牌一流、團隊一流的“三個一流”企業(yè)，全力打造全球化地產航母。 項目周邊已有多個小區(qū)入住，人流增加不斷提升項目潛在價值； 項目所在區(qū)域交通網絡完善，可達性高，極大提高本項目的交通便捷力； 本項目為知名品牌發(fā)展商，具有多個本地項目的開發(fā)經驗，已積累一定的客戶資源基礎。 　　瀏陽河十曲九彎，清波蕩漾。既是人們自得其樂的山野，又是大眾游樂的公園。成功老板客戶：偏向別墅，較多考慮的是私人空間和奢華高貴的生活要求，在空間圍合和獨家景觀有比較多的要求。該區(qū)域景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，各大高校及岳麓山科技園提供了大量的高收入消費者。三期VIP認購中，98折優(yōu)惠。、項目所在地房地產市場總體供求現狀：項目周邊的房地產市場總體供求樓盤名稱樓盤地址開發(fā)商物業(yè)類型均價（元/平米）銷售情況客戶來源長沙市萬家麗北路湖南致盛愿景房地產開發(fā)有限公司 聯排、洋房、高層4000元/平米4月底項目5期蓄客，預計7月開盤（400套）。一些股份制商業(yè)銀行將首套房首付比例與房貸利率優(yōu)惠掛鉤，首付比例越高，利率優(yōu)惠幅度越高，但一般最多也只能享受8 折的優(yōu)惠。長沙公積金貸款收緊長沙市住房公積金管理中心將實施住房公積金貸款新政，除了規(guī)定二套房貸首付必須提高到四成之外，家庭已有住房產權建筑面積超過140 ㎡，再申請使用住房公積金貸款購買二套房的，將不會獲批準。非住宅空置面積大增，2010年6月底，%，%。長沙市房地產開發(fā)整體而言今年上半年的市場情況基本良好。社會消費品零售總額：，%，；剔除物價影響，%。其中，計劃總投資超過5000萬元的在建項目有829個，%。. . . .. .目錄一、 項目總體環(huán)境分析 1項目用地周邊環(huán)境分析 項目土地性質調查 項目用地周邊環(huán)境調查 地塊交通條件調查 周邊市政配套設施調查 2 區(qū)域市場現狀及其趨勢判斷 宏觀經濟運行狀況 項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規(guī) 項目所在地房地產市場總體供求現狀：項目周邊的房地產市場總體供求 城市板塊格局及優(yōu)劣勢比較 房地產市場格局 項目所在地商品住宅平均價格走勢 商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析 8土地SWOT（深層次）分析 項目地塊的優(yōu)勢 項目地塊的劣勢 項目地塊的機會點 項目地塊的威脅及困難點 11 項目價值分析 1商品住宅項目價值分析的基本方法和概念 1項目可實現價值分析 17 投資風險分析及評價 1項目風險性評價 1資金運作風險性 1經濟政策風險 1提出符合項目實際的風險規(guī)避措施 18二、 項目規(guī)劃設計策劃營銷 19 項目總體規(guī)劃 1項目地塊概述 1項目地塊情況分析 2建筑空間布局 2道路系統布局 2綠化系統布局 2公建與配套系統 3分期開發(fā) 38 建筑風格定位 3項目總體建筑風格及色彩計劃 3建筑單體外立面設計提示 39 主力戶型選擇 40 項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例 4主力戶型設計提示 4商業(yè)物業(yè)戶型設計提示 43 室內空間布局裝修概念提示 44景觀策劃 4項目周邊環(huán)境調查和分析 4項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術風格構想 4項目各組團環(huán)境概念設計 4項目公共建筑外部環(huán)境概念設計 47 公共裝飾材料選擇指導 4項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較 4本項目公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思 4項目營銷示范單位裝修概念設計 50、項目營銷中心裝修風格提示 5住宅裝修標準提示 53 燈光設計及背景音樂指導 53 5背景音樂指導 54 小區(qū)未來生活方式策劃 5項目建筑規(guī)劃組團評價 5營造和引導未來生活方式 55三、 項目營銷推廣策劃 56 區(qū)域市場動態(tài)分析 56 56 項目推廣主題分析 6項目主賣點薈萃 6項目強勢、弱勢分析與對策 69 目標客戶群定位分析 70、項目所在地人口總量及地塊分布情況 70、項目所在地經濟發(fā)展狀況和項目所在地人口就業(yè)情況 7項目所在地家庭情況分析 7項目客戶群定位 73 價格定位及策略 80、項目單方成本 80、項目利潤目標 80、可類比項目市場價格 80、價格策略 8價格分期策略 83 入市時機規(guī)劃 8宏觀經濟運行狀況分析 8項目所在地房地產相關法規(guī)和市場情況簡明分析 8入市時機的確定及安排 85 廣告策略 85 8廣告主題 8廣告創(chuàng)意表現 8廣告效果監(jiān)控、評估、修正 8入市前印刷品的設計、制作 86 媒介策略 9媒體總策略及媒體選擇 9軟性新聞主題 9媒介組合 9投放頻率及規(guī)模 9費用估算 94 推廣費用計劃 9現場包裝 9印刷品 9媒介投放 9公關活動 9 公關活動策劃和現場包裝 95 營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正 9效果測評形式 9實施效果測評的主要指標 95 學習好幫手. . . .. .一、 項目總體環(huán)境分析項目用地周邊環(huán)境分析、項目土地性質調查.地理位置：長沙市開福區(qū)萬家麗路與開元西路交匯處.地質地貌狀況：地勢平坦，地處瀏陽河沖擊平原處，地質條件相對較差，基礎工程施工成本高.土地面積及紅線圖：本項目的總占地面積562706平米 　.土地規(guī)劃使用性質：使用性質，住宅；綠化率，%；總建筑面積，1514938平米；容積率，；.七通一平現狀：已完成、項目用地周邊環(huán)境調查　　.地塊周邊的建筑物：毗鄰長沙學院，工程兵學院，遠眺湖南廣電大廈，洪山橋　　.綠化景觀：坐擁月湖水景，閑步月島公園，泛舟秋月湖　　.自然景觀：瀏陽河風光帶　　.歷史人文景觀：洪山廟，洪山寺，世界之窗，海底之窗　　.環(huán)境污染狀況：周邊無工業(yè)污染企業(yè)，空氣質量與環(huán)境綠化都較高、地塊交通條件調查　　.地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規(guī)劃：南靠工程兵大道，西接萬家麗路，北臨開元西路　　.項目的水、路、空交通狀況：公交直達，黃金十字路口，自駕交通便利。項目所在地投資總額及房地產開發(fā)總額：在全社會固定資產投資中，第一產業(yè)完成投資（不含水利建設投資），%；，%，%；，%。居民消費價格指數：城鎮(zhèn)居民人均消費性支出15020元，增加2374元，%，服務性消費支出4637元，%。但在6月，%。從空置時間看，滯銷(竣工一年至三年)和積壓(竣工三年以上)已超三成，今后這一比例將有可能越來越大。長沙地鐵二號線萬家麗站，長株潭城際鐵路可行性研究獲批地鐵二號規(guī)劃線的萬家麗站將會引領整個片區(qū)與城市中心的溝通交流速度，同時根據鐵道部和省政府批復，長株潭城際鐵路工程范圍包括長沙站（含）至株洲站（含）至七斗沖站（含），暮云站（