【正文】 不含）至湘潭站，長沙站）（不含）至雷鋒大道站（含）。另外，二套房貸方面，除按監(jiān)管部門要求首付最低四成外，銀行基本上都在執(zhí)行基準利率（%）基礎(chǔ)上上浮10%的做法，沒有任何優(yōu)惠。1—4期均已售罄，整體銷售量去化75%。星沙客戶主導　藏瓏湖上國際花園車站北路與瀏陽河交匯處長沙雙瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 聯(lián)排、洋房、高層湖景：6800元/平米；非湖景：4800元/平米5月將推出新房源，目前銷售房源僅剩余150套左客戶有一定區(qū)域性，集中在廣電、科大、各大市場（南湖、馬王堆、萬家麗、高橋）、中央?yún)^(qū)中高層管理人員長大臥虎長沙市開福區(qū)萬家麗北路2段368號湖南長大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小高層，高層均價4500元/平米一期售罄區(qū)域性強，集中在廣電等企事業(yè)單位及原有社區(qū)內(nèi)，威爾士春天開福區(qū)萬家麗北路二段湖南省友聯(lián)置業(yè)有限公司高層均價4300元/平米一期售罄萬家麗北路原住民及周邊單位客戶財富名園 開福萬家麗北路二段18號（西湖樓西邊）長沙理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小高層，高層均價4750元/平米目前在售為一期6號棟預計在6月份推出長沙大學、長沙大學附中、廣電等單位職工，及當?shù)卦∶竦谝粸耻囌颈甭放c瀏陽河交匯處湖南富湘地產(chǎn)小高層5000 元/平米3房、4房產(chǎn)品都還有，現(xiàn)在剩余房源約800套。城北板塊：湘江以東，車站路以西，八一路、中山路以北的城市區(qū)域。商品住宅客戶購買行為分析居住型：房屋購買以居住為導向，更多的考慮房屋布局設(shè)計，采光通風效果，建筑質(zhì)量，同時關(guān)注現(xiàn)有周邊的配套生活設(shè)施。瀏陽河風光：　優(yōu)美動聽的《瀏陽河》，掠云越波，傳遍了五湖。兩岸青山翠枝，紫霞丹花。　恒大：恒大地產(chǎn)集團是集房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化大型房地產(chǎn)綜合企業(yè)?！　㈨椖康貕K的劣勢1） 本項目所在區(qū)域非長沙主中心城區(qū)，人流量較少導致商業(yè)氛圍差、人氣不足；2） 公交路線少，輻射范圍??； 周邊生活配套設(shè)施目前品質(zhì)不高，居 民生活品質(zhì)受一定影響；目前經(jīng)過的公交車就7080星沙2路、項目地塊的機會點1） 本項目所在區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展蓬勃，近年招商力度不斷加大，項目目標客戶群 體不斷涌入，外來客戶區(qū)域認同感逐漸增強；2） 本地區(qū)依托湖南廣電的品牌效益，娛樂休閑氛圍濃厚，地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速，同時也吸引了大量的外來人士3） 區(qū)域內(nèi)居民收入穩(wěn)定,經(jīng)濟發(fā)展迅速，市場需求可挖掘空間巨大。開盤前蓄客約120余人，但開盤當天到場人數(shù)不到60人，現(xiàn)場人氣不足略顯冷清，最終簽約34套；開盤過后，陸續(xù)銷售了6套。10分鐘直達火車站，15分鐘抵五一商圈、東塘商圈，到黃花國際機場亦只需20余分鐘。6建筑形態(tài)價值 6 開發(fā)商及策劃者決定?！　》治隹深惐软椖績r值實現(xiàn)的各要素之特征　　對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價由于價格體系的復雜性，以及確定價格決定因素本身的復雜性，目前按此種方式算價還為時過早，而且不確定價值因素較多，因而暫無按此方法計算項目可實現(xiàn)的均價。 單體戶型設(shè)計在戶型設(shè)計上，恒大地產(chǎn)的產(chǎn)品充分的體現(xiàn)了人文關(guān)懷細微的程度，每戶設(shè)有超寬的外挑飄窗，充分考慮了采光、使用功能及美觀的要求。上層均設(shè)觀景露臺，足不出戶即可享受戶外陽光的沐浴，也可作空中花園，與大自然親密接觸。、 一卡通門禁系統(tǒng)：小區(qū)大門入口、每棟首層大堂、地下室樓梯入口處設(shè)置門禁，門禁系統(tǒng)用IC卡開門，此外IC卡還具有停車、交管理費等功能，交費時可按需選擇密碼功能。集團擁有中國一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司、中國甲級資質(zhì)的建筑設(shè)計規(guī)劃研究院、中國一級資質(zhì)的建筑施工公司、中國一級資質(zhì)的建筑監(jiān)理公司、中國一級資質(zhì)的物業(yè)管理公司　　價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素 經(jīng)濟因素 政策因素2010年宏觀：一是要繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，根據(jù)新形勢新情況不斷提高政策的針對性和靈活性，把握好政策實施的力度、節(jié)奏和重點。 繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策。三是積極擴大直接融資。五是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項目審批和建設(shè)進度。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。切實提高城鄉(xiāng)居民收入在國民收入中的比例。扶持發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。突出十大農(nóng)業(yè)主導產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)步提高糧食綜合生產(chǎn)能力，扶持農(nóng)產(chǎn)品精深加工龍頭企業(yè)發(fā)展，全市農(nóng)產(chǎn)品加工銷售收入增長18%以上。充分利用高速鐵路、高速公路、航空、水運等綜合交通優(yōu)勢和周邊消費需求，創(chuàng)造更好的城市品質(zhì)、生態(tài)環(huán)境，提高消費吸引力。落實色彩、綠線規(guī)劃，推進規(guī)劃進社區(qū)工作，強化規(guī)劃實施的社會監(jiān)督。完成岳麓大道西延拓改、坪塘大道等6條道路建設(shè)，啟動洋湖大道、黃橋大道二期建設(shè)，形成核心區(qū)道路基本框架。推行新增項目能耗審核制度。，這將成為有史以來第一個地方政策變化的例子。項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設(shè)計的工作流程。重量轉(zhuǎn)向重質(zhì)市場的發(fā)展帶來品質(zhì)的提升。北面，為農(nóng)家樂莊園，臨時性建筑，環(huán)境較臟亂差。分期開發(fā)城市豪宅由于規(guī)模因素和市場風險防范因素，均采用分期開發(fā)策略，通過市場檢驗后確定整體各期開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型。.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避針對優(yōu)勢：最大程度的挖掘自然景觀的利用價值，利用自然的景觀組合，打造具有地區(qū)特色的景觀內(nèi)容。面對藏瓏湖上國際的人文景觀組合和景觀優(yōu)勢，可以區(qū)別的做成自然為主人文輔助的形式，為小區(qū)營造一個充滿自然與人和諧相處的畫面和氛圍。同時東南方向的自然水景能很好的提升小區(qū)的整體景觀效果，由東南向西北遞高能使小區(qū)任何位置都能享有景觀，而且入口的自然景觀，儼然使小區(qū)渾然天成。項目主要干道設(shè)置小區(qū)內(nèi)部將人行道與備用消防車道結(jié)合，在小區(qū)內(nèi)部設(shè)置環(huán)形道路，同于小區(qū)內(nèi)部各部位，別墅區(qū)以人行道為主，仿擬天然道路設(shè)置項目車輛分流情況說明實行人車分流模式，在道路上將人流與車流完全分隔開，互不干擾地各行其道。集觀賞、休閑、娛樂、科普于一體，是中南地區(qū)展示物種最多、節(jié)目內(nèi)容最豐富、參與性最強、最具時尚感的海洋主題公園，是中國海洋協(xié)會、湖南省科協(xié)授牌的“海洋科普教育基地”，國家４Ａ級旅游景區(qū)。湖南國際會展中心：湖南國際會展中心是湖南省乃至華中地區(qū)最大規(guī)模集現(xiàn)代建筑藝術(shù)、服務(wù)設(shè)施之大成于一體的高科技智能化、現(xiàn)代化專業(yè)展覽場館和超大型室內(nèi)公共活動中心。 　　湖南國際會展中心位于湖南省省會長沙，是湖南及華中地區(qū)規(guī)模最大專業(yè)化、現(xiàn)代化、智能化的會展場館。寺廟于清初康熙年重建，歷盡滄桑，幾度興廢，后改名為洪山寺?？梢砸韵鲁潦綇V場和疊落式建筑為特色將建筑也作為一種景觀資源。景觀化建筑群：圍繞中心園林以觀景效果為出發(fā)，錯落有致的排布建筑，盡量做到“戶戶觀湖，開窗見景”；同時建筑也作為景觀的一部分融入園林之間，被業(yè)主欣賞。.公共建筑外立面設(shè)計提示：會所外立面設(shè)計提示 恒大凡爾塞皇家會所是整個湖與島核心娛樂休閑之處，為典型的古典主義風格建筑，主要構(gòu)成有大沙龍、小沙龍、棋牌室、健身房、茶室、商務(wù)中心等。公共建筑的外部里面以歐洲風情給人以高檔感覺，水景與建筑相互交映，形成一幅和諧自然的風景圖畫?！　〉貥诵越ㄖ海哼\用歐陸新古典建筑手法，雍容華麗，不失質(zhì)樸細膩，強調(diào)小區(qū)特色與風格，依靠各類向上的(坡)屋頂設(shè)計，結(jié)合整體典雅的色彩，創(chuàng)造層次豐富的天際線，強烈的標識感，即使在項目周邊也可以認知是恒大項目。高層以藍色屋頂設(shè)置更彰顯人與自然的和諧統(tǒng)一。私家別墅，景觀獨享，以最大的開闊視野和景觀平臺成為絕版豪宅典范。新古典主義風格的建筑外觀吸取了類似“歐陸風格”的一些元素處理手法，但加以簡化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積淺色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕松、清新、典雅的氣氛，可算是“后歐陸式”較之前者則又進一步理性。其中：（1）服務(wù)中心接待大廳面積：≥200平方米；（2）行政辦公：≥200平方米；（3）保潔工具房：≥50平方米；（4）綠化工具房: ≥50平方米(有條件的設(shè)小型苗圃)；（5）工程值班用房、物料用房、操作用房；（6）保安監(jiān)控中心、消防監(jiān)控中心、智能化監(jiān)控管理中心：按規(guī)范規(guī)定；（7）庫房；（8）員工飯?zhí)?、員工宿舍等。163醫(yī)院兩側(cè)商業(yè)相對單一，基本以餐飲為主，另有超市、賓館等.項目配套功能配置及安排秉承歐陸新古典主義設(shè)計理念，世界級皇家園林，國際級航母配套，五星級豪華會所，國際運動中心、貴族式幼兒園、優(yōu)質(zhì)小學、國際風情商業(yè)街，滿屋名牌，9A精裝，全球頂尖物業(yè)等鍛造成功人士的王者豪庭。地標性建筑群：運用歐陸新古典建筑手法，雍容華麗，不失質(zhì)樸細膩，強調(diào)小區(qū)特色與風格，依靠各類向上的(坡)屋頂設(shè)計，結(jié)合整體典雅的色彩，創(chuàng)造層次豐富的天際線，強烈的標識感，即使在項目周邊也可以認知是恒大項目。撈刀河畔的撈刀鎮(zhèn)以生產(chǎn)刀剪而與杭州的“張小泉”，北京的“王麻子”齊名，并稱為中國的三大名剪?！　∩晋椞豆欧Q山陰潭、三眼潭，四周山巒迭嶂，林木蔥郁，白鷺飛舞，景色宜人。室外廣場150，000平方米，室內(nèi)戶外停車泊位1，200多個。大廳可分割成三個大小相同的會議廳，皆配備高檔先進的視聽設(shè)施，是舉行大型宴會、冷餐會、記者招待會、國際性會議、文藝演出、音樂的最佳場所，也可舉行各類中小型會議。既有微縮景觀的精巧別致，又有大比例的藝術(shù)夸張，集娛樂性、趣味性、刺激性與濃厚文化內(nèi)涵于一身。　　、道路系統(tǒng)布局　　.地塊周邊交通環(huán)境示意：地塊周邊基本路網(wǎng)南面為工程兵達到，西面為萬家麗路，北面為開福西路，東面為319國道，交通便利發(fā)達。高端住宅別墅產(chǎn)品——豪宅別墅1）、長沙豪宅別墅單價集中在7000元/㎡以上，該類產(chǎn)品是在社區(qū)中占據(jù)核心景觀資源，為目前長沙豪宅市場上的佼佼者，也是長沙上層人士尊貴身份的標志；2）、長沙高級別墅體量約2萬㎡，豪宅別墅的供應(yīng)量龐大，主要是岳麓山公館項目較集中的市場放量造成，故在階段內(nèi)低中高別墅產(chǎn)品市場放量不均衡；3）、長沙高級別墅面積集中在300~400㎡，面積較小，與高級別墅的最大區(qū)別在于享受核心景觀資源不同，分析主要為在別墅戶型空間尺度上的創(chuàng)新意識及豪宅空間尺度的把握方面思維陳舊造成，面積還有擴大空間；4）、長沙高級別墅總價集中在200~400萬之間，300萬左右的豪宅別墅占絕大部分，300萬的總價也是許多長沙高端客戶接受度最高的別墅型產(chǎn)品。同時也能最大程度的減少中間的高檔住宅受外界的影響。 針對周邊較多的農(nóng)家樂臨時建筑如何與項目本身進行區(qū)別和隔離，以免影響日常的生活和治安。長沙高端市場時機成熟通過對長沙市場的調(diào)查，目前長沙市場的高端需求旺盛，全市成交高端別墅型住宅超過22萬㎡（其中獨立別墅約8萬㎡ ），總套數(shù)將近780套，占總體商品房銷售面積的近7%，而且高端客戶日益成熟，而中高端產(chǎn)品集中供應(yīng)量大，城區(qū)真正的的高端產(chǎn)品供應(yīng)量有限，金鷹城的開發(fā)已近尾聲，城區(qū)高端市場大有可為。項目周邊的路政工程南面，緊鄰金鷹圣爵菲斯，同時由于該項目的投入運營周邊的小商業(yè)逐步起來。金鷹板塊地位更明顯金鷹板塊土地總供應(yīng)量不斷提升，而區(qū)域價格也是高于開福板塊平均價格。二、 項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷　　通過完整科學的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進入了產(chǎn)品設(shè)計階段。項目類比價值計算：月湖房價值：湖景：6800元/平米；非湖景：4800元/平米　　 投資風險分析及評價　　、項目風險性評價價值提升及其實現(xiàn)的風險性：　　　　　　、資金運作風險性　　，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本　　，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠　　、經(jīng)濟政策風險，除非項目違規(guī)和嚴重不符合有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，否則這種經(jīng)濟政策性風險就主要可能來自地方的政策。繼續(xù)抓好重點領(lǐng)域、重點企業(yè)和重點建筑節(jié)能節(jié)水改造，推廣綠色建筑，推進節(jié)約型城市和國家節(jié)水型示范城市建設(shè)。堅持重點突破、全面推進，著力在關(guān)鍵領(lǐng)域和重點環(huán)節(jié)先行先試、取得實效。加快城市總體規(guī)劃修編，統(tǒng)籌各類規(guī)劃的編制，注重要素聚合，增強規(guī)劃的科學性。促進城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施同網(wǎng)規(guī)劃、同步建設(shè)，抓好瀏大、開元東路等干線公路改造建設(shè)，加快長瀏、長韶婁等高速公路建設(shè)，完善城鄉(xiāng)路網(wǎng)。加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。以園區(qū)為載體，以工程機械、汽車制造及零部件、食品煙草、新材料等大型企業(yè)為龍頭，培育配套中小企業(yè)群體，延長產(chǎn)業(yè)鏈，力爭千億產(chǎn)業(yè)集群零的突破。二是擴大市場需求，促進消費持續(xù)增長。大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。各級政府要切實負起責任，嚴格執(zhí)行年度建設(shè)計劃，確保土地、資金和優(yōu)惠政策落實到位。探索建立宏觀審慎管理制度，強化對跨境資本流動的有效監(jiān)控，防范各類金融風險。落實有保有控的信貸政策，加強對重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的支持，有效緩解農(nóng)戶和小企業(yè)融資難問題，嚴格控制對“兩高”行業(yè)和產(chǎn)能過剩行業(yè)的貸款。這樣的安排主要是考慮到今年財政收支矛盾仍然十分突出。 發(fā)展商品牌和實力恒大地產(chǎn)集團（香港聯(lián)合交易所股票代碼：3333）是集房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化大型房地產(chǎn)綜合企業(yè)。項目強調(diào)的居住性、安全性、舒適性、標準性、多樣性和智能化需求。11層小高層住宅，戶戶朝南，南北對流?！　№椖靠商嵘齼r值判斷建筑風格和立面的設(shè)計、材質(zhì)歐陸風情的新古典主義，考究建筑美學，項目整體呈現(xiàn)出符合現(xiàn)代審美的精致優(yōu)雅、內(nèi)斂經(jīng)典的不凡氣質(zhì)，通過外立面風格、建筑材料選擇、裝飾細節(jié)等方面的細心推敲，刻畫出都市貴族般的建筑形態(tài)，低調(diào)奢華。14項目升值潛力價值 6 定位及管理、經(jīng)營者決定。4建筑質(zhì)量價值 12 開發(fā)商要求、施工與監(jiān)理三方?jīng)Q定。 結(jié)論通過有效整合項目在區(qū)位、規(guī)模、產(chǎn)品、品牌等方面的競爭力，可以形成強大的綜合競爭力，完全能夠向市場發(fā)起強大的沖擊和挑戰(zhàn)，甚至突破現(xiàn)有競爭層面，在市場中脫穎而出，成為區(qū)域