【正文】 萬左右的豪宅別墅占絕大部分，300萬的總價也是許多長沙高端客戶接受度最高的別墅型產(chǎn)品。在外部高層下面做半插入式的裙樓，第一可以用作商業(yè)鋪面，提高小區(qū)的生活配套水平?！　?、道路系統(tǒng)布局　　.地塊周邊交通環(huán)境示意：地塊周邊基本路網(wǎng)南面為工程兵達到，西面為萬家麗路，北面為開福西路，東面為319國道，交通便利發(fā)達。項目停車場布置采用的人車分流，是將車流引入地下室，并配備相應的電梯上樓。既有微縮景觀的精巧別致，又有大比例的藝術(shù)夸張，集娛樂性、趣味性、刺激性與濃厚文化內(nèi)涵于一身。湖南國際影視會展中心：湖南國際影視會展中心位于長沙市瀏陽河大橋東金鷹影視文化城，靠近世界之窗、麥德龍，交通便利、購物方便。大廳可分割成三個大小相同的會議廳，皆配備高檔先進的視聽設施，是舉行大型宴會、冷餐會、記者招待會、國際性會議、文藝演出、音樂的最佳場所，也可舉行各類中小型會議。國際會議區(qū)擁有25套不同規(guī)格的會議廳，其同聲翻譯、多媒體演播系統(tǒng)設施堪稱一流。室外廣場150，000平方米，室內(nèi)戶外停車泊位1，200多個。洪山寺，現(xiàn)占地面積十五畝,位于長沙城北撈刀河畔，毗鄰湖南廣電中心，長沙大學，山鷹潭渡假村，距長沙市約6公里?！　∩晋椞豆欧Q山陰潭、三眼潭，四周山巒迭嶂，林木蔥郁，白鷺飛舞，景色宜人。明《一統(tǒng)志》載：“河源出瀏陽縣石柱峰，名黃泥港，西流至長沙縣被十三里入湘江。撈刀河畔的撈刀鎮(zhèn)以生產(chǎn)刀剪而與杭州的“張小泉”，北京的“王麻子”齊名，并稱為中國的三大名剪。項目綠化景觀系統(tǒng)分析新古典主義(英語：Neoclassicism)，興起于18世紀的羅馬，并迅速在歐美地區(qū)擴展的藝術(shù)運動，其實就是經(jīng)過改良的古典主義風格。地標性建筑群：運用歐陸新古典建筑手法，雍容華麗，不失質(zhì)樸細膩，強調(diào)小區(qū)特色與風格，依靠各類向上的(坡)屋頂設計，結(jié)合整體典雅的色彩，創(chuàng)造層次豐富的天際線，強烈的標識感，即使在項目周邊也可以認知是恒大項目。小區(qū)不僅擁有絕佳的天然湖景資源，還有近萬平米的超大面積人工湖面，景觀開闊；植被豐富的坡地景觀、茂密的森林組團、曲折的湖岸線、蜿蜒的道路、力求為業(yè)主在繁忙城市中創(chuàng)造一種悠閑生活。163醫(yī)院兩側(cè)商業(yè)相對單一，基本以餐飲為主，另有超市、賓館等.項目配套功能配置及安排秉承歐陸新古典主義設計理念，世界級皇家園林，國際級航母配套，五星級豪華會所，國際運動中心、貴族式幼兒園、優(yōu)質(zhì)小學、國際風情商業(yè)街，滿屋名牌，9A精裝，全球頂尖物業(yè)等鍛造成功人士的王者豪庭。營銷中心外立面設計提示營銷中心外部里面圖簡潔的白色配合項目的整體高端定位，給人以品質(zhì)感，高貴感。其中：（1）服務中心接待大廳面積：≥200平方米；（2）行政辦公：≥200平方米；（3）保潔工具房：≥50平方米；（4）綠化工具房: ≥50平方米(有條件的設小型苗圃)；（5）工程值班用房、物料用房、操作用房；（6）保安監(jiān)控中心、消防監(jiān)控中心、智能化監(jiān)控管理中心：按規(guī)范規(guī)定；（7）庫房；（8）員工飯?zhí)谩T工宿舍等。能夠讓恒大這一品牌形象在此處扎根。新古典主義風格的建筑外觀吸取了類似“歐陸風格”的一些元素處理手法，但加以簡化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積淺色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕松、清新、典雅的氣氛，可算是“后歐陸式”較之前者則又進一步理性。在全國只修建一種風格的房子———歐陸風格；這是恒大一貫秉承的建筑風格，用這一種建筑風格在全國各地都取得了成功.建筑色彩計劃三段式：精致、典雅，有天有地穩(wěn)重，極具層次感。私家別墅，景觀獨享，以最大的開闊視野和景觀平臺成為絕版豪宅典范?！　?主力戶型選擇（龍杰）長大臥琥臥琥主力房型是以三房兩廳和四室兩廳為。高層以藍色屋頂設置更彰顯人與自然的和諧統(tǒng)一。橫縱韻律：樓體凹凸有致，飄窗、角飄窗、落地窗、陽臺結(jié)合色彩搭配，產(chǎn)生立體豐富光影效果，橫縱韻律感強，挺拔且穩(wěn)重；豐富多折皺立面附加較高建筑成本?！　〉貥诵越ㄖ海哼\用歐陸新古典建筑手法，雍容華麗，不失質(zhì)樸細膩，強調(diào)小區(qū)特色與風格，依靠各類向上的(坡)屋頂設計，結(jié)合整體典雅的色彩，創(chuàng)造層次豐富的天際線，強烈的標識感，即使在項目周邊也可以認知是恒大項目?！?建筑風格定位（寧家明）　　、項目總體建筑風格及色彩計劃.項目總體建筑風格的構(gòu)思新古典主義(英語：Neoclassicism)，興起于18世紀的羅馬，并迅速在歐美地區(qū)擴展的藝術(shù)運動，其實就是經(jīng)過改良的古典主義風格。公共建筑的外部里面以歐洲風情給人以高檔感覺，水景與建筑相互交映，形成一幅和諧自然的風景圖畫。公司下設行政人事中心、監(jiān)察管理中心、培訓管理中心、維護管理中心等四個職能部門，擁有分支機構(gòu)逾32家，在管物業(yè)項目逾86個，總建筑面積逾3883萬平方米，管理物業(yè)類型涵蓋多層住宅、高層住宅、獨立式別墅及商業(yè)物業(yè)等，不斷升級“精品物業(yè)管理標準”，社會化、專業(yè)化、市場化服務優(yōu)勢日益凸顯，正隨著恒大地產(chǎn)集團在全國的迅猛發(fā)展而高速擴張。.公共建筑外立面設計提示：會所外立面設計提示 恒大凡爾塞皇家會所是整個湖與島核心娛樂休閑之處，為典型的古典主義風格建筑，主要構(gòu)成有大沙龍、小沙龍、棋牌室、健身房、茶室、商務中心等。長沙大學西側(cè)的商業(yè)街以針對學生消費的餐飲、休閑娛樂等為主，稍微繁華。景觀化建筑群：圍繞中心園林以觀景效果為出發(fā)，錯落有致的排布建筑，盡量做到“戶戶觀湖，開窗見景”；同時建筑也作為景觀的一部分融入園林之間，被業(yè)主欣賞?！?新古典主義風格的建筑外觀吸取了類似“歐陸風格”的一些元素處理手法，但加以簡化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積淺色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕松、清新、典雅的氣氛，可算是“后歐陸式”較之前者則又進一步理性。可以以下沉式廣場和疊落式建筑為特色將建筑也作為一種景觀資源。撈刀河全長141公里。寺廟于清初康熙年重建，歷盡滄桑，幾度興廢，后改名為洪山寺。廟前有洪山潭激水，灘水過輒激。 　　湖南國際會展中心位于湖南省省會長沙，是湖南及華中地區(qū)規(guī)模最大專業(yè)化、現(xiàn)代化、智能化的會展場館。適合舉辦會議、慶典、文藝演出、影視演播以及體育競賽等多種大型活動。湖南國際會展中心：湖南國際會展中心是湖南省乃至華中地區(qū)最大規(guī)模集現(xiàn)代建筑藝術(shù)、服務設施之大成于一體的高科技智能化、現(xiàn)代化專業(yè)展覽場館和超大型室內(nèi)公共活動中心。 　　中心餐廳－以宮廷譚家菜為主，結(jié)合粵、潮、湘菜等，精制魚翅系列生猛海鮮及傳統(tǒng)特色佳肴，由國家特一級廚師主理；地中海岸西餐廳，典型的歐陸建筑風格，提供口味純正的法、意各式佳肴。集觀賞、休閑、娛樂、科普于一體，是中南地區(qū)展示物種最多、節(jié)目內(nèi)容最豐富、參與性最強、最具時尚感的海洋主題公園，是中國海洋協(xié)會、湖南省科協(xié)授牌的“海洋科普教育基地”，國家４Ａ級旅游景區(qū)。景區(qū)內(nèi)100多個景點建筑采用不同比例，為游客創(chuàng)造出一個多層次、高品位、有韻味的游覽空間。項目主要干道設置小區(qū)內(nèi)部將人行道與備用消防車道結(jié)合，在小區(qū)內(nèi)部設置環(huán)形道路，同于小區(qū)內(nèi)部各部位，別墅區(qū)以人行道為主，仿擬天然道路設置項目車輛分流情況說明實行人車分流模式，在道路上將人流與車流完全分隔開，互不干擾地各行其道?；顒訁^(qū)：主要沿水景分布生活休閑區(qū)。同時東南方向的自然水景能很好的提升小區(qū)的整體景觀效果，由東南向西北遞高能使小區(qū)任何位置都能享有景觀，而且入口的自然景觀，儼然使小區(qū)渾然天成。高端住宅非別墅產(chǎn)品戶型面積供給總結(jié)：非別墅高端住宅主力戶型以三房、四房為主；主力戶型面積跨度較大，從120~180㎡；戶型結(jié)構(gòu)單一，以平層為主，較少見復式，在城東的星城世家有少量代表作品；戶型偏大，主力戶型三房、四房的面積較大，這是長沙目前消費的現(xiàn)狀。面對藏瓏湖上國際的人文景觀組合和景觀優(yōu)勢，可以區(qū)別的做成自然為主人文輔助的形式，為小區(qū)營造一個充滿自然與人和諧相處的畫面和氛圍。針對劣勢：與相關(guān)的商業(yè)廣場和商業(yè)機構(gòu)談判，促成高檔購物區(qū)的進駐。.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避針對優(yōu)勢：最大程度的挖掘自然景觀的利用價值，利用自然的景觀組合，打造具有地區(qū)特色的景觀內(nèi)容。 必須處理好周邊道路交通對小區(qū)環(huán)境的影響，如何對此進行相應的技術(shù)規(guī)避和技術(shù)處理是項目開發(fā)前必須要處理好的問題。分期開發(fā)城市豪宅由于規(guī)模因素和市場風險防范因素，均采用分期開發(fā)策略，通過市場檢驗后確定整體各期開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型。條件：項目自身條件充分利用本項目具有明顯的自然、生態(tài)、景觀條件，這些條件是完成項目開發(fā)目標的基礎，充分挖掘諸多資源，可提高市場起點，與城區(qū)普通別墅項目拉開距離。北面，為農(nóng)家樂莊園，臨時性建筑，環(huán)境較臟亂差。 產(chǎn)品朝多樣化發(fā)展高層建筑在東西湖區(qū)域市場上的比重不斷增加，諸如山水灣二期、長大臥虎等項目都是已高層為主的項目，但在產(chǎn)品品質(zhì)和居住環(huán)境上卻更加注重，住宅品質(zhì)只升不降，區(qū)域市場產(chǎn)品呈現(xiàn)多樣化。重量轉(zhuǎn)向重質(zhì)市場的發(fā)展帶來品質(zhì)的提升。而這些大企之間的共同點是拿地規(guī)模都相當大，實力非常雄厚，2010年恒大地產(chǎn)項目正式推出，而友阿集團項目預計在明年上半年推出。項目規(guī)劃設計策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設計的工作流程。，可以采用分期開發(fā)，減少資金壓力，對開盤仍沿襲開盤必低價的價格策略，吸引本項目的人氣，同時也可以及時的回籠資金來進行下一個項目開發(fā)，這種造勢活動也會在很大程度上對周邊項目形成一個壓力。，這將成為有史以來第一個地方政策變化的例子。探索實行城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶籍管理制度，使在城鎮(zhèn)就業(yè)和居住的農(nóng)民有序轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民。推行新增項目能耗審核制度。實施生豬標準化規(guī)模養(yǎng)殖，城區(qū)退出畜禽養(yǎng)殖業(yè)，完成500頭以上生豬規(guī)模養(yǎng)殖場污染治理。完成岳麓大道西延拓改、坪塘大道等6條道路建設，啟動洋湖大道、黃橋大道二期建設，形成核心區(qū)道路基本框架。擴大城市綠地規(guī)模。落實色彩、綠線規(guī)劃，推進規(guī)劃進社區(qū)工作，強化規(guī)劃實施的社會監(jiān)督。堅持精細管理城市規(guī)劃、建設和運行，完善城市功能，提高城市品位。充分利用高速鐵路、高速公路、航空、水運等綜合交通優(yōu)勢和周邊消費需求，創(chuàng)造更好的城市品質(zhì)、生態(tài)環(huán)境，提高消費吸引力。落實強農(nóng)惠農(nóng)政策，促進城鄉(xiāng)資源優(yōu)化配置，實現(xiàn)以城帶鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)融合發(fā)展。突出十大農(nóng)業(yè)主導產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)步提高糧食綜合生產(chǎn)能力，扶持農(nóng)產(chǎn)品精深加工龍頭企業(yè)發(fā)展，全市農(nóng)產(chǎn)品加工銷售收入增長18%以上。突出壯大生產(chǎn)性服務業(yè)，重點發(fā)展現(xiàn)代金融、現(xiàn)代物流、電子商務、咨詢中介等產(chǎn)業(yè)，加強服務外包基地和芙蓉中央商務區(qū)建設。扶持發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。利用成本優(yōu)勢發(fā)展傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，利用人才智力優(yōu)勢發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，利用地理優(yōu)勢承接發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。切實提高城鄉(xiāng)居民收入在國民收入中的比例。堅持多渠道拓展資金來源，完善和落實鼓勵民間投資的相關(guān)政策，著力擴大民間投資；進一步加強銀企合作，保證重點項目建設需要；規(guī)范發(fā)展各類資本市場，積極擴大直接融資。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應，加快普通商品房項目審批和建設進度。建設保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套。五是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。繼續(xù)完善人民幣匯率形成機制，保持人民幣匯率在合理、均衡水平上的基本穩(wěn)定。三是積極擴大直接融資。同時也有利于管理好通脹預期、提高金融支持經(jīng)濟發(fā)展的可持續(xù)性。 繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策。一是保持適度的財政赤字和國債規(guī)模。集團擁有中國一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司、中國甲級資質(zhì)的建筑設計規(guī)劃研究院、中國一級資質(zhì)的建筑施工公司、中國一級資質(zhì)的建筑監(jiān)理公司、中國一級資質(zhì)的物業(yè)管理公司　　價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素 經(jīng)濟因素 政策因素2010年宏觀：一是要繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，根據(jù)新形勢新情況不斷提高政策的針對性和靈活性，把握好政策實施的力度、節(jié)奏和重點。、煤氣報警系統(tǒng)：由于私改管道氣用具、管道或使用時不小心而引起的煤氣泄露甚至爆炸時有發(fā)生，安裝本系統(tǒng)后，系統(tǒng)與管道氣閥門聯(lián)動，當探測到空氣中煤氣濃度超過標準值時，系統(tǒng)發(fā)出警報并自動切斷供氣。、 一卡通門禁系統(tǒng)：小區(qū)大門入口、每棟首層大堂、地下室樓梯入口處設置門禁，門禁系統(tǒng)用IC卡開門，此外IC卡還具有停車、交管理費等功能，交費時可按需選擇密碼功能。避免戶與戶的對視現(xiàn)象，每戶視野都達到最大。上層均設觀景露臺，足不出戶即可享受戶外陽光的沐浴，也可作空中花園，與大自然親密接觸。住宅衛(wèi)生間設沉箱, 衛(wèi)生間的排水在本層內(nèi)解決。 單體戶型設計在戶型設計上，恒大地產(chǎn)的產(chǎn)品充分的體現(xiàn)了人文關(guān)懷細微的程度，每戶設有超寬的外挑飄窗，充分考慮了采光、使用功能及美觀的要求。 周邊市政配套便利性的差異就目前看，周邊市政配套相對落后，缺乏大型生活超市和生活廣場，但是隨著周邊項目的火熱啟動，未來項目一二年或更長時間后的跟進性，和市場政配套的不斷完善?！　》治隹深惐软椖績r值實現(xiàn)的各要素之特征　　對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價由于價格體系的復雜性，以及確定價格決定因素本身的復雜性，目前按此種方式算價還為時過早，而且不確定價值因素較多，因而暫無按此方法計算項目可實現(xiàn)的均價。12項目配套價值7 開發(fā)商與政府共同決定。6建筑形態(tài)價值 6 開發(fā)商及策劃者決定。 以上各價值實現(xiàn)中的權(quán)重，由于統(tǒng)計和評價的方式不同，可能會有一定的出入，僅作參考列表如下（假設各要素權(quán)重總值為100分）：序號價值要素 權(quán)重比值 決定因素1項目位置價值 8由自然和政府規(guī)劃決定2項目規(guī)劃設計10 開發(fā)商及項目定位決定。10分鐘直達火車站，15分鐘抵五一商圈、東塘商圈，到黃花國際機場亦只需20余分鐘。一期僅剩少量5155平方米的一房和164178平方米的四房，二期預計在2010年底至2011年初開盤。開盤前蓄客約120余人，但開盤當天到場人數(shù)不到60