【正文】 緣電纜作為延長(zhǎng)導(dǎo)線，并使用移動(dòng)開關(guān)箱(座)。電鉆、臺(tái)鉆、沖擊鉆、電錘使用前須檢查手柄、開關(guān)、導(dǎo)線及插頭完好無(wú)損，進(jìn)行空載試驗(yàn)，待運(yùn)轉(zhuǎn)正常后方可使用；裝卸鉆頭時(shí)，須切斷電源在完全停止轉(zhuǎn)動(dòng)后進(jìn)行，禁止戴手套操作； 遇停電、離開或轉(zhuǎn)移工作地點(diǎn)、傳遞時(shí)，須切斷電源在完全停止轉(zhuǎn)動(dòng)后進(jìn)行； 鉆孔時(shí)先將鉆頭的軸線方向垂直于工作面，控制鉆頭不要四處擺動(dòng)，握緊手柄，然后開動(dòng)，用力適度，避免鉆頭損壞；轉(zhuǎn)速若急劇下降，應(yīng)減少用力，防止電機(jī)過(guò)載，避免長(zhǎng)時(shí)間連續(xù)使用。（七）工程維修工具管理、操作和維護(hù)規(guī)定工程維修工具管理規(guī)定項(xiàng)目?jī)?nèi)容和要求總體要求部門負(fù)責(zé)人須建立工具臺(tái)帳，定期檢查維修工具的使用、保管情況，做到帳實(shí)相符；工具保管人和使用人須愛(ài)護(hù)工具、正確使用工具，定期檢修并保養(yǎng)工具，確保工具完好、使用正常；維修工具未經(jīng)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，禁止外借或挪作他用；維修工具在使用中正常損壞或達(dá)到使用年限時(shí)，由部門負(fù)責(zé)人確認(rèn)后，可以舊換新，經(jīng)查實(shí)屬人為損壞，損壞人須照價(jià)賠償。 整體水泥面層嚴(yán)重起砂、剝落，裂縫、沉陷、空鼓；216。塊料防水層嚴(yán)重松動(dòng)、裂縫、腐蝕、破損。 磚墻（砌塊）有嚴(yán)重裂縫、弓凸、傾斜、風(fēng)化、腐蝕，抹灰層大片脫落，勒腳嚴(yán)重侵蝕。 鋼屋架明顯傾斜或變形，部分支撐彎曲松脫，銹蝕嚴(yán)重；216。裝修部分：門窗：有部分翹裂，榫頭松動(dòng)，木質(zhì)腐朽，開關(guān)不靈；鋁合金、鋼制門窗變形、銹蝕；玻璃、五金、紗窗部分殘缺，油漆老化起皮剝落；外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：部分有空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，勾縫砂漿部分酥松脫落，嵌縫條部分脫落；內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：部分有空鼓、裂縫、剝落；頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋有明顯變形下垂，抹灰局部有裂縫，面層局部有脫釘、翹角、松動(dòng)，部分壓條脫落，油漆老化；細(xì)木裝修，護(hù)墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等部分腐朽、蛀蝕、破裂、松動(dòng)，油漆老化；設(shè)備部分：水衛(wèi)：上下水管道不夠暢通，管道內(nèi)有較多積垢、銹蝕，個(gè)別滴漏；衛(wèi)生器具零部件損壞、殘缺；電照：電器設(shè)備陳舊、電線部分老化，絕緣性能較差，少量照明裝置有損壞、殘缺；空調(diào)：部分設(shè)備、管道銹蝕嚴(yán)重，零部件損壞，有滴、跑現(xiàn)象，供風(fēng)不正常；特種設(shè)備：如電梯、避雷裝置、對(duì)講、電視監(jiān)控、防盜設(shè)施、發(fā)電機(jī)、水泵、室內(nèi)消防等設(shè)備設(shè)施，部分損壞、殘缺、失效，不能正常使用。樓地面216。 磚墻（砌磚）有裂縫、弓凸、傾斜、風(fēng)化、腐蝕、灰縫勾縫有剝落酥松，勒腳有部分侵蝕剝落。鋼筋砼球（孤）形屋面有剝落露筋，鋼筋有銹蝕；216。屋面：平屋面隔熱層、保溫層稍有損壞，卷材防水層稍有空鼓、翹邊和封口不嚴(yán)，剛性防水層稍有龜裂，塊體防水層稍有脫殼；樓地面：整體面層稍有裂縫、空鼓、起砂；裝修部分：門窗：少量變形、開關(guān)不靈，玻璃、五金、紗窗少量殘缺，油漆失光；外抹灰：稍有空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，勾縫砂漿水量酥松脫落；內(nèi)抹灰：稍有空鼓、裂縫、剝落；頂棚：無(wú)明顯變形、下垂，抹灰層稍有裂縫，面層稍有脫釘、翹角、松動(dòng)，壓條有脫落；細(xì)木裝修：稍有松動(dòng)、殘缺，油漆基本完好。非承重墻： 216。基本完好房結(jié)構(gòu)部分：地基基礎(chǔ)：有承載能力，稍有超過(guò)允許范圍的不均勻沉降，但已穩(wěn)定；承重構(gòu)件：216。房屋完損等級(jí)分類根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度，房屋完損等級(jí)分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房五類。（六）房屋（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）完損等級(jí)評(píng)定項(xiàng)目?jī)?nèi)容和要求房屋完好率指完好房屋的建筑面積與基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積的百分比。（五）設(shè)施管理規(guī)定項(xiàng)目?jī)?nèi)容和要求強(qiáng)、弱電井、管道井墻面刷白，地面找平；管道井有排水地漏，每三層樓設(shè)置清潔取水口；強(qiáng)、弱電井樓層之間有防火棉阻隔。泳池、水景系統(tǒng)單臺(tái)水泵及控制箱；單臺(tái)過(guò)濾附屬裝置（砂缸）。檢查要求每年年底，由物業(yè)管理服務(wù)中心工程負(fù)責(zé)人組織相關(guān)人員對(duì)公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次檢查，檢查結(jié)果按公式進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，并于12月15日之前，將《公用設(shè)施設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)表》報(bào)職能業(yè)務(wù)主管部門，職能業(yè)務(wù)主管部門按10%抽樣核查，并統(tǒng)計(jì)全公司公用設(shè)施設(shè)備完好率。滅火器配置設(shè)備值班室、過(guò)道走廊干粉、泡沫、二氧化碳滅火器，2只/50平米空調(diào)機(jī)房、水泵房、泳池泵房干粉、泡沫、二氧化碳滅火器，1只/25平米配電房、帶電設(shè)備干粉、鹵代烷、二氧化碳滅火器，1只/20平米儲(chǔ)油間、易燃物品砂、干粉、鹵代烷、二氧化碳滅火器，2只/5平米（四）主要設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)方法項(xiàng)目?jī)?nèi)容和要求主要設(shè)備指設(shè)備房?jī)?nèi)安裝的設(shè)備及末端連帶附屬設(shè)施。風(fēng)機(jī)電源應(yīng)設(shè)置為雙電源控制。水池出入口應(yīng)加蓋并上鎖管理，透氣管口、溢流管口須加裝防護(hù)網(wǎng)或罩。低壓配電進(jìn)線斷路器柜、市發(fā)電轉(zhuǎn)換斷路器柜、聯(lián)絡(luò)斷路器柜等須張貼原理圖；墻面應(yīng)懸掛與設(shè)備運(yùn)行實(shí)際情況完全相符的高、低壓供電系統(tǒng)圖，圖中的開關(guān)狀態(tài)、接線標(biāo)準(zhǔn)正確。柴油儲(chǔ)油罐室應(yīng)安裝防爆燈具和開關(guān)，油箱間地面應(yīng)鋪設(shè)消防沙。生活水泵房、消防泵房水池（箱）、樓頂水箱必須安裝高、低水位報(bào)警裝置；設(shè)備房、電梯地坑排污井需要設(shè)置高水位報(bào)警裝置，并將報(bào)警信號(hào)引至中控室（水箱水位計(jì)用φ25mm玻璃管）。設(shè)備房須設(shè)置干濕溫度計(jì)，設(shè)備房?jī)?nèi)溫度應(yīng)不高于40攝氏度，相對(duì)濕度小于80%。 流體管道須標(biāo)有流向標(biāo)識(shí)、區(qū)位名稱。無(wú)人值守的設(shè)備房應(yīng)上鎖管理；設(shè)備房鑰匙專人管理，備用鑰匙應(yīng)在中控室留存，非專業(yè)人員工不得持有或配置設(shè)備房鑰匙。出入宿舍隨手關(guān)門，保管好私人財(cái)物，注意防火防盜；宿舍值日工程維修部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)編制每月《宿舍值日安排表》，并根據(jù)各宿舍人員的變化及時(shí)對(duì)值日安排進(jìn)行調(diào)整；宿舍值日人員職責(zé)：每日對(duì)宿舍公共區(qū)域衛(wèi)生進(jìn)行不少于一次的清潔打掃；檢查外出期間的水、電、煤氣閥門等是否關(guān)閉；對(duì)個(gè)人內(nèi)務(wù)整理不合格的人員進(jìn)行提醒；對(duì)破壞宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生的情況及時(shí)制止。 真實(shí)完整填寫維修工作單；216。 完成上級(jí)交辦的其它工作。 負(fù)責(zé)與電梯維保單位的工作對(duì)接；216。 完成上級(jí)交辦的其它工作。 負(fù)責(zé)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層空調(diào)溫度檢測(cè)，并根據(jù)客戶需求進(jìn)行溫度調(diào)節(jié)，保障供應(yīng)質(zhì)量；216。 負(fù)責(zé)完成臨時(shí)檢修，并協(xié)助其他工種完成設(shè)備設(shè)施檢修任務(wù)；216。強(qiáng)弱電維修工：216。 負(fù)責(zé)項(xiàng)目外委、外包工程現(xiàn)場(chǎng)工作監(jiān)督、記錄；216。工程班長(zhǎng)：216。 負(fù)責(zé)收集、整理項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料；216。 負(fù)責(zé)制訂《構(gòu)建筑物年度維修保養(yǎng)計(jì)劃》，并組織實(shí)施；216。第三篇：內(nèi)部管理篇(一)崗位職責(zé)工程主管：216。禮貌用語(yǔ)使用十字禮貌語(yǔ)：您好、請(qǐng)、對(duì)不起、謝謝、再見(jiàn)；接受別人的幫助或稱贊，應(yīng)及時(shí)致謝：“謝謝！”、“非常感謝！”、“多謝您！”、“謝謝你的夸獎(jiǎng)！”；因自身原因給對(duì)方造成不便，應(yīng)及時(shí)致歉：“對(duì)不起！”、“真抱歉！、“很慚愧！”。單手遞交或拋投物品。皮笑肉不笑、態(tài)度生硬。彎腰塌背或頭部下垂。低頭、手臂不擺或擺幅過(guò)大、手腳不協(xié)調(diào)、步子過(guò)大、過(guò)小或聲響過(guò)大。上班前吃過(guò)異味食物；在工作場(chǎng)所內(nèi)吸煙、飲酒；當(dāng)客戶面或在公共場(chǎng)所整理儀容儀表；語(yǔ)速過(guò)快，音量過(guò)大或過(guò)?。粍?dòng)作大，操作發(fā)出噪音。指甲過(guò)長(zhǎng)。面容臉、頸及耳朵保持干凈。工牌保持工牌清潔、端正，工作時(shí)間須將工牌統(tǒng)一按規(guī)范佩帶，佩帶在左胸顯眼處，掛繩式工牌應(yīng)正面向上掛在胸前。目 錄第一篇：服務(wù)禮儀篇（一）職業(yè)形象…………………………………………………………… 05（二）行為規(guī)范…………………………………………………………… 07（三）服務(wù)規(guī)范…………………………………………………………… 09第二篇：內(nèi)部管理篇（一）崗位職責(zé)…………………………………………………………… 11（二）宿舍管理規(guī)定……………………………………………………… 13（三）設(shè)備房管理規(guī)定…………………………………………………… 14（四）主要設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)方法………………………………………… 22（五）設(shè)施管理規(guī)定……………………………………………………… 23（六）房屋（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）完損等級(jí)評(píng)定………………………… 24（七）工程維修工具管理、操作和維護(hù)規(guī)定…………………………… 29第三篇：工程設(shè)備運(yùn)行操作和保養(yǎng)作業(yè)篇（一）供配電系統(tǒng)………………………………………………………… 33（二）安防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)流程…………………………………………… 40（三）給水泵運(yùn)行操作流程……………………………………………… 41（四）給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)流程………………………………………… 42（五）消防設(shè)備運(yùn)行操作工作流程……………………………………… 44（六）設(shè)備設(shè)施外包維保監(jiān)管工作指引………………………………… 45（七）電梯運(yùn)行管理……………………………………………………… 46（八）中央空調(diào)運(yùn)行操作流程…………………………………………… 47（九）中央空調(diào)末端設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)……………………………………… 47（十）家政維修工作流程………………………………………………… 48（十一）公共建筑設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)操作指引……………………………… 51（十二）應(yīng)急事件處理措施……………………………………………… 57 58 / 58第二篇：服務(wù)禮儀篇(一)職業(yè)形象項(xiàng)目要求圖例禁止整體要求自然大方得體，精神飽滿，充滿活力，整齊整潔，符合工作需要及安全規(guī)則；注意個(gè)人衛(wèi)生，身體、面部、手部保持清潔，勤洗澡，無(wú)體味；保持口腔清潔，無(wú)異味。制服有異味、明顯污跡、皺痕、破損、掉扣，混搭配服裝，擅自改變制服的穿著形式，外露出個(gè)人物品，口袋裝過(guò)多物品；披衣、挽袖、敞胸、赤腳、穿拖鞋、戴歪帽或?qū)⒚弊幽迷谑稚?；非上班時(shí)間穿著工作制服。染發(fā)；劉海遮住眉毛，發(fā)稍遮住臉；剃光頭。佩戴除手表和婚戒以外的其他飾物；手部手掌、指甲保持干凈、整潔，指甲長(zhǎng)不超過(guò)指尖2mm。（二）行為規(guī)范項(xiàng)目要求圖例禁止整體要求姿態(tài)端正、自然大方；工作中做到：走路輕、說(shuō)話慢、操作穩(wěn)，盡量不發(fā)出物品相互碰撞的聲音。走姿抬頭、挺胸、收腹，目視前方，面帶微笑, 行走時(shí)雙肩平穩(wěn)、挺直腰桿、擺臂自然，腳步利落輕穩(wěn)。蹲姿一腳在前，一腳在后，兩腿彎曲向下蹲；前腳全著地，小腿基本垂直于地面，后腳跟提起，腳掌著地，臀部向下。微笑對(duì)客戶無(wú)論何時(shí)都應(yīng)面帶笑容，和顏悅色，熱情主動(dòng)，微笑應(yīng)貫穿禮儀行為的整個(gè)過(guò)程；微笑打招呼，眼睛應(yīng)正視對(duì)方，并接受對(duì)方的目光，自然大方、真實(shí)親切；微笑時(shí)結(jié)合語(yǔ)言和肢體動(dòng)作：點(diǎn)頭、15度鞠躬，說(shuō)“早上好”、“您好”、“下午好”、“再見(jiàn)”等。遞送物品尊重對(duì)方，雙目注視對(duì)方，雙手遞物或接物；遞尖利的物品時(shí)，需將尖端朝向自己握在手中，而不要指向?qū)Ψ?；遞交文件、名片等，應(yīng)使文字正面朝著對(duì)方，不可倒置。稱呼男性稱呼“先生”、女性稱呼為“女士”、對(duì)兒童稱呼為“小朋友”（稱呼可視地區(qū)習(xí)慣使用，對(duì)客戶的稱呼要求體現(xiàn)尊重和禮貌）。面對(duì)客戶態(tài)度客戶到來(lái)時(shí)，須立即停止手頭事項(xiàng)，站立問(wèn)好；面對(duì)客戶發(fā)脾氣時(shí)，應(yīng)耐心忍讓，友善勸解和說(shuō)明，注意語(yǔ)氣親切；客戶有過(guò)激行為時(shí)，應(yīng)巧妙地化解；尊重客戶，與客戶意見(jiàn)發(fā)生分歧時(shí)，不予當(dāng)面爭(zhēng)論，更不應(yīng)說(shuō)客戶錯(cuò)、自己正確之類的言語(yǔ)；與客戶交談時(shí)，應(yīng)態(tài)度誠(chéng)懇，耐心聆聽(tīng)，不輕易打斷別人的話語(yǔ)；遇到不清楚的問(wèn)題時(shí)，首先向客戶表示歉意，待請(qǐng)教他人或查閱資料后再做答復(fù)，避免使用“大約”、“可能”、“好像”等類的詞語(yǔ)；對(duì)客戶的咨詢或投訴，須立刻停止工作，耐心傾聽(tīng)，認(rèn)真回答，誠(chéng)心幫助解決問(wèn)題，不懂則禮貌說(shuō)明 “我會(huì)把您的意見(jiàn)盡快轉(zhuǎn)達(dá)相關(guān)管理人員，我們會(huì)很快聯(lián)系您的”。 負(fù)責(zé)本部門所需維修物料/設(shè)備零配件的申購(gòu)；216。 負(fù)責(zé)制訂工程維修相關(guān)應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練；216。 完成上級(jí)交辦的其它工作。 負(fù)責(zé)采集、分析項(xiàng)目水、電等能耗數(shù)據(jù)，協(xié)助主管制訂節(jié)能措施；216。 完成上級(jí)交辦的其它工作。 負(fù)責(zé)設(shè)備房和值班室的清潔衛(wèi)生；216。 按照機(jī)組操作程序、規(guī)定、空調(diào)運(yùn)行時(shí)間表，控制空調(diào)機(jī)組的各項(xiàng)性能指標(biāo)在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)值范圍內(nèi)；216。 負(fù)責(zé)空調(diào)機(jī)房和值班室的清潔衛(wèi)生；216。 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有電梯的運(yùn)行及維護(hù)管理；216。 完成維修工作記錄及零部件消耗記錄；216。 與客戶建立良好客戶關(guān)系；216。宿舍紀(jì)律非經(jīng)工程維修部負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，禁止隨意留宿外來(lái)人員；住宿人員在外留宿須向工程負(fù)責(zé)人申報(bào)，并留下緊急聯(lián)系電話；嚴(yán)禁私自占用、挪用公共物品，損壞公物照價(jià)賠償；嚴(yán)禁在宿舍內(nèi)私拉電線、插座，嚴(yán)禁使用大功率電器，人離開時(shí)熄燈、關(guān)閉電器開關(guān)；室內(nèi)嚴(yán)禁放有易燃、易爆、毒害及其他危險(xiǎn)品；嚴(yán)禁在室內(nèi)大