【正文】 輸用汽車 B．土地使用權(quán) C．現(xiàn)金 D．應(yīng)收賬款 4．當(dāng)多數(shù)企業(yè)削減存貨、裁停止雇員、停止長期采購、停產(chǎn)不利產(chǎn)品并出售多余設(shè)備，這表明經(jīng)濟已呈（ ）特征。物業(yè)管理企業(yè)的資金運動包括籌資、資金投放、耗費、收回和分配幾個過程。企業(yè)文化是指企業(yè)在長期的經(jīng)營活動中所形成的并為企業(yè)成員普遍認(rèn)可和遵循的具有本企業(yè)特點的價值觀念、團(tuán)體意識、行為規(guī)范和思維模式的總和。企業(yè)理財能力的大小，直接影響著企業(yè)的理財活動。而公司又分為有限責(zé)任公司和股份有限公司，這兩種公司的組織形式、管理機構(gòu)、決策程序等都有較大的區(qū)別。 金融市場是指資金供應(yīng)者和資金需求者雙方通過信用工具進(jìn)行交易而融通資金的市場，廣而言之，是實現(xiàn)貨幣借貸和資金融通、辦理各種票據(jù)和進(jìn)行有價證券交易活動的市場。信托投資公司，主要辦理信托存款和信托投資業(yè)務(wù)，在國外發(fā)行債券和股票，辦理國際租賃等，如中國國際信托投資公司。銀行的主要職能是充當(dāng)信用中介、充當(dāng)企業(yè)之間的支付中介、提供信用工具、充當(dāng)投資手段和充當(dāng)國民經(jīng)濟的宏觀調(diào)控手段。金融政策的變化必然影響企業(yè)的籌資、投資和資金運營活動。我國從1994年1月開始實行一系列新的稅收法律法規(guī)，作為物業(yè)管理人員，必須熟悉稅收的計征范圍、稅率，而且要了解差別稅率的制定精神、減免、免稅的原則規(guī)定，并能對企業(yè)的經(jīng)營活動進(jìn)行稅務(wù)籌劃。企業(yè)組織法規(guī)主要有《公司法》、《外商投資企業(yè)法》及2003年9月1日實施的《物業(yè)管理條例》等。企業(yè)要在擴大自身的同時，關(guān)注競爭對手，保持和發(fā)揮自己的優(yōu)勢，不斷創(chuàng)新，提高服務(wù)質(zhì)量，建立自己的品牌，才能在優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟中處于不敗之地?？梢姡?jīng)濟政策對企業(yè)財務(wù)的影響是非常大的。 我國經(jīng)濟體制改革的目標(biāo)是建立社會主義市場經(jīng)濟體制，以進(jìn)一步解放和發(fā)展生產(chǎn)力。國家制定了產(chǎn)業(yè)政策和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展布局，確定了國民經(jīng)濟各部門的發(fā)展任務(wù)，規(guī)定了沿誨、內(nèi)陸、沿邊，以及少數(shù)民族地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，明確了對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和地區(qū)發(fā)展的政策。此外，由于國際經(jīng)濟交流與合作的發(fā)展，西方的經(jīng)濟周期影響也不同程度地波及我國?，F(xiàn)擇其要點歸納如表1—2：表1—2經(jīng)濟周期特點復(fù)蘇繁榮衰退蕭條增加廠房設(shè)備實行長期租賃建立存貨引入新產(chǎn)品增加勞動力擴充廠房設(shè)備繼續(xù)建立存貨提高價格開展?fàn)I銷規(guī)劃增加勞動力停止擴張出售多余設(shè)備停產(chǎn)不利產(chǎn)品停止長期采購削減存貨停止雇員建立投資標(biāo)準(zhǔn)保持市場份額縮減管理費用放棄次要利益削減存貨裁減雇員我國的經(jīng)濟發(fā)展與運行也呈現(xiàn)其特有的周期特征，帶有一定的經(jīng)濟波動。 二、經(jīng)濟環(huán)境理財?shù)慕?jīng)濟環(huán)境是指影響企業(yè)財務(wù)管理的各種經(jīng)濟因素，主要包括經(jīng)濟周期、經(jīng)濟發(fā)展水平和經(jīng)濟政策等。(2)處于顯著變動狀態(tài)的理財環(huán)境。(1)相對穩(wěn)定的理財環(huán)境。這種微觀環(huán)境通常與某些企業(yè)的內(nèi)部條件直接或間接有關(guān)，從而決定著某種或某類企業(yè)所面臨的特殊問題。財務(wù)管理的宏觀環(huán)境十分廣闊，包括經(jīng)濟、政治、社會、自然條件等各種因素。因此，進(jìn)行理財必須以理財環(huán)境為依據(jù)，正確地制定理財策略。理財環(huán)境是指對企業(yè)財務(wù)活動和理財產(chǎn)生影響作用的企業(yè)內(nèi)外的各種條件。第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)理財環(huán)境在市場經(jīng)濟下，物業(yè)管理企業(yè)是市場的一個主體，處于各種要素網(wǎng)絡(luò)之中，這些要素網(wǎng)絡(luò)就是理財環(huán)境。在物業(yè)管理工作中，物業(yè)公司的工作職責(zé)與居委會的工作任務(wù)往往相沖突，為理順關(guān)系，新時代物業(yè)公司與居委會、業(yè)委會經(jīng)協(xié)商達(dá)成共識，即“加強團(tuán)結(jié)，統(tǒng)一認(rèn)識，共同發(fā)展，實現(xiàn)雙贏”。開發(fā)企業(yè)與業(yè)主屬于物業(yè)上的買賣關(guān)系，而物業(yè)公司作為業(yè)主聘請的“管家”，為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，如果開發(fā)企業(yè)不能保障小區(qū)設(shè)施的配套與完善，勢必影響到物業(yè)公司日后的物業(yè)管理工作。6．企業(yè)與業(yè)主之間的財務(wù)關(guān)系物業(yè)管理企業(yè)是受托于業(yè)主及業(yè)主委員會。這種關(guān)系的實質(zhì)是企業(yè)內(nèi)部的權(quán)責(zé)利關(guān)系，處理得好這種關(guān)系，有利于發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部的激勵機制和約束機制的作用。企業(yè)應(yīng)按照國家稅法的規(guī)定及時足額上繳各種稅收款，以保證國家財政收入的實現(xiàn)，滿足社會各方面的需要，這是企業(yè)對國家應(yīng)盡的義務(wù)。企業(yè)各項業(yè)務(wù)往來中的收支結(jié)算，要及時收付貨款，以免相互占用資金。主要包括：1．企業(yè)與投資者和受資者之間的財務(wù)關(guān)系企業(yè)的資本金來自于投資者，投資者作為資金的所有者，要求資本保值和增值，企業(yè)不得隨意沖減資本金，企業(yè)要保護(hù)投資者的合法權(quán)益，企業(yè)實現(xiàn)的利潤要按一定程序向各投資者進(jìn)行分配。可見，這種計算辦法考慮了貨幣的時間價值和風(fēng)險問題。要買賣必然要對企業(yè)進(jìn)行市場評價，通過市場評價來確定企業(yè)的市場價值或者企業(yè)價值。建立企業(yè)的目的是盈利，盈利不但體現(xiàn)了企業(yè)的出發(fā)點和歸宿，而且可以反映其他目標(biāo)的實現(xiàn)程度，并有助于其他目標(biāo)的實現(xiàn)。企業(yè)是在發(fā)展中求得生存的。企業(yè)生存的另一個基本條件是具有到期償債的能力。企業(yè)只有生存，才可能獲利。（四）保險——分?jǐn)傦L(fēng)險損失的財務(wù)安排在市場經(jīng)濟下，企業(yè)面臨諸多風(fēng)險和不確定性因素，如臺風(fēng)、洪水、地震等。通過對企業(yè)依法納稅管理，有利于監(jiān)管和保障企業(yè)經(jīng)營的運行，同時可以為社會經(jīng)濟的發(fā)展提供一個良好、穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境。 (4)提出措施，改進(jìn)工作要在掌握大量資料的基礎(chǔ)上，去偽存真，去粗取精，由此及彼，由表及里，找出各種財務(wù)活動之間以及財務(wù)活動同其他經(jīng)濟活動之間的本質(zhì)聯(lián)系，然后提出改進(jìn)措施。 (2)指標(biāo)對比，揭露矛盾對比分析是揭露矛盾、發(fā)現(xiàn)問題的基本方法。 財務(wù)分析是根據(jù)會計提供的核算資料，運用特定方法，對企業(yè)理財活動過程及其結(jié)果進(jìn)行分析和評價的一項工作。凡是符合標(biāo)準(zhǔn)的，就予以支持，并給以機動權(quán)限；凡是不符合標(biāo)準(zhǔn)的，則加以限制，并研究處理。 4．財務(wù)控制 財務(wù)控制是在財務(wù)管理的過程中，利用有關(guān)信息和特定手段，對企業(yè)財務(wù)活動施加影響或調(diào)節(jié)，以便實現(xiàn)預(yù)算指標(biāo)、提高經(jīng)濟效益。還要努力挖掘企業(yè)潛力，從提高經(jīng)濟效益出發(fā)，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動提出要求，制定好各單位的預(yù)算指標(biāo)。財務(wù)預(yù)算的編制一般包括以下幾個步驟： (1)分析財務(wù)環(huán)境，確定預(yù)算指標(biāo)。 財務(wù)決策是指財務(wù)人員在財務(wù)目標(biāo)的總體要求下，通過專門的方法從各種備選方案中遴選出最佳方案。根據(jù)財務(wù)報表提供的信息進(jìn)行決策，、采用必要的措施，對將要發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)進(jìn)行決策，對現(xiàn)有財產(chǎn)進(jìn)行管理，保護(hù)財產(chǎn)的安全與的增值，因而財務(wù)管理存在于企業(yè)生存發(fā)展的全過程，即籌資、投資和股利分配，其主要職能是預(yù)測、決策、計劃和控制。（一）會計核算——理財活動的記錄和報告為了反映和監(jiān)督企業(yè)的理財活動，企業(yè)必須將其發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)（如提供的保安、衛(wèi)生清潔勞務(wù)、收取的物業(yè)管理費等），將能證明經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生的發(fā)票、單據(jù)等記錄下來，然后對所發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)進(jìn)行分類、整理、匯總、成本核算（賬務(wù)處理），最終編制為財務(wù)報表。如果企業(yè)成功地實現(xiàn)利潤，企業(yè)將會興旺發(fā)達(dá)。尚未分配的利潤則為未分配利潤。在企業(yè)的經(jīng)營過程中，提供的勞務(wù)轉(zhuǎn)化為貨幣資金是非常關(guān)鍵的一環(huán)，只有實現(xiàn)這一跳躍，企業(yè)的簡單再生產(chǎn)和擴大再生產(chǎn)才可以進(jìn)行下去。在物業(yè)管理經(jīng)營過程中，企業(yè)的流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等都會發(fā)生損耗，構(gòu)成企業(yè)的營業(yè)成本和期間費用。企業(yè)所擁有的房屋、建筑物、機器設(shè)備、運輸設(shè)備、工具器具等，屬于企業(yè)的固定資產(chǎn)；。因此，資金籌集可分為股權(quán)資本和負(fù)債資金兩種。隨著企業(yè)經(jīng)濟體制的改革，企業(yè)的籌資渠道發(fā)生了深刻的變化。這種資金運動過程中的繼起性和并存性的統(tǒng)一，就既是企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)規(guī)律，也是資金運動的基礎(chǔ)規(guī)律。物業(yè)管理企業(yè)的資金運動構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè)的理財活動。這些支出將會在收取業(yè)主或用戶的物業(yè)管理費收入中得到補償，兩者之差稱為利潤（虧損）?！∥飿I(yè)管理企業(yè)就是在這種趨勢下衍生出來的企業(yè)，是具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。比如現(xiàn)在一些開發(fā)商引進(jìn)英式管家，世界知名品牌管理等增加自身的影響力，作為一個品牌支撐點。　　物業(yè)管理是房產(chǎn)保值重要因素，物業(yè)管理是房地產(chǎn)派生出來的獨立行業(yè)，在整個社會的經(jīng)濟鏈條上逐步占有舉足輕重的作用。物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行保養(yǎng)、維修、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)秩序的活動。因此，物業(yè)管理顯得尤為重要，一個好的物業(yè)管理企業(yè)將會推動房屋的銷售，也是房地產(chǎn)開發(fā)重要的附加值。 物業(yè)管理的發(fā)展趨勢是建與管相分離，開發(fā)商必須通過招標(biāo)的方式聘請物業(yè)管理企業(yè)，脫離傳統(tǒng)的“老子與兒子”的關(guān)系，開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司管理自己開發(fā)的物業(yè)已經(jīng)成為過去，物業(yè)管理單獨成為一個行業(yè)，朝著規(guī)范化的方向發(fā)展。一、物業(yè)管理企業(yè)資金及其運動成立物業(yè)管理企業(yè)，必須要有注冊資本，企業(yè)成立后進(jìn)行物業(yè)管理經(jīng)營活動，也要有資金購進(jìn)材料、支付保安費、綠化費、支付職工工資、購買設(shè)備等。由于這些財產(chǎn)的實物形態(tài)不同，使用價值不同，特性不同，只有利用通過使用貨幣作為計量單位，才能進(jìn)行匯總。在企業(yè)再生產(chǎn)過程中，在企業(yè)購儲、提供勞務(wù)反復(fù)運行的基礎(chǔ)上，企業(yè)資金由循環(huán)的第一階段經(jīng)過第二階段，再回到下次的第一階段，資金形態(tài)由貨幣形態(tài)經(jīng)過經(jīng)營形態(tài)，再到增值后的貨幣形態(tài)，如此周而復(fù)始進(jìn)行連續(xù)運動，同時由于資金在同一個階段不可能“一身二任”，因此只有把企業(yè)的資金按一定的比例分割為若干部分，使他們分別采取不同的資金形態(tài)。企業(yè)的資金運動一般包括以下幾個過程：1．資金的籌集資金是企業(yè)的第一推動力，籌集資金是企業(yè)資金運動的起點。企業(yè)可以通過銀行借款和發(fā)行債券等方式獲得借入資金，企業(yè)在物品購進(jìn)過程中還會與其它企業(yè)發(fā)生商業(yè)信用關(guān)系，形成應(yīng)付及預(yù)收賬款等。企業(yè)所擁有的現(xiàn)金、各種存款、存貨以及應(yīng)收及預(yù)付款等，屬于企業(yè)的流動資產(chǎn)；。3．資金的耗費企業(yè)經(jīng)營過程一方面是價值的創(chuàng)造過程，另一方面又是價值的耗費過程。4．資金的收回物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理勞務(wù)等形成的經(jīng)濟利益的總流入，稱為營業(yè)收入。企業(yè)利潤按照國家規(guī)定作相應(yīng)的調(diào)整后，依法繳納所得稅，稅后利潤要提取盈余公積金和公益金，分別用于轉(zhuǎn)增資本、彌補虧損和職工集體福利設(shè)施，其余利潤作為投資收益在投資者之間進(jìn)行分配。物業(yè)管理企業(yè)提供對物業(yè)的管理、維護(hù)需要一定的費用支出，而通過提供的服務(wù)取得比他們花費的成本更多的錢，從而占有兩者的差額——利潤。因此，物業(yè)管理企業(yè)的理財活動主要包括會計核算、財務(wù)管理、稅收、保險等四個方面。但是，財務(wù)報表所列示的各類項目的金額，如果孤立地看，只能反映該指標(biāo)的現(xiàn)有水平，財務(wù)報表上的各項數(shù)據(jù)，還必須與其他數(shù)據(jù)相比較，才能成為更有價值的信息。具體地說，財務(wù)預(yù)測環(huán)節(jié)的工作主要包括以下幾個步驟：(1)明確預(yù)測目標(biāo)；(2)搜集相關(guān)資料；(3)建立預(yù)測模型，即根據(jù)影響預(yù)測對象的各個因素之間的相互聯(lián)系，建立相應(yīng)的財務(wù)預(yù)測模型，常見的財務(wù)預(yù)測模型包括因果關(guān)系預(yù)測模型、時間序列預(yù)測模型以及回歸分析預(yù)測模型等；(4)實施財務(wù)預(yù)測，即將經(jīng)過加工整理的資料代入財務(wù)預(yù)測模型，選取適當(dāng)預(yù)測方法，進(jìn)行定性、定量分析，確定預(yù)測結(jié)果。財務(wù)預(yù)算是以財務(wù)決策確立的方案和財務(wù)預(yù)測提供的信息為基礎(chǔ)編制的，是財務(wù)預(yù)測和財務(wù)決策的具體化，是控制財務(wù)活動的依據(jù)。合理安排人力、物力、財力，使之與經(jīng)營目標(biāo)的要求相適應(yīng)，資金運用同資金來源平衡，財務(wù)收入同財務(wù)支出平衡。根據(jù)企業(yè)的外部宏觀環(huán)境和內(nèi)部微觀狀況，運用科學(xué)方法，分析與所確定的經(jīng)營目標(biāo)有關(guān)的各種因素，按照總體經(jīng)濟效益的原則，確定出主要的預(yù)算指標(biāo)。 (2)實施追蹤控制，及時調(diào)整誤差在日常財務(wù)活動中，應(yīng)采取各種手段對資金的支付、費用的支出、物資的占用等實施事先控制。 (3)分析執(zhí)行差異，搞好考核獎懲 企業(yè)在一定時期終了，應(yīng)對各責(zé)任單位的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析、評價，考核各項財務(wù)指標(biāo)的執(zhí)行結(jié)果，把財務(wù)指標(biāo)的考核納入各級崗位責(zé)任制，運用激勵機制，實行獎優(yōu)罰劣。財務(wù)分析所用的資料通常包括財務(wù)預(yù)算等計劃資料、本期財務(wù)報表等實際資料、財務(wù)歷史資料以及市場調(diào)查資料。這就要求財務(wù)人員運用一定的方法從各種因素的相互作用中找出影響財務(wù)指標(biāo)的主要因素，以便分清責(zé)任，抓住關(guān)鍵。企業(yè)作為法人，獨立地享有政府提供公共商品和勞務(wù)權(quán)利，并從政府提供的公共商品中受益，因而必須獨立承擔(dān)依法納稅的義務(wù)。因此，正確計算和繳納稅款，并根據(jù)國家稅收政策和企業(yè)實際情況進(jìn)行稅務(wù)籌劃是企業(yè)理財?shù)囊豁椫匾蝿?wù)。企業(yè)一旦成立，就會面臨競爭，并始終處于生存和倒閉、發(fā)展和萎縮的矛盾之中，企業(yè)必須生存下去才能有活力，只有不斷發(fā)展才能求得生存，因此，物業(yè)管理企業(yè)理財目標(biāo)可以具體細(xì)分為生存、發(fā)展和獲利。企業(yè)從市場上獲得的貨幣至少要等于付出的貨幣，才能維持繼續(xù)經(jīng)營，這是企業(yè)長期存續(xù)的基本條件。否則，就可能被債權(quán)人接管或被法院裁定破產(chǎn)。企業(yè)只有能夠獲利，才有存在的價值。企業(yè)價值通俗地說是指企業(yè)本身值多少錢：企業(yè)雖不是一般意義上的商品，但也可以被買賣。投資者在評價企業(yè)價值時，常采用凈現(xiàn)值法，即以投資者預(yù)期投資時間為起點的，并將未來現(xiàn)金流量按預(yù)期投資時間的同一口徑進(jìn)行折現(xiàn)，未來凈現(xiàn)金流量的多少按可能實現(xiàn)的概率進(jìn)行計算。具體地，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行理財?shù)哪繕?biāo)是：表11理財具體目標(biāo)管理環(huán)節(jié)目標(biāo)籌資管理在滿足經(jīng)營需要前提下，降低資金成本和財務(wù)風(fēng)險投資管理力求提高投資報酬，降低投資風(fēng)險營運資金管理合理使用資金，加速資金周轉(zhuǎn)，提高效率成本、費用管理嚴(yán)格控制成本和期間費用，降低支出收入、利潤管理開源節(jié)流，提高利潤率，合理分配利潤四、物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)關(guān)系隨著企業(yè)資金周轉(zhuǎn)、補償、增值和積累的有規(guī)律的不斷運動，企業(yè)同國家、投資者、其它企業(yè)、內(nèi)部職工等各方面都發(fā)生經(jīng)濟關(guān)系，這種經(jīng)濟關(guān)系的特點就在于它是通過企業(yè)資金運動而形成的，這就是企業(yè)的財務(wù)關(guān)系。2．企業(yè)與債權(quán)人、債務(wù)人之間的財務(wù)關(guān)系這方面的財務(wù)關(guān)系主要包括：企業(yè)與銀行和非銀行金融機構(gòu)之間的借款和還款收支結(jié)算關(guān)系；企業(yè)與其它企業(yè)之間由于相互購銷商品、提供勞務(wù)等引起的貨款收支結(jié)算關(guān)系；企業(yè)由于發(fā)行債券籌措資金而形成的與其它企業(yè)單位、個之間的借款和還款之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。3．企業(yè)與稅務(wù)機關(guān)之間的財務(wù)關(guān)系國家