【正文】 形象。這其中“統(tǒng)一招商管理與業(yè)態(tài)管理又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。 標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生管理2）、商業(yè)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營期間的物業(yè)管理工作，主要包括：承租商的優(yōu)化管理、促銷推廣活動、服務(wù)管理。大客戶檔案管理系統(tǒng)隸屬公司CRM系統(tǒng)，單獨建立科目，大客戶檔案管理，作為個性化文化促銷服務(wù)的依據(jù)。1）、大客戶服務(wù)大客戶占有50%以上的銷售額，因此，大客戶管理與服務(wù)應(yīng)該成立專門進行管理。具備大型客戶營銷互動組織能力，要求具備強大的營銷項目管理能力營銷部門的團隊建設(shè)至關(guān)重要，營銷人員寫出策劃方案只是第一步，大型營銷活動的組織與實施關(guān)系到營銷活動的成敗。[2]地域文化特點以及價值導(dǎo)向。MALL隊伍的培訓(xùn)是一個系統(tǒng)工程，課程安排與師資力量是關(guān)鍵，由于師資力量的優(yōu)劣決定了培訓(xùn)質(zhì)量，因此，培訓(xùn)講師中選拔重點培訓(xùn)老師，不僅為他們創(chuàng)造良好培訓(xùn)工作環(huán)境，而且鼓勵他們跟蹤培訓(xùn)學(xué)員的成長，幫助學(xué)員批閱論文，指導(dǎo)課程論文和課程實習(xí)工作。很多時候男士是陪同女性購物，男人一般能夠承受分鐘購物時間，此時，男性需要休閑環(huán)境，而女士購物耐力與興趣明顯比男性強。3)、根據(jù)MALL業(yè)態(tài)要求不同經(jīng)營區(qū)域要細分市場，例如白領(lǐng)客戶就要進行整體體驗型業(yè)態(tài)設(shè)計，注重不同商圈的業(yè)態(tài)差異化，向?qū)I(yè)化經(jīng)營邁進。娛樂性與知識性結(jié)合，開闊人們的視野。九隆街作為大型MALL購物中心，面對全球的顧客開放，不僅接納購物休閑人群，也面向世界接納旅游群體，不斷吸收國外商業(yè)文化精華，為我所用。關(guān)于儒家人文精神的內(nèi)容，當(dāng)代新儒家學(xué)者杜維明教授做了系統(tǒng)概括。我們深知shopping mall的內(nèi)涵。例如杭州宋城旅游房地產(chǎn)項目的成功，就是成功的將旅游文化與房地產(chǎn)成功嫁接的實例，它不僅挖掘了宋代文化，而且在其它項目博采歐美文化之所長。第六節(jié)MALL業(yè)態(tài)設(shè)計創(chuàng)新與管理[一]MALL業(yè)態(tài)設(shè)計理念創(chuàng)新不僅住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)存在戰(zhàn)略的創(chuàng)新問題而且大型商業(yè)房地產(chǎn)更存在戰(zhàn)略創(chuàng)新問題。（4）服務(wù)管理購物 中心設(shè)立管理專家組成的管理機構(gòu)，對購物中心的一切行政事務(wù)進行統(tǒng)一管理，承擔(dān)合理的管理體制費用。招商工作遵循以下程序；調(diào)查一談判一審核一準(zhǔn)入一追蹤，要求其提供營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用批發(fā)代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書，以及其它特殊證明（如化妝品、食品的衛(wèi)生許可）。購物中心制定相應(yīng)的承租戶政策，提高承租戶質(zhì)量。經(jīng)營期間的商業(yè)管理主要包括四個方面：租賃政策管理與承租商的優(yōu)化管理、招商及業(yè)態(tài)管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動、服務(wù)管理、日常的物業(yè)管理。由于MALL在我國是新生事物，由于MALL管理的復(fù)雜性，因此，成立MALL專業(yè)運營管理公司成為必然。統(tǒng)一租賃管理。統(tǒng)一招商管理：對招商的品牌審核管理和完善的租約管理。從業(yè)態(tài)上說，大型購物中心須以大型百貨商場作為中流砥柱，小商鋪群星拱月；從定位上說，天貿(mào)南大贏得白領(lǐng)階層的心儀，吉之島天貿(mào)迎合年輕一代的時尚；從業(yè)績上說，兩家百貨開業(yè)以來營業(yè)額呈兩位數(shù)增長，利潤更是成倍遞增。天河城廣場集購物、美食、娛樂、休閑、商務(wù)于一體，漫步天河城廣場，仿佛走進了天上的街市，星星般閃爍的各種商品琳瑯滿目，吸引著八方來客?！睒I(yè)界資深策劃人、長沙匯盛機構(gòu)總裁程雨清指出，近年來，城市的快速擴張，大盤的不斷涌現(xiàn)，政府在城市規(guī)劃中對新型商業(yè)布局留下的空缺，無形中促動了商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。在商業(yè)欠發(fā)達的城市或階段，商業(yè)消費表現(xiàn)為集中地段、集中消費，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人口的增加、生活圈的擴大、視野的開闊，一兩個集中的商業(yè)中心已經(jīng)無法滿足人們?nèi)找嬖鲩L的多元化購物需求，這就意味著新的商業(yè)將乘虛而入，將集中消費轉(zhuǎn)化為隨時消費?！薄×哄\仁說，目前，主力消費人群趨向年輕化，更注重娛樂化消費、體驗式消費、感性消費，一站式購物休閑服務(wù)日益受到歡迎，吃喝玩樂盡在其中。梁錦仁原為平和堂副董事長兼總經(jīng)理，在零售業(yè)界浸淫超過１０年，１月１３日正式加盟金華康，出任名譽董事長?！绷哄\仁娓娓道來。與開發(fā)住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商至少要面對三種客戶：一是投資者，商鋪銷售離不開投資者；二是經(jīng)營者，商鋪的實現(xiàn)要依賴經(jīng)營者；三是終端消費者，沒有消費者的購買，商鋪的利潤無從談起。于是，一些實力雄厚、風(fēng)頭正健的開發(fā)企業(yè)，紛紛開始將觸角伸向商業(yè)地產(chǎn)，謀求宏圖霸業(yè)。前幾年的渝中區(qū)大都會、地王廣場，去年江北的北城天街、黃金海岸，今年南坪的帝景摩爾等都將重慶的商業(yè)地產(chǎn)推向高潮，與此同時，重慶協(xié)信集團與上海百聯(lián)商業(yè)還結(jié)成永久聯(lián)盟，專業(yè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。南大街主要以本地企業(yè)為主，具有悠久的歷史傳統(tǒng)、固定消費群體、便利的交通條件，對本地人頗具“親和力”；九隆街以國內(nèi)外商業(yè)巨頭為主，擁有先進的經(jīng)營理念、雄厚的國際資本、靈活的經(jīng)營機制。位于幸福街區(qū)的九隆街開盤，推出引發(fā)第六代商業(yè)革命的shopping mall，建設(shè)集購物、休閑、娛樂、餐飲、度假、健康、觀光、旅游、會展、商務(wù)于一體的超大型購物公園。去年開工的投資過億元項目就有黃金廣場、五洲廣場、桂冠大廈等十多個項目。針尖對麥芒，沈陽最大的兩個商圈開始了他們的世紀(jì)之爭。長沙王府井商業(yè)廣場正式命名，并向媒體通報他們在長沙首次推出產(chǎn)權(quán)式商鋪的有關(guān)情況。從有關(guān)商鋪升值的幾個宏觀經(jīng)濟指標(biāo)來看，我國的商業(yè)房產(chǎn)有著良好的升值空間，以上海為例：GDP每年以兩位數(shù)增長，消費以年7%～8%增長，房地產(chǎn)的漲勢更加迅猛，由于土地供應(yīng)有限及世博會等多重利好刺激、政府護盤等因素，這種向上走勢在短時期里很難改變，作為房地產(chǎn)市場里貴稀品種的商鋪，更是受到市場追捧各項經(jīng)濟指標(biāo)加上人口密度、數(shù)量等因素，中國的商鋪升值空間是很大的。大MALL的興建，將引發(fā)城市商業(yè)格局的巨變，也將改變?nèi)藗兊纳罘绞剑瑢θ藗兘窈蟮纳町a(chǎn)生深遠影響。世紀(jì)金源MALL與華南MALL，一南一北，擇定同一日期開業(yè)，形同唱和。黃如論先生興沖沖地宣布，該項目將于今年10月1日正式開業(yè)。金源在軟件上也頗費功力，除了引進世界一流管理和一流服務(wù)外，據(jù)投資商金源集團董事局主席黃如論介紹，金源ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ具有兩個特征：一是大，占地面積大、綠地大、停車場大、建筑規(guī)模大。金源SHOPPINGMALL旨在打造世界第一流的MALL，其硬件優(yōu)勢明顯。截至2003年底，萬達已開工建設(shè)了北京、上海、天津、沈陽等16個城市的商業(yè)項目，總投資逾百億元，總建筑面積達160萬平方米。大連萬達商業(yè)地產(chǎn)：成立于1988年的大連萬達集團，是以住宅及商業(yè)房地產(chǎn)為兩個支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團。二、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展2004年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展為高峰２００４年的商業(yè)地產(chǎn)青春出動，活力洋溢，競爭激烈，資本與地產(chǎn)的聯(lián)姻演繹出一部壯麗而詭異的史詩大片，令人感動并且期待。購物中心的建筑特征：１）．商業(yè)空間步行化 ２）.商業(yè)空間室內(nèi)化3）.公共空間社會化購物中心的本質(zhì)特點是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營的管理方式。shopping mall是指城市市區(qū)購物中心，shopping center是指郊區(qū)的購物中心。按消費行為劃分：購物中心等：賓館、餐飲類等；：休閑娛樂類等。其投資開發(fā)模式和經(jīng)營模式，屬于簡單產(chǎn)品。二是多：行業(yè)多、店鋪多、功能多(集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體)。二是知名的品牌客戶其本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成，加快社區(qū)商業(yè)的招商進程。　　有了這樣的“池塘”，就可以根據(jù)業(yè)主的消費能力與消費特點，進行定點、定向招商，確定同類業(yè)態(tài)原則上只允許23家，從而避免惡性競爭，并對經(jīng)營者的品牌、商鋪裝修風(fēng)格有一定要求。主力店要自持。零售(酒類)。居家類(理發(fā)、美容、干洗)。專項服務(wù)類(兒童教育配套)。　　試營業(yè)開業(yè)活動，邀請相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、商戶代表以及行業(yè)內(nèi)的相關(guān)人士共同參與。　　第三階段：開業(yè)籌備，配合推廣怒刷關(guān)注度　　由于經(jīng)歷了前期一系列的招商過程，主力客戶的引進、次主力客戶的快速消化及中小商戶的大量進駐，將為項目的試營業(yè)奠定良好的基礎(chǔ)?！　≡趯χ行⌒蜕虘糁械囊庀蚩蛻暨M行篩選之后，依托主力商戶的簽約進展，推動中小型商戶的洽談速度，簽訂意向書并收取訂金?！　≈髁痛沃髁ι虘粽猩蹋簜?cè)重大型客戶的招商工作，主力商戶先行洽談，并盡快簽訂意向，以擴大整體項目的對外知名度，并達到推廣宣傳的效果，形成業(yè)內(nèi)良好的招商口碑，更有利于帶動項目整體招商，促進招商進程。招商引導(dǎo)標(biāo)識制作及擺放區(qū)域確定。中小型客戶進行商鋪落位。第一計：梳理招商總體思路，10項工作逐步推進　　第二計：控制招商節(jié)奏，落實洽談、進駐和開業(yè)籌備事項　　第一階段：社區(qū)商業(yè)（專題閱讀）招商（專題閱讀）準(zhǔn)備“糧草先行”　　招商資料整理：商鋪分割確定及面積測算。另一種是將一二級節(jié)點打包考核計劃完成率。　　為獲得更加客觀的數(shù)據(jù)，標(biāo)桿企業(yè)多采用第三方調(diào)查的方式獲取滿意度反饋數(shù)據(jù)?！　、诮?jīng)營租戶滿意度。但商業(yè)地產(chǎn)的三重客戶屬性賦予了滿意度評價更多的內(nèi)涵?！　〕Ｓ糜嬎愎饺缦拢骸　∩啼佔饨鹪鲩L率=本期租金/上期租金100%（通常根據(jù)同比和環(huán)比兩種方式計算）　　租戶營業(yè)額增長率=本期營業(yè)額/上期營業(yè)額100%（通常根據(jù)同比和環(huán)比兩種方式計算）　　運營分析能力的考核相對定性，例如涉及商家經(jīng)營業(yè)績分析、消費者結(jié)構(gòu)分析、運營模式分析等，可以每季度出具分析報告，為相關(guān)部門提供決策依據(jù)。萬達采用過程考核的方式，考核商業(yè)環(huán)境、工程環(huán)境、物業(yè)環(huán)境等因素。常用計算公式為：　　出租率=已出租面積/總出租面積100%（通常根據(jù)面積計算）　　掉鋪率=商戶退出經(jīng)營面積/總出租面積100%（通常根據(jù)面積計算）　　萬達等標(biāo)桿企業(yè)重點考核租金收繳率，要求租金收繳率達到98%，如果小于97%,本項績效考核得分為0分。關(guān)于具體一線、二線品牌的分類標(biāo)準(zhǔn)的確定，就需要企業(yè)提前做好基礎(chǔ)工作，建立目標(biāo)品牌數(shù)據(jù)庫。常用計算公式如下：　　招商費用控制=實際發(fā)生/費用預(yù)算100%　　租戶變更成本比率=租戶變更帶來的成本/設(shè)計變更總成本額100%　　　　該項考核指標(biāo)被很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)忽視。例如保利考核主力店/非主力店簽約時間，萬達等多數(shù)房企均考核招商簽約率等，這種方式簡單有效，較適用于尚在探索商業(yè)地產(chǎn)計劃管理體系的房企。常用計算公式如下：　　商業(yè)推廣計劃完成率=已完成關(guān)鍵節(jié)點數(shù)量/總關(guān)鍵節(jié)點數(shù)量100%　　　　推廣效果通?？梢越y(tǒng)計當(dāng)期來電來訪人次情況，或者通過品牌影響力抽樣調(diào)查的方法來統(tǒng)計，但該項指標(biāo)通常評價難度較大。　　三、華潤：企劃考核（費用、計劃、效果）　　企劃推廣階段重點考核推廣費用、推廣計劃、推廣效果三大類指標(biāo)。衡量運營管理能否滿足商戶的需求及提升銷售業(yè)績，例如針對某項特定推廣活動效果的租戶滿意度調(diào)查等?！　、偻顿Y者的滿意度。運營數(shù)據(jù)的分析有利于提高對銷售業(yè)績的敏感度，提高管理價值。而更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)選擇結(jié)果評價的方式，如商鋪租金增長率、租戶營業(yè)額增值率、運營分析能力等指標(biāo)。常用計算公式為：　　租金收繳率=實際收繳租金總額/應(yīng)收繳租金總額100%（通常根據(jù)金額計算）　　而客流量的計算方式可以參照標(biāo)桿房企的數(shù)據(jù)，設(shè)定客流基準(zhǔn)值進行考核?！　《?、萬達：營運考核（經(jīng)營業(yè)績、增值能力、滿意度）　　營運階段以提高物業(yè)運營管理水平為目標(biāo)，重點考核經(jīng)營業(yè)績、商鋪增值能力、客戶滿意度三類指標(biāo)。而從標(biāo)桿企業(yè)的經(jīng)驗來看，多將進駐商家品牌質(zhì)量納為招商部門的核心考核指標(biāo)，以引導(dǎo)和確保商家品質(zhì)能夠有效匹配商場定位。常用計算公式如下：　　招商簽約率=已簽約面積/計劃招商面積100%（通常根據(jù)面積計算）　　商家入駐率=實際入駐商家數(shù)量/計劃入駐商家數(shù)量100%（通常根據(jù)數(shù)量計算）保利商業(yè)招商相關(guān)考核指標(biāo)　　另一種考核方式類似于計劃考核，將一二級節(jié)點打包，例如華潤考核關(guān)鍵節(jié)點計劃的完成率。例如保利考核主力店/非主力店簽約時間，萬達等多數(shù)房企均考核招商簽約率等，這種方式簡單有效，較適用于尚在探索商業(yè)地產(chǎn)計劃管理體系的房企。常用計算公式如下：　　招商費用控制=實際發(fā)生/費用預(yù)算100%　　租戶變更成本比率=租戶變更帶來的成本/設(shè)計變更總成本額100%　　　　該項考核指標(biāo)被很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)忽視。關(guān)于具體一線、二線品牌的分類標(biāo)準(zhǔn)的確定，就需要企業(yè)提前做好基礎(chǔ)工作，建立目標(biāo)品牌數(shù)據(jù)庫。常用計算公式為：　　出租率=已出租面積/總出租面積100%（通常根據(jù)面積計算）　　掉鋪率=商戶退出經(jīng)營面積/總出租面積100%（通常根據(jù)面積計算）　　萬達等標(biāo)桿企業(yè)重點考核租金收繳率，要求租金收繳率達到98%，如果小于97%,本項績效考核得分為0分。萬達采用過程考核的方式，考核商業(yè)環(huán)境、工程環(huán)境、物業(yè)環(huán)境等因素?！　〕Ｓ糜嬎愎饺缦拢骸　∩啼佔饨鹪鲩L率=本期租金/上期租金100%（通常根據(jù)同比和環(huán)比兩種方式計算）　　租戶營業(yè)額增長率=本期營業(yè)額/上期營業(yè)額100%（通常根據(jù)同比和環(huán)比兩種方式計算）　　運營分析能力的考核相對定性，例如涉及商家經(jīng)營業(yè)績分析、消費者結(jié)構(gòu)分析、運營模式分析等，可以每季度出具分析報告，為相關(guān)部門提供決策依據(jù)。但商業(yè)地產(chǎn)的三重客戶屬性賦予了滿意度評價更多的內(nèi)涵。　　②經(jīng)營租戶滿意度?！　楂@得更加客觀的數(shù)據(jù)，標(biāo)桿企業(yè)多采用第三方調(diào)查的方式獲取滿意度反饋數(shù)據(jù)。另一種是將一二級節(jié)點打包考核計劃完成率。萬達、華潤、保利是如何考核商業(yè)地產(chǎn)的？來源：賽普研究院 時間：20151029 作者：李春亮　　　　標(biāo)桿房企常用的考核方式可分為兩種：　　一種是直接考核重點的幾個事項節(jié)點。常用計算公式如下：　　關(guān)鍵節(jié)點計劃完成率=已完成關(guān)鍵節(jié)點數(shù)量/總關(guān)鍵節(jié)點數(shù)量100%　　　　對于招商而言，費用是僅次于時間的第二大關(guān)鍵約束條件，這類指標(biāo)中通常采用的有招商費用控制率、租戶變更成本比例等?！　〕Ｓ玫目己税ǎ阂痪€品牌進駐比例、二線品牌進駐比例等?！　〕鲎饴适呛诵闹笜?biāo)，據(jù)說王健林曾內(nèi)部要求出租率