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住宅市場(chǎng)分析及策劃實(shí)施思路-全文預(yù)覽

  

【正文】 隊(duì)招聘退伍軍人)如能從天安門國(guó)旗班招聘到退伍軍人做保安,將是本項(xiàng)目一大賣點(diǎn),同時(shí)對(duì)物管的檔次將有一個(gè)不言而喻的提升;3) 酒店式貼身服務(wù)4) 智能化管理:高科技保安、防火、防盜管理系統(tǒng)等智能化目前已日益成為現(xiàn)代化住宅的必備功能之一,根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件出發(fā),我司建議有選擇地介入智能化系統(tǒng),可有可無(wú),華而不實(shí)又增加成本的部分不做,對(duì)項(xiàng)目角有素質(zhì)檔次提升,對(duì)業(yè)主切身利益有幫助的項(xiàng)目予以介入,現(xiàn)建議如下:a. 建立網(wǎng)絡(luò)平臺(tái):設(shè)立網(wǎng)絡(luò)中心(WEB)站點(diǎn),提供互聯(lián)網(wǎng)接入、網(wǎng)絡(luò)教學(xué)、多媒體完全娛樂(lè)系統(tǒng)(VOD),網(wǎng)上商城,證券及時(shí)交易、各大城市電子地圖、小區(qū)公共服務(wù)信息等;住戶可在家中通過(guò)電腦連上網(wǎng)絡(luò)連上網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),可以實(shí)現(xiàn)家庭教育、娛樂(lè)、信息咨詢、IP電話、內(nèi)聯(lián)網(wǎng)內(nèi)監(jiān)控、遠(yuǎn)程教育等多項(xiàng)功能,還有網(wǎng)上購(gòu)物、送餐、洗衣、點(diǎn)播、甚至網(wǎng)上醫(yī)院、物業(yè)管理咨詢等。建議: A、B戶型主人房可增加步入式衣帽間, M2一分為二,靠主臥室6 M2為工作室或書房,靠工作陽(yáng)臺(tái)3 M2為工人房,D戶型主臥室增加衣帽間,E、F戶型儲(chǔ)藏室改為工人房,A、B頂層復(fù)式下層接待室變工人房,客臥室做功能房、上層主臥室增加書房稱謂;C、D頂層復(fù)式上層儲(chǔ)藏室變衛(wèi)生間,衛(wèi)生間變主臥室衣帽間,門改為主臥室內(nèi),增加書房稱謂,工作陽(yáng)臺(tái)變儲(chǔ)藏室,E、F頂層復(fù)式下層儲(chǔ)藏室變工人房,上層增加書房稱謂。4) 因此,本項(xiàng)目的付款方式共分三種,一次性付款、建筑分期付款,八成三十年銀行按揭付款。我們這樣做,最主要的還是向公眾表明恒生大廈的品質(zhì)。該類居民都有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,手頭上擁有不止一個(gè)物業(yè),此類客戶部分人給人暴發(fā)戶的感覺(jué),自身也反感別人這么看待自己,需要一個(gè)能改變?nèi)藗冊(cè)u(píng)價(jià)和自身形象的地方。在這種環(huán)境下,恒生大廈必須在這一層面上提升物業(yè)檔次和形象,才能有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力去占據(jù)市場(chǎng)。5) 空中花園在同類住宅中雖不少見(jiàn),但6米的層高也算得上與眾不同,且只要我們園林規(guī)劃做出特色和新意,仍然具有較強(qiáng)的賣點(diǎn)和較高的品味6) 很多項(xiàng)目說(shuō)自己是“精品”或“豪宅”。所有戶型都沒(méi)有走入式衣柜時(shí)代名仕樓室內(nèi)梁較粗大,且有黑房龍港國(guó)際中心都有主衛(wèi)A、C有黑衛(wèi);A、B浴室相對(duì),臥室對(duì)廚房;C、D臥室對(duì)浴室;E、F臥室對(duì)浴室,私密性極差新大陸廣場(chǎng)A、C、D、E另備工人用房和生活陽(yáng)臺(tái);B另備更衣房、工人用房和生活陽(yáng)臺(tái);A、C主臥房有轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)室內(nèi)梁較粗大,異型房較多第四部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位策略根據(jù)我公司充分市調(diào)及上述市場(chǎng)分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析和項(xiàng)目分析,得出如下系列思想:該項(xiàng)目市場(chǎng)定位為:貴陽(yáng)市新世紀(jì)高檔高層住宅的典范該項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位為:市中心唯一蝶變陽(yáng)光臻品華宅含義:“市中心”表明該項(xiàng)目所處區(qū)位優(yōu)勢(shì);“唯一蝶變”表明該項(xiàng)目用“蝶形”建筑設(shè)計(jì)具有唯一性;“陽(yáng)光”既指太陽(yáng)光線,其引申義為“健康”和“良好的心情”,表明該項(xiàng)目由“蝶形“設(shè)計(jì)而帶來(lái)的戶戶全明效果以及后面即將提及的本項(xiàng)目安裝“鮮風(fēng)”系統(tǒng)和純凈水系統(tǒng)而帶給住戶的健康和好心情,臻品是完美的產(chǎn)品的意思,以區(qū)分市面上“精品”“極品”概念,華宅是華麗的住宅,是品位和陽(yáng)光住宅,以區(qū)分市面上的所謂“豪宅”。陽(yáng)臺(tái)為開(kāi)敞式或半開(kāi)敞式并配金屬欄桿。海恒貴山園休閑娛樂(lè)會(huì)所由于此項(xiàng)目還在內(nèi)部認(rèn)購(gòu),無(wú)售樓部、樓書等,情況不明天恒城市花園近千平方米的會(huì)所健身房、閱覽信息中心、網(wǎng)球練習(xí)場(chǎng)、老人憩園、兒童樂(lè)園由于天恒城市花園為大型封閉小區(qū),所以擁有較大面積的配套時(shí)代名仕樓康體中心、兒童樂(lè)園、1600 M2高級(jí)觀光會(huì)所龍港國(guó)際中心豪華私人住宅會(huì)所,設(shè)俱樂(lè)部會(huì)員制的健身中心、中西餐廳、夜總會(huì)、美容中心、健身房、咖啡廳、露臺(tái)游泳池在會(huì)所的設(shè)計(jì)上頗具心思新大陸廣場(chǎng)群樓頂層的立體式園林會(huì)所,實(shí)行會(huì)員制提出園林會(huì)所的概念三、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品特征分析物業(yè)名稱窗陽(yáng)臺(tái)主臥是否有衛(wèi)生間(高層)層高新進(jìn)貴山苑外挑飄窗景觀陽(yáng)臺(tái) M2:無(wú) M2: M2 M2: M2 M2: M2 M2 : M23米海恒貴山園外挑飄窗三陽(yáng)臺(tái)(主臥陽(yáng)臺(tái)為圓形)全有3米天恒城市花園外挑飄窗一般天景園B棟C、D有天恒大廈南座A、B、C、D、E全有3米時(shí)代名仕樓落地窗,樣式普通,設(shè)計(jì)較為老式內(nèi)陽(yáng)臺(tái)全有龍港國(guó)際中心普通一般全有3米新大陸廣場(chǎng)全落地窗和大突窗觀景陽(yáng)臺(tái)生活陽(yáng)臺(tái)A、B、C、D、E除B外全有四、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手智能化、裝修標(biāo)準(zhǔn)分析物業(yè)名稱智能化裝修標(biāo)準(zhǔn)新進(jìn)貴山苑可視對(duì)講系統(tǒng)、寬帶上網(wǎng)墻體:高級(jí)外墻涂料、高級(jí)墻磚屋頂:防水隔熱保護(hù)層樓梯:走道鋪設(shè)花崗巖;高級(jí)名牌電梯兩臺(tái)進(jìn)戶門:高級(jí)防火防盜門 地面:水泥沙漿找平墻面:瓷粉飾面一次窗戶:高級(jí)鋁合金海恒貴山園防盜報(bào)警系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控、煤氣報(bào)警系統(tǒng)、網(wǎng)上預(yù)定、視頻點(diǎn)播、一卡通管理系統(tǒng)毛坯天恒城市花園閉路監(jiān)控系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)、消防系統(tǒng)公共部分裝修、煤氣、優(yōu)質(zhì)面磚外墻、優(yōu)質(zhì)鋁窗配翠綠色玻璃、門廳及過(guò)廳裝修采用星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)時(shí)代名仕樓自動(dòng)報(bào)警噴淋防火系統(tǒng),電視保安監(jiān)控系統(tǒng),可視對(duì)講系統(tǒng),電子遙控中央門鎖鋁窗配藍(lán)色玻璃龍港國(guó)際中心中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、緊急照明系統(tǒng)、門鈴對(duì)講外墻裝飾:高級(jí)顏色瓷片附加線條圖案候梯廳:墻身高級(jí)瓷片至頂,地面鋪拼花地磚另有石膏板吊頂,內(nèi)藏暗燈浴室:墻身高級(jí)圖案瓷片于頂,地面鋪高級(jí)防滑地磚臥室:墻身涂磁粉三遍廚房:高級(jí)瓷片于頂,地面防滑地磚客/飯廳:墻身涂磁粉三遍,地面水泥砂漿找平陽(yáng)臺(tái):高級(jí)防滑地磚門:進(jìn)戶高級(jí)實(shí)心雕花木門窗:高質(zhì)量鋁合金玻窗新大陸廣場(chǎng)新加坡獅島全自動(dòng)消防預(yù)警、廣播及滅火系統(tǒng)門:防火防盜門室內(nèi):地面水泥砂漿抹平,內(nèi)墻及天花混合砂漿抹平,刷白。因此空置率提高,應(yīng)該說(shuō)從今年下半年底或明年開(kāi)始,貴陽(yáng)房地產(chǎn)價(jià)格有下跌的可能。因此,將失去一部分熱衷居住高檔小區(qū)(包括高層小區(qū)盤)的客戶。建議:需要和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作,共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤,在項(xiàng)目的推廣中逐步營(yíng)造和樹立發(fā)展商和本項(xiàng)目的品牌形象。8.品質(zhì)較高 本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)和部分建材具備一定檔次和品質(zhì),像弧型落地窗,配鋼化隔音玻璃,轉(zhuǎn)角窗和飄窗飄出80cm,中空復(fù)式樓設(shè)計(jì),地下室停車場(chǎng),五樓空中花園,四樓私家會(huì)所,三梯六戶設(shè)計(jì),戶均電梯使用率較高,在同類項(xiàng)目中這些數(shù)據(jù)均處于領(lǐng)先地位。5. 市場(chǎng)有空間在貴陽(yáng)成為大西南的政策利好前提下,市場(chǎng)對(duì)具有特色、綜合素質(zhì)高的高檔且地處市中心的高層住宅有較強(qiáng)的承接力。各戶型廚房、衛(wèi)生間皆能自然通風(fēng)、采光。中華中路版塊是貴陽(yáng)市最為繁華的版塊,在市民的傳統(tǒng)觀念中是份量最重的一個(gè)區(qū)域,而本項(xiàng)目正好地處這個(gè)最為尊崇的區(qū)域,在市中心可用于開(kāi)發(fā)的土地日益匱乏的情況下,其地段之顯要,價(jià)值之巨大,地理位置之優(yōu)越,無(wú)疑將成為本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一。2. 周邊設(shè)施: 學(xué)校:十二幼、省府路小學(xué)、育英小學(xué)、二中、十九中、幼師 醫(yī)院:省醫(yī) 銀行:人民銀行、交通銀行、工商銀行 購(gòu)物:時(shí)代廣場(chǎng)、百貨大樓、百盛、華聯(lián)、金鳳凰 酒店:柏頓酒店、百誠(chéng)酒店、鮮花大廈、盛安酒店交通:由于地處市中心,所以交通四通八達(dá)。在戶型的設(shè)計(jì)上,聘請(qǐng)深圳的設(shè)計(jì)師為其設(shè)計(jì),以大客廳、大臥室來(lái)體現(xiàn)尊崇;在3米的層高空間里可盡情的裝飾,標(biāo)準(zhǔn)層、錯(cuò)層、復(fù)式三種戶型比例相當(dāng),突出住宅的觀景陽(yáng)臺(tái)和外挑的飄窗,最小的面積在98平方米左右。新進(jìn)貴山苑: 此項(xiàng)目是與本項(xiàng)目靠得最近的地段可比樓盤,由三幢多層一幢高層組成,曾于去年房交會(huì)上亮相,現(xiàn)在價(jià)位暫定為起價(jià)2680元/ M2 ,均價(jià)大約在2910元/ M2左右;以地段和周邊配套成熟來(lái)吸引買家。c. 維護(hù)服務(wù);d. 清潔服務(wù);e. 當(dāng)用戶需要時(shí),可與用戶簽訂服務(wù)合同;滿足用戶諸如接送小孩,看護(hù)老人,購(gòu)物等方面的服務(wù)。采用超大戶型165205m2,且80M2的大客廳盡顯尊耀。時(shí)代名仕樓: 時(shí)代名仕樓位于貴陽(yáng)市“鉑金地段”——大十字,中華路與中山路交匯處,樓宇地處成熟社區(qū),學(xué)校、醫(yī)院、菜場(chǎng)、郵局、購(gòu)物中心方集四周,四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為家居辦公提供便利。b. 歐陸建筑符號(hào)點(diǎn)綴。b. 全景落地窗與大凸窗。1. 新大陸廣場(chǎng)在推出市場(chǎng)時(shí)的形象是:全新城市居住地理觀念全新健康舒暢居住空間全新演繹歐陸建筑風(fēng)格全新園林會(huì)所文化內(nèi)涵全新智能化物管模式1) 全新城市居住地理概念a. 住宅區(qū)域與城市信息資源的共同聯(lián)網(wǎng),實(shí)現(xiàn)智能化居住的全新構(gòu)想。人民廣場(chǎng)近在咫尺。(三) 區(qū)域內(nèi)營(yíng)銷環(huán)境的分析本項(xiàng)目周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多,但有些物業(yè)與本項(xiàng)目不是處于同一時(shí)間開(kāi)發(fā)和銷售,因此針對(duì)本項(xiàng)目真正具有競(jìng)爭(zhēng)性的卻較少。部分急需資金的開(kāi)發(fā)商會(huì)想方設(shè)法變向降價(jià)使物業(yè)套現(xiàn),這種變動(dòng)會(huì)牽動(dòng)一些正在猶豫的開(kāi)發(fā)商把價(jià)格往下拉,繼而形成整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格下滑。貴陽(yáng)市今年的高層報(bào)建量超過(guò)100萬(wàn)平方米,加上空置積壓,可見(jiàn)高層供給已經(jīng)過(guò)量。有限的購(gòu)買力,舊盤還沒(méi)有徹底消化完,新盤又陸續(xù)推出,總供給大于總需求,選房的機(jī)會(huì)多了,且樓盤個(gè)性少,缺少差異化賣點(diǎn),是樓盤競(jìng)爭(zhēng)的又一大原因。富水路受到中華路的商業(yè)輻射,商業(yè)氛圍會(huì)越來(lái)越成熟。中華路板塊(均價(jià)3600元/M2左右)作為本項(xiàng)目區(qū)域所在地中華路板塊,是貴陽(yáng)市的商業(yè)中心,也是貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域,近兩來(lái)一直是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展,同時(shí)引進(jìn)了先進(jìn)、超前的開(kāi)發(fā)理念,對(duì)推動(dòng)貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費(fèi)者所接受,成為貴陽(yáng)市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價(jià)位不斷上升,由于開(kāi)發(fā)相對(duì)過(guò)量,處于供過(guò)于求的狀態(tài),加上價(jià)格提高增加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競(jìng)爭(zhēng)的熾熱化狀態(tài),該板塊銷售均價(jià)為3600元/M2左右。其中,參加房改購(gòu)買了原公有住房的職工,在未交清土地收益金前,增量補(bǔ)貼將逐月抵扣土地收益金至補(bǔ)清為止,在其交清土地收益金后(包括增量補(bǔ)貼抵扣土地收益金),增量補(bǔ)貼再逐月兌現(xiàn)給職工個(gè)人;已有《房屋產(chǎn)權(quán)所有證》及《貴陽(yáng)市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)準(zhǔn)入證》的職工、未購(gòu)公有住房的職工,由各單位集中報(bào)省房改辦審核批準(zhǔn)后,到開(kāi)戶銀行辦理增量補(bǔ)貼儲(chǔ)蓄卡手續(xù)。另外公房上市、房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率,增加了大量的二次置業(yè)者,使得市場(chǎng)需求量快速上升。今年,市場(chǎng)郊區(qū)化發(fā)展已呈較明顯趨勢(shì),郊區(qū)的大戶型市場(chǎng)將會(huì)吸引部分喜愛(ài)優(yōu)質(zhì)環(huán)境的高層客戶。這必將會(huì)造成部份原有物業(yè)的滯銷。在同一區(qū)域內(nèi),如果建筑結(jié)構(gòu)、配套環(huán)境、目標(biāo)客戶都大致相同的樓盤,其最終比的是物業(yè)的各項(xiàng)小分,比質(zhì)量、比服務(wù)、比物業(yè)等,這就導(dǎo)致了物業(yè)向精品化發(fā)展,普通型無(wú)特色高層住宅將會(huì)越來(lái)越?jīng)]有市場(chǎng)。這大大影響了高層居住的生活質(zhì)量,并且私密性不強(qiáng),相互干擾性大,當(dāng)然這也是由于目前開(kāi)發(fā)的地段特性所造成的。商業(yè)氛圍不那么濃厚、較為安靜、交通又便利;且城市副中心地帶,環(huán)境、景觀優(yōu)勢(shì)較明顯的地塊(如南明河沿岸、河濱公園附近、黔靈公司附近)同樣具備開(kāi)發(fā)高檔物業(yè)的條件。并不是居住的最佳選擇;而且市區(qū)內(nèi)地價(jià)高,可供開(kāi)發(fā)的土地又少。目前,“在水一方”的推出就拉開(kāi)了這種走勢(shì)的帷幕。(僅供參考)l 高層整體市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)任何一個(gè)市場(chǎng)都必須經(jīng)過(guò):萌芽  成長(zhǎng)  成熟  衰落   更新貴陽(yáng)的高層市場(chǎng)目前正處在成長(zhǎng)階段,其未來(lái)發(fā)展將呈如下勢(shì)態(tài):1.高層市場(chǎng)將從爭(zhēng)奪地段優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)向環(huán)境性和景觀性發(fā)展。縱觀2000年的高層樓盤市場(chǎng),多數(shù)以地段(如中華路)、建筑風(fēng)格(現(xiàn)代建筑,歐陸式建筑、港式建筑風(fēng)格)、社區(qū)文化等作為高層品牌的支持點(diǎn),目前高層樓盤競(jìng)爭(zhēng)到了熾熱化程度,大多數(shù)會(huì)所,園林景觀等硬件配套設(shè)施檔次越來(lái)越高,而高層樓盤真正理念是能體現(xiàn)生活方式和社區(qū)文化的內(nèi)涵。歐陸風(fēng)格高層樓盤逐步走向市場(chǎng)。2000年是貴陽(yáng)高層樓盤飛速發(fā)展時(shí)期,其主要特點(diǎn)是以人性化的居住空間為主。(二) 2000年貴陽(yáng)高層住宅市場(chǎng)分析貴陽(yáng)系貴州省省會(huì),是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心,是我國(guó)西南地區(qū)重要的交通樞紐。第一部分 市場(chǎng)分析一、 貴陽(yáng)宏觀市場(chǎng)分析(一) 2000年貴陽(yáng)房地產(chǎn)整體分析: 2000年貴陽(yáng)房地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展良機(jī),與全國(guó)許多城市相比,貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)較好,前幾年空置房比例在15%左右,近幾年空置率一直較低,這與國(guó)家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān),也與百姓住房消費(fèi)觀念的加強(qiáng)和房改的深入,住房信貸投入增加,開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng),減免部分稅費(fèi)等有很大關(guān)系。烏當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力很大,現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀,老百姓住房投資升值保值的觀念加強(qiáng),會(huì)有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn),這從2000年貴陽(yáng)房地產(chǎn)商品房成交量高達(dá)200萬(wàn)M2可以看出。在有需求必有供應(yīng)的客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律條件下,高層物業(yè)就成為了先富起來(lái)的這部分人的消費(fèi)對(duì)象,高層住宅市場(chǎng)從而產(chǎn)生。中天花園、中天廣場(chǎng)以浪漫的歐陸式推出,成為歐陸風(fēng)潮流行的最好說(shuō)明。高層樓盤發(fā)展到今天,已由地段性,概念性,個(gè)性化向綜合性智能化素質(zhì)型高檔樓盤過(guò)渡和發(fā)展,消費(fèi)者層面也發(fā)生了變化,由90年代的暴發(fā)戶“土包子”轉(zhuǎn)變?yōu)?0年代“紳士”型的富貴一族,自然對(duì)高層樓盤的要求也越來(lái)越高。為此,敝司通過(guò)了幾個(gè)月的時(shí)間,對(duì)貴陽(yáng)的高層市場(chǎng)進(jìn)行了仔細(xì)的研究,對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的未來(lái)趨勢(shì)做了如下的綜合預(yù)測(cè)。市區(qū)內(nèi)的土地隨著開(kāi)發(fā)量的增加而逐漸減少,未來(lái)的高層想以地段為優(yōu)勢(shì)已不可能,只能以提高自身綜合質(zhì)素和利用環(huán)境因素來(lái)贏得市場(chǎng)。貴陽(yáng)市一級(jí)地段及其輻射的周邊區(qū)域,是市區(qū)內(nèi)的主要商業(yè)區(qū),人流、車流都非常大。而在城市副中心地帶對(duì)住家而言,相對(duì)中心區(qū)就較為理想?,F(xiàn)在的高層除了嘉信華庭是以純住宅以外,其余的大多是商、住兩用或商、住、辦
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