【正文】 色的水系布局。東方明珠居住小區(qū)一期(3號樓)項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。項(xiàng)目所處的“湘江東岸風(fēng)光帶南段工程”屬于衡陽市政府重點(diǎn)打造的“歷史文化長廊”，獨(dú)享原生態(tài)江岸文化，成就區(qū)域唯一性大規(guī)模江景文脈大宅社區(qū)。本項(xiàng)目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)衡陽市規(guī)劃局審議通過。 第五章 （案例）項(xiàng)目變更控制分析 項(xiàng)目概況 工程概況 （1）地點(diǎn)與地理位置東方明珠居住小區(qū)一期(3號樓)項(xiàng)目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。 為此，參與工程建設(shè)的有關(guān)各方必須規(guī)范工程變更文件簽發(fā)、接收和歸檔的程序。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)前，要充分了解項(xiàng)目工程的工藝要求、功能要求及其他特殊要求。 頻繁的工程變更一方面極大地影響了項(xiàng)目工程的質(zhì)量，另一方面影響了施工人員情緒，這兩方面都容易給安全施工造成極大的威脅，使得安全施工隱患增加。這種情況一旦發(fā)生，就會極大地降低施工人員的工作效率，甚至降低施工人員的工作情緒。 有的工程變更會造成已完工程的拆除、設(shè)備的退貨、工程的重建、施工人員的停工待料及加班加點(diǎn)等，導(dǎo)致額外成本的大幅度增加，總之，施工階段的工程變更不但導(dǎo)致工程項(xiàng)目投資增加，同時(shí)也增加了工程索賠的可能。 工程變更過多，特別是在主要結(jié)構(gòu)部位的工程變更過多，會給工程建筑物結(jié)構(gòu)安全留下隱患，影響結(jié)構(gòu)強(qiáng)度及其耐久性，另外，還會給后期的正常使用帶來很多不便，甚至影響建筑物的正常使用功能，造成工程質(zhì)量下降，這些都給工程項(xiàng)目本身帶來了風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目施工階段工程變更風(fēng)險(xiǎn)分析 合理、規(guī)范的工程變更對工程項(xiàng)目建設(shè)是有利的，對工程項(xiàng)目的順利進(jìn)行具有積極效果和推動(dòng)作用，可以使建筑物更能滿足其安全功能和使用功能，更重要的是可以降低成本，但是不合理、不規(guī)范的變更將極大的影響項(xiàng)目工程的質(zhì)量、進(jìn)度與成本，給項(xiàng)目帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。 工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件中難免存在考慮不周、遺漏甚至設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，在施工過程中，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，必然導(dǎo)致工程變更。 （3）改變使用功能 建筑物的設(shè)計(jì)和建造必須滿足其工藝、設(shè)備布置要求，所以施工階段工藝和設(shè)備布置的變化均會造成工程變更。計(jì)量方法一般按工程部位和工程特性確定，以便于核定工程量、便于計(jì)算工價(jià)款為原則。主要重視以下幾類條款:程序性條款，工程計(jì)量條款。我國從2003年7月1日起已正式實(shí)施“工程量清單計(jì)價(jià)”。合同范圍界定就是工程委托方與承包方在合同中應(yīng)明確完成項(xiàng)目目標(biāo)所必須完成的所有的、而且是最少工作任務(wù)，即哪些工作任務(wù)必須在項(xiàng)目合同范疇內(nèi)，哪些工作不能在合同范疇內(nèi)。但就我國目前的建設(shè)環(huán)境來說，具有完全意義上的、具有強(qiáng)大的管理能力的設(shè)計(jì)施工總承包單位并不多見，所以“低價(jià)中標(biāo)”在中國目前環(huán)境下沒有普遍意義。 項(xiàng)目工程招標(biāo)階段工程變更風(fēng)險(xiǎn)控制 項(xiàng)目工程招標(biāo)階段工程變更風(fēng)險(xiǎn)的識別 建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行招(投)標(biāo)階段，建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)文件己經(jīng)詳細(xì)至工程施工圖階段，這個(gè)技術(shù)文件可能沒有包括某些承包人施工深化部分，但對于項(xiàng)目工程招標(biāo)的影響不大。（3)嚴(yán)格遵守設(shè)計(jì)過程的校審程序。設(shè)計(jì)變更無論由哪方提出,均應(yīng)通過監(jiān)理單位會同建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工等各方共同協(xié)商,經(jīng)確認(rèn)后由設(shè)計(jì)單位發(fā)出相應(yīng)圖紙或說明,再由監(jiān)理單位辦理簽發(fā)手續(xù),下發(fā)到施工單位實(shí)施。這種情況下設(shè)計(jì)單位有意或者無意中協(xié)助了建設(shè)單位違規(guī)操作。 監(jiān)理人員有時(shí)也會對施工單位提出更改要求,甚至不經(jīng)過設(shè)計(jì)單位的同意,就做出變更決定。有些設(shè)計(jì)人員隨意變更設(shè)計(jì)，甚至不履行設(shè)計(jì)變更手續(xù)。 設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)分析設(shè)計(jì)變更一方面有利于彌補(bǔ)設(shè)計(jì)階段的失誤，有利于控制或減輕因其產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),而另一方面，如果設(shè)計(jì)變更的操作不規(guī)范往往適得其反，造成較大危害,對對項(xiàng)目工程本身帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。一些建設(shè)工程中建設(shè)單位突然要求增加管線，或改變管線方向、位置，這應(yīng)該先征得設(shè)計(jì)單位的同意后作出設(shè)計(jì)變更。如管道安裝過程中遇到原設(shè)計(jì)未考慮到的設(shè)備和管墩，或在在原設(shè)計(jì)標(biāo)高處沒有發(fā)現(xiàn)安裝位置等，需要改變設(shè)計(jì)管道的走向或者標(biāo)高，建設(shè)單位和經(jīng)設(shè)計(jì)單位同意辦理設(shè)計(jì)變更及其聯(lián)絡(luò)單。變更有關(guān)工程價(jià)款的報(bào)告一般應(yīng)由承包人提出。備注顯示按照風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)值由高到低的一個(gè)排序序號。 修正評分=概率度*目標(biāo)影響*重要性系數(shù)。定性與定量結(jié)合是一種比較實(shí)用的辦法(具體詳見表3表33及表34)。從理論上講，這種方法當(dāng)然有準(zhǔn)確度問題和數(shù)據(jù)處理上的難度。風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)就是衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)，并估算風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的概率及其引發(fā)后果的大小，以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)量不確定性。 工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理人員首先根據(jù)己經(jīng)建立的風(fēng)險(xiǎn)庫對項(xiàng)目工程進(jìn)行靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識別，然后還必須根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，動(dòng)態(tài)地識別建設(shè)項(xiàng)目工程變更風(fēng)險(xiǎn)，: 表 風(fēng)險(xiǎn)識別表 風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)首先要對風(fēng)險(xiǎn)事件后果進(jìn)行評價(jià)，然后按其嚴(yán)重程度進(jìn)行順序。我國的工程變更控制方法多以靜態(tài)控制為主。而工程階段的變更工作一般由發(fā)包人的工程部門負(fù)責(zé)。國外的工程變更的主體一般為發(fā)包人委托以建筑師為首的項(xiàng)目咨詢顧問團(tuán)隊(duì)，變更主體的人員素質(zhì)較高。由于設(shè)計(jì)變更在工程變更中具有重要性，所以一般將工程變更分為設(shè)計(jì)變更與其他變更兩類，因此，國內(nèi)外對工程變更的定義沒有什么差別。采用接受風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該注意以下問題：1)對那些發(fā)生概率小且后果不是很嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)，采用接受風(fēng)險(xiǎn)的方式是可行的；2)當(dāng)采用其他的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方法產(chǎn)生的費(fèi)用大于不采用風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方法所造成的損失時(shí)，就應(yīng)該采用風(fēng)險(xiǎn)接受的方法。轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)可以分為財(cái)務(wù)性風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和非財(cái)務(wù)性風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，方式主要包括：出售、發(fā)包、保險(xiǎn)、擔(dān)保、開脫責(zé)任合同等。主動(dòng)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)是首先查清風(fēng)險(xiǎn)的來源，然后將風(fēng)險(xiǎn)的來源徹底消除。（2）回避風(fēng)險(xiǎn)如果某些工程項(xiàng)目的實(shí)施將要面臨巨大的威脅，而項(xiàng)目小組又沒有別的辦法預(yù)防、控制風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司也拒絕給予承保。 情景分析法在識別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有三個(gè)方面的功能：(1)提醒決策者識別出的項(xiàng)目可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)性后果；(2)對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的范圍進(jìn)行界定，并提出合理的建議；(3)比較分析各種方案可能出現(xiàn)的情況，并從中選擇出最佳結(jié)果。 系統(tǒng)分解法是將復(fù)雜的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分解成比較容易識別的風(fēng)險(xiǎn)子系統(tǒng)，從而識別各個(gè)子系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的一種方法。流程圖提供了項(xiàng)目的工作流程和各活動(dòng)之間的相互關(guān)系。 風(fēng)險(xiǎn)檢查表是管理中記錄、整理數(shù)據(jù)的常用工具。 項(xiàng)目工程變更風(fēng)險(xiǎn)識別與評估 工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別的方法有很多種，包括結(jié)構(gòu)化方法、非結(jié)構(gòu)化方法、經(jīng)驗(yàn)性方法和系統(tǒng)性方法等，使用最多的是如下幾種基本方法。5) 合同條件風(fēng)險(xiǎn)合同條件風(fēng)險(xiǎn)是指由于合同執(zhí)行不力或者合同條件制定的不完善給工程項(xiàng)目帶來的變更風(fēng)險(xiǎn)。3) 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指由社會因素導(dǎo)致的工期延誤或工程造價(jià)上升的風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目變更風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)因素分析建設(shè)項(xiàng)目工程變更風(fēng)險(xiǎn)因素大致劃分為如下幾類： 1) 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于技術(shù)條件的不確定性而引起的工程變更的可能性。(2)不確定性工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的不確定性具有兩個(gè)方面的含義:一是指風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生的不確定性，這是因?yàn)轫?xiàng)目外部環(huán)境的不斷變化以及項(xiàng)目本身的復(fù)雜性，再加上人們對事物的預(yù)測能力的有限性，所以人們不可能預(yù)先發(fā)現(xiàn)全部風(fēng)險(xiǎn)因素，也不可能預(yù)知所有風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生。 項(xiàng)目工程變更風(fēng)險(xiǎn)的理論 項(xiàng)目變更風(fēng)險(xiǎn)的定義 建設(shè)工程施工合同執(zhí)行過程中存在大量的工程變更，這些變更既有傳統(tǒng)的以工程變更指令形式產(chǎn)生的工程變更，也包括那些由業(yè)主違約或不可抗力等因素而被動(dòng)發(fā)生的工程變更。工程變更的直接成本影響是業(yè)主和承包商都無法避免的事情，由于業(yè)主和承包商屬于利益相對對立的雙方，因此，任何一方提出的變更，都會使得整個(gè)項(xiàng)目的成本增加。工程項(xiàng)目的成本增加及工期延長大都是源自工程變更。其中，合同變更主要是指合同在執(zhí)行過程中所發(fā)生的補(bǔ)充、刪減及修改，以保證合同的順利執(zhí)行、完成，合同最大的變更就是終止合同；設(shè)計(jì)變更是指由于設(shè)計(jì)方面的原因而導(dǎo)致的工程變更，有可能是在施工過程中，發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙存在錯(cuò)誤，或其他突發(fā)情況等；施工變更是最常見發(fā)生，影響最大的一類變更，主要是指在施工的過程中，業(yè)主由于某種原因或要求趕工，或增加新工程，或工程師現(xiàn)場指令改變施工順序，或承包商經(jīng)過分析提出施工建議等等。 項(xiàng)目工程變更的分類工程變更按照不同的標(biāo)準(zhǔn)有很多分類方法，本文根據(jù)我國實(shí)際的工程情況，從三個(gè)角度進(jìn)行分類，即可以按指令變更進(jìn)行劃分，按照內(nèi)容變更進(jìn)行劃分，按變更中請者不同進(jìn)行劃分。合同方面的變更主要是指對原合同文件進(jìn)行了修改與補(bǔ)充協(xié)議。關(guān)于工程變更的定義眾說紛紜:l)有的學(xué)者認(rèn)為:工程變更是指增加或減少原來合同的約定條款，或者沒有按照原合同預(yù)期的成本和工期完成任務(wù)。工程項(xiàng)目不但受其所處環(huán)境的影響，也會對環(huán)境造成不同程度的影響。 　　(4)不可逆轉(zhuǎn)性。 　　(2)整體性強(qiáng)。這些約束條件不但是工程項(xiàng)目成功與否的衡量標(biāo)準(zhǔn)，也是工程項(xiàng)目實(shí)施的依據(jù)。工程項(xiàng)目都具有明確的目標(biāo)，都應(yīng)用于某種特定的目的。從這個(gè)意義來講，它們都是一次性的。 由于工程項(xiàng)目建設(shè)的條件、時(shí)間、地點(diǎn)等都會有些差別，都可能涉及某些以前沒有做過或者與其他項(xiàng)目不同的事情，所以它總是唯一的。一般來講，投資與建設(shè)是緊密結(jié)合的，投資是項(xiàng)目建設(shè)的起點(diǎn)，沒有投資就不可能進(jìn)行建設(shè)；反過來，沒有建設(shè)行為，就不可能實(shí)現(xiàn)投資的目的。第二章 項(xiàng)目工程變更及風(fēng)險(xiǎn)理論綜述 工程項(xiàng)目 工程項(xiàng)目的定義 工程項(xiàng)目是指工程建設(shè)項(xiàng)目，或者一次性工程建設(shè)任務(wù)。(6)實(shí)證分析法實(shí)證分析是對實(shí)際的案例進(jìn)行分析，將論文涉及的研究過程及成果應(yīng)用于實(shí)例當(dāng)中。(4)模糊層次分析法由于很多工程項(xiàng)目無法進(jìn)行具體數(shù)值的計(jì)算，也無法將施工中的每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行逐一風(fēng)險(xiǎn)分析。 研究技術(shù)路線研究方法： (l)文獻(xiàn)研究法針對研究目標(biāo)，搜集和整理相關(guān)資料，通過文獻(xiàn)的對比分析研究事物的內(nèi)在聯(lián)系和規(guī)律，從而對研究目標(biāo)有一個(gè)正確的認(rèn)識。但由于工程項(xiàng)目變更的復(fù)雜性、動(dòng)態(tài)性，他們對工程變更的控制還缺乏經(jīng)濟(jì)、技術(shù)及法律等方面的系統(tǒng)研究。然而有些項(xiàng)目負(fù)責(zé)人缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識，沒有將項(xiàng)目工程變更與風(fēng)險(xiǎn)兩者聯(lián)系起來，在一定程度上忽略了項(xiàng)目工程變更對項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的影響程度。也可以說任何房地產(chǎn)施工項(xiàng)目，無論準(zhǔn)備工作做得多么周全和細(xì)致，都不可能對所有的變更進(jìn)行預(yù)見和涵蓋，都會存在一定的風(fēng)險(xiǎn)因素。這樣的后果是，在工程中標(biāo)后，承包商或者采取偷工減料控制造價(jià)的手段，或是想方設(shè)法地增加費(fèi)用，利用合同的漏洞、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的缺陷或者施工現(xiàn)場的特殊性，通過設(shè)計(jì)變更等手段增加造價(jià)。由于工程變更對工程施工存在重大的影響，國內(nèi)外專家、學(xué)者對此開展了大量的研究工作，并提出了一些預(yù)防、控制變更的方式方法：例如，項(xiàng)目管理實(shí)施監(jiān)理制度及強(qiáng)化監(jiān)理職責(zé)，對工程變更實(shí)行自動(dòng)化程序控制，或者加強(qiáng)項(xiàng)目決策人員對投資行為的管理和引導(dǎo)等等。為了加快資金回籠，追求項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，很多開發(fā)商盡量壓縮項(xiàng)目前期勘察、設(shè)計(jì)周期，致使“三邊”（邊勘測，邊設(shè)計(jì)，邊施工）工程頻現(xiàn)。工程變更管理技術(shù)與理論的創(chuàng)新將隨著我國科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，建設(shè)項(xiàng)目管理水平的逐漸提高，施工工藝的進(jìn)一步改善而發(fā)生重大變化，建設(shè)項(xiàng)目的變更管理領(lǐng)域?qū)⑹且粋€(gè)永無停止的研究工作。因此，在房地產(chǎn)建設(shè)過程中我們需采用事前主動(dòng)預(yù)防、事中積極控制、事后努力彌補(bǔ)的手段，控制甚至消除項(xiàng)目工程變更的風(fēng)險(xiǎn)，以在項(xiàng)目建設(shè)過程中取得最大的效益。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的這些特性就決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中工程變更發(fā)生的必然性及影響的復(fù)雜性。房地產(chǎn)項(xiàng)目具有建設(shè)周期長、投資額巨大、整體性強(qiáng)、工程建設(shè)涉及利益單位多，工程管理環(huán)境復(fù)雜等特點(diǎn)。然而，傳統(tǒng)的工程變更及其風(fēng)險(xiǎn)管理模式是事后型管理，一般是等變更事件發(fā)生后再采取措施彌補(bǔ)，這一方面會帶來巨大的損失，另一方面不能起到很好的效果。主要針對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，介紹了項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工階段的工程變更風(fēng)險(xiǎn)識別、估測及評價(jià)的常用方法，并結(jié)合東方明珠工程實(shí)例，歸納了建設(shè)項(xiàng)目各階段引起項(xiàng)目工程變更的因素及可能引發(fā)的各種風(fēng)險(xiǎn)，對風(fēng)險(xiǎn)的識別及風(fēng)險(xiǎn)管理的方法進(jìn)行了探討，旨在為房地產(chǎn)等建設(shè)單位對建設(shè)項(xiàng)目的變更風(fēng)險(xiǎn)的分析、處理、決策提供切實(shí)可行的方法，提高建設(shè)資金使用效益。同時(shí)在“時(shí)間就是金錢，效率就是生命”已經(jīng)成為大多數(shù)企業(yè)共識的情況下，工期就成為決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。由工程變更導(dǎo)致的合同爭端、工程索賠及訴訟加劇了建設(shè)方與承包方之間的矛盾。承攬到工程項(xiàng)目是施工企業(yè)生存的前提，因此，有些施工企業(yè)在投標(biāo)時(shí)拼命的壓低價(jià)格，有的甚至于以低于成本價(jià)進(jìn)行投標(biāo)。 本文研究內(nèi)容和意義 在房地產(chǎn)建筑市場中，項(xiàng)目工程變更是無法避免的，這是由房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施的長期性、復(fù)雜性和動(dòng)態(tài)