【正文】 合，多重景觀大道和精致水景帶，雙軸線共同精心打造“一曲一直”兩條景觀軸。該地產(chǎn)擁有清晰的發(fā)展戰(zhàn)略，健全的運(yùn)營(yíng)體系，引領(lǐng)市場(chǎng)的產(chǎn)品研發(fā)能力，一流的物業(yè)管理。290路。271路。月戶型㎡ ㎡ ㎡㎡ ㎡ ㎡㎡交通情況地鐵(3)微電園258米軌道交通1號(hào)線賴家橋2323米軌道交通1號(hào)線陳家橋3850米軌道交通1號(hào)線公交(10)軌道微電園站276米276路區(qū)間。均價(jià)6900元/ m178。另一方面該項(xiàng)目的周邊環(huán)境也占有優(yōu)勢(shì)，發(fā)展前景良好，擁有完善的配套和流暢的交通，雙碑大橋的通車更為本項(xiàng)目帶來了利好。（已開通）軌道13號(hào)線：東西向，由西永經(jīng)曾家、金鳳、雙福至江津。一縱：貫穿西永商務(wù)中心的南北向快速路一縱線，向北至二環(huán)高速，向南至黃磏港。三橫：西井干道、科技大道北線、西永大道。園區(qū)擁有深厚的歷史積淀，愛國(guó)將領(lǐng)馮玉祥先生和文學(xué)家郭沫若先生的舊居至今保存完好。生活區(qū)緊靠寨山坪自然生態(tài)風(fēng)景區(qū)，形成融山、水、城一體的愜意生活空間。另外，世界500強(qiáng)企業(yè)HP也已入駐，在園區(qū)建設(shè)的HP全球軟件（重慶）服務(wù)中心辦公樓已基本竣工；IBM已與重慶市政府簽訂了協(xié)議，將與西永微電子園區(qū)在信息服務(wù)業(yè)務(wù)、人力資源培養(yǎng)等方面開展廣泛合作。園區(qū)產(chǎn)業(yè)以集成電路產(chǎn)業(yè)和軟件及信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，著力打造集設(shè)計(jì)、研發(fā)、制造、封裝測(cè)試、應(yīng)用以及配套于一體的集成電路產(chǎn)業(yè)和軟件與信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群。四、技術(shù)環(huán)境技術(shù)環(huán)境包括目前的社會(huì)技術(shù)總水平、引起革命性變化的創(chuàng)造發(fā)明，以及與企業(yè)生產(chǎn)密切相關(guān)的新技術(shù)、新工藝、新材料的發(fā)展趨勢(shì)和應(yīng)用前景。竊賊不能把它偷走。中國(guó)人為什么非得自己買房？其實(shí)中國(guó)人對(duì)擁有房屋的渴望更多是源于內(nèi)心的不安全感。其次，不同年齡、不同收入、不同文化程度的居民在住房考慮因素上存在著差異，總體而言，越年輕、文化程度越高、收入越高的居民對(duì)于戶型設(shè)計(jì)、周邊人文環(huán)境、物業(yè)管理、建筑風(fēng)格、智能化水平、配套娛樂設(shè)施等因素的關(guān)注程度越高；年齡越大、文化程度越低、收入越低的居民，則對(duì)房屋面積、房屋朝向、價(jià)格等因素的關(guān)注程度越高。房地產(chǎn)業(yè)需求旺盛。家庭是社會(huì)的最小單元，現(xiàn)代家庭在向二人世界或者三口之家發(fā)展，這樣的發(fā)展必然會(huì)刺激房地產(chǎn)，同時(shí)我國(guó)傳統(tǒng)的天倫之以及現(xiàn)在人口老齡化的趨勢(shì)，關(guān)于家庭的“分”“合”是必然的結(jié)果，房地產(chǎn)應(yīng)結(jié)合這一趨勢(shì)。2015年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將是“低增長(zhǎng)+低通脹”的大格局。重慶國(guó)際商務(wù)區(qū)西永微電園（地鐵1號(hào)線微電園站旁）外展場(chǎng)：北城天街第二部分 項(xiàng)目環(huán)境分析第一節(jié) 項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析（PEST）一、政策法律環(huán)境2015年房地產(chǎn)新調(diào)控政策：2月5日今年首次降準(zhǔn)，；政府工作報(bào)告指出支持居民自主和改善住房需求，兩部委發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展通知；330房貸新政宣布二套房首付比例可低至四成；住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征年限5改2；中國(guó)人民銀行決定，自2015年4月20日起下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)；政治局會(huì)議提出建立房地產(chǎn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制；。月物業(yè)公司第二節(jié) 項(xiàng)目基本概況一、項(xiàng)目地理位置龍湖拉特芳斯位于重慶大學(xué)城西永國(guó)際商務(wù)區(qū)。二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介龍湖拉特芳斯位于重慶大學(xué)城西永國(guó)際商務(wù)區(qū)。從2004年起，通過實(shí)施“區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)”戰(zhàn)略，龍湖進(jìn)入全國(guó)化擴(kuò)張的發(fā)展階段——即由北向南、從沿海經(jīng)濟(jì)圈、中心城市輻射到周邊城市，利用業(yè)態(tài)和區(qū)域的雙重平衡來實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。龍湖拉特芳斯項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告畢業(yè)論文目錄第一部 項(xiàng)目概述 1 第一節(jié) 項(xiàng)目及開發(fā)商簡(jiǎn)介 1 第二節(jié)項(xiàng)目基本概況 2 第二部分項(xiàng)目環(huán)境分析 4 第一節(jié) 項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析（PEST） 4 第二節(jié)項(xiàng)目微觀環(huán)境分析 6 第三節(jié) 分析結(jié)果 8 第三部分 項(xiàng)目SWOT分析及STP分析 9 第一節(jié) 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 9 第二節(jié) 項(xiàng)目SWOT分析 10 第三節(jié)項(xiàng)目的STP分析 12 第四節(jié) 分析結(jié)果 15 第四部分 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案設(shè)計(jì) 16 第一節(jié) 項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷策劃方案設(shè)計(jì) 16 第二節(jié) 項(xiàng)目?jī)r(jià)格營(yíng)銷策劃方案設(shè)計(jì) 16 第三節(jié) 項(xiàng)目渠道營(yíng)銷策劃方案設(shè)計(jì) 17 第四節(jié) 市場(chǎng)促銷營(yíng)銷策劃方案設(shè)計(jì) 18 第五節(jié) 項(xiàng)目的推廣策略方案設(shè)計(jì) 20 第六節(jié) 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的廣告預(yù)算及分配 25 第五部分結(jié)束語(yǔ) 26 第一部分 項(xiàng)目概述第一節(jié) 項(xiàng)目及開發(fā)商簡(jiǎn)介一、開發(fā)商簡(jiǎn)介龍湖地產(chǎn)于1993年6月成立于重慶，龍湖集團(tuán)包括重慶龍湖地產(chǎn)、成都龍湖地產(chǎn)和北京龍湖置業(yè)三個(gè)地區(qū)公司以及各地區(qū)公司下屬的物業(yè)管理公司和商業(yè)管理公司，共擁有員工12012余名，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)三大板塊。經(jīng)過十幾年的潛心發(fā)展，龍湖形成了集投資規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)為一體的全過程運(yùn)作能力和系統(tǒng)、高效的多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)能力，產(chǎn)品覆蓋了普通住宅、寫字樓、高層公寓、花園洋房、別墅、綜合商業(yè)及大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)，每一種業(yè)態(tài)都擁有城市標(biāo)桿性的代表作品。截至2012年7月，公司業(yè)務(wù)已拓展至重慶、成都、北京、上海、西安、無(wú)錫、常州、沈陽(yáng)、杭州、青島、大連、煙臺(tái)、玉溪、寧波、廈門、紹興、泉州17個(gè)城市。與世界所有先進(jìn)綜合體同步，集合先鋒商業(yè)、城市別院、國(guó)際公寓一體，薈萃休閑、娛樂、居住、工作等豐富多重空間，成為龍湖城市全功能體的項(xiàng)目。開工時(shí)間20130501竣工時(shí)間20151201容積率綠 化 率30%物 業(yè) 費(fèi)沙坪壩西永國(guó)際商務(wù)區(qū)（輕軌1號(hào)線微電園站旁）售樓地址生產(chǎn)者價(jià)格（PPI）在2015年能否轉(zhuǎn)正存在極大爭(zhēng)議。 社會(huì)文化環(huán)境 (一）人口從農(nóng)村流向城市，隨著社會(huì)分工和商品經(jīng)濟(jì)化，人口城市化水平正在急劇升高，農(nóng)村人口向城市化流入的人口 呈幾何數(shù)的增長(zhǎng)，而流入者需要?jiǎng)?chuàng)業(yè)和居住，就更加需住房?！笆濉逼陂g，中國(guó)每年將有1000多萬(wàn)新增城鎮(zhèn)人口，他們?nèi)绻苓_(dá)到目前城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平，每年可帶動(dòng)消費(fèi)需求增加1000億元以上；而每增加一個(gè)城鎮(zhèn)人口至少可帶動(dòng)10萬(wàn)元固定資產(chǎn)投資，十二五期末，我國(guó)人口將近14億，城鎮(zhèn)人口突破7億。首先，人們的健康環(huán)保意識(shí)逐漸增強(qiáng)，與過去相比，人們花錢并不只是為了買一個(gè)可以遮風(fēng)避雨的房子，而是希望得到綠色、環(huán)保、節(jié)能、智能化等適合人居的住所。中國(guó)人住房自主產(chǎn)權(quán)擁有比率已經(jīng)超過了80%，居世界前列。強(qiáng)盜不能把它搶走?！边@些因素對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，既是艱巨的挑戰(zhàn)，也是從眾企業(yè)中脫穎而出的機(jī)會(huì)。第二節(jié) 項(xiàng)目微觀環(huán)境分析一、周邊區(qū)域環(huán)境分析該區(qū)域?qū)儆谥貞c西永微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)，園區(qū)于2005年8月正式設(shè)立，規(guī)劃面積30平方公里，其中產(chǎn)業(yè)區(qū)20平方公里，配套服務(wù)區(qū)（西部新城的城市中心區(qū)）10平方公里。目前，園區(qū)以良好的投資環(huán)境和迅猛的發(fā)展態(tài)勢(shì)吸引了茂德科技8吋集成電路項(xiàng)目、北大方正西部IT產(chǎn)業(yè)基地、臺(tái)灣矽統(tǒng)科技公司等9個(gè)國(guó)內(nèi)外IT重大項(xiàng)目落戶，總投資規(guī)模達(dá)100億元人民幣，其中茂德科技8吋集成電路項(xiàng)目被列為重慶市2007年工業(yè)“一號(hào)工程”。 園區(qū)內(nèi)峰巒疊嶂、綠水環(huán)繞，梁灘河、虎溪河蜿蜒流淌，從園區(qū)內(nèi)東、西兩側(cè)穿過，自然條件與生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。重慶一中、八中、人民小學(xué)、QSI國(guó)際學(xué)校等均已建成，為園區(qū)提供高質(zhì)量的教育資源。再加上“三橫一縱三線”的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)，與周邊的大學(xué)城、西永綜保區(qū)、西部現(xiàn)代物流園區(qū)、重慶高新區(qū)拓展區(qū)形成了良好的區(qū)域交通聯(lián)系。西永大道：南部東西走向，向東對(duì)接渝遂高速和大學(xué)城隧道，向西對(duì)接繞城高速路，可便捷通達(dá)沙坪壩。軌道1號(hào)線：東西向，由朝天門經(jīng)兩路口、沙坪壩、西永至璧山。第三節(jié) 分析結(jié)果通過以上分析一方面政策，經(jīng)濟(jì)，文化，技術(shù)等方面的優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)了消費(fèi)者的購(gòu)買欲望同時(shí)也將帶動(dòng)本項(xiàng)目的銷售。均價(jià)5500元/ m178。月1．9元/平方米295路微電園（西永）280米276路惠普?qǐng)@1076米249路外環(huán)地鐵(4)大學(xué)城1021米軌道交通1號(hào)線陳家橋2087米軌道交通1號(hào)線尖頂坡2302米軌道交通1號(hào)線公交(10)虎溪272米251路。288路。276路區(qū)周邊學(xué)校幼兒園：小精靈幼兒園3090米小天使幼兒園2453米貝樂幼兒園2801米小學(xué)：團(tuán)結(jié)小學(xué)1619米土主小學(xué)2567米重慶大學(xué)城第一小學(xué)3111米幼兒園：康居西城第一幼兒園2463米3之3樂恩雙語(yǔ)智能開發(fā)幼兒園1260米重慶師大大學(xué)城幼兒園2226米小學(xué)：重慶市沙坪壩區(qū)虎溪鎮(zhèn)小學(xué)246米重慶大學(xué)城人民小學(xué)1118米富力南開小學(xué)1399米幼兒園：小百花幼兒園2061米小天使幼兒園2671米小精靈幼兒園36