【正文】 業(yè)管理的模式、方式。物業(yè)管理就為兩者的轉(zhuǎn)換開辟了 一個(gè)廣闊的天地。公 房事業(yè)性管理方式是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的產(chǎn)物。1996年世界衛(wèi)生組織提出了“健康城市”的標(biāo)準(zhǔn)為：(1)為市民提供清潔和安全的環(huán)境；(2)為市民提供可靠和持久的食品、飲水、能源供應(yīng)，具有有效的清理垃圾系統(tǒng)；(3)通過富有活力和創(chuàng)造性的各種經(jīng)濟(jì)手段，保證滿足市民在營養(yǎng)、飲水、住房、收入 、安全和工作方面的基本要求；(4)擁有一個(gè)強(qiáng)有力的相互幫助的市民團(tuán)體，能夠?yàn)閯?chuàng)立健康城市而努力工作；(5)能使市民一道參與制定涉及他們?nèi)粘Ｉ睿貏e是健康和福利的各項(xiàng)政策決定；(6)提供各種娛樂和閑暇活動(dòng)場(chǎng)所，以方便市民之間的溝通和聯(lián)系；(7)保護(hù)文化遺產(chǎn)并尊重所有居民的各種文化和生活特性；(8)把保護(hù)健康視為公眾決策的組成部分，賦予市民選擇健康行為的權(quán)利；(9)作出不懈努力，爭(zhēng)取改善健康服務(wù)質(zhì)量，并能使更多市民享受到健康服務(wù)；(10)能使人們更健康長(zhǎng)久地生活和少疾病。物業(yè)管理作為一種不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)代化管理模式，不受地區(qū)、國家和社會(huì)制度的限制。一個(gè)個(gè)物業(yè)小區(qū)是城市的細(xì)胞，小區(qū)的環(huán)境整潔、優(yōu)美，城市的面貌也就煥然一新。在這種情況下，物業(yè)管理既能充分發(fā)揮物業(yè)的功能，保障業(yè)戶 的合法權(quán)益，又能增強(qiáng)業(yè)戶間的鄰里意識(shí)，互相尊重，和睦相處的關(guān)系。物業(yè)管理從對(duì)住宅的 管理來說，其目標(biāo)首先是為居民營造一個(gè)方便、文明、整潔、安全的生活環(huán)境，其水準(zhǔn)和內(nèi)容要隨著社會(huì)進(jìn)步不斷地拓展和提升?，F(xiàn)在，發(fā)展商終于 明白，優(yōu)良、方便的物業(yè)管理是樹立企業(yè)形象，招攬用戶，推銷物業(yè)的重要手段和策略。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的最終環(huán)節(jié)，對(duì)前級(jí)活動(dòng)具有強(qiáng)烈的反彈和刺激作用。當(dāng)前，公有房屋出售后居民最大的擔(dān)心就是公房出售后的管理維修問 題，包括費(fèi)用收支、權(quán)利責(zé)任、管理方式等等。物業(yè)的業(yè)主從被動(dòng)、被管的地位轉(zhuǎn)換為主動(dòng)地、自覺地管好自己的物業(yè)，維護(hù)共同的利益。綜上所述，物業(yè)管理完全轉(zhuǎn)換了傳統(tǒng)機(jī)制下政府、管理單位、業(yè)主和使用人三者之間的 關(guān)系。(四)服務(wù)范圍傳統(tǒng)管理的工作職責(zé)一般局限在房屋使用和維修范圍內(nèi)，由于是受低租金的限制，服務(wù) 范圍狹、功能單一，房管部門又是行政性事業(yè)單位，缺乏開展經(jīng)營性服務(wù)的主動(dòng)性和積極性。物業(yè)管理則是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下提供勞務(wù)的有償服務(wù)，采用“以業(yè)養(yǎng)房 ”的方針，依靠對(duì)物業(yè)的經(jīng)營和對(duì)業(yè)戶的優(yōu)質(zhì)服務(wù)來管好物業(yè)并取得自身的的生存和發(fā)展。(一)管理實(shí)體城鎮(zhèn)房屋傳統(tǒng)管理模式是一種行政性、福利性的管房模式，實(shí)施管理的實(shí)體是政府機(jī)構(gòu) 各地區(qū)房管部門及其下屬的事業(yè)單位房管所(站)。因此，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是企業(yè)最形象也是最實(shí)惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用?！　　　∥飿I(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的重要業(yè)務(wù)，具有提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用 。只有安居才能樂業(yè)，在中國大陸的外商一般都 十分關(guān)注如何為自己安排一個(gè)方便、高效的工作和居住環(huán)境，并且外商進(jìn)入事業(yè)發(fā)展期后，就有了為自己公司和工作人員購置業(yè)務(wù)和居住用房的需要?！　∥飿I(yè)管理是一種不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)代化管理方法和模式，不受地區(qū)、國家和社會(huì)制度的限制。人們生活水平的改善、生活內(nèi)容的充實(shí)和豐滿，無論從物質(zhì)上還是精神上都離不開工作和生活環(huán)境的優(yōu)化和美化。住宅社會(huì)學(xué)研究表明，良好的環(huán)境不僅能減 少煩惱、焦慮、矛盾、摩擦，乃至某些危害社會(huì)的不軌行為，還會(huì)形成互助、互諒的社會(huì)風(fēng)氣，促進(jìn)人們的身心健康，促使人們積極上進(jìn)。只有現(xiàn)代化的管理手段，優(yōu)質(zhì)、周到、完善的物業(yè)管理，才能保證房地產(chǎn)價(jià)值和使用價(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而提高房地產(chǎn)的投資效益。隨著國家宏觀政策的調(diào)整，單純的數(shù)量增長(zhǎng)已經(jīng)不能適應(yīng)市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)要提高 投資效益，要向效益增長(zhǎng)型轉(zhuǎn)變，就必須加強(qiáng)物業(yè)管理，使房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理三個(gè)環(huán)節(jié)全面協(xié)調(diào)地發(fā)展?！　　　∥飿I(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的基本環(huán)節(jié)，具有提高房地產(chǎn)投資效益的作用。這種新格局要求有與之相適應(yīng)的房屋管理的新模式來代 替?zhèn)鹘y(tǒng)的、非市場(chǎng)取向的管理模式。　　隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的體制改革也在向縱深發(fā)展。對(duì)物業(yè)管理來說，縱向協(xié)調(diào)、橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)的關(guān)鍵在于全體業(yè)主和物業(yè)管理企 業(yè)全體員工能清楚地了解物業(yè)管理的目標(biāo)、方針、決策計(jì)劃和規(guī)章制度；而外部協(xié)調(diào)則需要社會(huì)各方面的通力配合及法律法規(guī)的健全?？刂坡毮芤蠼?、健全各項(xiàng)規(guī)章制度，包括業(yè) 主公約、物業(yè)轄區(qū)管理章程、業(yè)主管理委員會(huì)章程、住戶手冊(cè)、物業(yè)管理公司崗位責(zé)任制、物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)章等；也要求建立周密高效的管理信息系統(tǒng)；還要求及時(shí)核實(shí)管理活動(dòng) 的成效，做好各方面的考核，從而使控制與監(jiān)督有充分的依據(jù)?！　　　≈笓]是根據(jù)計(jì)劃，對(duì)整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行領(lǐng)導(dǎo)和督促。在這部“ 大機(jī)器”中，包括人、財(cái)、物、環(huán)境等要素，應(yīng)做到盡可能好的結(jié)合，從而最大限度地發(fā)揮它們的作用。物業(yè)管理的計(jì)劃職能應(yīng)由業(yè)主管理委 員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)共同執(zhí)行，物業(yè)管理企業(yè)尤其要發(fā)揮主動(dòng)性。　　　　決策是指對(duì)物業(yè)管理目前和長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)此目標(biāo)有關(guān)的一些重大問題所作出的選 擇和決定，如物業(yè)轄區(qū)總體管理的方向、業(yè)主管理委員會(huì)的組建、物業(yè)管理企業(yè)的選擇、物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向等。物業(yè)管理企業(yè)可以通過多種經(jīng)營，使物業(yè)的管理定于“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展”的道路，從而使物業(yè)管理有了造血功能，既減少了政府和 各主管部門的壓力和負(fù)擔(dān)，又使得房屋維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)衛(wèi)、治安、管道維修、設(shè)備更新的資金有了來源，還能使業(yè)主得到全方位、多層次、多項(xiàng)目的服務(wù)。當(dāng)然，物業(yè)管理企業(yè)在運(yùn)作過程中還要處理好與有關(guān)部門，如街道、居委、 公安、市政、公用、郵電、交通等行政或事業(yè)性單位的關(guān)系，以“物業(yè)”為中心，相互協(xié)調(diào)。這種轉(zhuǎn)向有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會(huì)化程度，并能進(jìn)一步促進(jìn)城市管理向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。這種管理是將有關(guān)物業(yè)的各專業(yè)管理都納入物業(yè)管理企業(yè)的范疇之內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)可以通過設(shè)置分專業(yè) 的管理職能部門來從事相應(yīng)的管理業(yè)務(wù)?！　　　∥飿I(yè)管理的社會(huì)化是指物業(yè)管理將分散的社會(huì)分工匯集起來統(tǒng)一管理，諸如房屋、水電 、清潔、保安、綠化等?！　〉谌?，物業(yè)管理是一種經(jīng)營型的管理，它推行的是有償服務(wù)、合理服務(wù)，并通過多種經(jīng) 營，使各類物業(yè)的管理逐步走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路。其原因是：　　第一，物業(yè)管理是一種社會(huì)化的管理模式，它擺脫了自營的分散管理方式，為多個(gè)產(chǎn)權(quán) 單位、產(chǎn)權(quán)人找到了一個(gè)總管家；同時(shí)，也為政府各職能管理部門找到了一個(gè)總代管，在授權(quán)的范圍內(nèi)去落實(shí)各項(xiàng)管理內(nèi)容，以克服舊體制下各自為政、多頭管理、互相推諉的種種弊 端，從而有利于提高城市管理的社會(huì)化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已 延展到工程咨詢和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃分、市場(chǎng)行情調(diào)查和預(yù)測(cè)、目標(biāo)客戶群認(rèn)定、物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅行安排、智能系統(tǒng)化服務(wù)、專門性社會(huì)保障服務(wù)等全方位服務(wù)。當(dāng)時(shí)， 英國有一位名叫奧克維婭物業(yè) 管理是委托型、契約化的服務(wù)，工業(yè)企業(yè)管理是生產(chǎn)型、技術(shù)化的監(jiān)控。物業(yè)管理不生產(chǎn)實(shí)物形態(tài)產(chǎn)品，即它的管理對(duì)象是成品，即物 業(yè)。所謂物業(yè)管理企業(yè)化，就是物業(yè)管理公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，自我發(fā)展，自我約束，成為具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。比如，物業(yè)管理公司搞經(jīng)紀(jì)、中介、營銷、租賃，甚至是為 了管理而開展?fàn)I銷、出租物業(yè)等業(yè)務(wù)?！　∥飿I(yè)的管理是圍繞以物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修、保值增值為核心的計(jì)劃、組織、指揮等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 其主要區(qū)別是：其一，經(jīng)營著重于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總體和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，管理著重于支配現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；其二，經(jīng)營要在經(jīng)濟(jì)單位或組織與整體、全局之間進(jìn)行縱橫向協(xié)調(diào)，管理只組織經(jīng)濟(jì) 單位或組織內(nèi)部和產(chǎn)銷的協(xié)調(diào)；其三，經(jīng)營決定方針、目標(biāo)和要求，管理實(shí)現(xiàn)方針、目標(biāo)和要求。 　　(8)就法律屬性而言，物業(yè)管理是具有中介性質(zhì)的信托管理，通過一定的契約，規(guī)定相 關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)?！　?4)這種勞務(wù)、服務(wù)的投入能起到完善物業(yè)的使用效能，并使其保值、增值的作用。這個(gè)物業(yè)是指在建或已投入使用的物業(yè)，即樓宇?！　‖F(xiàn)在一般的說法是，物業(yè)管理類似于房地產(chǎn)管理，但比房地產(chǎn)管理范圍更廣泛?！　￡P(guān)于物業(yè)管理的定義，一種說法是廣義、狹義論?！　』谏鲜龇治觯拔飿I(yè)”這一概念的定義可界定為：物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟(jì)效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設(shè)備，市政、公用設(shè)施，屋宇所在的 建筑地塊與附屬的場(chǎng)地、庭院?！　?3)概念外延不同?！　?2)適用范圍不同。房地產(chǎn)的表述傾向于表明這種財(cái)產(chǎn)是以房屋和土地作為物質(zhì)載體，而不動(dòng)產(chǎn)的表述側(cè)重于表明這種財(cái)產(chǎn)具有 不可移動(dòng)這一獨(dú)特屬性，但兩者所指乃同一對(duì)象?！　　安粍?dòng)產(chǎn)”一詞譯自英語real estatｅ或real property。這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊密結(jié)合的土地。在這一權(quán)利體系中，各種權(quán)利可以以不同形式組合，也可 以相互分離，單獨(dú)行使、享有。《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)物業(yè)管理公司資質(zhì)驗(yàn)證、物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等等都有明文規(guī)定。從某一時(shí)期來看，物業(yè)的價(jià)格可能有升有降、上下波動(dòng)；但從長(zhǎng)期來看，它無疑呈現(xiàn)出在波動(dòng)中 上揚(yáng)、呈螺旋式上升的趨勢(shì)。物業(yè)在供應(yīng)上的短缺，一方面表 現(xiàn)為土地資源供應(yīng)的絕對(duì)短缺，另一方面表現(xiàn)為建筑資源供應(yīng)的相對(duì)短缺。　　(二)物業(yè)的社會(huì)屬性　　物業(yè)的社會(huì)屬性可以從兩個(gè)方面來研究：作為一種商品，物業(yè)具有經(jīng)濟(jì)屬性；從這一商 品的生產(chǎn)關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整及歸屬來看，物業(yè)具有法律屬性，即物業(yè)權(quán)屬問題。所以， 物業(yè)既可以一次性出售，也可以通過出租的方式零星出售，邊流通邊消費(fèi)；其價(jià)值可以一次收回，也可以在較長(zhǎng)時(shí)期中多次收回?！　　　∥飿I(yè)的永久性是就土地而言的。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件的不同，形成了物業(yè)形式的多樣性?！　　　∥飿I(yè)的差異性主要是就土地而言的。　　　　物業(yè)的有限性，從根本上來講，是由土地的有限性決定的。因此，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的社會(huì)，物業(yè)多為土地與建筑物的統(tǒng)一體，兼有土地與建筑物兩方面的物 質(zhì)內(nèi)容。分析和把握物業(yè)的屬性，對(duì)于我們了 解物業(yè)和物業(yè)管理的本質(zhì)，掌握物業(yè)管理運(yùn)作規(guī)律，搞好物業(yè)管理有著十分積極的意義。　　由此觀之：?jiǎn)误w的建筑物、一座孤零零的不具備任何設(shè)施的樓宇，不能稱之為完整意義 上的物業(yè)?！　∥飿I(yè)是單元性的房地產(chǎn)?！拔飿I(yè)”一詞在國外，特別是在東南亞地區(qū)是作為 房地產(chǎn)的別稱或同義詞而使用的?！　￡P(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵，國內(nèi)各類著述的提法至少有幾十種，概言之，主要包括以下要素：　　(1)已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇；　　(2)與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施；　　(3)屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項(xiàng)設(shè)施)和相鄰的場(chǎng)地、庭院、停車場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)非主干交 通道路?！　《?、物業(yè)的性質(zhì)世界上每個(gè)事物都有自己的屬性，物業(yè)也不例外。而無論何種建筑物，其 基礎(chǔ)總是建筑在土地之上，成為土地的附屬物，土地的功能則借助于建筑物得以充分發(fā)揮。物業(yè)的二元性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者特有的各種性質(zhì)。由于現(xiàn)代建筑物技術(shù)要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量還受制于社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量和技術(shù)水平。物業(yè)的多樣性主要是就建筑物而言的 。人們無法將某一物業(yè)從偏遠(yuǎn)區(qū)位 移動(dòng)到商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)用途，不能移動(dòng)法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。建筑物一經(jīng)建筑完成，在正常情況下，其物理壽命期限可達(dá)到數(shù)十年甚至幾百年，可供人們長(zhǎng)期使用。物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。　　其次，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性還表現(xiàn)為它的供應(yīng)上的短缺性。應(yīng)該看到，物業(yè)的增值是一種長(zhǎng)期的趨勢(shì)，而不是直線式的運(yùn)動(dòng)。具體表現(xiàn)在：一是為了維護(hù)土地 的社會(huì)主義公有性，合理保護(hù)、開發(fā)土地資源，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，科學(xué)、合理地規(guī)劃、建設(shè)城市，并與城市的遠(yuǎn)景發(fā)展需要結(jié)合起來，政府通過各種政策、法令、法規(guī)， 從宏觀上來調(diào)控物業(yè)建設(shè)的數(shù)量、容積、布局、高度、類別等；二是物業(yè)建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及許多相關(guān)的法律、法規(guī)、政策，也涉及市容環(huán)境保護(hù)、綠化、治安管理等有關(guān)法規(guī) 條例；三是作為物業(yè)本身，其管理也有一個(gè)法律和政策的約束、規(guī)范的過程?！　∨c購置其他商品不同的是，購入物業(yè)就意味著購入一宗不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)(物權(quán))，而且， 物業(yè)的所有權(quán)不僅是一項(xiàng)單項(xiàng)權(quán)利，而且是一個(gè)權(quán)利束，擁有多項(xiàng)權(quán)能，如租售、抵押，形成一個(gè)完整的、抽象的權(quán)利體系。　　“房地產(chǎn)”一詞有狹義和廣義兩種解釋：狹義的房地產(chǎn)是指房屋、屋基地以及附屬土地 。這種財(cái)產(chǎn)是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃 權(quán)、抵押權(quán)等。從廣義 的“房地產(chǎn)”概念來說，“房地產(chǎn)”與“不動(dòng)產(chǎn)”是同一語義的兩種表述。就一般情況而言，“不動(dòng)產(chǎn)”是民法慣常使用的詞匯，“房地產(chǎn)” 則是經(jīng)濟(jì)法和行政法及商事實(shí)務(wù)中較常用的稱謂，而“物業(yè)”僅僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱。如“房地產(chǎn)業(yè)”不可以“物業(yè)”代替，“房地產(chǎn)體制改革”也不可用“物業(yè)體制改革”代替。所以，兩者有宏觀與微觀之別，有全體與 部分之差。物業(yè)管理既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)，在國際上十分流行并獲 得了蓬勃的發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的“朝陽”產(chǎn)業(yè)。也有人直接用“物業(yè)經(jīng)營”一詞來替代“物業(yè)管理”，以示與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別，或與企業(yè) 管理的區(qū)別?！　∥飿I(yè)管理的這一定義，有著豐富的內(nèi)涵：　　(1)物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)。物業(yè)管理被視為一種特殊的商品，物業(yè)管理所提供的是有 償?shù)臒o形的商品——?jiǎng)趧?wù)與服務(wù)?！　?7)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合，為業(yè)主和使用人提供物質(zhì)、精神方面的服務(wù)。經(jīng)營與管理是兩個(gè)不同的概念。這里包括作為甲方的投資營銷的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性管理，也包括作為乙方的建筑單位和企業(yè)的經(jīng)營性管理 。從 這個(gè)角度上說，管理性的企業(yè)經(jīng)營的含義，一是指其組織管理的過程中也需要決策，二是指其管理內(nèi)容中有經(jīng)營性的業(yè)務(wù)。