【正文】 ，則優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)利尚未現(xiàn)實化，只處于期待權(quán)狀態(tài)。（3）請求權(quán)需借助義務(wù)人為一定行為。（2）優(yōu)先購買權(quán)如果是一種請求權(quán)，則意味著只能針對出租人提出請求而無權(quán)要求第三人，這與優(yōu)先購買權(quán)保護特定群體的民事特權(quán)之立法本旨不符。[24]筆者認為三種請求權(quán)說雖然說法不一樣，但實際上都道明了優(yōu)先購買權(quán)終究是一種請求權(quán)，而請求權(quán)在性質(zhì)上屬于手段性的權(quán)利，而非目的，有特定的義務(wù)主體，權(quán)利人只能請求義務(wù)主體為一定行為（作為或不作為），但是義務(wù)人仍能對權(quán)利人進行抗辯，或者說義務(wù)人可以以承擔法律責任來換取對權(quán)利人的抗辯。[23]它們的意思都是說，優(yōu)先購買權(quán)是優(yōu)先購買權(quán)人得請求相對人（出賣人）與其訂立買賣合同的權(quán)利。[21]將優(yōu)先購買權(quán)視為一種請求權(quán)就是指當出賣人出賣財產(chǎn)時，在同等條件下優(yōu)先購買權(quán)人有權(quán)請求出賣人與自己訂立買賣合同。在我國臺灣地區(qū)，多數(shù)學者認為不動產(chǎn)先買權(quán)為附條件的形成權(quán)。王澤鑒先生也指出：“優(yōu)先承買權(quán)，在實務(wù)甚為重要，訴訟案件甚多，最高法院有甚多判例，其中最基本的問題，系關(guān)于優(yōu)先承買權(quán)法律性質(zhì)……。二、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)法律性質(zhì)的界定是研究承租人優(yōu)先購買權(quán)一個最基本的問題，也是一個十分重要的問題，因為權(quán)利的性質(zhì)決定權(quán)利的法律效力， 從而決定著權(quán)利人與義務(wù)人之間的法律關(guān)系與地位，進而決定著當事人之間利益的分配。而出租人卻是擁有房屋而無使用其必要的另外一方，經(jīng)濟方面，出租人顯然占有絕對的優(yōu)勢。”[19]在我國實行社會主義市場經(jīng)濟條件下，經(jīng)濟生活領(lǐng)域的關(guān)系主要由法律來調(diào)整，法律倡導(dǎo)人人平等、公平競爭、優(yōu)勝劣汰，然而在現(xiàn)實生活中卻處處充滿著實質(zhì)上的不平等、不公平?！氨Ｗo弱者的社會利益”是現(xiàn)代社會一些經(jīng)濟、政治（當然包括法律制度）產(chǎn)生與存在基礎(chǔ)和出發(fā)點。承租人優(yōu)先購買權(quán)制度也不例外，也應(yīng)具有促進社會和諧的功能。當今世界，各國政府都致力于保障公民個人的基本生活，不斷提高全體社會成員的物質(zhì)生活待遇，促進社會福利水平的提高，世界各國相繼提出“福利國家”的口號，而這一切的實現(xiàn)必須借助于法律手段。比如，承租人對房屋行使優(yōu)先購買權(quán)后，租賃物的所有權(quán)和使用權(quán)都歸承租人，這樣，不但原有的使用關(guān)系不變，而且租賃物的所有和使用合而為一，還能消除承租人的心理負擔，并鼓勵其更加謹慎、合理地利用該物，發(fā)揮物的最大效益。承租人優(yōu)先購買權(quán)制度作為一項具體的制度，有利于維護既有的法律關(guān)系，穩(wěn)定經(jīng)濟秩序。如果允許承租人買下租賃物將給其生活帶來極大的便利，無需擔心租賃關(guān)系結(jié)束后不得不四處奔波再次尋找合適房源。人權(quán)的主要權(quán)利是人類生存的權(quán)利，各國法律無不以保護人類基本生存權(quán)利為基本宗旨。這樣，通過雙方自由競價的方式，更能夠充分地實現(xiàn)物的價值，更符合出賣人的利益；并且能夠形成合理的價格使最想得到它的人（同時也是對該物的效用預(yù)期更高，更有效率地利用該物，因此肯出更高價格的人）取得該物，確定物的最有效率的歸屬。同時，優(yōu)先購買權(quán)人本身作為資源現(xiàn)時利用人已經(jīng)實際地使用其標的物，了解、熟悉該標的物的質(zhì)量性能等具體情況，所以優(yōu)先購買權(quán)人比第三人更加清楚，也更加懂得如何更有效率地利用該標的物，進而發(fā)揮標的物的最大使用價值。承租人基于優(yōu)先購買權(quán)的合理預(yù)期，對房屋的使用作長遠打算，并盡最大努力維護該房屋，從而有利于提高房屋的使用價值。該制度主要有以下幾個社會功能：（1）承租人優(yōu)先購買權(quán)制度有利于合理的配置資源，最大限度地發(fā)揮物的社會經(jīng)濟效益。但是，每一種制度都不可能是完美無缺的，不能因為一項制度中存在一些不足或者缺陷就輕易地拋棄整個制度。任何一項法律制度的確立，都必然反映立法者對該項制度的價值認識，體現(xiàn)了立法者在立法過程中所奉行的基本理念與精神，影響立法者取向和決策的價值因素是多方面的，如國家安全、自由、公共利益、平等和效率等，而這些價值又極難在任何一種制度中共存，有些價值甚至是天生的矛盾派。（4）在實踐中，出租人通過各種辦法來規(guī)避法律，使承租人不能行使優(yōu)先購買制度，這一制度形同虛設(shè)。[13] 對上面這些觀點歸納一下，可知學界贊同承租人先買權(quán)制度的理由主要是為了實現(xiàn)公平、效率、秩序等法律價值。[12] （3）先買權(quán)制度可促進資源有效利用。（三）房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度存在的必要性存廢之爭作為我國建國以來就一直存在的一項固有制度，承租人優(yōu)先購買權(quán)制度對經(jīng)濟的發(fā)展起到了積極的作用。根據(jù)“誰主張誰舉證”，具體案件中，是由出賣人承擔通知義務(wù)的舉證責任。二是在由第三人提出要約的情況下，如果出租人準備接受第三人的條件，則出租人應(yīng)在承諾之前，將該條件及其擬承諾的意思通知承租人，以確定承租人是否愿意提供同樣的交易條件。此項意思表示，必須在規(guī)定行使期限內(nèi)作出。因此，優(yōu)先購買權(quán)的除斥期間可類推適用此規(guī)定，自出賣人與第三人訂立有效合同之日起計算，逾期則歸于消滅。從重要性考慮，人們對于購買不動產(chǎn)一般比較慎重，有的還需與親屬商量，因此，不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的行使期限應(yīng)適當延長，最短不少于一個月。在市場經(jīng)濟社會，效率是當事人交易追求的一個重要目標，如果嚴格依照上述規(guī)定，出賣人在三個月前應(yīng)通知承租人，那么出租人至少坐等三個月，最終的結(jié)果極有可能是出租人坐失商機。我國現(xiàn)行立法對承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使雖然有所規(guī)定，但規(guī)定很不完善，《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。《法國民法典》第81514條規(guī)定最為復(fù)雜。指定行使期間的，指定期間取代法定期間。這是行使優(yōu)先購買權(quán)的時效條件。只有當優(yōu)先購買權(quán)人提供的條件足以減少出賣人的實質(zhì)利益時，才可排除優(yōu)先購買權(quán)的行使。 當然，這里的“同等條件”并不意味著絕對的等同。但是，如果出賣人基于對第三人的信任，同意第三人在一個較長時間內(nèi)分期付款或同意先交割后付款或減少定金等，在優(yōu)先購買權(quán)人主張優(yōu)先購買時，顯然不能照此辦理，因為出賣人與第三人之間可能存在的特殊的利益關(guān)系，如買受人的信用和履約能力，出賣人與買受人之間的身份和情感因素等。首先是價款條件的相同，價格依然是一個最具操作性的衡量標準，非價格因素可以折算成價格來進行比較?！巴葪l件”的含義是以上條款均一致，還是幾項主要條款一致，使得承辦法官在審判實踐中對“同等條件”理解困難，操作困難，判決困難，導(dǎo)致判決后的結(jié)果差異很大。”[7]近來，有學者提出 “折衷說”，認為“絕對同等說”要求除價金絕對相等外，其他條件也要完全相同或一致，這樣要求優(yōu)先購買權(quán)人，不僅過于嚴苛，也很不現(xiàn)實，同時也為滋生剝奪他人優(yōu)先購買權(quán)的惡意行為創(chuàng)造了條件。但是，土地所有人通知愿以時價買取時，地上權(quán)人無正當理由，不得拒絕。從以上規(guī)定看，德國民法典對先買權(quán)條件的規(guī)定，并不拘泥于“同等條件”?！保?）《德國民法典》第508條規(guī)定的當先買權(quán)標的物與其他標的物同時出賣時，第三人以總價金買受者，“先買權(quán)人應(yīng)按比例支付總價金的一部分”，如果先買權(quán)義務(wù)人因全部標的物在分離時顯受損失，可以請求先買權(quán)擴及全部標的物，否則不得行使先買權(quán)?！薄跋嗤瑮l款”標準，實際上是要求先買權(quán)人必須為第三人向出賣人所為之相同承諾。雖然我國民法上規(guī)定了“同等條件”，但對其涵義尚無解釋，在國外民法典上找不到“同等條件”這一概念。承租人必須具有和第三人購買房屋的同等條件。有人主張于此場合亦得行使優(yōu)先購買權(quán)[6]。如承租人參加競買，承租人應(yīng)當作為普通的競買人，適用《拍賣法》的規(guī)定，以最高應(yīng)價方能取得拍賣標的物，否則承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)。所謂拍賣，就是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。但是，如對待給付為可代替物，優(yōu)先購買權(quán)人亦能提出者，仍得行使優(yōu)先購買權(quán)。這里的“出賣”應(yīng)做狹義的理解，即以移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)為目的的等價有償?shù)慕灰仔袨椋怯袑r的。但如果房屋所有人讓與房屋使用權(quán)但沒有要求對方支付直接的使用對價，這種法律關(guān)系實質(zhì)上并不是“房屋租賃法律關(guān)系”，承租人不具有優(yōu)先購買權(quán)。這是行使優(yōu)先購買權(quán)的前提條件。權(quán)利之行使，應(yīng)依權(quán)利人的自由意思，原則上應(yīng)不受干涉。權(quán)利的對抗性。權(quán)利內(nèi)容的受限性。但是根據(jù)《合同法》第234條規(guī)定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人也可以按照原租賃合同租賃該房屋。就某一特定的事物而言，因其比較的參照物不同，就會歸納出不同的特征，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)也不例外。[3]（4）具有期待性質(zhì)的權(quán)利等?！边@是我國第一次以僅次于憲法的民事基本制度的形式明確規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權(quán)，對于規(guī)范承租人優(yōu)先購買權(quán)，意義重大。” 該條明確規(guī)定了出租人的通知義務(wù)、承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件以及出租人違反通知義務(wù)的法律后果。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。早在1950年3月28日，東北人民政府發(fā)布的《東北城市房產(chǎn)管理暫行條例》就規(guī)定：“房屋出租、出典、出賣，原房戶有繼續(xù)承租與承典購買之優(yōu)先權(quán)。在我國，它主要包括共有關(guān)系中的優(yōu)先購買權(quán)、承典關(guān)系中的優(yōu)先購買權(quán)、租賃關(guān)系中的優(yōu)先購買權(quán)、公司企業(yè)法上的優(yōu)先購買權(quán)、公有住房改革的優(yōu)先購買權(quán)等。40 / 40一、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的理論基礎(chǔ)（一）房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的概論和特征關(guān)于什么是房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)？各國法律均沒有做出明確的規(guī)定，學者們也存在不同的認識。比如最早見于1983年國務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理條例》第11條，該條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下承租人有優(yōu)先購買的權(quán)利。論房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)序 言隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，我國的房地產(chǎn)交易市場日益活躍，房屋已成為城市居民的主要財產(chǎn)之一，并且成為衡量人們生活水平的一個重要標志。與之相應(yīng)的法律法規(guī)以及司法解釋對該問題的規(guī)定都比較籠統(tǒng)，可操作性也不強，相關(guān)的法學理論也較為薄弱，對一些基本問題尚未達成共識。因此筆者將對承租人優(yōu)先購買權(quán)的基本理論作較為全面、深入的研究，并針對現(xiàn)行制度的不足提出相應(yīng)的立法建議，以期能對相關(guān)立法和司法實踐有所幫助，未來的民法典能突破現(xiàn)行法的框架，建立起比較完善、有效的承租人優(yōu)先購買權(quán)制度。[2]這一制度在法國、德國、瑞士等國的民法典以及我國臺灣地區(qū)的相關(guān)立法中均有所規(guī)定。我國民事立法中對于優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定并不是很多，但對房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)卻一直有明確的規(guī)定。1983年12月7日，國務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人。”在此基礎(chǔ)上，1988年1月26日，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《意見》）第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。1999年3月15日，通過的《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。有的學者認為，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律特征包括：（1）是一種法律規(guī)定的特定權(quán)利，是依照法律的直接規(guī)定產(chǎn)生的，并據(jù)此能夠?qū)沟谌说南嚓P(guān)權(quán)利；（2）是一種形成權(quán)，它僅依承租人單方面的意思表示就能使權(quán)利發(fā)生、變更或消滅；（3）是準物權(quán)，即準用于物權(quán)法規(guī)定的財產(chǎn)權(quán)，先買權(quán)的優(yōu)先效力和追及效力。上面學者的看法混淆了二者的區(qū)別。房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是承租人享有的權(quán)利，這種權(quán)利是建立于承租人與出租人的租賃合同關(guān)系之上，一般情況下，根據(jù)合同的相對性，優(yōu)先購買權(quán)必須由承租人來行使。承租人優(yōu)先購買權(quán)指向的客體是租賃物——房屋，也就是承租人與出租人之間簽訂租賃合同的標的物，而不包括其他的事物。其次，承租人只能在同等條件下才能行使優(yōu)先購買權(quán)，也是對承租人行使權(quán)利的一種限制。（二）房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件對承租人優(yōu)先購買權(quán)概念和特征的認識只是把握其外部表現(xiàn)，是認識事物的開始，為了正確的行使該種權(quán)利，并在受到侵犯時能夠獲得法律保護，有必要明確承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件。具體來講，承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使必須具備以下條件：合法有效的房屋租賃合同。因此，租賃的房屋應(yīng)當是指出租人交給承租人使用、收益，承租人支付租金的、符合《房地產(chǎn)統(tǒng)計指標解釋（試行）》中相關(guān)規(guī)定標準的房屋。這是承租人得以行使優(yōu)先購買權(quán)的時間條件。按互易為特定物與特定物之交換，買賣則為金錢與特定物之交換，二者性質(zhì)有異，本無優(yōu)先購買權(quán)行使的余地。其三，拍賣。但為保護承租人利益，出賣人應(yīng)將拍賣的有關(guān)情況及時通知承租人，以便其決定是否參加競買。其四，招標。當然，在招標之前，如果優(yōu)先購買權(quán)人具備投標資格，則出賣人仍有義務(wù)通知其參加投標。凡不是主張同等條件購買的，不能行使優(yōu)先購買權(quán)，第三人所提供的任何條件（包括機會），均是出賣人的利益所在，承租人不能提供就不符合同等條件?！兜聡穹ǖ洹返?05條第2款規(guī)定的一般條件：“一經(jīng)行使先買權(quán)時，先買權(quán)人與先賣義務(wù)人之間的買賣，按照先賣義務(wù)人與第三人約定的相同條款而成立。從給付不能以金錢估價時，不得行使優(yōu)先購買權(quán)，但無此從給付，與第三人的合同亦能成立的，對此種從給付的約定不予考慮。但先買權(quán)人必須為延期償付的價金提供擔保，方能成立?！度毡久穹ǖ洹逢P(guān)于先買權(quán)的規(guī)定與法德兩國不同，它相對比較靈活，該法第269條規(guī)定：“地上權(quán)人于其權(quán)利消滅時，可以回復(fù)土地原狀，收去其工作物及竹木。二是“相對同等說”，主張先買權(quán)人與第三人的購買條件大致相當，如對共有人先買權(quán)而言，“其他共有人在價格大體一致等情況下，可以優(yōu)先于非共有人而購買出售的份額。[8]《合同法》第12條規(guī)定，一個合同一般應(yīng)包括以下條款：當事人的名稱或者姓名和住所、標的、數(shù)量、質(zhì)量、價款或者報酬、履行期限、地點和方式、違約責任和解決爭議的辦法等。基于這樣的考慮，這里的“同等條件”不能僅指“同一價格”，還應(yīng)包括出賣人與第三人所訂立的合同的內(nèi)容包括價款條件的相同、價款的支付方式相同以及其它交易條件的相同。如果第三人允諾一次付清價款，先買權(quán)人就不得主張分期支付。比如，必須在規(guī)定的時間內(nèi)完成交易，交易地點不能給出賣人帶來不必要的麻煩等。同時也不能以某個次要條款的差別來否定優(yōu)先購買權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)。[9] 承租人必須在一定期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。比如，《德國民法典》第510條第2