【正文】 011東麗溫泉家園204700510012怡然家園283960396013未來(lái)664800510014瑞麗江畔4300470015星河城1124100480016未來(lái)上層（戀日上層）2149005280合計(jì)46604980圖3. 調(diào)研項(xiàng)目?jī)r(jià)格分布圖如以上圖表所示，區(qū)域中檔產(chǎn)品依然是市場(chǎng)主要供給產(chǎn)品，后方莊板塊在售項(xiàng)目最高為6900元/㎡，最低價(jià)格為4500元/㎡，區(qū)域市場(chǎng)的加權(quán)平均價(jià)格為5520元/㎡；馬家堡板塊在售項(xiàng)目最高為6300元/㎡，最低價(jià)格為3960元/㎡，區(qū)域市場(chǎng)的加權(quán)平均價(jià)格為4980元/㎡。在2002年以前的項(xiàng)目多數(shù)是簡(jiǎn)單的涂料、單一的顏色，時(shí)代感不強(qiáng)烈；2002年以后的建筑大多是現(xiàn)代風(fēng)格，都市感強(qiáng)烈，具有一定的差異性。表5. 調(diào)研項(xiàng)目硬件配套物業(yè)名稱通訊系統(tǒng)供暖系統(tǒng)供電系統(tǒng)筑夢(mèng)緣寬帶入戶分戶供暖雙路供電方南家園寬帶入戶集中供暖雙路供電鑫兆雅園寬帶入戶集中供暖雙路供電戀曲70寬帶入戶集中供暖雙路供電晶城秀府寬帶入戶集中供暖雙路供電都市綠洲寬帶入戶集中供暖雙路供電北岸萊茵寬帶入戶集中供暖雙路供電彩虹城寬帶入戶集中供暖雙路供電北歐春天駿景二期寬帶入戶集中供暖雙路供電首座綠洲寬帶入戶集中供暖雙路供電東麗溫泉家園寬帶入戶集中供暖雙路供電怡然家園寬帶入戶集中供暖雙路供電未來(lái)66寬帶入戶集中供暖雙路供電瑞麗江畔寬帶入戶集中供暖雙路供電星河城寬帶入戶集中供暖雙路供電未來(lái)上層（戀日上層）寬帶入戶集中供暖雙路供電從上表可以看出：在供電系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等基礎(chǔ)硬件配置方面，雙路供電和寬帶已成為各項(xiàng)目的必備設(shè)施。區(qū)域樓型見(jiàn)下表：表 4. 調(diào)研項(xiàng)目樓體類型物業(yè)名稱樓體類型統(tǒng)計(jì)北岸萊茵塔樓5方南家園塔樓首座綠洲塔樓東麗溫泉家園塔樓未來(lái)66塔樓鑫兆雅園塔板結(jié)合5都市綠洲塔板結(jié)合瑞麗江畔塔板結(jié)合星河城塔板結(jié)合筑夢(mèng)緣板樓，部分塔樓戀曲70板樓6晶城秀府板樓彩虹城板樓北歐春天駿景二期板樓怡然家園板樓未來(lái)上層（戀日上層）板樓圖1. 區(qū)域市場(chǎng)不同產(chǎn)品形式分布比例圖可以看出，整個(gè)南三環(huán)的住宅品質(zhì)在不斷的提升。受到客戶的追捧，其一期開(kāi)盤2個(gè)月現(xiàn)銷售已近99%。這兩個(gè)指標(biāo)直接影響了項(xiàng)目的建筑密度和項(xiàng)目?jī)?nèi)部的環(huán)境優(yōu)劣，關(guān)系到客戶入住后的舒適程度。 市場(chǎng)供應(yīng)與吸納量情況分析截至目前，后方莊地區(qū)在售、待售項(xiàng)目共16個(gè)，其中包括2個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房、1個(gè)合作社項(xiàng)目。 （二） 現(xiàn)狀分析隨著地鐵5號(hào)線、10號(hào)線的開(kāi)工，后方莊地區(qū)逐漸成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)，包括商品住宅、合作社項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)，供應(yīng)量達(dá)到130萬(wàn)平米。※區(qū)域住宅市場(chǎng)分析（一） 發(fā)展概述方莊繼前兩年?yáng)|拓到三環(huán)之后，于2003年7月下旬，方莊路南延線開(kāi)工，意味著方莊大社區(qū)過(guò)方莊橋向南蔓延的開(kāi)始。一、 研究范圍界定根據(jù)金隅嘉業(yè)大廈二期的地理位置、規(guī)模、建筑形式及區(qū)域市場(chǎng)客觀實(shí)際情況，我們將重點(diǎn)研究范圍界定于：南三環(huán)以南、曹家溝以北、成壽寺路以西、橫七條路以東地區(qū)，亦稱后方莊（或南方莊）經(jīng)濟(jì)圈，即以下報(bào)告所稱區(qū)域市場(chǎng)。59 / 59第二章 區(qū)域市場(chǎng)分析結(jié)論： 我司認(rèn)為本項(xiàng)目將其按照商住及住宅兩部分分別進(jìn)行推廣，不僅增加推廣成本，同時(shí)將面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和相對(duì)長(zhǎng)的銷售周期。同時(shí)，由于地鐵把CBD、亦莊與宋家莊連在一起，宋家莊在兩大商圈的輻射下，會(huì)成為人們向往的生活及工作場(chǎng)所，需求量的增加將提升區(qū)域價(jià)值，刺激開(kāi)發(fā)，促使該區(qū)域快速發(fā)展。5號(hào)線建成后，將使城南便宜的地價(jià)和城北完善的市政配套以及北京最大的運(yùn)動(dòng)、休閑區(qū)域——奧林匹克花園有機(jī)緊密地聯(lián)系在了一起，從而有助于增加這兩塊區(qū)域的人氣，南北共同發(fā)展。 交通環(huán)境在2002年6月定稿的《北京市區(qū)軌道交通線網(wǎng)近期建設(shè)方案》中，規(guī)劃了2008年以前北京市區(qū)要建成通車十幾條軌道交通線路。公交車輛： 三環(huán)路300、783695運(yùn)通10特3馬家堡小區(qū)6運(yùn)通10運(yùn)通1084． 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施：醫(yī)院：馬家堡醫(yī)院、豐臺(tái)區(qū)婦幼保健站、博愛(ài)醫(yī)院學(xué)校：嘉園學(xué)校商場(chǎng)：美廉美、物美、大中電器城、北方車輛大世界、東方家園、玉泉營(yíng)花卉市場(chǎng)、洋橋窗簾城等銀行：建行、工行、郵局儲(chǔ)蓄所餐飲：大糖梨、大鴨梨、山水間、麥當(dāng)勞二、 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域價(jià)值分析2003年下半年起，北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)呈現(xiàn)出由東向西、由北向南、由內(nèi)（四環(huán)內(nèi)）向外的轉(zhuǎn)移趨勢(shì)。線路南起宋家莊，向北經(jīng)東單、雍和宮，穿過(guò)北四環(huán)后，由地下轉(zhuǎn)至地面變?yōu)楦呒埽乇痹仿防^續(xù)北行，最終至昌平區(qū)的太平莊北。四、 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位：商住部分：項(xiàng)目銷售均價(jià)：建議為6500元 /㎡；獨(dú)立公寓部分：項(xiàng)目銷售均價(jià)：建議為5500元 /㎡（毛坯）；第一章 項(xiàng)目背景一、 項(xiàng)目概況1． 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總建筑面積：地上建筑面積：地下建筑面積：18436平方米2． 項(xiàng)目位置：北側(cè) 南三環(huán)南側(cè) 順三條東側(cè) 宋家莊路西側(cè) 建設(shè)中的地鐵7號(hào)線區(qū)位圖：3． 項(xiàng)目周邊市政交通、環(huán)境狀況：三、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位216。相比之下，商住類物業(yè)，作為提供給成長(zhǎng)型小公司的物業(yè)產(chǎn)品，市場(chǎng)上存在著供求錯(cuò)位的現(xiàn)象。目 錄第一章 項(xiàng)目背景一、 項(xiàng)目概況二、 區(qū)域環(huán)境分析第二章 區(qū)域市場(chǎng)分析一、 研究范圍界定二、 區(qū)域市場(chǎng)分析三、 區(qū)域市場(chǎng)研究結(jié)論四、 區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)第三章 市場(chǎng)定位及目標(biāo)客戶群定位一、 項(xiàng)目SWOT分析二、 市場(chǎng)定位三、 客戶群定位第四章 產(chǎn)品建議一、 項(xiàng)目產(chǎn)品定位二、 園林景觀建議三、 建筑風(fēng)格四、 戶型設(shè)計(jì)建議五、 服務(wù)配套設(shè)施規(guī)劃建議六、 智能化建議七、 車位配置建議第五章 價(jià)格定位及營(yíng)銷策略第六章 合作方式服務(wù)內(nèi)容第七章 報(bào)價(jià)方案后記摘 要一、 項(xiàng)目所屬區(qū)域環(huán)境分析結(jié)論本項(xiàng)目地處宋家莊板塊，所處位置在南三環(huán)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)相對(duì)較佳，毗鄰城市主干道及北京六大交通樞紐之一的劉家窯，隨著地鐵5號(hào)線的開(kāi)通，北京南北地區(qū)的商業(yè)流通效率將大大加快，這將提高南城產(chǎn)業(yè)的價(jià)值，并逐漸以地鐵站為中心或亞中心，形成新的商務(wù)圈。我們希望，在符合開(kāi)發(fā)商利益的前提下，以專業(yè)的身份，透視市場(chǎng)的紛紜變化，把握項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，全力以赴，以期與開(kāi)發(fā)商達(dá)到共贏的目的。所以，本案住宅部分如單獨(dú)包裝，獨(dú)立推出，將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)和壓力，且勝算不大。在相對(duì)短的時(shí)間完成項(xiàng)目的銷售工作，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，獲取最大商業(yè)回報(bào)。住宅部分客戶群：本項(xiàng)目客戶將以附近工作的白領(lǐng)為主。公共交通：地鐵五號(hào)線：是北京向國(guó)際奧委會(huì)承諾的北京市新建地鐵線路之一。目前已開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)到2006年底通車試運(yùn)行。伴隨著地鐵5號(hào)、10號(hào)線、方莊南路的建設(shè)，首創(chuàng)置業(yè)、天鴻集團(tuán)等大開(kāi)發(fā)商已經(jīng)相繼進(jìn)入，宋家莊區(qū)域的價(jià)值已經(jīng)開(kāi)始顯露。地鐵5號(hào)線將促進(jìn)北京南北城一體化，大大提升北京市的發(fā)展?jié)摿Α?未來(lái)發(fā)展前景隨著地鐵及道路的建設(shè)，便捷的交通和龐大的客流量，將帶動(dòng)宋家莊的商業(yè)及居住發(fā)展。極為顯著的交通優(yōu)勢(shì)，可以有效彌補(bǔ)本項(xiàng)目因自身規(guī)模較小而導(dǎo)致的配套設(shè)施不齊的劣勢(shì)。在相對(duì)短的時(shí)間完成項(xiàng)目的銷售工作，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，獲取最大商業(yè)回報(bào)。二、 區(qū)域市場(chǎng)分析說(shuō)明：鑒于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已經(jīng)預(yù)期將其劃分為商住和居住兩部分物業(yè)類型，故本報(bào)告將就研究區(qū)域內(nèi)的住宅市場(chǎng)和商住市場(chǎng)分別展開(kāi)論述。此外，與方莊南路鏈接的石榴莊路也將于2004年開(kāi)始動(dòng)工，相鄰平行的成壽寺路，更是2004年北京市的重點(diǎn)工程。所以，在下表中將同時(shí)列出馬家堡板塊各項(xiàng)目。各項(xiàng)目的位置和基本情況如下表：表2. 調(diào)研項(xiàng)目基本情況列表后方莊板塊序號(hào)物業(yè)名稱物業(yè)位置發(fā)展商目前均價(jià)（元/㎡）開(kāi)盤時(shí)間1筑夢(mèng)緣豐臺(tái)東鐵匠營(yíng)順二條6號(hào)遠(yuǎn)中房地產(chǎn)690020039132方南家園豐臺(tái)東鐵匠營(yíng)橫七條44號(hào)院北京市物資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司590020038163鑫兆雅園豐臺(tái)宋家莊路69號(hào)北京市城鄉(xiāng)房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)公司塔樓：5100板樓：59002002444戀曲70豐臺(tái)方莊橋南300米北京浩鵬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司475020039105晶城秀府豐臺(tái)方莊南路向南1000米路東北京山水綠洲房地產(chǎn)有限公司690020046186都市綠洲豐臺(tái)南三環(huán)趙公口橋南800米北京永聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司480020031117北岸萊茵豐臺(tái)木樨園東南1公里長(zhǎng)興地產(chǎn)430020038288彩虹城豐臺(tái)趙公口南1800米北京東和嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司4600200427馬家堡板塊1北歐春天駿景二期豐臺(tái)木樨園橋西南角北京珠江、合生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司630020042282首座綠洲豐臺(tái)南三環(huán)馬家堡北京鑫華利苑、北京泰益德640020044183東麗溫泉家園豐臺(tái)南三環(huán)洋橋西南150米北京裕發(fā)東瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司51002003414怡然家園豐臺(tái)大紅門西路22號(hào)北京永安興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司396020035305未來(lái)66豐臺(tái)馬家堡西路路西北京宣武城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司510020039286瑞麗江畔豐臺(tái)馬家堡西路路西北京永聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司470020044177星河城豐臺(tái)玉泉營(yíng)環(huán)島東南側(cè)北京璽盟置業(yè)有限