【正文】 理。商貿配送區(qū)：，承擔市域及中心城區(qū)生活資料的供用和配送。區(qū)域貨場及停車場要求，每個貨物儲、運功能分區(qū)，面積在10畝左右。實現(xiàn)園區(qū)信息網絡化、管理有效化、溝通世界化等。“綠色”物流是現(xiàn)代物流的一個重要標志，物流園區(qū)內各主要建筑單體，要求按公園環(huán)境設計，注重生態(tài)環(huán)境的自然美、和諧美。⑦ 服務星級化。⑤ 建材環(huán)?；?。第三方面，**是客家搖籃，在建筑設計上體現(xiàn)客家文化元素更能彰顯物流園的文化底蘊。② 運作市場化。這些都能體現(xiàn)物流園的超前意識。① 規(guī)劃超前化。占地面積：3485畝。擬建項目場址位于新世紀組團的中心，人氣較旺，10323國道及建設中的中心城區(qū)快速通道在此交匯、距新機場10公里，距贛粵高速、昆廈高速公路入口分別為6公里、7公里，有利于較快形成市場和滿足物流配送的要求。園區(qū)功能一是服務功能：包括運輸配送、現(xiàn)代倉儲、貨物分撥、多式聯(lián)運、包裝加工、物流信息、集裝箱業(yè)務、展覽展銷、出口加工、辦公等。365=(萬噸)；江西省物流項目用地控制指標對貨物日流量的控制值為32噸/畝，由此計算項目貨物日流量控制值=85畝32噸/畝=。該類區(qū)域作業(yè)規(guī)模較大，一般需要有較強的輻射能力和庫存儲備，向區(qū)域內的客戶提供物流服務。**綜合物流園區(qū)可以上述三類標志性業(yè)務為重點建設對應的功能分區(qū)，當然這些對應的不同功能分區(qū)的有些設施與設備又是可以共用的。海西——珠三角——長三角經濟區(qū)物流中轉站 ；華南物流網與華東物流網的聯(lián)結樞紐中心。二是隨著沿海城市的產業(yè)梯度轉移，這給工業(yè)區(qū)帶來了很大的機遇，也是工業(yè)園區(qū)發(fā)展的大好時機。因為我市目前缺乏一個統(tǒng)一的公路鐵路聯(lián)運的服務平臺，沒有一個良好的物流園區(qū)服務于“公鐵聯(lián)運”，該業(yè)務基本上處于民間自發(fā)狀態(tài)，不能體現(xiàn)效益最優(yōu)的原則，“公鐵聯(lián)運”的潛力沒有充分發(fā)揮出來。（區(qū)域內最大的貨運站是位于贛縣縣城的**東站，為京九線上的四大貨運編組站之一。二是**一小時經濟圈內的交通聯(lián)系尚不方便，甚至連**中心城區(qū)到臨近的贛縣及南康的城際交通也還不夠便捷，而**中心城區(qū)的快速交通網絡更未見雛形。六是中國**商貿城落戶園區(qū)。二是它是中心城區(qū)的重要交通樞紐地區(qū)，是聯(lián)系梅林縣城——**中心城區(qū)——南康潭口鎮(zhèn)及南康市區(qū)的最佳通道。三是群眾對建設**市綜合物流園區(qū)普遍持支持態(tài)度?！笆晃濉?*地區(qū)要根據不同功能定位，重點建設**綜合物流園（在**南站附近區(qū)域）、經濟開發(fā)區(qū)物流配送中心、**東站物流中心、贛江新貨運碼頭物流中心、龍南物流中心、瑞金物流中心。《江西省現(xiàn)代物流業(yè)“十一五”發(fā)展專項規(guī)劃》中明確**為國內地區(qū)性物流節(jié)點。場地所在地區(qū)地震設防烈度為6度，,場地土的類型為中軟土~中硬土，場地類別為Ⅱ類。在京九鐵路南站的附近還有些大小不等的倉儲用地。西北側為**市出口加工區(qū)。⑶水運：**市現(xiàn)有一個樞紐港口，即**港，年吞吐能力130萬噸，市域碼頭3991個，年貨物吞吐量616萬噸。**東站是集貨運、客運、機務、編組于一體的京九鐵路上最大的四座火車站之一。⑶**在江西省區(qū)位：**地處江西南大門，是江西第二大城市。因此**應充分考慮和利用交通樞紐優(yōu)勢，將邊緣區(qū)位市轉化為邊緣門戶優(yōu)勢，成為經濟圈邊緣區(qū)域的次級中心城市。建設**市綜合物流園區(qū)是立足**、服務贛粵閩湘四省、輻射全中國、面向海內外的需要從“大市場、大流通”的角度來看，“大市場、大流通”就是要建設一個多層次、多形態(tài)、多品種、全方位、開放統(tǒng)一的市場和流通體系。**作為中部地區(qū)的南大門，在全國率先開展了社會主義新農村建設的探索，雖然在建設社會主義新農村方面任重道遠，但因先發(fā)以及區(qū)位的原因，具有獨有的優(yōu)勢。同時，以城市為依托和紐帶，通過城市來整合資源、產業(yè)、市場和區(qū)域，形成強大的發(fā)展合力，促進**經濟的集約化經營和規(guī)?；l(fā)展。與東部沿海地區(qū)相比，**發(fā)展差距的一個重要表現(xiàn)是人口和產業(yè)的聚集程度明顯偏低，目前的城市化率僅有32%。目前，**市的特色農業(yè)正朝著產業(yè)化和工業(yè)化推進，其中以臍橙為代表的果業(yè)、以于都屏山牧場為代表的奶業(yè)、以及城郊設施農業(yè)、休閑農業(yè)、茶、蔬、煙、生豬、蛋品、家禽、水產品等均已形成一定的產業(yè)規(guī)模，出現(xiàn)了贛南臍橙、沙地板鴨、友家食品、陽埠腐竹等一大批公司和品牌農產品，全市農產品加工銷售收入每年都在100億元以上，其中60％以上銷往粵港澳,30%銷往海西經濟區(qū)和長三角經濟區(qū)。由此可見，江西**綜合物流園區(qū)的建設將充分發(fā)揮現(xiàn)代物流業(yè)在降低生產流通成本、提高流通效率、提升企業(yè)競爭力、實現(xiàn)工業(yè)經濟高效運行、調整產業(yè)結構等方面的積極作用，它將為推進**市特別是中心城區(qū)工業(yè)進一步高速發(fā)展，提供強有力的支持。據調查，在工業(yè)企業(yè)中，36％和46％的原材料物流由企業(yè)自身和供應方企業(yè)承擔，而由第三方物流企業(yè)承擔的僅為18％。目前我市現(xiàn)代物流教育培訓處于啟步階段，物流人才嚴重不足，特別是高級物流人才稀缺，是制約現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的一個較為突出的“瓶頸”。國外先進國家集裝箱運輸方式占全部貨運量的95%，我市不到1%。第四，基礎條件仍然薄弱。第二，管理體制問題。近年來，**市物流業(yè)雖然得到了發(fā)展，但仍屬于傳統(tǒng)物流階段，無論是組織結構、運作方式，還是經濟效益和社會效益離現(xiàn)代物流的要求和目標還有很大的距離。面對日趨激烈的市場競爭，我市部分企業(yè)開始把物流業(yè)務外包給專業(yè)公司，集中精力提高和擴大主業(yè)。四是商品交易市場日趨發(fā)達。外貿出口企業(yè)強勢發(fā)展，大型物資生產和運輸明顯增加。2007年國內生產總值突破700億元大關（），列全省第二位。比較典型的例子就是中部地區(qū)由于在前一波以國際貿易為主的物流布局中處于劣勢，導致出現(xiàn)了所謂“中部塌陷”的現(xiàn)象。同時，由于信息化、電子化技術、模塊化技術、仿真技術等在物流中的應用，使利用虛擬倉庫、虛擬銀行的供應鏈管理如魚得水、如虎添翼，使物流邁向了一個嶄新的發(fā)展階段。近些年來世界各國的第三方物流發(fā)展迅猛，據有關資料記載，“美國1995年第三方物流市場規(guī)模為200億美元，僅占當年物流市場總量的25％。卡車在繁華市區(qū)裝卸貨物要求關閉發(fā)動機，以減少廢氣排放量；有的國家已做出規(guī)定，電視機、電冰箱等大件廢舊家用電器，由生產企業(yè)負責回收和再生利用。比如為居民提供搬家服務的搬家公司；為居民郵寄小件包裹以及代送禮品、代運高爾夫和滑雪用具的“宅急送”公司；為長期出差職工保管家具和貴重物品的倉庫等，都是物流企業(yè)轉向最終消費者的例證。四、物流轉向消費者　　在新經濟時代，因社會商品極大豐富，買方市場矛盾突出，買者是“上帝”，生產者、供應者、服務業(yè)者都把傳統(tǒng)的以“自我”為中心，轉為以“消費者”為中心。三、物流向外圍延伸　　物流由于是一門新興的產業(yè)，不到一百年的成長歷史，所以，物流的范圍和主攻方向一直隨著經濟的發(fā)展、科技的進步、消費者需要等外在因素的變化而不斷地調整和完善自己。美國物流管理協(xié)會1998年已經在原有物流定義的開頭加上了“物流是供應鏈流程的一部分”的內容。借助經濟全球化的大好良機，通過融資、貸款、援助、合資、合作等種種形式把游資投入到世界各地最關鍵的物流環(huán)節(jié)，如：港口、碼頭、公路、物流園區(qū)、集裝箱終端，建立了自己的投資主體地位，確保了國際物流的暢通無阻，從而進一步拓寬了國際物流通道，促進了全球物流的大循環(huán)，把現(xiàn)代物流推向了全球化發(fā)展的新時代。如果沒有順暢的國際物流，國際貿易就不會擴大，跨國生產和全球采購也就難以實現(xiàn)。三、項目建設的必要性建設**市綜合物流園區(qū)是迎合世界物流業(yè)發(fā)展的潮流，積極參與我國區(qū)域物流大布局的需要。因此，**市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展協(xié)調領導小組辦公室提出建設**市綜合物流園區(qū)。出臺了鮮活農產品綠色通道優(yōu)惠政策，**市貨物進出口的物流時間明顯縮短，費用大幅下降。有些中小企業(yè)還把商貿物流業(yè)務從核心業(yè)務中分離出來，實行業(yè)務外包或與商貿物流企業(yè)建立長期合作伙伴關系，擺脫繁雜的運輸、倉儲事務，集中精力抓企業(yè)發(fā)展和市場競爭。物流企業(yè)不斷壯大，企業(yè)理念開始轉變至2007年底，**全市有規(guī)模以上物流企業(yè)24家，近年來涌現(xiàn)了**郵政物流公司、**港物流公司、**市宏運倉儲服務有限公司、**鑫馬實業(yè)有限公司、**智信汽車有限公司等一大批代表著專業(yè)化、社會化發(fā)展方向的第三方物流的明星企業(yè)。**市到廣州、深圳、珠海、東莞、廈門等地的車程均只需56個小時；4D級的**新黃金機場已經建成投入使用，開通了至北京、上海、廣州、廈門、南昌等地的航線。2001年至2007年，商貿物流業(yè)增加值快速增長；全市貨運量從1750萬噸增加到5300萬噸，%；，%。各大市場的倉儲容量異常緊張，尤其是贛南貿易廣場，因為缺乏倉儲容量以致展覽和倉儲功能沒有分開，市場內擁擠不堪，車輛進出極端困難。航運物流情況在航空建設方面，**現(xiàn)有民航機場1個，開通了**至北京、上海、重慶、南昌、廣州、深圳、廈門、珠海等地航線和往返航班，預留了空港物流園區(qū)發(fā)展用地。2007年**南站裝車分品類統(tǒng)計裝車940車皮，發(fā)送57245噸；卸車9592車皮，卸車584818噸。**市生產的農產品包括：谷物、豆類、薯類、油料、甘蔗、煙葉、蔬菜、瓜、臍橙；工業(yè)產品包括：原煤、銅精礦、鋅精礦、鎢精礦、飼料、飲料酒、卷煙、服裝、皮鞋、家具、人造板、機制紙、紙箱、電石、油漆、水泥、塑料、鋼材、鋁材、發(fā)電設備、燈具、稀土、鎢鉬材料、螢石精粉、氫氟酸。（其中，中心城區(qū)7352輛、噸位為25938噸；贛縣2438輛，噸位為3652噸）2007年，全市完成貨運量3719萬噸，貨物周轉量356123萬噸公里，%%.（按運力的權重進行估算，中心城區(qū)及贛縣的貨物量約1300萬噸。%。%。近幾年，特別是2001年實施主攻工業(yè)戰(zhàn)略以來，全市突出重點抓大做強，集中力量培植壯大以稀土、鎢為主的有色冶金工業(yè)，以煙、酒為主的食品工業(yè)和生物制藥三大產業(yè)，不斷改造提升以汽車（摩托車）零部件為主的機電制造業(yè)、以新型干法水泥為主的建材工業(yè)，引進發(fā)展以造紙制鞋和服裝紡織為主的輕紡業(yè)，現(xiàn)已成為全市工業(yè)的六大優(yōu)勢產業(yè)。稀土探明儲量居全國第二。市內農業(yè)自然資源豐富，尤其是以發(fā)展橙、柚為主的柑桔生產的自然條件被中國科學院南方山區(qū)綜考隊認為在全國堪稱得天優(yōu)厚，贛南適宜建為全國的柑桔商品生產基地。()，‰。表1—1 主要技術經濟指標匯總表 序號項 目單位主要技術經濟指標一規(guī)劃用地面積畝二總建筑面積萬平方米1721倉儲建筑面積萬平方米962綜合服務大廈\酒店建筑面積萬平方米3各類多層設施建筑面積萬平方米4鋼構大棚建筑面積萬平方米34（計入倉儲面積）三主要建筑物層高、結構1立體倉庫十層框剪結構，2辦公綜合樓及酒店高層框剪結構，3鋼構棚單層，4其他多層框架或磚混，四建筑相關控制指標1投資強度萬元/畝 (控制指標值：≥100萬元/畝)1容積率(控制指標≥)2建筑系數％（控制指標值：≥30%）4辦公生活設施用地面積占　　總面積比例%(控制指標值：≤7%)3綠化率18%(控制指標值：≤20%)6設計日貨物流通量萬噸(用地控制指標：32噸/畝)五經濟指標1項目建設投資萬元3082872正常運營年份年營業(yè)額萬元1496004項目財務凈現(xiàn)值（10年研究期）基準財務收益率取14%(所得稅前)；　　　　(所得稅后)5財務內部收益率％　%(所得稅前)；　　%(所得稅后)第二章 項目建設的必要性一、項目區(qū)概況**市位于贛江上游，江西南部，簡稱贛南。項目總建筑面積為：172萬平方米,其中倉儲建筑面積96萬平方米。如設立綜合服務中心、維修保養(yǎng)廠、加油站、清洗站等設施；同時還可開展諸如通關、保稅、法律、結算、需求預測、咨詢、培訓、技術開發(fā)等增值服務。無水港服務區(qū)：，指在內陸地區(qū)建立的具有報關、報驗、簽發(fā)、提單等港口服務功能的物流中心。包裝加工區(qū)：，承擔的功能是運輸包裝，也含有商品銷售包裝，流通加工則主要有貼標簽、制作并粘貼條形碼等，條件具備的也可以開展商品的簡單加工處理。主要功能分區(qū)為“八區(qū)兩中心，兩個配套一個互補”：“八區(qū)”是指工貿配送區(qū)、商貿配送區(qū)、集中倉儲區(qū)、包裝加工區(qū)、中轉集散區(qū)和鐵路南站作業(yè)區(qū)、保稅物流區(qū)、無水港服務區(qū)。并根據《**市項目代建制實施辦法》，委托專業(yè)項目管理公司負責項目建設的全過程管理，以確保項目按期高質量建成。近年來，**全市物流業(yè)得到了迅猛發(fā)展，到2007年底，全市有一定規(guī)模的各類物流企業(yè)由2004年的不足50家增加到300余家，其中倉儲企業(yè)50余家，貨運企業(yè)40余家，貨代企業(yè)200余家，規(guī)模以上物流企業(yè)（指年主營業(yè)務收入在200萬元以上的物流企業(yè)）由2004年的空白增長到24家。領導小組下設辦公室，初期設在市經貿委，2006年底調整到市交通局，由市交通局負責日常工作。為加強對**現(xiàn)代物流服務體系建設的領導，加快物流體系建設步伐，2005年4月，**市政府經研究決定成立**市現(xiàn)代物流產業(yè)發(fā)展協(xié)調領導小組，小組幾經調整，目前由市政府副市長劉琮任組長，市政府市長助理李坊榮、市政府副秘書長李勃、交通局長謝贛建任副組長，交通局、經貿委、法制辦、國資委、發(fā)改委、外經貿局、財政局、規(guī)劃局、國土局、工商局、國檢局、國稅局、地稅局、海關等為成員單位。近年來，**市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展協(xié)調領導小組辦公室積極協(xié)調相關部門培育和規(guī)范物流市場，研究解決物流產業(yè)發(fā)展中的重大問題，牽頭組織實施了**城區(qū)配送道路體系、“鐵海聯(lián)運”、**物流中心等物流重大項目，密切關注和跟蹤全市物流發(fā)展態(tài)勢，及時對全市物流業(yè)發(fā)展進行了綜合統(tǒng)計分析，協(xié)調組建了**市物流業(yè)協(xié)會，組織推動全市物流產業(yè)發(fā)展，取得了一個又一個豐碩的成果。為抓好本項目的建設，**市委、市政府擬成立“**市綜合物流園區(qū)項目建設辦公室”，為項目建設總協(xié)調方，負責本項目相關基礎設施建設的資金籌集、企業(yè)入園招商和項目建成后的經營管理工作。項目建設內容:按照設施現(xiàn)代化、硬件智能化、管理信息化的要求，建設集運輸配送、現(xiàn)代倉儲、貨物