【正文】 畫、氣派豪華寫字樓大堂等硬件配套，頂層獨(dú)創(chuàng)商務(wù)直升機(jī)停機(jī)坪。梯：共21臺(tái)電梯，裙樓6臺(tái)富士達(dá)扶梯，主樓寫字樓15臺(tái)富士達(dá)電梯空交通狀況：廣州地鐵3號(hào)線交匯，300平方米國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)直升機(jī)停機(jī)坪高踞頂層；車位說明：420個(gè)電發(fā)四條地鐵線路交匯?！　∥挥谔旌芋w育西路與天河路交匯處，地處廣州中央商務(wù)區(qū)核心圈層，毗鄰天河體育中心，廣州購(gòu)書中心等地標(biāo)建筑，以人行隧道與廣州大型商城天河城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)相連，地鐵一號(hào)線、三號(hào)線主線、支線及機(jī)場(chǎng)快速干線等。商：廣州市城市建設(shè)開發(fā)集團(tuán)有限公司占地面積：總建筑面積：銷售許可證：20050190 20050189平均售價(jià)：14000元/平米售價(jià)說明：憑城建會(huì)員卡可獲98折優(yōu)惠租金價(jià)格：*月租金說明：估計(jì)140元/平米*月,正式價(jià)格待交吉后公布入住時(shí)間：物業(yè)費(fèi)用：*月樓內(nèi)配套：肯德基、哈根達(dá)斯、新大新百貨、招商銀行、無國(guó)界餐廳等；　　中華國(guó)際中心寫字樓不僅將為越秀商務(wù)圈帶來新的氣息，更將全面提升廣州國(guó)際大都市商務(wù)寫字樓的檔次。計(jì)劃整棟寫字樓容納辦公人員5000到7000人。其中，A、B塔樓11－26層互通相連，整層面積達(dá)到3699平方米，B塔樓27－62層整層面積為1800平方米。在負(fù)二層至負(fù)四層，有目前全城最大的自動(dòng)化停車場(chǎng)，可提供一千一百多個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位，全電腦化的車場(chǎng)管理系統(tǒng)與之相配套，可大大改善節(jié)假日車位緊張的狀況；中華廣場(chǎng)位于廣場(chǎng)的東面是目前廣州市最大的電子彩屏，可不停播放國(guó)家、地區(qū)的新聞、公益宣傳片、相關(guān)信息發(fā)布及商業(yè)廣告等，令市民在戶外亦能隨時(shí)隨地地獲取最新資訊；在中華廣場(chǎng)正門口（北門）是近千平方米的戶外大廣場(chǎng)，可舉辦各式大、中型的推廣活動(dòng)，是深受商家青睞的產(chǎn)品宣傳的重點(diǎn)場(chǎng)地.　　寫字樓工程于2004年7月動(dòng)工，包括27層高的A塔及62層高的B塔。每當(dāng)夜幕降臨，華燈初上，中華廣場(chǎng)就更加顯得耀眼生輝，璀璨怡人。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：中華廣場(chǎng)由廣州興盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)，由其股東之一－－香港昌盛集團(tuán)有限公司全額投資建成。在網(wǎng)絡(luò)技術(shù)上，則率先使用千兆EPON網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，把光纖接入每個(gè)桌面。調(diào)：中央空調(diào)網(wǎng)絡(luò)接入：千兆EPON網(wǎng)絡(luò)技術(shù)施工狀態(tài)：建完設(shè)備裝修：中華國(guó)際中心高達(dá)268米，是越秀區(qū)第一高樓。梯：28臺(tái)三菱高速群控電梯空地下負(fù)一層與地鐵烈士陵園站A出口相接，多路公交車路經(jīng)此地；與環(huán)市東、東風(fēng)東僅15分鐘步行路程；車位說明：三層地下停車場(chǎng)，一千一百多個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位；電4759層，每層49136平方米，每單元配備VIP專享獨(dú)立休息室，盥洗室等，提供24小時(shí)專屬辦公室間與全天候貼心物業(yè)管理服務(wù)。樓 消防： 按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置高層建筑自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)及消防報(bào)警中心 通訊： 留電視天線、電話插座。夾板門。調(diào)：中央空調(diào)公共天線：光纖電纜電話接口：IDD施工狀態(tài)：建完設(shè)計(jì)單位：廣州珠江外資建筑設(shè)計(jì)院設(shè)備裝修：一、公共部分結(jié)構(gòu)：地上二十七層，地下三層，現(xiàn)澆鋼筋混凝土筒體框架結(jié)構(gòu)；裙樓：外墻采用天然花崗石配銀灰色鋁板以及鋼化鍍膜灰藍(lán)玻璃幕墻；塔樓：灰藍(lán)玻璃幕墻、高級(jí)花崗巖及銀灰色金屬板；電梯廳：天花：造型鋁金屬板輕鋼龍骨石膏板，高級(jí)乳膠漆；地面：花崗石，大理石；墻面：高級(jí)拋光磚，金屬嵌條，大理石電梯門套；辦公層走廊：天花：金屬鋁板天花，局部輕鋼龍骨石膏板，高級(jí)乳膠漆；地面：高級(jí)地磚，花崗巖，大理石；墻面：高級(jí)乳膠漆；衛(wèi)生間：天花：鋁扣板天花（600*600mm）；地面：高級(jí)防滑地磚；墻面：高級(jí)面磚，配精美腰線及大型面鏡；大堂：天花：造型鋁金屬板吊頂，輕鋼龍骨石膏板，高級(jí)乳膠漆；地面：花崗巖或高級(jí)大理石拼花，金屬嵌條；墻面：金屬墻面板，彩釉玻璃，高級(jí)乳膠漆；消防樓梯：天花：高級(jí)乳膠漆；地面：鋪高級(jí)瓷磚、馬賽克；墻面：高級(jí)名牌乳膠漆；茶水間：西座，每層預(yù)留茶水間位置，備有清潔水槽；東座，在指定位置設(shè)置給排水管道，方便客戶建立獨(dú)立茶水間。梯：東、西塔各6部日立數(shù)碼群控電梯空　　面積分布：2200平方米/層；　　實(shí)用率：約70%；　　電力情況：雙回路電配后備發(fā)電機(jī)；　　空調(diào)開放時(shí)間：周一至周五8：0018：00，周六8：0012：00，加班空調(diào)另議華普廣場(chǎng)可售面積由751332㎡； 規(guī)劃要點(diǎn)，其中727層為寫字樓,西塔為純寫字樓，東塔為公寓式寫字樓,實(shí)用率：72%；平均售價(jià)：8200元/平米最高售價(jià)：10000元/平米售價(jià)說明：現(xiàn)已售罄租金價(jià)格：*月租金說明：毛坯:低層80元/平米*月,高層(16樓以上)85元/平米*月入住時(shí)間：2005年9月物業(yè)公司：世邦魏理仕物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)用：*月物業(yè)費(fèi)：管理費(fèi)含分?jǐn)傎M(fèi)用；樓內(nèi)配套：多功能會(huì)議中心；美國(guó)約克中央空調(diào)；休閑生態(tài)花園；會(huì)所；周邊配套：珠江新城、五羊新城、天河城；交通狀況：地鐵一號(hào)線、三號(hào)線和五號(hào)線；緊鄰廣州大道；車位說明：380個(gè)，售￥22萬/個(gè)，月租￥800~1200/月，車位保管費(fèi)￥180/個(gè)；電共37層高，它作為新城區(qū)的重要支柱以其臨江的優(yōu)越位置和明確的三分式結(jié)構(gòu)在周邊其它各式高層建筑中更加突出?！　∶娣e分布：145平方米1153平方米；　　實(shí)用率：70%；　　電力情況：220V380V，雙回路電配后備發(fā)電機(jī)；　　空調(diào)狀況：水冷式節(jié)能中央空調(diào)系統(tǒng)配智能控制開關(guān)。　　總層高為25層，單層面積為1100平方米左右，可間隔成140~500平方米的單位，每層最多可間隔成5套單位，以吸引大中型公司進(jìn)入。高：物業(yè)公司：高力國(guó)際物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)用：*月物業(yè)費(fèi)說明：管理費(fèi)不含中央空調(diào)費(fèi)；樓內(nèi)配套：網(wǎng)絡(luò)配套：寬帶、5A智能化、有線電視；內(nèi)墻：扇灰并掃優(yōu)質(zhì)乳膠漆。音響系統(tǒng)：大堂裝配背景音樂及公共播放器。數(shù)據(jù)通訊系統(tǒng)：大廈垂直主干管并引入光纖和大對(duì)數(shù)電纜，確保用戶擁有100兆入戶帶寬，各層客戶可按10平方米配裝1個(gè)數(shù)據(jù)和1個(gè)語音點(diǎn)（數(shù)據(jù)點(diǎn)和語音點(diǎn)可以因需切換），業(yè)主需經(jīng)過電信部門申請(qǐng)辦理開通手續(xù)?？照{(diào)系統(tǒng)：采用盤管風(fēng)機(jī)水冷式中央空調(diào)系統(tǒng)，每個(gè)單位設(shè)獨(dú)立溫度控制板，冬季可以供暖。設(shè)有接待查詢服務(wù)臺(tái)及公司水牌；候梯廳：墻面采用大理石/花崗石/原木/不銹鋼裝飾，地面鋪設(shè)高檔石材或拋光磚，配造型天花吊頂；公共走道：墻身為墻布或刷高級(jí)乳膠漆，部分鋪設(shè)玻璃/不銹鋼裝飾，配鋁材天花，地面鋪設(shè)OA網(wǎng)絡(luò)架空地板和地毯；消防樓梯：樓梯地面鋪防滑耐磨磚，墻身為水泥砂漿批蕩，刷高級(jí)乳膠漆，天花掛設(shè)吸頂燈；樓梯前室：樓梯地面鋪耐磨磚或拋光磚，墻身為水泥砂漿批蕩，刷高級(jí)乳膠漆；衛(wèi)生間：各層設(shè)男女公共衛(wèi)生間，地面和墻身鋪設(shè)高檔石材，配高級(jí)潔具，另配廁紙箱、手紙箱、干手機(jī)及空氣清新機(jī)等；開水房和清潔間、雜物間：辦公層均設(shè)有開水房及清潔間、雜物間，墻身貼高級(jí)瓷磚，地面鋪高級(jí)防滑耐磨磚，設(shè)地漏，開水間配組合式儲(chǔ)物柜臺(tái)，鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)仿石材臺(tái)面，配洗滌盤、高級(jí)水龍頭、電熱開水器；單位室內(nèi)：采用墻體間隔，水泥砂漿批蕩，批油漆灰底，地面為水泥砂漿找平，每戶配裝中央空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管，預(yù)留風(fēng)口，各戶配裝消防設(shè)備，包括煙感和噴淋；各單位均配獨(dú)立電表，集中設(shè)置于各層電井，各單位開關(guān)電箱均入戶配裝。劣 勢(shì)：①　寫字樓價(jià)格、管理費(fèi)貴；②　公寓、寫字樓都只提供清潔和保安服務(wù)，給人感覺離高檔的“公寓”服務(wù)較遠(yuǎn)；③　容積率高、間隔欠合理性，噪音大、塵埃大；④　發(fā)展商無品牌。配套設(shè)施：14層為商務(wù)中心，將有酒樓、咖啡廳、銀行、商場(chǎng)等相關(guān)配套設(shè)施，5樓為商務(wù)園林會(huì)所，有健身室等康體設(shè)施。在面對(duì)擁有巨大數(shù)量的白領(lǐng)階層、高消費(fèi)人群生活配的西區(qū)，要滿足其生活的配套需求，單憑現(xiàn)在的商業(yè)確實(shí)顯得觸襟見肘。南國(guó)花園的群樓商業(yè)已經(jīng)達(dá)成熟水平，出租率為100%，而星匯園的商鋪基本都在200平方米以上，目前臨街商鋪售價(jià)約在約2萬元／平方米,也是大投資者居多。：珠江公園板塊內(nèi)現(xiàn)時(shí)各項(xiàng)目的生活配套主要是依靠南國(guó)花園群樓的臨街商鋪，主要亦是小規(guī)模的日常生活配套，并無較大規(guī)模的的超市、商場(chǎng)等進(jìn)駐，而各項(xiàng)目自身由于占地規(guī)模相對(duì)其他板塊有所增大，如南國(guó)花園、新城海濱、凱旋新世界等均擁有自己獨(dú)立的會(huì)所配套，檔次感較高。我方目標(biāo)項(xiàng)目正處該區(qū)域。此板塊商業(yè)類主要以裝飾材料批發(fā)、汽車、家具等為主，購(gòu)物、飲食、娛樂設(shè)施較為缺乏，板塊內(nèi)各項(xiàng)目均沒有獨(dú)立的大型會(huì)所配套，住客會(huì)所主要是設(shè)置在群樓部分。加上90年代未的馬場(chǎng)概念，使該板塊當(dāng)中亦產(chǎn)生不少“豪宅”項(xiàng)目。252。：由于此區(qū)域?qū)儆谥榻鲁窃缙诖蛉胧袌?chǎng)的一個(gè)板塊，它的成功，除了依附當(dāng)時(shí)新城CBD的概念，未來的發(fā)展前景以外，更大的一部分還是因?yàn)樗R近東山區(qū)——五羊新城，無論是從生活的便捷還是商業(yè)的發(fā)展來看均較有潛力，因此它吸引的買家主要亦是以保值、商務(wù)辦公型的客戶居多，他們講求的是投資與自住的兼?zhèn)洌饕莵碜詵|山、天河區(qū)的二次或以上置業(yè)人士。珠江公園板塊——該板塊北臨28萬㎡的珠江公園，南望珠江，主要是由海清路、海風(fēng)路、海明路、海月路、平月路等幾條支線路組成，是屬于政府規(guī)劃的L、N號(hào)地塊。現(xiàn)時(shí)主要項(xiàng)目有在售的星晨大廈、雙城國(guó)際、碧海灣、利雅灣及前期的名門大廈、新大廈、南天廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋明珠、浩瀚華軒、星匯園等項(xiàng)目。戴德梁行發(fā)布的“2006年第一季度行業(yè)研究報(bào)告”中的有關(guān)數(shù)字顯示，廣州新CBD中心珠江新城的存量截至今年初，已比2001年同期增長(zhǎng)了548%，成為新開工面積最大的一個(gè)區(qū)域。珠江新城內(nèi)700米的興國(guó)路已建好，連通了金穗路和興民路。地鐵五號(hào)線預(yù)計(jì)2008年通車。216。北面的輕軌快速路直通廣州（黃埔）經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。3. 珠江新城現(xiàn)況位置珠江新城位于廣州市舊城組團(tuán)、東翼組團(tuán)和南翼組團(tuán)三大組團(tuán)的交匯中心，西面緊接五羊新城，北面緊靠天河商務(wù)區(qū)，南臨珠江，與赤崗?fù)鈬?guó)領(lǐng)事區(qū)、琶洲會(huì)展中心隔江相望，東面嵌入廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)。 而2005年出臺(tái)的未來50條商業(yè)街的規(guī)劃當(dāng)中，這些老牌商業(yè)街都名列其中，由于原有的區(qū)域范圍不大，未來將圍繞這些老牌商業(yè)街向四周擴(kuò)散，文明路的一個(gè)臨街鋪和寶華路的一個(gè)商場(chǎng)鋪，其成交價(jià)格也超過了1000元/平方米/月，大有緊追“商鋪王”之勢(shì)。 廣州多家地產(chǎn)中介公司的成交數(shù)據(jù)顯示，2005年廣州商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為200元/平方米/月，投資回報(bào)率維持在10%左右。據(jù)了解，像濱江東路的珠江廣場(chǎng)的群樓已經(jīng)被租給一些公司作辦公用途，租金大概在60元/平方米/月。 表現(xiàn)三：中低檔寫字樓空置率下降 “住禁商”政策實(shí)行后，不少公司紛紛尋找合適的寫字樓單位遷址。而環(huán)市東一帶寫字樓樓齡稍長(zhǎng)，質(zhì)素較高的好世界廣場(chǎng)、榮建大廈和宜安廣場(chǎng)等租金單價(jià)一般在60元80元/平方米/月，有許多著名的外資品牌駐穗機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。 表現(xiàn)一：天河北、環(huán)市東持續(xù)走強(qiáng) 寫字樓市場(chǎng)最看重的是辦公氛圍，這方面天河區(qū)和原東山區(qū)有著無可替代的優(yōu)勢(shì)。 在2006年和2007年，廣州將進(jìn)入一個(gè)全新的寫字樓供應(yīng)高峰，需求方面也將有所提升，廣州將進(jìn)入一個(gè)供求兩旺的市場(chǎng)階段。%后的第2次大幅上揚(yáng)，且漲幅高居歷年之首。%。3) 廣州政策調(diào)控的分析房地產(chǎn)的調(diào)控措施和手段主要是金融和土地政策的緊縮，這些政策目前并沒有舒緩和放松的跡象，并有進(jìn)一步強(qiáng)化的跡象，房地產(chǎn)企業(yè)的土地來源和資金來源仍將受到嚴(yán)格的控制，在建項(xiàng)目和新開工項(xiàng)目所需的資金和土地，難以得到滿足和解決，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力就會(huì)加大。而土地督察制度和環(huán)保督察制度的全面啟動(dòng)，又將從制度層面鞏固這種態(tài)勢(shì)?！《?月16日，溫家寶總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，對(duì)內(nèi)蒙古新豐電廠項(xiàng)目違規(guī)建設(shè)和發(fā)生的重大施工事故做出嚴(yán)肅處理，內(nèi)蒙古自治區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)向國(guó)務(wù)院做檢查。但這一政策的成功實(shí)施，有賴于這些部門的密切協(xié)作。實(shí)際上，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本運(yùn)行機(jī)制，任何違背這一機(jī)制的政策都會(huì)阻礙市場(chǎng)運(yùn)行，增加交易成本。這個(gè)政策的初衷應(yīng)該是好的，但其成功實(shí)施的前提條件有三個(gè)：有科學(xué)統(tǒng)一的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，信息高度公開，主管部門官員能合理執(zhí)行。如果土地出讓制度改革不和建立多層次住房供應(yīng)體系結(jié)合起來，不和地方政府的民生責(zé)任結(jié)合起來，招、拍、掛制度的推行將進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府獲取“土地壟斷溢價(jià)”的權(quán)力，增加房地產(chǎn)開發(fā)成本?！　∫粋€(gè)是于2006年8月1日起施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》。項(xiàng)目總占地7500 M2，用地面積400 M20平方米，由一幢26層塔樓和4層裙樓組成（初規(guī)），具體為：地下室車庫三層共17000M2（不包括在總面積內(nèi)），首層商鋪3500 M2，二、三層商場(chǎng)共7000 M2 （第四層為轉(zhuǎn)換層，可兼做設(shè)備層和休閑會(huì)所功能） 2。區(qū)內(nèi)道路交通系統(tǒng)完善、配套設(shè)施齊備、規(guī)劃為集國(guó)際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等城市一級(jí)功能設(shè)施于一體，推動(dòng)國(guó)際文化交流與合作的基地；定位為21世紀(jì)廣州市中央金融商務(wù)區(qū)，是集中體現(xiàn)廣州國(guó)際都市形象的窗口。市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)研究1) 2006年7月份以來，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響的行業(yè)政策主要有三個(gè)： 但土地不完全是經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，土地配置要滿足社會(huì)公平性的要求。　　二是建設(shè)部提出的對(duì)單套建筑面積在90平方米以下的新開工項(xiàng)目進(jìn)行限價(jià)開發(fā)。而且，這一政策還與國(guó)土資源部的政策不一致，如果要通過招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地，又如何限價(jià)？因此，這個(gè)政策如果實(shí)施，其唯一作用將是增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易成本。三是建設(shè)部等六部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，《意見》對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)、對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)購(gòu)房，首次做了明確規(guī)定。可以預(yù)見，在這兩件事情后，地方政府的執(zhí)行力度有望加強(qiáng)，調(diào)控政策總體推進(jìn)將呈積極態(tài)勢(shì)。2006年中國(guó)要面對(duì)通貨緊縮的可能和生產(chǎn)過剩所帶來的影響，所以在“十一五”規(guī)劃起始年的