福邸西湖營銷企劃-全文預(yù)覽
【正文】 ”，首付 買繁華商業(yè)街零公攤獨(dú)立沿街金店。此階段主要針對產(chǎn)品形象做宣傳，增強(qiáng)客戶信心，以小額利益促進(jìn)剩余難銷鋪位的銷售。促銷期外裝修完成銷售進(jìn)度60%當(dāng)期廣告投入額度10萬報(bào)紙廣告；夾報(bào)、派報(bào)；定點(diǎn)看板延續(xù)。投資專欄設(shè)計(jì)制作并發(fā)布；戶外定點(diǎn)看板設(shè)計(jì)制作；夾報(bào)設(shè)計(jì)；軟性報(bào)道；開盤活動(dòng)安排；密切關(guān)注案情發(fā)展及競爭項(xiàng)目動(dòng)向；銷售中心說辭強(qiáng)化訓(xùn)練，實(shí)行有效銷控。以軟性做為先導(dǎo)，開始地塊炒作，加溫而問卷走訪形成口碑聚焦為開盤積蓄能量。2）產(chǎn)品品質(zhì)塑造面對日趨理性的投資者，產(chǎn)品力的競爭早就擺在頭等位置，塑造產(chǎn)品獨(dú)有的“唯一性”和“排它性”的特征，是許多開發(fā)商花重金，下大力氣所不惜的。通過舊305線的改造為重大導(dǎo)線來樹立區(qū)域新形象。入市方式及價(jià)格提升策略從泉州人固有的地域價(jià)值偏見及市場上競爭對手狀況，（目前新建項(xiàng)目來看底層幾乎都規(guī)劃成尚街店面或者是內(nèi)店面，而從銷售情況來看都不容樂觀，有的基至打出返租模式）。中國第四屆特產(chǎn)文化節(jié)在泉州召開，泉州特產(chǎn)文化地位提升。西部熱土開發(fā)正酣，西湖地塊已呈明顯漲勢。本案所處區(qū)域周邊的雜亂，初級現(xiàn)狀，而做為主力客戶群體的周邊居民對這一地塊的商業(yè)價(jià)值心理價(jià)位不高且觀念根深蒂固，所以打破固有價(jià)值觀念，借勢發(fā)揮極限優(yōu)勢，塑造新形象，為投資者營造一幅繁榮熱鬧的商業(yè)畫面，以提升本地域商業(yè)價(jià)值，是本案包裝策略所要把握的重點(diǎn) 包裝策略本案主導(dǎo)性商業(yè)利基：新商業(yè)形態(tài)表現(xiàn)，地域價(jià)值提升舊305線拓寬改造，周邊優(yōu)勢資源整合，新商機(jī)注入西部開發(fā)正熱，西湖地塊以呈明顯漲勢依此方向推導(dǎo)包裝策略重點(diǎn)在于緊扣這條沿案而過的財(cái)富金線來展開訴求。根據(jù)目標(biāo)客戶群體特征、項(xiàng)目定位及商業(yè)形象價(jià)值等綜合要素，在項(xiàng)目推廣過程中應(yīng)遵循以下原則：把握主力目標(biāo)客戶群體目標(biāo)主力客戶群體把握準(zhǔn)確與否，是本案成功的根本保障！項(xiàng)目推廣應(yīng)瞄準(zhǔn)目標(biāo)主力客戶群，有針對性地進(jìn)行廣告宣傳和銷售傳播，以最大限度提高項(xiàng)目推廣效應(yīng)。通過招商廣告的發(fā)布，進(jìn)行本項(xiàng)目招商信息的發(fā)布，利用“廣而告之”的效果，以達(dá)到招商的目的。專業(yè)市場操作重點(diǎn)在于兩個(gè)方面：即前期的招商及后期經(jīng)營管理；目前我們正處于前期招商階段中，所以招商工作的虛實(shí)表現(xiàn)及合理性解說是整個(gè)專業(yè)市場能否興旺起來的前提，抓住實(shí)質(zhì)性意向商家大做文章，加上虛擬數(shù)字結(jié)合達(dá)成量的表現(xiàn)來吸引觀望商家，后期經(jīng)營管理主要在于經(jīng)營管理委員會(huì)的成立及運(yùn)行，并以此來穩(wěn)定商家信心，保障專業(yè)市場正常運(yùn)作。市場推廣制：定期組織訂貨會(huì)、展示會(huì)，新產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、服務(wù)日、促銷周、NP廣告、DM直銷以促進(jìn)專業(yè)市場動(dòng)態(tài)經(jīng)營。經(jīng)營管理委員會(huì)的組建方案，由經(jīng)營商家推選組成經(jīng)營管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)專業(yè)市場統(tǒng)一經(jīng)營管理，推廣事宜，對商家及投資者而言就是一顆定心丸，亦是促進(jìn)項(xiàng)目順利銷售及招商的最有較途徑。通過前期發(fā)放問卷（名優(yōu)特產(chǎn)品商業(yè)街咨詢意見）引導(dǎo)泉州人對這一區(qū)域商業(yè)定位的印象，并形成口碑流傳，為我們后期的塑造埋下伏筆。實(shí)質(zhì)運(yùn)作：即成立專業(yè)市場經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目后期的市場招商和經(jīng)營管理。與西街及周邊街區(qū)連成一片進(jìn)行塑造，強(qiáng)力提升其影響范圍及商業(yè)價(jià)值?；饽繕?biāo)客戶群體對本案潛在的投資疑慮及抗性提供有利說辭。專業(yè)市場是以某一商業(yè)行業(yè)為經(jīng)營特性的市場，本身有其內(nèi)在的“唯一性”與“權(quán)威性”。充分利用所有優(yōu)勢資源，打造具自身獨(dú)有魅力的產(chǎn)品內(nèi)涵以區(qū)隔其它競爭項(xiàng)目是本案銷售成敗的關(guān)鍵 產(chǎn)品篇本案位于市郊西街與環(huán)城路的交界處，區(qū)域建筑陳舊，環(huán)境臟亂，區(qū)域形象及商業(yè)價(jià)值較差，交通條件不發(fā)達(dá)，商業(yè)輻射面窄，區(qū)域物業(yè)升值潛力不明顯。前 言此項(xiàng)目現(xiàn)狀條件皆不如人意，所以在整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品策略、包裝策略上應(yīng)跳出個(gè)案推廣塑造的界限而從大方向著手，借勢而發(fā)力把未來遠(yuǎn)景的前途描繪充分。俗話說：“要致富、先鋪路”這一市政建設(shè)將致始致終貫穿于本案成為營銷推廣的主要方向。定位準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目操作的成敗。因此概念營銷這一操作模式較為適用本案：概念營銷以其特有模式在泉州商業(yè)物業(yè)普遍疲軟的市場大勢下，突出項(xiàng)目的商業(yè)定位，并對項(xiàng)目未來的商業(yè)作出具體的景象描繪，以塑造表現(xiàn)區(qū)域地段的發(fā)展前景和物業(yè)的增值潛力，體現(xiàn)投資與回報(bào)良性關(guān)系。打破專業(yè)市場固有的條條框框，以周邊現(xiàn)成人氣市場及商業(yè)模式為支撐闡述新商業(yè)街的繁華前景，而降低概念營銷所遭遇的銷售抗性。商業(yè)特色：專業(yè)經(jīng)營全國各地的地方特產(chǎn)（ 農(nóng)副產(chǎn)品），打造泉州特色商業(yè)，以提升社區(qū)商業(yè)物業(yè)的價(jià)值形象，并塑造屬于本項(xiàng)目獨(dú)有的“惟一性與排它性”特征；核心功能：提供便利，滿足市場及城區(qū)居民群眾的日常生活需求；提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值；樹立增強(qiáng)投資者的信心；運(yùn)作方式：概念營銷：即虛實(shí)結(jié)合的市場營銷概念定位。表現(xiàn)手法：軟性造勢（西部熱土，輝煌再現(xiàn)）進(jìn)行區(qū)域
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