福邸西湖營銷企劃-全文預(yù)覽
【正文】 ”，首付 買繁華商業(yè)街零公攤獨立沿街金店。此階段主要針對產(chǎn)品形象做宣傳，增強(qiáng)客戶信心，以小額利益促進(jìn)剩余難銷鋪位的銷售。促銷期外裝修完成銷售進(jìn)度60%當(dāng)期廣告投入額度10萬報紙廣告；夾報、派報；定點看板延續(xù)。投資專欄設(shè)計制作并發(fā)布；戶外定點看板設(shè)計制作；夾報設(shè)計；軟性報道；開盤活動安排；密切關(guān)注案情發(fā)展及競爭項目動向；銷售中心說辭強(qiáng)化訓(xùn)練，實行有效銷控。以軟性做為先導(dǎo)，開始地塊炒作，加溫而問卷走訪形成口碑聚焦為開盤積蓄能量。2）產(chǎn)品品質(zhì)塑造面對日趨理性的投資者，產(chǎn)品力的競爭早就擺在頭等位置，塑造產(chǎn)品獨有的“唯一性”和“排它性”的特征，是許多開發(fā)商花重金，下大力氣所不惜的。通過舊305線的改造為重大導(dǎo)線來樹立區(qū)域新形象。入市方式及價格提升策略從泉州人固有的地域價值偏見及市場上競爭對手狀況，（目前新建項目來看底層幾乎都規(guī)劃成尚街店面或者是內(nèi)店面，而從銷售情況來看都不容樂觀，有的基至打出返租模式）。中國第四屆特產(chǎn)文化節(jié)在泉州召開，泉州特產(chǎn)文化地位提升。西部熱土開發(fā)正酣，西湖地塊已呈明顯漲勢。本案所處區(qū)域周邊的雜亂，初級現(xiàn)狀，而做為主力客戶群體的周邊居民對這一地塊的商業(yè)價值心理價位不高且觀念根深蒂固，所以打破固有價值觀念，借勢發(fā)揮極限優(yōu)勢，塑造新形象，為投資者營造一幅繁榮熱鬧的商業(yè)畫面，以提升本地域商業(yè)價值，是本案包裝策略所要把握的重點 包裝策略本案主導(dǎo)性商業(yè)利基：新商業(yè)形態(tài)表現(xiàn)，地域價值提升舊305線拓寬改造，周邊優(yōu)勢資源整合，新商機(jī)注入西部開發(fā)正熱，西湖地塊以呈明顯漲勢依此方向推導(dǎo)包裝策略重點在于緊扣這條沿案而過的財富金線來展開訴求。根據(jù)目標(biāo)客戶群體特征、項目定位及商業(yè)形象價值等綜合要素，在項目推廣過程中應(yīng)遵循以下原則：把握主力目標(biāo)客戶群體目標(biāo)主力客戶群體把握準(zhǔn)確與否，是本案成功的根本保障！項目推廣應(yīng)瞄準(zhǔn)目標(biāo)主力客戶群，有針對性地進(jìn)行廣告宣傳和銷售傳播，以最大限度提高項目推廣效應(yīng)。通過招商廣告的發(fā)布，進(jìn)行本項目招商信息的發(fā)布，利用“廣而告之”的效果，以達(dá)到招商的目的。專業(yè)市場操作重點在于兩個方面：即前期的招商及后期經(jīng)營管理；目前我們正處于前期招商階段中，所以招商工作的虛實表現(xiàn)及合理性解說是整個專業(yè)市場能否興旺起來的前提，抓住實質(zhì)性意向商家大做文章，加上虛擬數(shù)字結(jié)合達(dá)成量的表現(xiàn)來吸引觀望商家，后期經(jīng)營管理主要在于經(jīng)營管理委員會的成立及運行，并以此來穩(wěn)定商家信心，保障專業(yè)市場正常運作。市場推廣制：定期組織訂貨會、展示會，新產(chǎn)品發(fā)布會、服務(wù)日、促銷周、NP廣告、DM直銷以促進(jìn)專業(yè)市場動態(tài)經(jīng)營。經(jīng)營管理委員會的組建方案，由經(jīng)營商家推選組成經(jīng)營管理委員會，負(fù)責(zé)專業(yè)市場統(tǒng)一經(jīng)營管理，推廣事宜，對商家及投資者而言就是一顆定心丸，亦是促進(jìn)項目順利銷售及招商的最有較途徑。通過前期發(fā)放問卷（名優(yōu)特產(chǎn)品商業(yè)街咨詢意見）引導(dǎo)泉州人對這一區(qū)域商業(yè)定位的印象，并形成口碑流傳，為我們后期的塑造埋下伏筆。實質(zhì)運作：即成立專業(yè)市場經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)項目后期的市場招商和經(jīng)營管理。與西街及周邊街區(qū)連成一片進(jìn)行塑造，強(qiáng)力提升其影響范圍及商業(yè)價值?；饽繕?biāo)客戶群體對本案潛在的投資疑慮及抗性提供有利說辭。專業(yè)市場是以某一商業(yè)行業(yè)為經(jīng)營特性的市場，本身有其內(nèi)在的“唯一性”與“權(quán)威性”。充分利用所有優(yōu)勢資源，打造具自身獨有魅力的產(chǎn)品內(nèi)涵以區(qū)隔其它競爭項目是本案銷售成敗的關(guān)鍵 產(chǎn)品篇本案位于市郊西街與環(huán)城路的交界處，區(qū)域建筑陳舊，環(huán)境臟亂，區(qū)域形象及商業(yè)價值較差，交通條件不發(fā)達(dá)，商業(yè)輻射面窄，區(qū)域物業(yè)升值潛力不明顯。前 言此項目現(xiàn)狀條件皆不如人意，所以在整個項目的產(chǎn)品策略、包裝策略上應(yīng)跳出個案推廣塑造的界限而從大方向著手，借勢而發(fā)力把未來遠(yuǎn)景的前途描繪充分。俗話說：“要致富、先鋪路”這一市政建設(shè)將致始致終貫穿于本案成為營銷推廣的主要方向。定位準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到項目操作的成敗。因此概念營銷這一操作模式較為適用本案：概念營銷以其特有模式在泉州商業(yè)物業(yè)普遍疲軟的市場大勢下，突出項目的商業(yè)定位，并對項目未來的商業(yè)作出具體的景象描繪，以塑造表現(xiàn)區(qū)域地段的發(fā)展前景和物業(yè)的增值潛力，體現(xiàn)投資與回報良性關(guān)系。打破專業(yè)市場固有的條條框框，以周邊現(xiàn)成人氣市場及商業(yè)模式為支撐闡述新商業(yè)街的繁華前景，而降低概念營銷所遭遇的銷售抗性。商業(yè)特色：專業(yè)經(jīng)營全國各地的地方特產(chǎn)（ 農(nóng)副產(chǎn)品），打造泉州特色商業(yè)，以提升社區(qū)商業(yè)物業(yè)的價值形象，并塑造屬于本項目獨有的“惟一性與排它性”特征；核心功能：提供便利，滿足市場及城區(qū)居民群眾的日常生活需求；提升商業(yè)物業(yè)的價值；樹立增強(qiáng)投資者的信心；運作方式：概念營銷：即虛實結(jié)合的市場營銷概念定位。表現(xiàn)手法：軟性造勢（西部熱土，輝煌再現(xiàn)）進(jìn)行區(qū)域
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