【正文】 2． 銷控策略正式售樓處和樣板房同時推出，也就是正式開盤后，采用以大帶小，以好帶次的銷售方式對外推出房源。（2） 預(yù)約執(zhí)行期為開盤前2個月到開盤為止。6． 其它（冠名、創(chuàng)刊、軟文）（1） 冠名：冠名收視率特別是高層客戶關(guān)注的電視節(jié)目或者財經(jīng)論壇等，如：財富人生，F(xiàn)ORBES論壇等，借助它們固有的吸引力，把項目影響力掩藏在其中，努力開拓另一種商機(jī)。4． 皇家騎隊巡游宣傳活動在開盤之初，安排一個皇家騎隊連續(xù)一周不斷巡游周邊的高檔商務(wù)區(qū)和高檔住宅區(qū)，可以通過聘請專業(yè)的騎隊配合英國皇家騎士隊的服飾來進(jìn)行，在每日上下班高峰期間和午休時間進(jìn)行，相信不出一周，本項目絕對可以做到在周邊區(qū)域家喻戶曉，這樣我們也就很輕松的達(dá)到了宣傳的效果，同時這一做法也可以考慮在以后的物業(yè)中延續(xù)，對整個產(chǎn)品的形象和品牌絕對是可以加分不少的，對銷售也會有很大的促進(jìn)作用。同時考慮男性特具的深沉底蘊和成熟氣質(zhì)，建議代言人選擇男性，主推薦：周潤發(fā)。（4） 看板：如果對方實在不肯接受合作形式，也可以在對方場地外顯眼處設(shè)立看板，力爭給客戶留下潛在印象，以利銷售。即通過和對方某種程度的聯(lián)合，達(dá)到客戶訊息的互通，以及資源的共享，具體建議方式如下：（1） 贊助：通過贊助上海知名俱樂部的方式，達(dá)到可以借對方在高檔消費者中知名度提升自己知名度的效果，同時也可以享有在對方場所展示本項目的權(quán)利。（6） 其它（信用卡帳單）信用卡帳單廣告：信用卡作為高檔客戶消費習(xí)慣的一環(huán)，已經(jīng)是不容置疑的了，所以相對應(yīng)的帳單廣告應(yīng)該會有非常不錯的效果，畢竟一個精明的人總會關(guān)心自己的收支情況的，所以可以初期適當(dāng)安排12期信用卡帳單廣告，視效果決定后續(xù)是否繼續(xù)。（2） 高檔場所展示會結(jié)合客戶消費習(xí)慣，在上海高檔消費場所，如：恒隆，中信泰富，梅龍鎮(zhèn)伊勢丹，蓮卡佛等舉辦展示會，宣傳項目，當(dāng)然這一活動安排在項目成熟期比較合適，因為展示的內(nèi)容可以安排的琳瑯滿目，足夠吸引客戶的眼球，達(dá)到宣傳的效果。f. 工地現(xiàn)場有10F高度時，建議懸掛巨幅，并結(jié)合進(jìn)度不斷調(diào)整內(nèi)容，吸引周邊辦公區(qū)域眼球。b. 在主要的出入干道的伊犁路，虹橋路，延安路在開盤之初設(shè)置刀旗橫幅引導(dǎo)。五、推廣策略鑒于產(chǎn)品的高檔頂級性質(zhì)，決定了本項目的媒體選擇方向和一般樓盤有很大的不同，而且媒體的作用也基本在于引導(dǎo)客戶認(rèn)同感和炒作產(chǎn)品品牌使用，具體建議如下：1． 大眾媒體（1） NP建議選擇新民晚報這一上海最大的宣傳媒體，開盤時可適當(dāng)考慮配合一些其它NP炒作，后期每月安排2次即可。（9）國際設(shè)計團(tuán)隊 通過國際化的設(shè)計團(tuán)隊配置或者冠名，給予客戶本項目從外觀，空間格局，平面格局，乃至大堂，會所，電梯間，庭院景觀等一系列細(xì)節(jié)配置完全精心打造的感覺，引領(lǐng)客戶對今后的居家生活充滿期待和幻想，側(cè)面引導(dǎo)客戶對項目價值的期待值的提升。 （8）國際管家服務(wù)產(chǎn)品硬件是一方面，但是產(chǎn)品永遠(yuǎn)只能在一個時間點領(lǐng)先市場，但是優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)是永遠(yuǎn)必需的，也是一個國際化社區(qū)的必備軟件。 （7）國際休閑會所工作八小時之外的休閑生活也是客戶未來居家生活必不可少的部分。上海一直是一個非常海派的城市，對真正國際化生活也已經(jīng)夢想了很久了，而現(xiàn)在本案為購房者輕松實現(xiàn)這一夢想。它不但是我們的賣點，也是我們客戶的來源。緊抓住高檔客戶追求生態(tài)居住環(huán)境的特性，配合小區(qū)自身的美麗水景，吸引高檔客群的關(guān)注。5） 延伸古北地區(qū)性的涉外人文環(huán)境，塑造新的區(qū)域熱點。1） 過參選并獲得地產(chǎn)界大獎，如：人居經(jīng)典獎、優(yōu)秀房型獎等，來豐富和提升本項目的市場口碑，賦予客戶特殊榮耀感。其實本案所處的古北地塊，也是上海傳統(tǒng)的高檔住宅聚居區(qū)，本案既置身這樣一個高品質(zhì)的區(qū)域內(nèi)，又很好的通過130000M2的綠地與其區(qū)隔，是建造城市豪宅的最佳位置。好的東西自然會有人來買，而且本案作為虹橋地區(qū)唯一的大型綠地旁的住宅，稀有性不言而喻，眾所周知像本案這樣市中心的土地已經(jīng)越來越少，已經(jīng)是賣掉一套少一套了?；氐牟煌暾员景富刂械谋Ａ艚ㄖ敖鹱貦啊保坏绊懥吮景傅牡貕K完整性，亦會對部分購房者產(chǎn)生一定的噪音影響。此外我們嚴(yán)格按照相關(guān)的法規(guī)施工，保證基地最南側(cè)底層住戶的采光和日照。郊區(qū)別墅類高檔住宅對于市區(qū)高檔住宅的分流由于目前松江、青浦、閔行、浦東等地區(qū)大量別墅住宅的興起，吸引了相當(dāng)一部分高檔住宅的客戶，從而對市中心項目的客源造成一定的分流。城市中心可開發(fā)用地日益減少隨著舊城改造步伐的不斷加快，城市中心的可開發(fā)住宅用地越來越少，為本項目增加了稀缺性。Opportunity機(jī)會公園豪邸的唯一性本項目與130000M2公園為鄰，是市中心為數(shù)不多的公園住宅，而在古北地區(qū)，其“古北公園豪邸”的唯一性也是毋庸置疑的。星級賓館聚居區(qū)項目周邊各類星級賓館林立，有虹橋賓館、喜來登大飯店、揚子江大飯店、銀河賓館、西郊賓館等都在4—5星級標(biāo)準(zhǔn)，項目所在地已成為名副其實的上流精英匯萃之所。鬧中取靜的稀有地段項目與延安西路、虹橋路、中山西路三大周邊主干道均保持百米以上的安全距離，加上伊梨路為單行道以及與大型綠地公園為鄰的緣故，使得項目得以享有真正意義上的寧靜幽雅氛圍。精致生活的享受項目北側(cè)的仙霞路為精品餐飲一條街，并有規(guī)劃中的虹橋上海購物中心和虹橋友誼商城具都與本案步行距離不到10分鐘。業(yè) 務(wù) 營 銷 策 略一、項目SWOT分析Strength 優(yōu)勢大型綠地旁的公園生活坐落于上海西區(qū)最大的公園旁，與130000M2綠地僅一路之隔，也是目前唯一與新虹橋中心花園為鄰的個案。目前，古北二期大規(guī)模開發(fā)建設(shè)已正式啟動，古北新區(qū)將有望成為滬上豪宅的龍頭地區(qū)，在這樣的背景下，本案緊靠古北地區(qū)的地理位置，無疑在形象檔次上會有諸多受益。這使得本案交通無論“內(nèi)行”，還是“外行”的交通條件均極為優(yōu)越。人文氣息濃厚的教育環(huán)境項目與建青實驗學(xué)校、外貿(mào)學(xué)院、東華大學(xué)等一批知名學(xué)府為鄰，并有天山中學(xué)、婁山中學(xué)等一批中小學(xué)、幼兒園分布，整個區(qū)域人文教育氛圍濃厚。基地的不完整性本案基地中的保留建筑“金棕櫚”，不但影響了本案的地塊完整性，亦會對部分購房者產(chǎn)生一定的噪音影響。古北地區(qū)已定的高檔住宅區(qū)的概念已深入人心，虹橋古北地區(qū)的高檔房產(chǎn)現(xiàn)已成為境內(nèi)外高級投資客的投資首選。高檔客源的有限性作為上海國際級豪華住宅項目，它所針對的客源客層具有一定的局限性，相對于普