【正文】 章 前 言僑鑫集團(tuán)和廣州********物業(yè)管理有限公司同仁歡迎各業(yè)主及家人入住****新城，并祝各位安居樂業(yè)、萬事勝意！為了便于各業(yè)主及住戶能進(jìn)一步了解****新城的物業(yè)管理運(yùn)作情況，管理公司特編寫此住戶手冊(cè)，以供參考之用。 任何業(yè)主均有資格參與業(yè)主委員會(huì)的委員選舉，但各業(yè)主只能在其單元所在的“****新城”獨(dú)立樓宇交付使用后方可參與選舉，選舉投票時(shí)每單元一票。3） 任何修改均依據(jù)公約，不得影響發(fā)展商所具有的權(quán)利。1. 業(yè)主可親自或書面委派任何人士代表投票，如委派代表出席，其委派代表的文件須于開會(huì)三天前交予管理者。6. 業(yè)主委員會(huì)須確保將出席者及業(yè)主大會(huì)會(huì)議程序記錄存檔。1. 業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)一經(jīng)產(chǎn)生便須每隔不少于十二個(gè)月召開一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。2. 發(fā)展商和會(huì)所管理機(jī)構(gòu)擁有全權(quán)制訂會(huì)所的入會(huì)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，審核申請(qǐng)者資格，接受或否決該申請(qǐng)；制定及修改會(huì)所使用規(guī)則。2） 相互社交的場所。該酬金數(shù)額按每月“****新城”管理費(fèi)的百份之十計(jì)算支付給管理者。B、火災(zāi)、水災(zāi)等不可抗力導(dǎo)致中斷服務(wù)；C、無法避免的燃料、材料、供水、供氣、電訊、電力短缺；D、管理者無法控制的其他一切原因。4） 管理者被辭退或職務(wù)被終止時(shí)，須在被辭退或終止后的三個(gè)月內(nèi)移交所有有關(guān)“****新城”的文件、記錄、圖則、審核管理帳目給發(fā)展商和業(yè)主委員會(huì)。2） 維修基金在物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)不予退回，將自動(dòng)轉(zhuǎn)入物業(yè)受讓人的名下，物業(yè)轉(zhuǎn)讓人可在轉(zhuǎn)讓時(shí)向受讓人協(xié)議收回。3） 業(yè)主入住時(shí)所繳交的管理費(fèi)押金概不退回，但可以在出售、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、遺贈(zèng)其名下單元時(shí)轉(zhuǎn)至受讓人名下，然后，由該物業(yè)的受讓人償還給原業(yè)主。在該訴訟中，管理者將被委托代表小區(qū)全體業(yè)主的代理人采取追繳欠款的行動(dòng)（但在管理者與業(yè)主間有利益沖突的情況下除外）。3） 業(yè)主欠款管理費(fèi)和其他費(fèi)用超過三個(gè)月時(shí)，調(diào)釋無效的情況下，管理者有權(quán)向人民法院提請(qǐng)?jiān)V訟，依法追繳所欠管理費(fèi)和因追繳行為所引起的費(fèi)用、欠款、滯納金及手續(xù)費(fèi)。所有管理費(fèi)、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)及其它根據(jù)公約或其他規(guī)章制度應(yīng)付的款項(xiàng)，均須按期清繳。除上述第四章第（三）節(jié)第2款的規(guī)定之外，經(jīng)發(fā)展商和業(yè)主委員會(huì)的同意或者獲政府的批準(zhǔn)，對(duì)“****新城”的維修、更新、改造所需的費(fèi)用可另行向各業(yè)主收取。9） 其他為管理“****新城”的合理支出等。5） 聘請(qǐng)法律、會(huì)計(jì)、工程、機(jī)械等專業(yè)人士的費(fèi)用。上述所提及的費(fèi)用包括（但不限于）：1） “****新城”各大樓、綠化區(qū)、電梯、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、公共系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)及門控系統(tǒng)、公共給排水系統(tǒng)的日常保養(yǎng)。對(duì)于逾期不繳交有關(guān)費(fèi)用的業(yè)主或租客，管理者在提出適當(dāng)?shù)木婧螅幸浴?***新城”全體業(yè)主的名義向欠款者提出法律訴訟。2） 財(cái)務(wù)管理包括編制每年的“****新城”管理預(yù)算，并盡可能使“****新城”的開支及運(yùn)作控制在此預(yù)算范圍內(nèi)。當(dāng)有需要或在方便的情況下，管理者可與第三者訂立合約，維修上述設(shè)備、機(jī)械或器材。8） 阻止任何廢物棄置于“****新城”的公共地方或公共設(shè)施內(nèi)，負(fù)責(zé)清除“****新城”公共地方和公共設(shè)施的垃圾。4） 更換公共地方及公共設(shè)施處的破損玻璃、門窗或設(shè)備。d. 采取適當(dāng)?shù)姆烙胧苊狻?***新城”的公共地方及設(shè)施受臺(tái)風(fēng)或暴雨及惡劣天氣破壞。a. 制訂各種公共設(shè)施的使用規(guī)則及各項(xiàng)服務(wù)的合理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在通知后十四天期滿而該業(yè)主仍未糾正錯(cuò)誤的行為，如屬緊急情況，可不必書面通知。20） 聘請(qǐng)、解聘、撤換及付酬給律師、建筑商、會(huì)計(jì)所、測(cè)計(jì)所或其他專業(yè)顧問、承建商、承判商、工人、代理人、清潔工人或其工作人員。17） 采取一切必要措施以遵守政府對(duì)于“****新城”的要求。14） 控制“****新城”及其所屬地塊范圍內(nèi)的所有車輛（包括機(jī)動(dòng)車和自動(dòng)車的停放和行駛。10） 處理所有對(duì)“****新城”管理的投訴及各項(xiàng)維修工程，并協(xié)助調(diào)解業(yè)主或用戶之間因“匯 景新城”管理而引起的糾紛與爭執(zhí)。7） 維修、管理、清潔、更新、涂漆及裝飾公共地方及設(shè)施。裝修者需按規(guī)則繳交裝修保證金給管理者（裝修保證金無利息），管理者根據(jù)裝修規(guī)則的條款可將此保證金作有關(guān)應(yīng)用。如果管理者發(fā)現(xiàn)該業(yè)主聘用的承包商或其工人違反裝修規(guī)則，管理者有權(quán)拒絕此類人員進(jìn)入“****新城”住宅小區(qū)，且在管理者認(rèn)為有必要的情況下，有權(quán)將其逐出“****新城”住宅小區(qū)。2. 管理公司是為全體業(yè)權(quán)（使用）人提供物業(yè)管理服務(wù)，而非僅為個(gè)別業(yè)權(quán)（使用）人提供私人服務(wù)，故所有業(yè)權(quán)（使用）人應(yīng)尊重管理公司為全體業(yè)權(quán)（使用）人提供管理服務(wù)的公共職能。15. 在發(fā)展商或管理者指定的地方安裝指定類型的空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)采用低噪設(shè)備并妥善處理水滴問題，不得造成對(duì)其他住戶的干擾或樓宇的損害。因上述人員的行為，由于疏忽、不當(dāng)或錯(cuò)誤而發(fā)生的損害、損失，該業(yè)主必須支付所有因此而產(chǎn)生的費(fèi)用和賠償。10. 未經(jīng)向管理者申報(bào)并獲批準(zhǔn)，任何業(yè)主或用戶不得擅自更改、遷移或增大所用電、煤氣、給排水裝置和中央空調(diào)的負(fù)荷；也不得進(jìn)行任何可能影響或損毀“****新城”及其內(nèi)各單元的水、電、煤氣、通訊的供應(yīng)系統(tǒng)、排水排污系統(tǒng)工程的行為。6. 業(yè)主如飼養(yǎng)任何寵物，須嚴(yán)格按照政府及管理者訂立的有關(guān)管理規(guī)定執(zhí)行，并報(bào)管理者備案。不得在管理者指定位置以外的任何地方的窗戶或外墻安裝任何空調(diào)機(jī)或其他固定設(shè)施，如違反規(guī)定，管理者有權(quán)于任何時(shí)間拆去加建物而無須事先通知該業(yè)主，且有關(guān)費(fèi)用及責(zé)任由該業(yè)主承擔(dān)。17. 有遵守社會(huì)公德及維護(hù)公眾利益的義務(wù)。1) 填寫裝修申報(bào)表，送管理公司進(jìn)行工程審核并按章繳付裝修管理押金及裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，領(lǐng)取施工許可證，辦理裝修施工人員出入證；2) 按規(guī)定及工程規(guī)范施工，將裝修散料或余泥用袋裝運(yùn)送；3) 完工后向管理公司申報(bào)查驗(yàn)，經(jīng)常規(guī)查驗(yàn)合格，即無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），則裝修保證金于十五個(gè)工作日內(nèi)無息全額予以返還，否則視違章情況予以扣除并限期整改。如需增收管理費(fèi)，管理處將報(bào)物價(jià)局審批，并提前一個(gè)月以書面形式通知全體業(yè)權(quán)（使用）人。11. 本物業(yè)的管理成本，當(dāng)由業(yè)權(quán)（使用）人分擔(dān)，無論該業(yè)權(quán)（使用）人是否已入住，本物業(yè)的管理服務(wù)成本亦已發(fā)生，因此，合法的業(yè)權(quán)（使用）人同時(shí)也是合法的繳費(fèi)主體，均有按規(guī)定準(zhǔn)時(shí)繳交管理費(fèi)、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)、逾期繳費(fèi)滯納金（如有發(fā)生）、違章罰款（如有發(fā)生）、賠償款（如有發(fā)生）以及其它按規(guī)定應(yīng)繳交的周轉(zhuǎn)金、保證金、維修基金等各項(xiàng)費(fèi)用的義務(wù)。任何單元內(nèi)的排水、排污、裝修工程或其他行為損害或影響上下毗鄰單元時(shí)，有關(guān)業(yè)主須承擔(dān)賠償及其有關(guān)維修責(zé)任。6. 業(yè)主在行使本章第（一）節(jié)第2條權(quán)利時(shí)，必須連帶把本公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租合同的附件，要求其名下單元的受讓人或使用人在處理該單元的同時(shí)簽署公約或承諾書、承諾履行、遵守本公約、住戶手冊(cè)和其它管理規(guī)則，并在十五天內(nèi)書面通知管理者有關(guān)該受讓人或使用人的姓名、地址、處理日期并將承諾書交管理者，否則，原業(yè)主將對(duì)承受人或使用人的違約行為負(fù)共同或連帶責(zé)任。2. 業(yè)主依照本公約及管理者的規(guī)定，有依時(shí)繳交其名下應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)和其他應(yīng)繳費(fèi)用的義務(wù)。8. 有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，并擁有對(duì)本物業(yè)重大管理決策的投票表決權(quán)。6. 可根據(jù)本公約條款監(jiān)察管理者及管理人員的工作，但業(yè)主無權(quán)直接懲戒管理人員。2. 各單元業(yè)主擁有其名下單元的所有權(quán)，并可全權(quán)處分其名下所占的物業(yè)，例如使用、批準(zhǔn)別人占用、出售、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、遺贈(zèng)、抵押、出租或以其他方式處分，而無須發(fā)展商或其他業(yè)主的同意。公約明文規(guī)定各業(yè)主對(duì)其依法取得所有權(quán)的單元享有占有、使用、收益和處分權(quán)時(shí)，必須使其承讓人或使用人承諾遵守及履行公約的條款。第二章 總 則 加強(qiáng)“****新城”小區(qū)的物業(yè)管理，保障全體業(yè)主及物業(yè)使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境及公共秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，創(chuàng)造良好的安居生活環(huán)境，是全體業(yè)主的共同意愿。25．商鋪 指根據(jù)業(yè)主公約、政府批文、房地產(chǎn)證作為商業(yè)經(jīng)營用途的地方。21．裝修手冊(cè) 指發(fā)展商或管理者根據(jù)業(yè)主公約而制定并不時(shí)修訂的，供各業(yè)主/住戶在裝修單元時(shí)所需要遵守的細(xì)則。17．外墻 指各座大樓的全部或部分外露墻體。13．管理合同 指發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)依據(jù)公約與管理者本著協(xié)商一致的原則共同訂立的一份或多份管理合同（視情況而定）。9．管理公司、管理處特指廣州********物業(yè)管理有限公司或其管轄的管理處，是根據(jù)《廣州市物業(yè)管理辦法》第三十三條 “業(yè)主委員會(huì)成立前，物業(yè)由建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理”的規(guī)定，由受委托的物業(yè)管理公司成立的、專業(yè)從事“****新城”小區(qū)物業(yè)管理的工作機(jī)構(gòu)。5．公共設(shè)施 指為“****新城”的公眾利益而在“****新城”所屬地塊范圍內(nèi)裝設(shè)的各種器械、設(shè)備、裝置，包括給排水系統(tǒng)、中央空調(diào)及電力系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)察保安系統(tǒng)、升降機(jī)、電梯井、衛(wèi)生間設(shè)備、照明系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)，共用給排水道、共用溝渠、共用管道、槽溝、電線、電纜、有線電視接收系統(tǒng)、衛(wèi)生設(shè)備、告示板、會(huì)所、綠化區(qū)的裝置、其他機(jī)械、及其小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)所種植物等；以上所列的各類設(shè)施，不論是設(shè)置于公共區(qū)域、保留地方，或是個(gè)別業(yè)主擁有的單元內(nèi)，均屬公共設(shè)施部分，只供發(fā)展商或相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)使用，業(yè)主或租戶使用的設(shè)施則不包括在內(nèi)。xx物業(yè)部工作手冊(cè)小區(qū)約章第一節(jié) 《業(yè)主公約》第二節(jié) 《住戶手冊(cè)》第三節(jié) 《裝修手冊(cè)》第二章 物業(yè)管理對(duì)外服務(wù)指引第一節(jié) 交收樓手續(xù)辦理指引第二節(jié) 室內(nèi)二次裝修指引第三節(jié) 各類申請(qǐng)報(bào)裝業(yè)主指引第四節(jié) 《住戶證》辦理指引第五節(jié) 車輛管理及停放管理指引第六節(jié) 業(yè)主/住戶報(bào)修業(yè)務(wù)指引第七節(jié) 業(yè)主/住戶投訴業(yè)主指引第八節(jié) 物品放行指引第三章 內(nèi)部運(yùn)作管理規(guī)程第一節(jié) 各類報(bào)修處理規(guī)程第二節(jié) 各類投訴處理規(guī)程第三節(jié) 鑰匙管理規(guī)程第四節(jié) 回訪工作管理規(guī)程第五節(jié) 日常巡查工作規(guī)程第六節(jié) 清潔工作管理及檢查規(guī)程第七節(jié) 綠化工作管理及檢查規(guī)程第八節(jié) 物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)程第九節(jié) 夜間突發(fā)事件處理規(guī)程 第一章《小區(qū)約章》 第一節(jié)《業(yè)主公約》第一章 定義公約中除文義有所指示需另作解釋外，下列用語所指意義如下：1．地塊 指根據(jù)廣州市國有土地使用權(quán)出讓合同和有關(guān)文件而取得位于中國廣東省廣州市天河區(qū)五山鎮(zhèn)****新城地塊土地使用權(quán)的土地。4．公共地方 指個(gè)別業(yè)主/住戶擁有獨(dú)自使用權(quán)和發(fā)展商保留的地方以外的地方，其中包括“****新城”內(nèi)的各出入口、人行道、通道、電梯大堂、大樓的出入口大堂、天井、外墻、天臺(tái)及平臺(tái)（指未被業(yè)主單獨(dú)取得所有權(quán)或約定使用權(quán)的部分）、變壓房、電話機(jī)房及線架房、綠化區(qū)、車道、升降機(jī)、電梯井、走火通道、走廊、梯臺(tái)、共用衛(wèi)生間、后備發(fā)電房、泵房、水箱、中央空調(diào)設(shè)備機(jī)房、電掣房、自動(dòng)灑水系統(tǒng)及消防設(shè)備控制室、升降機(jī)房及為“****新城”的業(yè)主、用戶及訪客而設(shè)立的公用地方或范圍。8．物業(yè)管理 是指對(duì)本物業(yè)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用、園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防等公共設(shè)施以及環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治的全部活動(dòng)。12．管理規(guī)則 指《業(yè)主公約》、《住戶手冊(cè)》和《裝修手冊(cè)》內(nèi)的一切條款以及發(fā)展商、管理者或業(yè)主大會(huì)按公約授權(quán)制定（不定時(shí)修正）修訂的各項(xiàng)與“****新城”有關(guān)的規(guī)章制度。16．單元 指業(yè)主在“****新城”獨(dú)立擁有的住宅單位、車位、商鋪或其它獨(dú)立空間。20．住戶手冊(cè) 指發(fā)展商或管理者根據(jù)業(yè)主公約而制定并不時(shí)修訂的，供各業(yè)主及用戶在使用其所擁有的單元、公共設(shè)施、商鋪及停車位時(shí)所需要遵守的細(xì)則。24．停車位 指根據(jù)業(yè)主公約、政府批文以及《住戶手冊(cè)》的規(guī)定作為停泊機(jī)動(dòng)車輛、摩托車和自行車的地方。28．業(yè)主大會(huì) 指按照本公約第六章組織的業(yè)主大會(huì)。公約是為維護(hù)小區(qū)的正常秩序設(shè)置的，因此各業(yè)主及其訪客有責(zé)任和義務(wù)遵守和履行公約，接受公約條文的約束。第三章 業(yè) 主一、 主的權(quán)利1. 依法獨(dú)自擁有、使用其名下的單元及利用本單元收取租金和獲得收益。5. 可根據(jù)本公約維護(hù)自身的合法權(quán)益。在行使該項(xiàng)權(quán)利時(shí)，業(yè)主委員會(huì)須至少提前六個(gè)月書面通知管理者，而且通知書內(nèi)須附上有關(guān)業(yè)主大會(huì)通過的決議正本。二、 業(yè)主的義務(wù)1. 業(yè)主在行使上述權(quán)利和使用其名下單元時(shí)，有遵守政府物業(yè)管理法規(guī)政策及本公約和管理規(guī)則規(guī)定的義務(wù)。5. 本物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境、治安、綠化等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人有遵守物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，如《業(yè)主公約》、《住戶手冊(cè)》、《裝修手冊(cè)》及其它管理制度、規(guī)定、公約、手冊(cè)等文件的義務(wù)。必要時(shí)，各業(yè)主可在報(bào)物業(yè)公司批準(zhǔn)后通過公共地方對(duì)其單元設(shè)施進(jìn)行維修，但必須盡量減少對(duì)其他業(yè)主造成的不方便，并須負(fù)責(zé)賠償因該維修而對(duì)其他業(yè)主造成的損失或損害。10. 業(yè)主在轉(zhuǎn)租所擁有的物業(yè)或承諾給予非業(yè)權(quán)使用人使用該物業(yè)時(shí)，有承擔(dān)承租人（或非業(yè)權(quán)使用人）違反政府物業(yè)管理法規(guī)政策及本公約各項(xiàng)約定所產(chǎn)生的連帶責(zé)任的義務(wù)。業(yè)權(quán)（使用）人有依章繳付管理費(fèi)的義務(wù)。14. 有遵守本物業(yè)裝修、裝飾管理規(guī)定的義務(wù)。拒不進(jìn)行的，由業(yè)主委員會(huì)或管理處強(qiáng)制維修養(yǎng)護(hù)或拆除，其費(fèi)用由違規(guī)的業(yè)權(quán)（使用）人承擔(dān)。2. 不能改變單元外露的窗戶、欄桿及陽臺(tái)原有的色彩，以維護(hù)“****新城”整齊美觀。5. 各單元的業(yè)主，只能將其單元按上述土地出讓合同規(guī)定用途使用，不得將其名下單元作（或容許作）非法或不道德用途使用，或在單元內(nèi)進(jìn)行（或容許進(jìn)行）任何足以妨礙或侵?jǐn)_其他業(yè)主的行為。9. 不得妨礙他人合法使用公共地方及公共設(shè)施；不得在公共非指定的地方晾曬衣物或棄置垃圾雜物；不得把垃圾廢物拋出窗外；不得在公共區(qū)域內(nèi)作出任何行為導(dǎo)致對(duì)其他業(yè)主及使用者構(gòu)成干擾、不方便或損害。12. 各業(yè)主應(yīng)對(duì)自身或其租客、受許可人、代理人、雇員、受邀請(qǐng)人、顧客訪客的行為，向發(fā)展商、管