房地產(chǎn)眾籌模式研究-全文預(yù)覽
【正文】 產(chǎn)本身價格漲跌造成的價值變化不提供擔(dān)保）。 （2）資金安全嗎？ 資金安全主要包含兩個方面，一是投資者認(rèn)購了一個購房期權(quán)，到期如果不選擇置業(yè)，能否收回認(rèn)購期權(quán)本金的問題；二是平臺本身是否會對認(rèn)購的資金安全作出擔(dān)保以及是否會挪用資金用作它途的問題。除此之外，還應(yīng)當(dāng)注意資金的第三方（銀行）托管，絕對避免開發(fā)商與認(rèn)籌人的直接資金往來，以區(qū)別于房屋價款的給付； C．自預(yù)售許可到銷售許可階段，可以房屋的全款為籌資金額發(fā)起，但應(yīng)按照《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第4項的規(guī)定同金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，以保障預(yù)售階段資金的安全； D．獲得銷售許可以后，可以房屋的全款為籌資金額發(fā)起，但這時開發(fā)商已經(jīng)不涉及到融資的問題，眾籌平臺僅僅起到了一個連接作用，更傾向于營銷式的團(tuán)購，而不再是傳統(tǒng)意義上的眾籌。據(jù)此，只有同時滿足以上條件，地產(chǎn)商才有預(yù)售商品房的資質(zhì)，才有合法依據(jù)收取房屋預(yù)付款。 法律問題 （1）對房屋預(yù)售規(guī)定的規(guī)避？ 此種模式利用互聯(lián)網(wǎng)平臺的便捷性和超大優(yōu)惠幅度提前囤客，看似可以達(dá)到房產(chǎn)預(yù)售的效果，但是，是否是對現(xiàn)有房屋預(yù)售制度的規(guī)避從而構(gòu)成變相進(jìn)行商品房買賣？ 如前所述，預(yù)購（回報）型眾籌就是通過預(yù)付貨款的方式購買產(chǎn)品，以達(dá)到獲得產(chǎn)品消費的目的。除此，眾籌參與者還將享有優(yōu)先選房權(quán)以及3%的預(yù)計年化收益。 典型代表 平安好房與北部萬科城發(fā)起的眾籌項目即為典型的預(yù)先團(tuán)購式眾籌。而對于地產(chǎn)商而言，利用折扣期房把營銷前置，在項目開發(fā)前期就可以獲得充足低廉的運營資金，可以達(dá)到降低融資成本的效果。模式介紹 所謂“團(tuán)購”，就是團(tuán)體購物，消費者通過聯(lián)合起來，加大與商家的談判能力，能夠求得購買商品的最優(yōu)價格。 廣告營銷模式下的眾籌項目的法律問題相對較少，可能涉及的問題有非法發(fā)行彩票、不正當(dāng)競爭以及涉及《廣告法》上的問題等，因其偏離房產(chǎn)眾籌應(yīng)有之意，本文對此不作過多探討。該項目最終發(fā)起失敗，并已完成了退款流程。（見圖）結(jié)合以上對于房產(chǎn)眾籌的定義，此次活動涉及的房源并沒有放開，只有11套，僅僅是雙十一營銷的噱頭，更像是一次抽獎，達(dá)到了廣告營銷的效果。2014年11月11日零時，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)共計拿出了北京、天津、武漢、杭州等城市的11套特價房源參與活動。 （一）廣告營銷型“房產(chǎn)眾籌” 模式介紹 廣告營銷型房產(chǎn)眾籌，顧名思義，指房地產(chǎn)企業(yè)以低價拿出少量房源在網(wǎng)絡(luò)平臺，通過秒殺等方式吸引眼球，從而達(dá)到廣泛推廣該地產(chǎn)公司項目的目的。六、房產(chǎn)眾籌商業(yè)模式類型化及法律問題 如前所述，根據(jù)認(rèn)籌人最終從項目中得到的回饋，可將房產(chǎn)眾籌簡單分為消費型和投資型兩種。另外，互聯(lián)網(wǎng)平臺在未來還有可能承擔(dān)起虛擬售樓處的角色，將線下的展示廳搬到線上來，對開發(fā)商來說也節(jié)約了營銷成本，甚至省去了一大部分的廣告成本，可以實現(xiàn)營銷高效率和低成本的兼顧。市場價格居高、供遠(yuǎn)大于求使得房企加大去庫存化和調(diào)控逐步去行政化成為樓市正出現(xiàn)的兩大趨勢。 房地產(chǎn)眾籌運用案例—遠(yuǎn)洋地產(chǎn)+京東金融：5000元獲得最高10個點的買房優(yōu)惠 活動概述：11月18日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)攜手京東金融打造房產(chǎn)眾籌“5000元籌折扣房”，涉及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)12個城市的25個項目，總計涉及近萬套房源，2047人次成功眾籌到優(yōu)惠資格，眾籌金額超過1000萬。（3）房地產(chǎn)眾籌—集體定制建房型 自由筑屋：由購房者提出購房需求，然后找到自己親朋好友一起團(tuán)購（定制友鄰），甚至可以參與住宅項目的定制（通過票選、評判優(yōu)化等形式參與設(shè)計、戶型、裝修、公共空間、選擇物業(yè)公司等環(huán)節(jié)），也可以通過線上線下活動與未來友鄰提早熟識，按需建房之后再收取費用。團(tuán)貸網(wǎng)房產(chǎn)眾籌的最低投資額只有1000元，最長持有期為3年。房地產(chǎn)眾籌的運作模式目前我國房地產(chǎn)眾籌仍處于起步階段，模式也相對簡單，主要有以下三種：（1）房地產(chǎn)眾籌—投資理財型 海外眾籌：2014年以來，國內(nèi)的樓市疲態(tài)初現(xiàn)，海外炒房開始興起，平安好房的海外眾籌的項目正好滿足了這一需求。 風(fēng)險房產(chǎn)眾籌目前十分的不規(guī)范，是處于混沌甚至混亂的時期，沒有相關(guān)法律法規(guī)保護(hù)投資者，眾籌資金的流向也沒有受到監(jiān)管，甚至可能會出現(xiàn)攜款跑路現(xiàn)象。 我國房地產(chǎn)眾籌的誕生背景近年房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，全國房地產(chǎn)市場大多轉(zhuǎn)變成買方市場，尤其進(jìn)入2014年以來，全國經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行的壓力，房地產(chǎn)市場發(fā)展受到重挫，開發(fā)商遭遇市場寒冬，需要創(chuàng)新的營銷模式刺激銷售。2014年12月18日，中國證券業(yè)協(xié)會公布了《私募股權(quán)眾籌融資管理辦法（試行）（征求意見稿）》(以下簡稱“《管理辦法》”)。股權(quán)眾籌模式高度體現(xiàn)了去中心化、點對點直接交易的互聯(lián)網(wǎng)金融特征。（三）回報眾籌 回報眾籌指的是仍處于研發(fā)設(shè)計或生產(chǎn)階段產(chǎn)品或服務(wù)的預(yù)售，也叫做產(chǎn)品眾籌或創(chuàng)意眾籌，主要為了募集運營資金、測試需求， 但面臨著產(chǎn)品或服務(wù)不能如期交貨的風(fēng)險。 類似模式的產(chǎn)品：騰訊公益下的“樂捐”法律風(fēng)險一是項目信息虛假，二是募集資金使用不透明。其中債權(quán)眾籌和股權(quán)眾籌為投資行為，而回報眾籌和捐贈眾籌為購買行為。 再次，眾籌模式直接通過資金支持的募資方式，為項目、產(chǎn)品甚至是公司品牌都起到了有效的宣傳推廣作用。 房地產(chǎn)眾籌研究 一、眾籌的定義、認(rèn)知、構(gòu)成要素和特征 （一） 眾籌的定義眾籌翻譯自國外crowdfunding一詞，即大眾籌資，是指用互聯(lián)網(wǎng)平臺進(jìn)行資金籌集。 其次，眾籌是對資金、資產(chǎn)等物質(zhì)資源、人力資源、社會資源的盤活重整。 （三）眾籌的特征、規(guī)則：二、眾籌的類型已出現(xiàn)的眾籌模式主要有四類，即回報眾籌、捐贈眾籌、股權(quán)眾籌及債權(quán)眾籌。微公益模式運作流程： 由有公募資格的第三方NGO 發(fā)起、證實并認(rèn)領(lǐng)，捐贈眾籌平臺僅充當(dāng)純平臺作用。債券眾籌中投資者以借貸形式提供資金，目的在于獲得利息回報，應(yīng)受到證券法等法律、法規(guī)的管轄，實踐中須嚴(yán)格避免成為非法集資的工具。 （四） 股權(quán)眾籌股權(quán)眾籌主要特指通過網(wǎng)絡(luò)較早期的私募股權(quán)投資。實踐中，應(yīng)嚴(yán)格以私募方式進(jìn)行，避免公開宣傳、承諾固定投資收益而被認(rèn)定為非法集資。國外房地產(chǎn)眾籌的運作特點Fundrise作為美國最早涉足房地產(chǎn)眾籌的網(wǎng)絡(luò)平臺，發(fā)展至今運作模式較為成熟，投融資方式較國內(nèi)更為多樣化，這與國外整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展更成熟、監(jiān)管法律更加健全是息息相關(guān)的。作用通過眾籌資金幫助開發(fā)商解決項目開發(fā)的融資問題；團(tuán)購、拍賣等優(yōu)惠加快項目去化，緩解庫存，同時“先需求，后生產(chǎn)”的定制模式為開發(fā)商大大降低成本，從而降低房價。以房產(chǎn)拍賣眾籌為例，投資者通過第三方管理公司的平臺參與眾籌，在眾籌資金達(dá)到限定額度后，進(jìn)入拍賣階段，競得方獲得項目所有權(quán)成為新的投資者，其他競買人平分拍賣所得的投資收益。8月23日，該套眾籌別墅以1600萬元價格售出，實現(xiàn)年化收益40%。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)“11元籌首付”活動：11月14日，遠(yuǎn)洋和京東湊份子付首付活動上線，11元籌北京、上海等
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