【正文】 戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。. 建筑設(shè)計主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 [GB500152022]《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》 [GB500072022]《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 [GB500102022]《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 [GB500112022]《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 [JGJ9494]《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》 [GB501142022]《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB500072022《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ32022《高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》 JGJ699《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》 JGJ792022遼河明珠居住小區(qū)一期(2 、3 號樓)項目可行性研究報告第 25 頁 共 50 頁《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》 GB5003894《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計進規(guī)程》CECS51：93建筑風(fēng)格及立面特點① 依照“以人為本”的建筑設(shè)計理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。④ 采用最經(jīng)濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到遼河大橋岸邊，真正做到景觀的均好性。項目結(jié)構(gòu)和布局本項目總體規(guī)劃領(lǐng)先于雙臺子和盤錦眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積 20, 平方米，總建筑面積為65, 平方米，本項目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強調(diào)人和人的交往，動靜有機結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項目能夠站在盤錦房地產(chǎn)業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項目開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。在項目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。 第 4 章 建筑方案. 設(shè)計依據(jù) 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 GB5018093（2022 年版） 《民用建筑設(shè)計通則》 GB503522022 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB5004595 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》 GB5006797 《城市規(guī)劃編制辦法》 《盤錦市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則》遼河明珠居住小區(qū)一期(2 、3 號樓)項目可行性研究報告第 22 頁 共 50 頁盤錦市 20222020 年城市總體規(guī)劃本項目鄰近的遼河大橋風(fēng)光帶設(shè)計. 項目設(shè)計主題和開發(fā)理念盤錦鼎翔，地處被譽為盤錦八景的“平沙落雁” ，立于遼河大橋東岸，屬居家養(yǎng)生之風(fēng)水寶地。遼河明珠居住小區(qū)一期(2 、3 號樓)項目可行性研究報告第 21 頁 共 50 頁雙臺子區(qū)資源豐富，地下蘊藏著大量的石油、天然氣和井鹽等礦產(chǎn)資源，是中國重要的石油化工基地、商品糧基地和蘆葦產(chǎn)地。氣溫雙臺子區(qū)地處北溫帶，屬暖溫帶大陸性豐潤季風(fēng)氣候，四季分明，雨熱同季，干冷同期，溫度適宜，光照充浴，年平均氣溫為 ℃。. 項目建設(shè)條件雙臺子城區(qū)處于華北陸臺，燕遼沉降帶東端，遼河斷陷南部，西為南北走向的醫(yī)巫閭山山脈，東為縱向的長白山系的千山山脈，境內(nèi)成凹狀地質(zhì)骨架，而中央凸起，是典型的三角洲地貌，海拔高程在 24 m 之間，地勢平坦，多水無山；系沉積性退海平原，地勢平坦，雙河環(huán)抱。2022 年，中國兵器工業(yè)集團公司對盤錦市的遼寧華錦化工集團（以下簡稱“華錦化工” ）進行了改制重組，使華錦化工成為其石化領(lǐng)域重要的成員企業(yè)。2022 年遼河油田采用新技術(shù)對采用傳統(tǒng)技術(shù)基本達到極限狀態(tài)或者已達到廢置條件的老油田再次開發(fā)，最大限度獲取地下石油資源。地勢平坦，河渠縱橫，植被繁茂，資源豐富，生態(tài)底蘊深厚，2022年被國家環(huán)保總局正式命名為生態(tài)建設(shè)示范區(qū)。31′～122176。遼河明珠居住小區(qū)一期(2 、3 號樓)項目可行性研究報告第 19 頁 共 50 頁. 項目概況現(xiàn)狀地點與地理位置盤錦市是 1984 年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的地級市，市區(qū)距省城沈陽市 155 公里；北距阜新市 160 公里；西距錦州市 102 公里；南距營口市 65 公里，鲅魚圈港 146 公里，大連港 302 公里；東距鞍山市 98 公里。 ? 單張派發(fā)：每天均需進行的推廣方式,力求單張波及到盤錦的每一個角落。? 公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。? 活動五：系列名人講座。⑤ 營銷活動? 活動一：“遼河風(fēng)光帶竣工典禮” 、 “盤錦鼎翔開盤慶典” 。② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。3）項目銷售價格定位：根據(jù)本項目住宅和商鋪房預(yù)測銷售價格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實現(xiàn)銷售均價不低于 2700元/㎡；其中 1 號住宅樓銷售均價 2800 元/平方米，2 號住宅樓銷售均價 2650 元/平方米，3 號住宅樓銷售均價 2800 元/平方米，1 號至 3 號樓公共停車場 3000 元/平方米，3 號樓一層商鋪銷售均價 9000 元/平方米，3 號樓二層商鋪銷售均價 5000 元/平方米，本項目預(yù)測銷售總收入為 萬元，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》 。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價還有進一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在盤錦市開發(fā)協(xié)會第三屆理事會換屆選舉會議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，盤錦房地產(chǎn)發(fā)展分為三個階段：90 年代至 2022 年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整；2022 年至 2022 年為第二階段，這一階段是盤錦市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個重要階段，也是譜寫盤錦市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇章的一個重要時期。① 銷售量一期工程 1 至 3 號樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅 372 套，總建面積 ㎡，可銷售額約 2.億；② 銷售進度本項目預(yù)計 2022 年 10 月初開盤：? 開盤后一個月內(nèi)，即至 2022 年 11 月底，完成總銷售任務(wù)的 50%，約 186 套住 宅，銷售金額約 9000 萬；? 開盤后三個月內(nèi)，即至 2022 年 1 月底，完成總銷售任務(wù)的 70%，約 260 套住宅，銷售金額約 億；? 開盤后六個月內(nèi)，即至 2022 年 4 月底，完成總銷售任務(wù)的 80%，約 298 套住宅，銷售金額約 億；? 開盤后九個月內(nèi)，即至 2022 年 7 月底，完成總銷售任務(wù)的 90%，約 335 套住遼河明珠居住小區(qū)一期(2 、3 號樓)項目可行性研究報告第 16 頁 共 50 頁宅，銷售金額約 億；? 開盤后十二個月，即至 2022 年 10 月底，完成總銷售任務(wù)的 100%，約 372 套，銷售金額約 2 億。⑦ 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士盤錦房價目前在全國來講都偏低，2022 年全國地級市房地產(chǎn)銷售平均價格 4700元/㎡,盤錦現(xiàn)在的水平還不到 4300 元/㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。⑤ 五類客戶：盤錦在外地成功人士目前遼河大橋邊乃至整個盤錦，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在外工作的盤錦籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為遼河大橋邊唯一的別墅區(qū)，盤錦鼎翔無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。2）盤錦鐵路部門職工盤錦鐵路系統(tǒng)，包括中鐵九局員工及家屬近 5 萬人，目前集中居住在雙臺子區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會成為盤錦鼎翔的購買主力客戶群。產(chǎn)品遍布全國板帶材生產(chǎn)線，并出口日本、南非、馬來西亞等國。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目地處盤錦市遼河大橋東岸南段，西與風(fēng)景優(yōu)美的遼河風(fēng)光帶唇齒相依，南至望江路與著名的遼河大橋相望，項目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在盤錦雙臺子區(qū)打造出一個人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造盤錦高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為盤錦人民追求新生活的時尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會保持增長，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產(chǎn)投資增速。④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計水平的提高，不管是立面設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。從走訪的樓盤看，很多都是 2022 年就開始興建的項目，只經(jīng)過 12 年的銷售，項目就基本售完，表明銷售速度大大提升。主要特征：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價格優(yōu)勢搶占市場份額，價格相對比較低。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為盤錦市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。. 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析盤錦房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點① 主城區(qū)板塊主城區(qū)為盤錦市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住遼河明珠居住小區(qū)一期(2 、3 號樓)項目可行性研究報告第 11 頁 共 50 頁宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 28005000 元/平方米左右。全年工業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %。居民享受最低生活保險的對象共有 萬人，城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險人數(shù) 萬人，基本做到應(yīng)保盡保。社會保障事業(yè)穩(wěn)步推進。城市居民人均可支配收入 10681 元，比上年增長 %；扣除物價因素，實際增長 %。安全生產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故 864 起，同比下降 ％；死亡 242 人，同比下降 ％；億元 GDP 生產(chǎn)安全事故死亡率為 ，道路交通萬車死亡率 ，四項安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度遼河明珠居住小區(qū)一期(2 、3 號樓)項目可行性研究報告第 10 頁 共 50 頁的下降。全年居民消費價格總水平比年初上升 個百分點，其中,服務(wù)價格上漲 個百分點。年末就業(yè)勞動力 萬人，新增就業(yè)人員 萬人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 萬人。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，2022 年二產(chǎn)業(yè)占GDP 的比重達到 %，比 2022 年上升 個百分點。項目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理、政策因素2022 年，盤錦市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算） 億元，增長 %。商品房竣工面積 58,236 萬平方米，增長 %。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，上升 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，下降 個百分點。盤錦市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。 “已改制企業(yè)原則上按改制拍賣價取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機廠） 、市住宅公司、砂石公遼河明珠居住小區(qū)一期(2 、3 號樓)項目可行性研究報告第 7 頁 共 50 頁司等單位座落在遼河大橋東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā)，市建衡實業(yè)有限公司納入遼河大橋東岸南段土地的綜合開發(fā)。經(jīng)考察，在中國 2022 年中國中西部招商會中引入了盤錦鼎翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對該項目進行投資建設(shè)，并成立了盤錦市遼河大橋東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，將遼河?xùn)|岸風(fēng)光帶南段建設(shè)項目納入省、市重點項目。本項目與盤錦市著名的遼河大橋相望；距盤錦市火車站不到 500 米,自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。因此，改善盤錦市人民的居住條件已經(jīng)成為盤錦市政府特別關(guān)心的問題之一。遼河明珠居住小區(qū)一期(2 、3 號樓)項目可行性研究報告第 5 頁 共 50 頁② 項目對城市建設(shè)將起到促進作用2022 年 12 月 24 日，在遼寧省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向遼寧省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對策研究總報告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2022 年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面