【正文】 率要基本達到全覆蓋。 市場需求預(yù)測在一些發(fā)達國家，圍繞老年人消費市場應(yīng)運而生的企業(yè)目前已經(jīng)初步形成了一個現(xiàn)代商品和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)延伸鏈，在老年餐飲、保健、文化娛樂、康復(fù)保健、旅游、住宅、社區(qū)服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)方面發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?其中，在銀發(fā)產(chǎn)業(yè)中，增長最快、最具潛力的是養(yǎng)老機構(gòu)。 6分時度假式養(yǎng)老云南臥云仙居、浙江城仙居典型特征：將分時度假旅游與養(yǎng)老結(jié)合起來，亦可連鎖是借鑒分時度假旅游模式而出現(xiàn)的養(yǎng)老新模式，是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養(yǎng)老業(yè)結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念。4異地養(yǎng)老異地購房海南、大連、青島等地部分樓盤、北京銀齡公司典型特征：以養(yǎng)老為目的的異地購房是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項全新產(chǎn)品。只有符合了一定標準的老年人（如困難老人、空巢老人等）才能成為居家養(yǎng)老院的成員，享受相應(yīng)的服務(wù)，而由于資金和人員的限制，普通的老年人并為納入到服務(wù)目標人群中。老人居住在自己的家里，飲食起居的一切物品都會繼續(xù)發(fā)揮作用，在一定意義上可以說是通過社區(qū)服務(wù)的方式把家居住房設(shè)施變成一個老年公寓；第三、所需費用較低，服務(wù)方式靈活，可以自由選擇。開展居家養(yǎng)老服務(wù)相對于機構(gòu)養(yǎng)老，更為適應(yīng)我國老年人的生活習(xí)慣和心理特征、滿足老年人的心理需求、有助于他們安度晚年，也更為符合中國實際，符合大城市中心城區(qū)發(fā)展的社區(qū)為老服務(wù)的新路子。老人進到養(yǎng)老院，對于子女來說可能是一種解脫，但對老人來講，往往是迫不得已而為之。有以下方面的原因：第一、造成資源的浪費。在保證入住者的居住條件不惡化的情況下,如果適當?shù)臄U大規(guī)模并達到一定的入住率,則可以降低人均基礎(chǔ)設(shè)施使用成本,并形成聚集效應(yīng),可以增進對外輻射功能,減少對外宣傳開支等的人攤成本；在規(guī)模過小,分布零散的養(yǎng)老機構(gòu)中,伙食標準與住宿條件已相當艱苦,在成本無法再降的情況下,若提高收費水平又將減少入住率,進而抬高人均成本,增加贏利的可能；第四、服務(wù)方式較單一，由于服務(wù)人員不專業(yè),對于養(yǎng)老服務(wù)的需求項目估計不足,基本停留在對于生活可以自理者提供住宿,衛(wèi)生,飲食等服務(wù),對于生活輕度不能自理者提供生活護理的服務(wù),對于重度不能自理者提供康復(fù)服務(wù),但服務(wù)水平較低下,服務(wù)內(nèi)容多為滿足物質(zhì)性需求,形成嚴重的結(jié)構(gòu)雷同格局，最終出現(xiàn)一方面大量老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的良好愿望難以落實,另一方面部分養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)服務(wù)資源閑置的錯位現(xiàn)象，而且單一無特色的服務(wù)不能形成養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)發(fā)展的源泉,對于收入增加形成瓶頸效應(yīng),極大地制約了企業(yè)效益的提升潛力。以往由于養(yǎng)老服務(wù)方面主要以國有福利性養(yǎng)老機構(gòu)對五保戶的養(yǎng)老方式和居家養(yǎng)老為主,對于集體養(yǎng)老及機構(gòu)運營方面缺少適應(yīng)市場化運作的實踐經(jīng)驗總結(jié)；第二、目標市場定位不準確。有調(diào)研資料表明，不同投資主體，不同保障定位，不同服務(wù)項目，不同選址分布，不同經(jīng)營規(guī)模，不同創(chuàng)辦時期，不同管理理念等因素均會影響到最終的盈虧狀況。這些養(yǎng)老機構(gòu)可以分為三類：國家創(chuàng)辦的國營養(yǎng)老機構(gòu)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、村、街道辦的集體所有養(yǎng)老機構(gòu)，以及企事業(yè)單位或個人所創(chuàng)辦的民辦養(yǎng)老機構(gòu)?，F(xiàn)代社會的人際競爭加劇，生活節(jié)奏加快，工作負擔(dān)加重，致使家庭養(yǎng)老的人力成本劇增，一般家庭難以承受，贍養(yǎng)者疲憊不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等問題的出現(xiàn)，家庭養(yǎng)老這一傳統(tǒng)養(yǎng)老方式必將隨家庭結(jié)構(gòu)的變化而逐步向社會養(yǎng)老過渡。家庭養(yǎng)老是傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式；養(yǎng)老院養(yǎng)老是社會化的養(yǎng)老模式；社區(qū)居家養(yǎng)老是一種兼顧家庭和社會的養(yǎng)老模式。老年消費者由于生理機能逐步退化,對商品消費的需求著重于其易學(xué)易用,方便操作,以減少體力和腦力的負擔(dān),同時有益于健康；另外，值得一提的是價格便宜也是老年消費追求的一個重要目標，因為由于理性消費的原因，老年消費總的來說屬于節(jié)儉型消費。消費決策的理智性:,老年消費者往往會再三思量,老年消費者的消費決策受情感沖動的影響是較少的,因而大量的廣告轟炸對于其購買商品難以產(chǎn)生很大的影響。據(jù)調(diào)查，在物質(zhì)需求和精神需求上，95%的老人表示晚年更需要精神陪護和精神關(guān)懷，精神養(yǎng)老倍受老年人的關(guān)注，因此，這是需要引起人們重視的一大問題。 老年人心態(tài)分析(1)心理特征老年人群最明顯的生理特點是整個機體功能的衰弱化，活動范圍、強度逐步減弱。4心理健康服務(wù)需求%，其它依次為無所謂和需要專業(yè)人員。7期望的投資回報率在期望的投資回報率中，5%%，其它依次為10%、2%、7%。3一次性費用支付能力選擇不考慮的比例最高，%，以下依次為選擇15萬、20萬、25萬、30萬、35萬、40萬、45萬。 老年公寓必備設(shè)施服務(wù)必備設(shè)施應(yīng)答頻次應(yīng)答人數(shù)百分比應(yīng)答次數(shù)百分比圖書室544健身房541棋牌室435垂釣140門球121餐廳589小賣部500茶室222美發(fā)室343種植320其他60總計3815③ 老年公寓房間必備設(shè)備設(shè)施：本題中，在做出回答的886名調(diào)查對象中，以應(yīng)答次數(shù)百分比為變量比較依據(jù)，從高到低依次為電話、電視、呼救系統(tǒng)、冰箱、洗衣機、餐桌、安全扶手、浴缸、寫字臺、書柜、電腦和其他，%、%、%、%、%、%、%、%、%、%、%%。4希望選擇的養(yǎng)老住房面積%的調(diào)查對象希望居住在60平米左右的兩居室里；%的人希望住在40平米左右的一居室里；%的調(diào)查對象希望住在100平米以上的多居室里。配偶同住的比例最高，；5包括自己在內(nèi)的家庭人數(shù)家庭總?cè)藬?shù)中，三人、二人、五人及以上、四人和一人所占的比例依次下降，%、%、%、%%；6健康狀況大多數(shù)調(diào)查對象的健康狀況介于一般和非常好之間，只有不到10%的老人的健康狀況是令人擔(dān)憂的7自理情況完全自理、%、%%；8現(xiàn)住房類型大多數(shù)老年人住在板樓和塔樓中，只有很少數(shù)住在平房或其他類型的房屋中9現(xiàn)居住面積70%的老年人現(xiàn)在的居住面積在50110平米之間；10現(xiàn)在個人月均收入50%的調(diào)查對象的月平均收入在10002000元之間，2000元以上的占30%左右，%在1000元以下；（2）在入住老年公寓意愿方面序號類別情況說明1入住老年公寓意愿%的調(diào)查對象考慮在一定的條件下或長期或短期居住在老年公寓，%的調(diào)查對象不考慮在老年公寓養(yǎng)老。 我國養(yǎng)老模式分析 養(yǎng)老市場分析中國老年學(xué)學(xué)會養(yǎng)老與護理專業(yè)委員會最近對某省會城市開展了老年養(yǎng)老需求的社會調(diào)查，主要調(diào)查結(jié)果如下：（1）個人情況方面序號類別情況說明1性別比例%，%?，F(xiàn)代居家養(yǎng)老方式不用離開“家”環(huán)境，也不用支付養(yǎng)老院的床位等費用，還可以自由選擇服務(wù)，這種“家庭養(yǎng)老院”是非常受歡迎的。在日本，據(jù)日本總務(wù)省2001年6月公布的人口統(tǒng)計，日本65歲以上的老人達2227萬，%。一般由金融機構(gòu)辦理，貸款對象資格不需政府認可。用戶可以盡可能長地生活在自己的住房內(nèi)，但只在一定期限內(nèi)按月分期獲得貸款。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達，美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。真正進入機構(gòu)養(yǎng)老院的只有20%，其余都是家庭養(yǎng)老。據(jù)歐盟和美國退休者協(xié)會2006年的一份報告，在挪威、荷蘭和丹麥，96%的老人獨居，居家養(yǎng)老服務(wù)需求巨大。歐洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿Σ粌H僅吸引了歐洲的企業(yè)，許多歐美一流的大公司也開始搶灘登陸。異地養(yǎng)老、跨國發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在歐洲漸成潮流。在那里，老人們可以做自己想做的事，可以約上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一塊兒釣釣魚、養(yǎng)養(yǎng)花，共同建設(shè)屬于他們自己的家園，獨享的公寓，共享的餐飲、花園，個性化的小手工藝車間、小農(nóng)場等，老人們只要想到的，在這兒都能得到充分地滿足，他們還可共同租用特別的照料服務(wù)，這種社區(qū)在哥本哈根郊區(qū)每月要1000歐元。住宅的戶型設(shè)計及內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計標準的特殊化考慮。建筑將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標。完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分日本日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會保險保障體系的基礎(chǔ)上實現(xiàn)的。行動不便的老年人則由中心定期派專車接送。如，保健醫(yī)生上門為老年人看病，免處方費；保健訪問者上門為老年人傳授養(yǎng)生之道，如保暖、防止癱瘓、營養(yǎng)及幫助老年人預(yù)防疾病等。因家人臨時外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入老年人院。生活照料又分為：居家服務(wù)、家庭照顧、老年人公寓、托老所等4種形式。(1) 國外養(yǎng)老社區(qū)世界上較早進入“銀發(fā)”時代的國家——英國，對老年人采取的社區(qū)照顧的模式，取得了相當不錯的成效。由于有經(jīng)濟實力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國家養(yǎng)老對策的共同之處是依賴“社會養(yǎng)老”功能：在社會保障體制中，老年人被賦予了獨立生活的經(jīng)濟能力；在福利設(shè)施、服務(wù)體系以及居住環(huán)境等方面，針對老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設(shè)計。目前我國社會養(yǎng)老服務(wù)體系仍不夠完善，與社會養(yǎng)老需求仍有較大差距。尤其是對于臥床不起老人來說，他們的子女更難以承擔(dān)長期照料老人的責(zé)任。另一方面，子女的年齡也在相應(yīng)提高，供養(yǎng)者的老齡化，將導(dǎo)致低齡老人供養(yǎng)高齡老人的局面產(chǎn)生；（3）21世紀將是老年人獨居的時代。據(jù)人口專家預(yù)測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達到上千萬個。歐美一些發(fā)達國家在進入老年型社會時，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值一般在5000━10000美元左右，而我國目前尚不足4000美元，是典型的“未富先老”國家。近年來我國80歲以上高齡老人以年均約4．7％的速度增長，明顯快于60歲以上老年人口的增長速度。%的速度增長。2005年中國城鎮(zhèn)人口金字塔2011年中國城鎮(zhèn)人口金字塔未來十年內(nèi)，城鎮(zhèn)仍然是兩頭小中間大的良好人口結(jié)構(gòu)，但人口結(jié)構(gòu)中的 40 歲以上人口比例逐漸增加，人口老齡化趨勢加劇。項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標見下表。（5）在建設(shè)方案最合理化的基礎(chǔ)上，從各個方面著手，要嚴格控制成本，減少投資；（6）要始終貫徹“環(huán)保、安全、綠化、消防、人防、節(jié)能”的設(shè)計原則。（2）實事求是，因地制宜。項目擬建的欒城東尹村片區(qū)，交通也很便利。該地塊離市區(qū)最近距離只有幾公里，周邊的配套設(shè)施比較完善。（4）養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)驗豐富在河北省老年產(chǎn)業(yè)協(xié)會會員單位中，有不少就是直接從事養(yǎng)老服務(wù)的企業(yè)，具有多年從事養(yǎng)老服務(wù)的經(jīng)驗，有從事養(yǎng)老服務(wù)的專業(yè)隊伍，有良好的群眾基礎(chǔ)。（3）社會環(huán)境良好河北省委、省政府和石家莊市委、市政府都大力支持投資興辦養(yǎng)老社區(qū)。綜上所述，本項目的建設(shè)是順應(yīng)社會發(fā)展的產(chǎn)物，能夠帶動和推進社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，同時符合國家政府的產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，因此本項目的建設(shè)是必要可行的。（4）建設(shè)大型綜合養(yǎng)老社區(qū)，是應(yīng)對經(jīng)濟下行壓力的迫切需求受美國和歐洲債務(wù)危機等因素影響，目前省面臨著較大的經(jīng)濟下行壓力。（3）建設(shè)大型綜合養(yǎng)老社區(qū)，是優(yōu)化養(yǎng)老組織結(jié)構(gòu)的迫切需求目前全省養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)不僅數(shù)量上有較大缺口，而且規(guī)模普遍偏小，服務(wù)質(zhì)量也參差不齊。 （2）建設(shè)大型綜合養(yǎng)老社區(qū)，是落實“十二五”規(guī)劃的迫切需求 《河北省老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》明確提出“鼓勵支持企事業(yè)單位、集體組織、民間組織、個人等社會力量，以獨資、合資、合作等多種形式興辦養(yǎng)老機構(gòu)。 項目建設(shè)必要性（1）建設(shè)大型綜合養(yǎng)老社區(qū)，是應(yīng)對老齡化問題的迫切需求 　 按照聯(lián)合國人口老齡化標準，一個地區(qū)60歲以上的老人達到總?cè)丝诘?0%就被視為進入老齡化社會。日益突出的老齡化社會問題引起了國際社會的關(guān)注，聯(lián)合國和許多國家例如中國、瑞典、法國、日本、美國等國家成立了專門機構(gòu)，對如何保障老年人的權(quán)益、社會保障、養(yǎng)老等問題進行研究，并在養(yǎng)老保險、醫(yī)療、養(yǎng)老方式、老年教育等提出了一系列應(yīng)對措施。聯(lián)合國規(guī)定，一個國家60歲以上老齡人口超過10%，或65歲以上老齡人超過7%，即進入老齡化社會，被稱為“老年型”國家。其中中國社會老齡化問題日見突出。雖然嚴格的執(zhí)行了計劃生育的政策，%的增長率，但由于人口增長的慣性作用，當前和今后的幾十年，中國人口每年仍按8001000萬的速度增長。作為該公司出資單位之一的河北山川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是省老年產(chǎn)業(yè)協(xié)會常務(wù)理事單位，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，經(jīng)過十多年的建設(shè)開發(fā)，能獨立承擔(dān)設(shè)計、研發(fā)、開發(fā)、工程管理、物業(yè)管理等綜合業(yè)務(wù)。河北久康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是河北省老年產(chǎn)業(yè)協(xié)會組織協(xié)會內(nèi)有建設(shè)經(jīng)營養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)驗和經(jīng)濟實力的會員單位組建的開發(fā)公司，公司注冊資金為2000萬元，法定代表人王海珍。據(jù)國家統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)，2005年1月6日，中國人口總數(shù)達到13億（不包括港、澳、臺），約占世界總?cè)丝诘?1%。龐大的人口數(shù)量對中國經(jīng)濟社會的發(fā)展產(chǎn)生多方面的影響，不僅為中國經(jīng)濟社會發(fā)展方面提供了豐富的勞動力資源，也給經(jīng)濟發(fā)展、社會進步、資源利用、環(huán)境保護、人口老齡化等諸多方面帶來沉重壓力。到2050年，美洲從9600萬增加到3億。我國在上世紀未開始進入老齡化社會階段，20012020年開始快速進入老齡化社會階段，20212025進入加速老齡化社會階段，20512100年進入重度老齡化社會階段。河北老年產(chǎn)業(yè)協(xié)會在保護生態(tài)、保護園林、保護旅游資源的大前提下，在石家莊市建設(shè)省會示范性大型養(yǎng)老社區(qū)，為老年人歡度晚年提供一個良好的養(yǎng)老休閑的地方，并計劃在全國推廣。老齡化社會的加速來臨，給省經(jīng)濟社會發(fā)展帶來嚴峻挑戰(zhàn)，特別是關(guān)愛老年人晚年生活，解決好當前養(yǎng)老服務(wù)供給相對不足的矛盾，已經(jīng)成為一個很緊迫的社會問題。建設(shè)“久康頤園”項目有利于落實省、市“十二五”規(guī)劃。不少養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建筑老化、設(shè)施不全、服務(wù)較差，而環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、服務(wù)周到、上規(guī)模、上檔次的養(yǎng)老機構(gòu)很少，難以滿足市場多層次的需求。（5）建設(shè)大型綜合養(yǎng)老社區(qū)，是促進社會和諧穩(wěn)定的迫切需求建設(shè)綜合養(yǎng)老社區(qū)，為老年人提供豐富的物質(zhì)文化服務(wù)，滿足老年人追求生活生命質(zhì)量的愿望，讓更多的老年人的生活豐富多彩、快樂幸福，使改革發(fā)展成果惠及包括老年人在內(nèi)的全體人民，是統(tǒng)籌