【正文】 中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。不相信的同學(xué)，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。缺一不可?！　　　? 監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實講，在我個人的經(jīng)驗里面，我從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會使用黑社會的可能性。這個企業(yè)的老板氣得吐血。本來這種新增技術(shù)人員備案實在是非常簡單的事情。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員?！　　　≡诒仨氁鍪┕ふ型稑?biāo)的時候，我必須得說，這個領(lǐng)域那是真黑不是假黑。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。我要是局長我也不肯放。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機(jī)構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。為什么我會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。程序是這么一步步走過來的?！　∥易鳛閺南冗M(jìn)城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)??？結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。那是真管得不錯。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。這個是環(huán)境保護(hù)部門管著的。尤其是工程趕進(jìn)度的時候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強(qiáng)了對這兩樣?xùn)|西的管理?！　∈┕D審查是收費(fèi)項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計、施工技術(shù)都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審?！　《?，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思?？陀^規(guī)律就是如此。本人當(dāng)年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計師嘔了不知道多少噸血。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。我國現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。起碼我不敢。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長，往往由他們出面才能把事情辦成。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個1級防火門，那對業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講，是非常不方便的。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。　　不過這個建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復(fù)的強(qiáng)調(diào)。審?fù)陠误w設(shè)計，設(shè)計公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這就是客觀規(guī)律。但是，你要把這部車停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機(jī)械停車裝置那是絕對不會安裝的。這個時候什么毛招都會用上。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異?！　误w設(shè)計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實單體建筑的設(shè)計方案。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置?！　≡僬f到這個排水許可證。這種情況那是想賠錢都搞不定的。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志啊。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商想進(jìn)來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電， 線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。搞得不好的話，實在是害死人啊。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行。這都是可以鉆營的地方。再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。嘿嘿?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險可言，非常的經(jīng)濟(jì)實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。憤青們不要在這里給我指三道四。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨(dú)有的。不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項目公司。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。立不了項根本做不了環(huán)評。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。但是且慢。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。把凈用地面積一加大，總建