公司企業(yè)成本法常見錯(cuò)誤-全文預(yù)覽
【正文】 量的交易實(shí)例。R －建筑物的凈殘值率 (CS)稱為折舊基數(shù)：年折舊額與重新購建價(jià)格的比率稱為年折舊率，如果用 d 來表示，即：有效年齡為 t 年的建筑物折舊總額的計(jì)算公式為:式中：Et――建筑物的折舊總額。式中：在直線法的情況下，每年的折舊額 Di是一個(gè)常數(shù) D 。(三)建筑物重新購建價(jià)格的求取思路設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商(建筑施工企業(yè))建造，由建筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的全部費(fèi)用(即建設(shè)工程價(jià)款或工程承發(fā)包價(jià)格), 再加上發(fā)包人的其他必要支出(如管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)等)及發(fā)包人的應(yīng)得利潤。這一種路徑適用于土地市場上以能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的小塊熟地交易為主的情況，或者有關(guān)成本、費(fèi)用、稅金、利潤，特別是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)較容易在土地和建筑物之間進(jìn)行劃分或分?jǐn)偟那闆r。土地成本一般可運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。1結(jié)合市場供求分析確定評估出的積算價(jià)格1對于過舊的建筑物不大適用成本法1新開發(fā)的土地、新建房地產(chǎn)可采用成本法，一般不扣除折舊，但應(yīng)進(jìn)行工程質(zhì)量、環(huán)境等因素調(diào)整。(3)開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算。在估價(jià)時(shí)通常是按售價(jià)（估價(jià)對象）乘以這一比率來測算。開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用的投入是在建造期內(nèi)均勻投入的，故計(jì)算期應(yīng)計(jì)建造期的一半，另外還要注意在第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%的計(jì)算期的計(jì)算方法是考試的重點(diǎn)。前期是自取得房地產(chǎn)開發(fā)用地之日起至動(dòng)工開發(fā)（開工）之日止的時(shí)間。投資利息的計(jì)算（取值要說明依據(jù)以及基數(shù)）1)應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。管理費(fèi)用求?。ㄈ≈狄f明依據(jù)以及基數(shù)）包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。(二)征收集體土地下的土地取得成本(1)征地補(bǔ)償安置費(fèi)用的組成① 土地補(bǔ)償費(fèi)?安置補(bǔ)助費(fèi)?地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)④安排被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)(2)相關(guān)稅費(fèi)①征地管理費(fèi) ②耕地占有稅 ③耕地開墾費(fèi)④新菜地開發(fā)建設(shè)基金⑤政府規(guī)定的其他費(fèi)用(3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)(三)征收國有土地上房屋的土地取得成本(1)房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的組成?被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格?被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額?搬遷補(bǔ)助費(fèi)④安置補(bǔ)助費(fèi)⑤拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)(2)相關(guān)費(fèi)用?房屋拆遷管理費(fèi)?房屋拆遷估價(jià)費(fèi)?房屋拆遷服務(wù)費(fèi)④房屋拆除和渣土清運(yùn)費(fèi)⑤政府規(guī)定的其他費(fèi)用(3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi) 開發(fā)成本注意事項(xiàng)（取值要說明依據(jù)）開發(fā)成本一般包括勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)、開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)等，注意不能漏項(xiàng)。P215(理論) 土地取得成本注意事項(xiàng)p215(理論)（取值要說明依據(jù)）取得房地產(chǎn)開發(fā)用地得途徑可歸納為以下3類情況：(一)市場購買下得土地取得成本由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(fèi)(如契稅、交易手續(xù)費(fèi)、營花稅)構(gòu)成。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等費(fèi)用視土地市場成熟度、房地產(chǎn)開發(fā)用地大小等情況，歸入土地開發(fā)成本或建筑物建設(shè)成本中，或者在兩者之間進(jìn)行合理分配。廣告宣傳費(fèi)、售資料制作費(fèi)、樣板房、樣板間建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)一般是在銷售之前發(fā)生的－必須計(jì)利息銷售代理費(fèi)一般是與銷售同時(shí)發(fā)生的不必計(jì)利息銷售費(fèi)用通常是按售價(jià)（估價(jià)對象）乘以一定比率來測算。
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