【正文】 不會(huì)損害開(kāi)發(fā)商利益。綜合系數(shù)：在基價(jià)15000元/平方米的基礎(chǔ)上，根據(jù)樓層的不同與是否可以看到海景進(jìn)行調(diào)整。項(xiàng)目總銷售收入：62098萬(wàn)元銷售價(jià)格以地上部分計(jì)算，地下面積贈(zèng)送。實(shí)際公寓部分銷售面積31783平方米，共銷售383套。別墅部分漲價(jià)時(shí)機(jī)與酒店部分同步，價(jià)格漲幅10%。根據(jù)本項(xiàng)目的銷售計(jì)劃，銷售周期為16個(gè)月，主要銷售期為2004年全年12個(gè)月。IV.預(yù)占比例：30%III. 全部托管型或投資型A.預(yù)占比例：30%； 按客戶購(gòu)買和使用方式分類根據(jù)消費(fèi)群體的不同需求，客戶可選擇三種經(jīng)營(yíng)模式：I.50%雙拼別墅個(gè)人投資機(jī)構(gòu)消費(fèi)者投資型第三居所投資型使用型酒店公寓80%夠買用途：用作接待客戶、度假、和培訓(xùn)基地使用； 2）別墅客戶群發(fā)達(dá)地區(qū)外資企業(yè)、國(guó)有企業(yè)、股份制企業(yè)客戶或政府機(jī)關(guān)；B.A) 年齡層次：客戶年齡在35—55歲之間；B) 經(jīng)濟(jì)狀況：家庭年收入50萬(wàn)元以上，可自由支配200萬(wàn)元以上的資金；C) 居住狀況：一般擁有第二套或第三套住房，擁有兩次以上的投資置業(yè)經(jīng)驗(yàn)；D) 生活狀況：經(jīng)常出入各種商務(wù)活動(dòng)，出入能顯示自己身份的與地位的場(chǎng)所：高檔酒店、會(huì)所、高爾夫球俱樂(lè)部等；使用名貴高檔消費(fèi)品，有時(shí)間就會(huì)出去度假、旅游；關(guān)心國(guó)家大事和商務(wù)信息，有閱讀新聞和經(jīng)濟(jì)類報(bào)刊的習(xí)慣；上網(wǎng)瀏覽資訊，緊跟時(shí)代潮流；比如客戶可以得到航空機(jī)票更多的折扣、華宇其他酒店、商場(chǎng)、娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所的優(yōu)惠措施。在三亞經(jīng)營(yíng)多年，經(jīng)驗(yàn)豐富。，華宇集團(tuán)在此建造了一個(gè)最具特色、極具吸引力的功能齊全、高品位大型商業(yè)娛樂(lè)中心，是它成為了亞龍灣游客的向心力點(diǎn)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)I.酒店經(jīng)營(yíng)各具特色，其中凱萊比較適合接待商務(wù)客戶，假日是唯一的海灘酒店，天域是人氣最旺的酒店，天鴻是客房數(shù)量最少最安靜的酒店，金棕櫚是面海背湖比較受常來(lái)游客歡迎。新建三亞灣大橋，拆除重建潮見(jiàn)橋，裝飾三亞大橋、新風(fēng)橋、臨春橋及月川橋4座大橋。公交巴士有4路車，票價(jià)為一元；b) 景區(qū)游覽車：景區(qū)內(nèi)配有無(wú)污染電瓶車；c) 出租車：招手即停，市內(nèi)費(fèi)只用520元人民幣；（城區(qū)人口13萬(wàn)）。其溫泉無(wú)論從蘊(yùn)藏量到噴水高度，單井出水量及豐富的微量元素含量所起到的藥物治療作用，堪稱“世界罕見(jiàn)，神州第一”。占地1500平方米的大型不銹鋼網(wǎng)式蝴蝶園中翩翩飛舞的彩蝶讓人充分感悟到天地間生靈的美妙。該廣場(chǎng)榮獲了國(guó)家建筑最高獎(jiǎng)魯班獎(jiǎng)；有著陸地上“海洋世界”之稱的貝殼館，是我國(guó)第一個(gè)以貝殼為主題，集展覽、銷售、科普為一體的綜合性展館。1992年10月，聯(lián)合國(guó)世界旅游組織秘書長(zhǎng)尼亞克先生考察完亞龍灣后，很興奮地?fù)]筆寫到“亞龍灣具有得天獨(dú)厚的自然條件，銀色的沙灘、清澈的海水、綿延優(yōu)美的海灘、未被破壞的山峰和海島上原始粗獷的植被，這里有一個(gè)真正的天堂”?！叭齺啔w來(lái)不看海，除卻亞龍不是灣”這是游人對(duì)亞龍灣由衷的贊譽(yù)。8)稀有的旅游資源，完善的接待環(huán)境；I. 旅游資源：亞龍灣位于中國(guó)最南端的熱帶濱海旅游城市三亞市東南面25公里處。與以往和其他城市不同的是，本次三亞房地產(chǎn)業(yè)的熱點(diǎn)和賣點(diǎn)在于其優(yōu)美的熱帶海濱環(huán)境，90%以上的購(gòu)房者是內(nèi)地人士，他們形象地將三亞稱為“第二居住地”。在“非典”疫情中，海南省未出現(xiàn)一例病例，贏得了“安全島、健康島”的美譽(yù)，這成為了三亞乃至海南旅游新的“賣點(diǎn)”。最好的康復(fù)中心，許多疾病在這里可自然康復(fù)；三亞被稱為天然大氧吧，負(fù)氧離子比北京高8倍，對(duì)心血管病、高血脂患者有較好療效；V.同時(shí)，三亞市旅游群體呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，并且有向高端群體（即高收入、高學(xué)歷、高職務(wù)群體）轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。近三年來(lái)，三亞房地產(chǎn)的需求量以每年百分之三十的速度增長(zhǎng)，按此計(jì)算，三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)2003年商品房需求量應(yīng)為52萬(wàn)平方米。在購(gòu)買三亞商品房中75%的購(gòu)買者來(lái)自島外，島外購(gòu)買者中有四分之三來(lái)自北方。目前，三亞城市森林覆蓋率已達(dá)62%，建成區(qū)綠地率達(dá)42%。在卓有成效的整治工作中，三亞拆除了影響市容景觀的各類“半拉子”建筑、構(gòu)筑物近60萬(wàn)平方米，處置“半拉子”工程90多宗，同時(shí)重點(diǎn)對(duì)城市28條街道進(jìn)行整治，其中8000多畝用于城市文化設(shè)施、公園綠地和廣場(chǎng)的建設(shè)。海南旅游從零星旅游到規(guī)模旅游、從觀光旅游到休閑度假旅游、從簡(jiǎn)單行業(yè)到支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，從一組統(tǒng)計(jì)數(shù)字中可見(jiàn)一斑。2001年，海南接待國(guó)內(nèi)外游客在2000年超過(guò)千萬(wàn)人次基礎(chǔ)上。不僅如此，海南某些旅游資源在國(guó)內(nèi)甚至在東南亞，也具有唯一的特質(zhì)。2002年有望將全市積壓商品房和閑置土地問(wèn)題基本解決。1)三亞市總體經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，增幅位居全國(guó)前列；根據(jù)三亞市2001年官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：、健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高，%，實(shí)現(xiàn)了自1998年以來(lái)連續(xù)4年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)超過(guò)10%，超過(guò)了全國(guó)、全省的平均水平，三大產(chǎn)業(yè)同時(shí)超過(guò)了10%的漲幅?；A(chǔ)賣點(diǎn)：4)項(xiàng)目威脅作為酒店，主要的收入來(lái)源于客房出租，這也是本項(xiàng)目的投資業(yè)主們唯一的回報(bào)來(lái)源。目前國(guó)內(nèi)涉足該領(lǐng)域的公司超過(guò)百家，除了國(guó)外和港臺(tái)頗具實(shí)力的大公司外，還包括內(nèi)地首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)，也包括天鴻集團(tuán)、萬(wàn)通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資商、開(kāi)發(fā)商。根據(jù)有關(guān)部門的預(yù)測(cè)統(tǒng)計(jì)，到2020年三亞旅游圈內(nèi)高檔酒店客房總數(shù)將達(dá)到26000間，而目前僅亞龍灣地區(qū)酒店客房數(shù)量距規(guī)劃還有7700間的差距。我國(guó)以把旅游業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)中新興產(chǎn)業(yè)的首位。所以在大面積單位的銷售問(wèn)題上，本項(xiàng)目會(huì)遇到比較大的抗性。對(duì)于酒店經(jīng)營(yíng)者來(lái)講，客房面積的上升并不能帶來(lái)客房?jī)r(jià)格的同比上升。海南現(xiàn)在的商品房?jī)r(jià)格非常低，平均的房?jī)r(jià)尚不足2000元，而本項(xiàng)目的銷售均價(jià)將達(dá)到15000元。有這樣的旅游資源作保障，酒店的客源也就有了保證而投資者的最終利益也將得到有利的保證。這里擁有陽(yáng)光、海水、沙灘、溫泉、珊瑚礁、熱帶雨林等異常豐富的旅游資源，有天涯海角、亞龍灣、南山、鹿回頭、大東海等著名的旅游景點(diǎn)，榮獲首批“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”和首批“中國(guó)生態(tài)示范城市”等國(guó)家級(jí)榮譽(yù)。天然大溫室；VI.中國(guó)唯一熱帶濱海旅游城市；II.綜上所述，我行認(rèn)為將本項(xiàng)目定位為“高檔次的產(chǎn)權(quán)式度假酒店” ，項(xiàng)目的定位準(zhǔn)確清晰，是符合市場(chǎng)要求的并且目前已經(jīng)有了比較好的發(fā)展條件。 產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)物業(yè)位置的要求高于酒店式公寓，產(chǎn)權(quán)式酒店通常需要選在旅游旺地；D.開(kāi)發(fā)商不僅有賣樓的收益，還可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)酒店的商業(yè)配套長(zhǎng)期獲得收益；A. 產(chǎn)權(quán)式酒店一般由專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，而酒店式公寓一般依靠管理處進(jìn)行招租，經(jīng)營(yíng)能力的高下之分一目了然；F.產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶以觀光游覽的旅客為主，既可以做短期的散客出租，又可以做中長(zhǎng)期包房的商務(wù)租賃；酒店式公寓只能做中、長(zhǎng)期的出租；B.，與其他投資方式的比較不管是哪一類客戶，酒店的可消費(fèi)性（包括可交換性）、可投資性（升值能力）和投資的安全性是決定性的影響因素，而且中國(guó)目前有能力投資購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)者多是具有較高素質(zhì)的白領(lǐng)人士，這些人一般都具備良好的教育背景，有成功的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對(duì)消費(fèi)者長(zhǎng)期回報(bào)的開(kāi)發(fā)商很難取得他們的信任。對(duì)產(chǎn)權(quán)或酒店的客戶群體進(jìn)行分析，目前購(gòu)買者同樣也兼具消費(fèi)者、投資者兩重個(gè)性。產(chǎn)權(quán)式酒店有旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的雙重屬性，作為面向消費(fèi)者的酒店，它是旅游業(yè)的配套產(chǎn)品，提供住宿、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目；而作為面向投資者的產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)商，又具有房地產(chǎn)商的眾多個(gè)性，提供產(chǎn)權(quán)服務(wù)、物業(yè)管理、委托經(jīng)營(yíng)等。10年前，以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店曾經(jīng)遭遇敗績(jī)，給人們留下了深刻的印象。產(chǎn)品投資定位：高回報(bào)低風(fēng)險(xiǎn)的享受型投資。：如已成功運(yùn)作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍(lán)大酒店；在2002年完工的陜西漢中的“21世紀(jì)萬(wàn)龍大酒店”；倡導(dǎo)“e時(shí)代人性化商務(wù)空間”的廈門悅?cè)A酒店；“10％投資回報(bào)＋房屋產(chǎn)權(quán)”由新加坡開(kāi)發(fā)的公寓式大酒店青島佳信大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂(lè)無(wú)窮大龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、金色假日酒店等。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過(guò)程中的一種重要的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受大眾家庭青睞的投資工具。這種酒店一般位于著名的旅游城市，如夏威夷，當(dāng)?shù)負(fù)碛谐渥愕穆糜慰驮矗虼丝头磕甓壤麧?rùn)分紅通常足以抵消分期付款的費(fèi)用，并有客觀的盈余。委托管理期間，將獲取一定的投資回報(bào)。國(guó)際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型：時(shí)權(quán)酒店興起，立即在瑞士和歐洲傳播開(kāi)來(lái)，之后的20年中逐漸向北美加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，并演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店。1976年，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時(shí)權(quán)經(jīng)營(yíng)，向旅客出售了在特定時(shí)間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂(lè)設(shè)施的權(quán)利。養(yǎng)老型酒店：指投資人（往往是最終消費(fèi)者）在退休前購(gòu)買退休養(yǎng)老度假村的某一個(gè)單位，委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理直至退休后自用。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)；本項(xiàng)目就是屬于第三種類型即酒店的每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，獲取年度利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。投資者在酒店開(kāi)業(yè)后，即可獲得酒店部分年度利潤(rùn)分紅，利潤(rùn)分紅系數(shù)根據(jù)所投資單位首次交易總額確定。80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)的旅游目的地的數(shù)量增長(zhǎng)了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入已達(dá)40億美元，到2000年就飆升到300億美元。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國(guó)內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢(shì)，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生?？梢哉f(shuō)隨著海南旅游條件的進(jìn)一步成熟完善，產(chǎn)權(quán)使酒店的投資已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的階段。產(chǎn)品檔次定位：每個(gè)建筑細(xì)節(jié)精心設(shè)計(jì)，每處景觀、植物、流水、雕塑匠心獨(dú)具，提供廣闊的想象空間，是華宇集團(tuán)、WATG、EDSA、洲際集團(tuán)等眾多國(guó)際知名品牌公司聯(lián)手打造的極品度假酒店；可以說(shuō)，產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的大環(huán)境已經(jīng)基本成熟。從開(kāi)發(fā)商的屬性看，目前產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)商是以旅游服務(wù)業(yè)為主體，輔以房地產(chǎn)的一些運(yùn)作思路和模式來(lái)運(yùn)行的，這種方式契合了產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)，又迎合了消費(fèi)者的投資利益。這三類群體所關(guān)注的利益各不相同，分時(shí)度假公司最關(guān)注的是產(chǎn)權(quán)或酒店可供休閑度假的利益點(diǎn)，側(cè)重于酒店消費(fèi)功能的體現(xiàn)；個(gè)人消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)在于前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經(jīng)營(yíng)能力、附加的優(yōu)惠和功能、與居住地區(qū)的風(fēng)光差異、可交換性等；而機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注酒店的服務(wù)和管理能力、財(cái)務(wù)監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化的契合和業(yè)務(wù)的需要等。通過(guò)上表我們可以看到，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資收益和風(fēng)險(xiǎn)，與傳統(tǒng)的投資方式相比，投資回報(bào)與投資風(fēng)險(xiǎn)都是比較理想的。 產(chǎn)權(quán)式酒店租客范圍大。 對(duì)于喜歡尊貴、豪華、享受的客戶，產(chǎn)權(quán)式酒店比酒店式公寓更有吸引力；E. 開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)賣樓，降低產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)，帶旺人氣。 產(chǎn)權(quán)式酒店易受經(jīng)營(yíng)的淡旺季影響；C.項(xiàng)目的發(fā)展優(yōu)勢(shì)三亞的六大優(yōu)勢(shì)：I.三亞是全國(guó)著名的旅游度假勝地，是我國(guó)唯一的熱帶濱海旅游城市。三亞正在向著“亞洲一流、國(guó)際知名”的旅游度假勝地的方向邁進(jìn)。項(xiàng)目的劣勢(shì)I.這類物業(yè)目前的主流面積是50—70平方米，而本項(xiàng)目主力單位的面積分別是77平方米和157平方米，反映到主力單位的總價(jià)上分別達(dá)到了115萬(wàn)和235萬(wàn)，這與市場(chǎng)上的主流買家的要求有一定的差距。同時(shí)從投資者的角度出發(fā)，大單位的客房總價(jià)比較高，投資者要投入的資金增加了，也就相應(yīng)的增加了投資的風(fēng)險(xiǎn)。世界旅游組織的展望報(bào)告稱：到2020年，中國(guó)將成為世界旅游的一個(gè)主要目的地和客源國(guó)，旅游收入增長(zhǎng)幅度將極為可觀。而消化這些空置房的一個(gè)有效途徑，就是將其中一部分改造為旅游物業(yè)，而酒店就是其中最重要的物業(yè)類型。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開(kāi)始開(kāi)辟新的領(lǐng)域，其中就包括旅游度假物業(yè)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目賣點(diǎn)分析本項(xiàng)目的物業(yè)特點(diǎn)決定了其最大的賣點(diǎn)，也就是客戶最關(guān)注的是其投資價(jià)值，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是房地產(chǎn)本身的投資價(jià)值；二是旅游產(chǎn)業(yè)和旅游房地產(chǎn)業(yè)的加速增長(zhǎng)，為項(xiàng)目的發(fā)展創(chuàng)造了良好的前景；三是亞龍灣當(dāng)?shù)叵∮械穆糜钨Y源，為項(xiàng)目的投資價(jià)值提供了有利的保證； 華宇產(chǎn)權(quán)式度假酒店的投資環(huán)境介紹：%，收回和盤活閑置用地13000多畝，占可處置量的89%。產(chǎn)權(quán)式酒店公寓策劃案例 (3)2)海南旅游業(yè)加速發(fā)展，三亞市成為海南旅游業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)；海南，既有熱帶海濱的海水、沙灘，又有可以四季漂流的河谷；既有優(yōu)質(zhì)溫泉，又有火山遺址；既有海底珊瑚、熱帶魚類，又有熱帶雨林和珍稀動(dòng)植物；既有漢族文化，又有黎苗少數(shù)民族風(fēng)情。1989年，到海南的游客僅有88萬(wàn)人次。13年間，旅游收入增長(zhǎng)了37倍多。旅游業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)海南經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿χ弧?999年7月國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)處置海南積壓房地產(chǎn)的方案后，三亞專門制定了《建筑容貌管理辦法》、《關(guān)于拆除整治有礙市容停緩建工程的決定》等地方法規(guī)并提出了“以拆促建，拆建結(jié)合”的處置原則。三亞市利用收回閑置土地進(jìn)行綠化美化，完成了一批城市道路以及廣場(chǎng)、公園的綠化建設(shè)和改造，新增綠化面積近100萬(wàn)平方米。2002年，海南三亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量和銷售量均達(dá)到歷史高峰，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和契稅總額為4815萬(wàn)元，占全市稅收總額的15%。從有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)字分析，預(yù)計(jì)今年新增住宅面積將達(dá)38萬(wàn)平方米。4)三亞從觀光型旅游轉(zhuǎn)向度假型旅游，酒店的客源有保障；隨著人們可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)，旅游消費(fèi)市場(chǎng)日益膨大，旅游人群主要來(lái)自全國(guó)各大中心城市的中產(chǎn)階層，他們已經(jīng)成為了三亞旅游的主要基礎(chǔ)消費(fèi)者。這里原有的旅游模式也已從單純的觀光旅游開(kāi)始向度假旅游過(guò)渡，這種旅游模式的轉(zhuǎn)變已經(jīng)走在了全國(guó)的前列，而這種旅游模式的轉(zhuǎn)變?yōu)榻鉀Q酒店的客源問(wèn)題打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。聯(lián)合國(guó)公認(rèn)最適合人類居住的城市，空氣質(zhì)量世界第二；III. 長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)，三亞人均壽命超過(guò)80歲；IV.“健康”、“環(huán)境”是現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展的主題，海南的六大優(yōu)勢(shì)無(wú)不與之契合，三亞可以說(shuō)是全國(guó)最適合居住的地方。世界