【正文】 不會損害開發(fā)商利益。綜合系數(shù)：在基價15000元/平方米的基礎上，根據(jù)樓層的不同與是否可以看到海景進行調(diào)整。項目總銷售收入：62098萬元銷售價格以地上部分計算，地下面積贈送。實際公寓部分銷售面積31783平方米，共銷售383套。別墅部分漲價時機與酒店部分同步，價格漲幅10%。根據(jù)本項目的銷售計劃，銷售周期為16個月，主要銷售期為2004年全年12個月。IV.預占比例：30%III. 全部托管型或投資型A.預占比例：30%； 按客戶購買和使用方式分類根據(jù)消費群體的不同需求，客戶可選擇三種經(jīng)營模式：I.50%雙拼別墅個人投資機構消費者投資型第三居所投資型使用型酒店公寓80%夠買用途：用作接待客戶、度假、和培訓基地使用； 2）別墅客戶群發(fā)達地區(qū)外資企業(yè)、國有企業(yè)、股份制企業(yè)客戶或政府機關；B.A) 年齡層次：客戶年齡在35—55歲之間；B) 經(jīng)濟狀況：家庭年收入50萬元以上，可自由支配200萬元以上的資金；C) 居住狀況：一般擁有第二套或第三套住房，擁有兩次以上的投資置業(yè)經(jīng)驗；D) 生活狀況：經(jīng)常出入各種商務活動，出入能顯示自己身份的與地位的場所：高檔酒店、會所、高爾夫球俱樂部等；使用名貴高檔消費品，有時間就會出去度假、旅游；關心國家大事和商務信息，有閱讀新聞和經(jīng)濟類報刊的習慣；上網(wǎng)瀏覽資訊，緊跟時代潮流；比如客戶可以得到航空機票更多的折扣、華宇其他酒店、商場、娛樂消費場所的優(yōu)惠措施。在三亞經(jīng)營多年，經(jīng)驗豐富。，華宇集團在此建造了一個最具特色、極具吸引力的功能齊全、高品位大型商業(yè)娛樂中心，是它成為了亞龍灣游客的向心力點。項目優(yōu)勢I.酒店經(jīng)營各具特色，其中凱萊比較適合接待商務客戶，假日是唯一的海灘酒店，天域是人氣最旺的酒店，天鴻是客房數(shù)量最少最安靜的酒店，金棕櫚是面海背湖比較受常來游客歡迎。新建三亞灣大橋，拆除重建潮見橋，裝飾三亞大橋、新風橋、臨春橋及月川橋4座大橋。公交巴士有4路車，票價為一元；b) 景區(qū)游覽車：景區(qū)內(nèi)配有無污染電瓶車；c) 出租車：招手即停，市內(nèi)費只用520元人民幣；（城區(qū)人口13萬）。其溫泉無論從蘊藏量到噴水高度，單井出水量及豐富的微量元素含量所起到的藥物治療作用，堪稱“世界罕見，神州第一”。占地1500平方米的大型不銹鋼網(wǎng)式蝴蝶園中翩翩飛舞的彩蝶讓人充分感悟到天地間生靈的美妙。該廣場榮獲了國家建筑最高獎魯班獎；有著陸地上“海洋世界”之稱的貝殼館，是我國第一個以貝殼為主題，集展覽、銷售、科普為一體的綜合性展館。1992年10月，聯(lián)合國世界旅游組織秘書長尼亞克先生考察完亞龍灣后，很興奮地揮筆寫到“亞龍灣具有得天獨厚的自然條件，銀色的沙灘、清澈的海水、綿延優(yōu)美的海灘、未被破壞的山峰和海島上原始粗獷的植被，這里有一個真正的天堂”?！叭齺啔w來不看海，除卻亞龍不是灣”這是游人對亞龍灣由衷的贊譽。8)稀有的旅游資源，完善的接待環(huán)境；I. 旅游資源：亞龍灣位于中國最南端的熱帶濱海旅游城市三亞市東南面25公里處。與以往和其他城市不同的是，本次三亞房地產(chǎn)業(yè)的熱點和賣點在于其優(yōu)美的熱帶海濱環(huán)境，90%以上的購房者是內(nèi)地人士，他們形象地將三亞稱為“第二居住地”。在“非典”疫情中，海南省未出現(xiàn)一例病例，贏得了“安全島、健康島”的美譽，這成為了三亞乃至海南旅游新的“賣點”。最好的康復中心，許多疾病在這里可自然康復；三亞被稱為天然大氧吧，負氧離子比北京高8倍，對心血管病、高血脂患者有較好療效；V.同時，三亞市旅游群體呈現(xiàn)多元化趨勢，并且有向高端群體（即高收入、高學歷、高職務群體）轉(zhuǎn)移的趨勢。近三年來，三亞房地產(chǎn)的需求量以每年百分之三十的速度增長，按此計算，三亞房地產(chǎn)市場2003年商品房需求量應為52萬平方米。在購買三亞商品房中75%的購買者來自島外，島外購買者中有四分之三來自北方。目前，三亞城市森林覆蓋率已達62%，建成區(qū)綠地率達42%。在卓有成效的整治工作中，三亞拆除了影響市容景觀的各類“半拉子”建筑、構筑物近60萬平方米，處置“半拉子”工程90多宗，同時重點對城市28條街道進行整治，其中8000多畝用于城市文化設施、公園綠地和廣場的建設。海南旅游從零星旅游到規(guī)模旅游、從觀光旅游到休閑度假旅游、從簡單行業(yè)到支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，從一組統(tǒng)計數(shù)字中可見一斑。2001年，海南接待國內(nèi)外游客在2000年超過千萬人次基礎上。不僅如此，海南某些旅游資源在國內(nèi)甚至在東南亞，也具有唯一的特質(zhì)。2002年有望將全市積壓商品房和閑置土地問題基本解決。1)三亞市總體經(jīng)濟快速增長，增幅位居全國前列；根據(jù)三亞市2001年官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：、健康發(fā)展，經(jīng)濟運行質(zhì)量明顯提高，%，實現(xiàn)了自1998年以來連續(xù)4年經(jīng)濟增長超過10%，超過了全國、全省的平均水平，三大產(chǎn)業(yè)同時超過了10%的漲幅?；A賣點：4)項目威脅作為酒店，主要的收入來源于客房出租，這也是本項目的投資業(yè)主們唯一的回報來源。目前國內(nèi)涉足該領域的公司超過百家，除了國外和港臺頗具實力的大公司外，還包括內(nèi)地首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)，也包括天鴻集團、萬通集團等一大批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商。根據(jù)有關部門的預測統(tǒng)計，到2020年三亞旅游圈內(nèi)高檔酒店客房總數(shù)將達到26000間，而目前僅亞龍灣地區(qū)酒店客房數(shù)量距規(guī)劃還有7700間的差距。我國以把旅游業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)中新興產(chǎn)業(yè)的首位。所以在大面積單位的銷售問題上，本項目會遇到比較大的抗性。對于酒店經(jīng)營者來講，客房面積的上升并不能帶來客房價格的同比上升。海南現(xiàn)在的商品房價格非常低，平均的房價尚不足2000元，而本項目的銷售均價將達到15000元。有這樣的旅游資源作保障，酒店的客源也就有了保證而投資者的最終利益也將得到有利的保證。這里擁有陽光、海水、沙灘、溫泉、珊瑚礁、熱帶雨林等異常豐富的旅游資源，有天涯海角、亞龍灣、南山、鹿回頭、大東海等著名的旅游景點，榮獲首批“中國優(yōu)秀旅游城市”和首批“中國生態(tài)示范城市”等國家級榮譽。天然大溫室；VI.中國唯一熱帶濱海旅游城市；II.綜上所述，我行認為將本項目定位為“高檔次的產(chǎn)權式度假酒店” ，項目的定位準確清晰，是符合市場要求的并且目前已經(jīng)有了比較好的發(fā)展條件。 產(chǎn)權式酒店對物業(yè)位置的要求高于酒店式公寓，產(chǎn)權式酒店通常需要選在旅游旺地；D.開發(fā)商不僅有賣樓的收益，還可以通過經(jīng)營酒店的商業(yè)配套長期獲得收益；A. 產(chǎn)權式酒店一般由專業(yè)酒店管理公司進行統(tǒng)一經(jīng)營管理，而酒店式公寓一般依靠管理處進行招租，經(jīng)營能力的高下之分一目了然；F.產(chǎn)權式酒店的客戶以觀光游覽的旅客為主，既可以做短期的散客出租，又可以做中長期包房的商務租賃；酒店式公寓只能做中、長期的出租；B.，與其他投資方式的比較不管是哪一類客戶，酒店的可消費性（包括可交換性）、可投資性（升值能力）和投資的安全性是決定性的影響因素，而且中國目前有能力投資購買產(chǎn)權式酒店的消費者多是具有較高素質(zhì)的白領人士，這些人一般都具備良好的教育背景，有成功的經(jīng)營管理經(jīng)驗，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對消費者長期回報的開發(fā)商很難取得他們的信任。對產(chǎn)權或酒店的客戶群體進行分析，目前購買者同樣也兼具消費者、投資者兩重個性。產(chǎn)權式酒店有旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的雙重屬性，作為面向消費者的酒店，它是旅游業(yè)的配套產(chǎn)品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務等服務項目；而作為面向投資者的產(chǎn)權開發(fā)商，又具有房地產(chǎn)商的眾多個性，提供產(chǎn)權服務、物業(yè)管理、委托經(jīng)營等。10年前，以海南為代表的產(chǎn)權式酒店曾經(jīng)遭遇敗績，給人們留下了深刻的印象。產(chǎn)品投資定位：高回報低風險的享受型投資。：如已成功運作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍大酒店；在2002年完工的陜西漢中的“21世紀萬龍大酒店”；倡導“e時代人性化商務空間”的廈門悅?cè)A酒店；“10％投資回報＋房屋產(chǎn)權”由新加坡開發(fā)的公寓式大酒店青島佳信大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂無窮大龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部、金色假日酒店等。所有信息表明，產(chǎn)權式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過程中的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時成為最受大眾家庭青睞的投資工具。這種酒店一般位于著名的旅游城市，如夏威夷，當?shù)負碛谐渥愕穆糜慰驮矗虼丝头磕甓壤麧櫡旨t通常足以抵消分期付款的費用，并有客觀的盈余。委托管理期間，將獲取一定的投資回報。國際通用的產(chǎn)權式酒店大致有三種類型：時權酒店興起，立即在瑞士和歐洲傳播開來，之后的20年中逐漸向北美加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，并演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權式酒店。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進行了真正意義上的時權經(jīng)營，向旅客出售了在特定時間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設施的權利。養(yǎng)老型酒店：指投資人（往往是最終消費者）在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個單位，委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權；本項目就是屬于第三種類型即酒店的每間客房分割為獨立產(chǎn)權出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，獲取年度利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權。投資者在酒店開業(yè)后，即可獲得酒店部分年度利潤分紅，利潤分紅系數(shù)根據(jù)所投資單位首次交易總額確定。80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權式經(jīng)營的旅游目的地的數(shù)量增長了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權式酒店銷售收入已達40億美元，到2000年就飆升到300億美元。隨著國內(nèi)經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權酒店誕生?？梢哉f隨著海南旅游條件的進一步成熟完善，產(chǎn)權使酒店的投資已經(jīng)進入了一個高速發(fā)展的階段。產(chǎn)品檔次定位：每個建筑細節(jié)精心設計，每處景觀、植物、流水、雕塑匠心獨具，提供廣闊的想象空間，是華宇集團、WATG、EDSA、洲際集團等眾多國際知名品牌公司聯(lián)手打造的極品度假酒店；可以說，產(chǎn)權式酒店發(fā)展的大環(huán)境已經(jīng)基本成熟。從開發(fā)商的屬性看，目前產(chǎn)權式酒店開發(fā)商是以旅游服務業(yè)為主體，輔以房地產(chǎn)的一些運作思路和模式來運行的，這種方式契合了產(chǎn)權式酒店的本質(zhì)，又迎合了消費者的投資利益。這三類群體所關注的利益各不相同，分時度假公司最關注的是產(chǎn)權或酒店可供休閑度假的利益點，側(cè)重于酒店消費功能的體現(xiàn)；個人消費者關注的重點在于前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經(jīng)營能力、附加的優(yōu)惠和功能、與居住地區(qū)的風光差異、可交換性等；而機構投資者關注酒店的服務和管理能力、財務監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化的契合和業(yè)務的需要等。通過上表我們可以看到，產(chǎn)權式酒店的投資收益和風險，與傳統(tǒng)的投資方式相比，投資回報與投資風險都是比較理想的。 產(chǎn)權式酒店租客范圍大。 對于喜歡尊貴、豪華、享受的客戶，產(chǎn)權式酒店比酒店式公寓更有吸引力；E. 開發(fā)商可以通過賣樓，降低產(chǎn)權式酒店的投資風險，帶旺人氣。 產(chǎn)權式酒店易受經(jīng)營的淡旺季影響；C.項目的發(fā)展優(yōu)勢三亞的六大優(yōu)勢：I.三亞是全國著名的旅游度假勝地，是我國唯一的熱帶濱海旅游城市。三亞正在向著“亞洲一流、國際知名”的旅游度假勝地的方向邁進。項目的劣勢I.這類物業(yè)目前的主流面積是50—70平方米，而本項目主力單位的面積分別是77平方米和157平方米，反映到主力單位的總價上分別達到了115萬和235萬，這與市場上的主流買家的要求有一定的差距。同時從投資者的角度出發(fā)，大單位的客房總價比較高，投資者要投入的資金增加了，也就相應的增加了投資的風險。世界旅游組織的展望報告稱：到2020年，中國將成為世界旅游的一個主要目的地和客源國，旅游收入增長幅度將極為可觀。而消化這些空置房的一個有效途徑，就是將其中一部分改造為旅游物業(yè)，而酒店就是其中最重要的物業(yè)類型。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始開辟新的領域，其中就包括旅游度假物業(yè)開發(fā)。項目賣點分析本項目的物業(yè)特點決定了其最大的賣點，也就是客戶最關注的是其投資價值，主要體現(xiàn)在三個方面：一是房地產(chǎn)本身的投資價值；二是旅游產(chǎn)業(yè)和旅游房地產(chǎn)業(yè)的加速增長，為項目的發(fā)展創(chuàng)造了良好的前景；三是亞龍灣當?shù)叵∮械穆糜钨Y源，為項目的投資價值提供了有利的保證； 華宇產(chǎn)權式度假酒店的投資環(huán)境介紹：%，收回和盤活閑置用地13000多畝，占可處置量的89%。產(chǎn)權式酒店公寓策劃案例 (3)2)海南旅游業(yè)加速發(fā)展，三亞市成為海南旅游業(yè)的發(fā)展重點；海南，既有熱帶海濱的海水、沙灘，又有可以四季漂流的河谷；既有優(yōu)質(zhì)溫泉，又有火山遺址；既有海底珊瑚、熱帶魚類，又有熱帶雨林和珍稀動植物；既有漢族文化，又有黎苗少數(shù)民族風情。1989年，到海南的游客僅有88萬人次。13年間，旅游收入增長了37倍多。旅游業(yè)已經(jīng)成為拉動海南經(jīng)濟增長的重要動力之一。1999年7月國務院批準處置海南積壓房地產(chǎn)的方案后，三亞專門制定了《建筑容貌管理辦法》、《關于拆除整治有礙市容停緩建工程的決定》等地方法規(guī)并提出了“以拆促建，拆建結合”的處置原則。三亞市利用收回閑置土地進行綠化美化，完成了一批城市道路以及廣場、公園的綠化建設和改造，新增綠化面積近100萬平方米。2002年，海南三亞房地產(chǎn)開發(fā)量和銷售量均達到歷史高峰，房地產(chǎn)營業(yè)稅和契稅總額為4815萬元，占全市稅收總額的15%。從有關統(tǒng)計數(shù)字分析，預計今年新增住宅面積將達38萬平方米。4)三亞從觀光型旅游轉(zhuǎn)向度假型旅游，酒店的客源有保障；隨著人們可支配收入的持續(xù)增長，旅游消費市場日益膨大，旅游人群主要來自全國各大中心城市的中產(chǎn)階層，他們已經(jīng)成為了三亞旅游的主要基礎消費者。這里原有的旅游模式也已從單純的觀光旅游開始向度假旅游過渡，這種旅游模式的轉(zhuǎn)變已經(jīng)走在了全國的前列，而這種旅游模式的轉(zhuǎn)變?yōu)榻鉀Q酒店的客源問題打下了堅實的基礎。聯(lián)合國公認最適合人類居住的城市，空氣質(zhì)量世界第二；III. 長壽之鄉(xiāng)，三亞人均壽命超過80歲；IV.“健康”、“環(huán)境”是現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展的主題，海南的六大優(yōu)勢無不與之契合，三亞可以說是全國最適合居住的地方。世界