【正文】 178。 停車場分區(qū)：按場地邊沿設計產權式車庫，中間部分除行車道外，設計為停車位。與類似產品相比，具有明顯的實用性和差異性，提升了產品附加值。 ，可整體出售和出租，亦可分成兩部分租售，還可作為寫字樓、娛樂、餐飲、證券用房等租售。 SOHO公寓 層高5。 SOHO公寓 層高5。 SOHO公寓 層高5。 有利于項目品牌的樹立2. 本案模擬定位根據(jù)本案的規(guī)劃要點和原方案技術經濟指標，本案進行模擬定位。 室內空間的豐富彌補了景觀面的缺乏。178。實現(xiàn)了個性化、差異化競爭，在類似產品市場超越了市場競爭。由單一功能轉變?yōu)槎喙δ苡猛?，徹底擺脫類似產品同構化競爭。 性價比明顯較傳統(tǒng)產品高。 業(yè)主可以將自身個性和美感融入裝飾風格，根據(jù)需要和喜好布置室內空間。 由于整合概念的運用，使公寓較傳統(tǒng)型產品更具實用性，有效大幅增加了使用面積。 性價比比較方式（一層面積按100平方米計算，本區(qū)域雙層鋪面均價9000元/平方米，本案售價15500元/平方米）傳統(tǒng)鋪面：使用率按80％，總價款9000＊200＝1800000元 實際售價等于180000/200＊80％＝11250元/平方米本案：使用率按80％，增加面積部分按建筑面積的60％即60平方米 實際售價等于1550000/(100＊85％＋60)＝10690元/平方米本案使用率高，實際售價低，性價比高總價款較傳統(tǒng)鋪面低、實際售價稍低或持平、純一層出售方式帶來相對較廣的客戶范圍、實用性強性價比高、使用面積大于銷售面積、極具個性的商業(yè)形態(tài)等優(yōu)勢使本案以LOFT為表現(xiàn)形式的商鋪設計融入了SOHO元素，其意義在于擺脫了市場同構競爭，填補了市場缺位，順應了商業(yè)地產的發(fā)展趨勢，做到了適度超前，實現(xiàn)了差異化競爭。（如：二層面積閑置較大、性價比不合理、客戶群范圍小等）178。優(yōu)點178。提取SOHO概念中居家、辦公為一體的自由、開放、彈性的生活元素。SOHO的延伸，SOHO作為一種時尚、輕松、自由的生活方式和生活態(tài)度，不應該僅僅局限和適合于那些只是在家工作的人群，畢竟，那還只是社會中很小很小的一部分群體。SOHO也代表了一種更為自由、開放、彈性的工作方式。人們可以讓空間完全敞開，也可以對其分割，從而使它蘊涵個性化的審美情趣。當時，藝術家與設計師們利用廢棄的工業(yè)廠房，從中分隔出居住、工作、社交、娛樂、收藏等各種空間，在浩大的廠房里，他們構造各種生活方式，創(chuàng)作行為藝術，或者辦作品展，淋漓酣暢，快意人生。178。178。其目的只有一個，構建核心競爭力體系，實現(xiàn)項目價值最大化。本案應該選擇做“車頭車廂法則”中的車頭，以創(chuàng)新升級的產品來贏得市場，而不要像車廂一樣跟在別人后頭，那樣的話，將會承受太多的市場風險，使自己長期置身于市場競爭的風口浪尖。，未能挖掘潛在客戶按常理來說，華都名城緊隨風景世家推盤，業(yè)績不應如此之差。風景華庭是淄博歷史上第一個商務投資型項目，它的推出豐富了市場產品元素，其具備投資價值和占用資金較少的特點在當時市場是一個適度超前的創(chuàng)新。在調查中發(fā)現(xiàn)，華都名城項目定位與本案的定位幾乎相同，以下將該項目與本案做一次全面對比，以便于發(fā)現(xiàn)本案的優(yōu)劣所在，為本案的開發(fā)提出建設性意見。光靠流于表面的概念是經不起推敲的，主題概念必須要有一個完整的體系來支撐。 CIS形象識別系統(tǒng)設計水平和整合能力有待提高除個別項目外，在絕大多數(shù)調查項目中，無論是視覺識別系統(tǒng)、行為識別系統(tǒng)還是理念識別系統(tǒng)都無法貫徹到產品細節(jié)，造成主題和產品脫節(jié)，導致整個營銷過程混亂。消費者希望購房后有個優(yōu)秀的物業(yè)管理，以提供細致全面的物業(yè)服務。 受開發(fā)用地的限制，未形成規(guī)模化效應。 區(qū)位和環(huán)境稍差。都市星城優(yōu)勢分析178。 戶型面積設計偏大榮寶齋項目對本案的借鑒作用178。 建筑外立面設計大氣178。該案以“地段決定價值”為市場導入點，定位為高檔地標式建筑。 周邊商業(yè)氛圍不夠，投資價值減小178。 戶型設計合理178。由淄博市房屋建設綜合開發(fā)公司負責開發(fā)，是城區(qū)較典型的小戶型項目。178。178。 營銷硬件質量較高華都名城劣勢分析178。華都名城優(yōu)勢分析178。項目簡介華都名城是目前淄博唯一在售的以酒店式公寓和商務寫字樓為主的項目，該案地理位置極為優(yōu)越，距本案僅百米之遙，較之本案更靠近第一商圈（為柳泉路、共青團路、中心路、美食街合圍的井字形范圍內）核心，項目以“淄博商務新地標”進行定位，以“看準投一定贏”為訴求，主要面向商業(yè)物業(yè)投資者、企業(yè)辦公和自主型客戶。風景華庭對本案的借鑒作用178。 當時市場處于快速上升期，消費者購房意識強烈。 淄博第一個酒店式公寓項目，對消費市場來說，有強烈的新鮮感和吸引力。在地理位置不占優(yōu)勢的情況下，依靠其產品的差異化和綜合品質、準確的市場定位和營銷執(zhí)行能力，成功地完成了項目的開發(fā)，銷售率達到100％。 市場認知度高，銷售狀況良好178。 市場知名度高178。 二．類比項目研究分析1．重點類比項目的選取標準結合淄博房地產市場與本案的自身特征，我們選取重點類比項目的標準分為兩個層面：一是以酒店式公寓為主的項目，二是小戶型為主的住宅項目。開發(fā)商在商業(yè)地產的投資中追求短期效益現(xiàn)象比較嚴重，盲目上項目，對所投資的商業(yè)項目不去做市場調查、也不對行業(yè)動態(tài)去做深度的研究，在項目的操作中一味的炒作，給廣大的投資消費群造成誤導，更嚴重的是部分開發(fā)商只注重投資的產出，不關心入駐業(yè)主和商戶的經營，導致部分投資商戶的血本無歸，而部分開發(fā)商以我為中心的意識導致了投資商業(yè)項目的失敗和慘淡經營。如果不能盡快正確引導和規(guī)范商業(yè)地產的發(fā)展，那它不單是給淄博商業(yè)地產市場的發(fā)展造成制約因素，更重要的是對廣大的投資消費群體造成更大的傷害，無疑對淄博區(qū)域經濟的發(fā)展不利。淄博已成為溝通中原地區(qū)和山東半島的咽喉要道，是山東省重要的交通樞紐城市，也是省政府確定的大物流中心。淄博商業(yè)地產起步較晚，但在發(fā)展的同時也存在著諸多的問題。 自住型人群這類消費者與前三類消費者在價值取向方面有相似之處。178。178。低檔商品房消費群：價格、交通中檔商品房消費群：質量、品質、交通、價格高檔商品房消費群：地位、質量、品質、交通、價格3．3項目消費群體分析本案位于張店區(qū)的中心部位，如何得到市場和消費者的青睞，準確的目標市場細分和適度超前的產品定位將是決定項目成敗的關鍵。 最多購房者將張店區(qū)作為首選178。 購房者擁有私家車的比例持續(xù)穩(wěn)定增長。 買房者年齡開始年輕化，購房主體為40歲以下。178。178。100——120平方米的三房二廳、80——95平方米的二房二廳、及80——100平方米的三房二廳依次為目前消費者最喜歡的戶型。和前幾年相比，05年以后的買家年齡開始呈年輕化趨勢，25——35歲年齡段的人士已逐漸成為買房的新興力量。淄博的市場購買力隨著城市建設的進行和國民經濟的發(fā)展會越來越強，但它會由過去的單一購買形式向市場細分方面轉化，這也是消費觀念理性回歸的表現(xiàn)。 房價漲幅趨于緩和從土地批出和目前開發(fā)商動向看，2006年下半年淄博市房地產開發(fā)投資總量將繼續(xù)擴大，由于宏觀調控措施的實施對大環(huán)境的影響，增長速度呈平穩(wěn)態(tài)勢，商品房價格大起大落的可能性不大，房價漲幅趨于緩和經過宏觀調控的洗禮，淄博市房地產業(yè)呈現(xiàn)出投資增幅回落，商品住宅供需基本平衡，開發(fā)投資高速增長的勢頭得到有效遏制,行業(yè)發(fā)展走勢向好。178。178。個性化、差異化產品市場空間較大，市場潛力看好。 開發(fā)規(guī)模較小，欠缺高品質、上檔次樓盤張店區(qū)雖然地理位置優(yōu)越，城市硬件配套齊全，但由于本地綜合實力強大的開發(fā)商少，因此，在以往的開發(fā)投資上，規(guī)模小、產品品質不高。從空置時間看，%，其中，%。178。而目前市場供應的商品房主流，已大大超過這個界限，且近年來不斷呈上升之勢，中小戶型供應偏少。主要表現(xiàn)在：一是經濟適用房比重偏低。178。從2006年一季度房地產市場數(shù)據(jù)對比中證明，張店區(qū)作為中心城區(qū)其核心地位牢不可破。自2005年以來，隨著各項宏觀調控措施的落實到位，市場行為不斷得以規(guī)范，供需關系不斷趨于合理，商品房價格雖然有所波動，但從總體上看漲勢減緩。長期以來，全市房地產開發(fā)投資的資金主要來源于國內貸款、自籌資金和定金及預收款。，所有制結構呈現(xiàn)多元化隨著房地產業(yè)的發(fā)展，淄博市房地產開發(fā)企業(yè)的所有制結構日益多元化。 淄博房地產市場主要特點，但增幅回落較快，%。2．區(qū)域市場分析淄博近幾年房地產市場變化明顯，尤其是從2001年開始，固定資產投資逐步增加，各種先進理念開始陸續(xù)引進，市場上所提供的產品類型日益豐富，產品總體品質得到提升。，可容納50萬人居住，輻射至周村區(qū)、張店區(qū)、桓臺縣部分區(qū)域，規(guī)模宏偉、功能完善、環(huán)境優(yōu)美，是集政治、文化、經濟、商業(yè)、教育、體育為一體的現(xiàn)代化城市新區(qū)，也是魯中地區(qū)的標志性新區(qū)?？偯娣e5938平方公里，共分為：張店、博山、淄川、周村、臨淄五個區(qū)和桓臺、高青、沂源三個縣。淄博是中國環(huán)渤海地區(qū)一座風格獨特的工業(yè)城市，是國務院批準的山東半島沿海開放城市，是著名的“陶瓷之都”、“絲綢之鄉(xiāng)”、“石化之城”。未來促使消費穩(wěn)定增長的因素，一是城鎮(zhèn)居民收入將進一步增加，預計全年城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅將在百分之八以上；二是假日消費將保持快速增長；三是新型業(yè)態(tài)的涌現(xiàn)和原有業(yè)態(tài)的部分升級，促進消費增長；四是以房地產業(yè)為軸心帶動消費市場繁榮的產業(yè)消費繼續(xù)平穩(wěn)增長，將帶動一批相關產業(yè)消費品的增長。 城市居民人均可支配收入和農民人均純收入年均分別增長10%和8%以上2005年淄博國民經濟運行態(tài)勢良好，投資消費和出口三大需求拉動了全市經濟穩(wěn)步增長，主要表現(xiàn)為:國民經濟保持穩(wěn)步增長，工業(yè)經濟效益有所好轉，產銷率回升，投資增速較快，市場銷售平穩(wěn)，出口保持增長，實際利用外資實現(xiàn)增長，財政收支增速加快，金融形勢穩(wěn)定，居民收入繼續(xù)增加等等。 社會消費品零售總額年均增長15%左右178。 2006年的主要預期目標為178。金昌大廈項目全程策劃報告 前 言對現(xiàn)代房地產企業(yè)而言，一個合理、經濟的戰(zhàn)略框架遠比掌握一種技能來得更為重要。1. 宏觀市場分析 2006年淄博國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃2006年淄博國民經濟和社會發(fā)展計劃主要是：以增強城市綜合實力為中心，提高城鄉(xiāng)居民生活水平為出發(fā)點，以制度創(chuàng)新和技術創(chuàng)新為動力，深化改革，擴大開放，加快結構調整，大力培養(yǎng)新的經濟增長點，進一步增強投資出口消費三大需求的拉動力，努力提高經濟運行質量和效益，促進國民經濟快速健康發(fā)展和社會全面進步。 固定資產投資年均增長15%以上178。 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內178。消費增長不會顯著回落在收入價格供給等因素的支持下，預計消費增長不會顯著回落，增長率與去年大體持平。隨著市政府投資工作力度的加大,投資總量的增長，投資結構的進一步調整，全市完成固定資產投資、基本建設投資、房地產開發(fā)投資實現(xiàn)了繼續(xù)快速增長，同期增長均達二成以上。淄博城市布局獨特，呈梅花狀分布。自1992年始，淄博連續(xù)進入中國綜合實力50強行列；1996年1月20日被命名為國家衛(wèi)生城市，建成區(qū)綠化覆蓋率達37%；2003年淄博GDP為1006億元人民幣，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8720元，農民人均純收入3902元。房地產市場發(fā)展強勁，城鄉(xiāng)建設、招商引資力度的加大，使淄博的建設一天比一天更加美好。近年來淄博市的現(xiàn)代化建設取得了很大成就，國民經濟快速發(fā)展，綜合實力顯著增強，對外開放步伐加快，人民生活水平有了明顯的提高，經濟發(fā)展態(tài)勢良好。從投資額和所占比重中可以看出，住宅投資仍然占據(jù)房地產開發(fā)投資的主導地位。，國內貸款增長最快作為資金密集型的產業(yè)，資金一直是開發(fā)企業(yè)的命脈。，房價漲幅回落近幾年來，淄博市房地產市場在持續(xù)快速發(fā)展的過程中，價格也上漲過快。在淄博的房地產投資領域，張店區(qū)一直牢牢占據(jù)重心地位。從06年一季度數(shù)據(jù)來看，其市場消化能力還需進一步加強，但購買力并未減弱，而是隨著產品供應結構的變化發(fā)生分化。 商品房開發(fā)結構性矛盾依然存在。有關資料顯示，根據(jù)我國目前的經濟發(fā)展水平，一套住房合理的建筑面積為84平方米，二手房買賣也表明，由于中小戶型總價低，交易更易實現(xiàn)。個別樓盤雖有降價舉措，但那是產品缺陷所致，無普遍代表性。其中：，%；，%。178。 很快形成多元化產品格局，個性化產品將走俏市場區(qū)域市場對樓市產品的細分要求會越來越高，如個性化小戶型、板式小高層、聯(lián)排別墅等，這類性質的產品將會受到消費者的歡迎。隨著淄博戰(zhàn)略地位的鞏固，外來資金和本地資金投入會越來越多，張店區(qū)還有很大的市場空間，開發(fā)投資方向仍會集中于張店區(qū)域內，產品開發(fā)水平會較快提高，這將導致購買力會長時間向張店區(qū)集中傾斜。 價格分化會越來越明顯目前市場中高檔次的樓盤價格區(qū)分不是很明顯，隨著城市建設的進程，一些高品質、上檔次樓盤的出現(xiàn)和擁有優(yōu)秀自然環(huán)境地塊的相對集中開發(fā)，高、中、低樓盤分布的區(qū)域性會明顯起來，而價格兩極分化會更加明顯。178。對開發(fā)商來說，企業(yè)結構優(yōu)化調整、開發(fā)模式和理念的創(chuàng)新、企業(yè)核心競爭力的培養(yǎng)將是目前急需解決的問題。根據(jù)調查報告，淄博置業(yè)者的主力是年齡在40歲以下的買家。 小戶型單位增加對80——110平方米的三房二廳需求有所增加，近年對50平方米左右小戶型的需求量增大。 大多數(shù)人喜歡成熟的生活方式消費者最喜歡的樓盤特點是成熟，其次是自然、溫馨、寧靜，而山、水、園林是他們最為喜歡的環(huán)境元素。 對現(xiàn)樓的需求加大消費者對現(xiàn)樓的需求占61﹪，對準現(xiàn)樓的需求占25﹪，這對樓