【正文】 5115270907000已售97%部分16層2007101海鉆(福建)房地產(chǎn)玄儀機(jī)構(gòu)10宏運(yùn)帝豪國(guó)際鼓樓區(qū)五四路151號(hào)福州廣場(chǎng)南側(cè)高層5414183290115　7500去化率90%、精裝修office空間，真峰人生、盡在掌握/精裝修office限量發(fā)售落架10月福建慶吉房地產(chǎn)有限公司(上海君岳)自銷(xiāo)11 金潤(rùn)財(cái)富中心五一路高層146671204510348　06年8月底9月初待定待定福建金潤(rùn)財(cái)富中心零距離12棕櫚泉六一路與國(guó)貨路高層267萬(wàn)　120280　　待定待定待定福建泰祥房地產(chǎn)有限公司零距離13福州星勢(shì)力五一路與國(guó)貨路交叉口西南側(cè)高層3120555122703545待定共1幢23層酒店式公寓，1層店面24層5米挑高寫(xiě)安樓，每層設(shè)有星光泛會(huì)所，會(huì)所面積在30㎡左右，由開(kāi)發(fā)商規(guī)劃六種的休閑會(huì)所。福州三中金山分校、金山小學(xué)已經(jīng)入駐，今后浦上板塊還將興建一所中學(xué)和一所小學(xué)。 三是從金山新區(qū)的發(fā)展前景來(lái)看，在經(jīng)過(guò)幾年開(kāi)發(fā)之后，最早開(kāi)發(fā)的金山大道區(qū)域的開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入收尾階段，烏龍江沿線(xiàn)的用地也基本消耗殆盡。可以預(yù)見(jiàn)，這些項(xiàng)目將呈現(xiàn)出更精更成熟，更有升值空間的產(chǎn)品———成熟的區(qū)域?qū)?chuàng)造出成熟的產(chǎn)品！ 未來(lái)金山新區(qū)建設(shè)仍然是福州擴(kuò)張的一個(gè)重要趨勢(shì)，而浦上區(qū)域無(wú)疑將成為金山發(fā)展的新方向。浦上路板塊交通便利、環(huán)境優(yōu)美，再加上這一板塊位于金山和倉(cāng)山兩個(gè)成熟區(qū)域之間，可謂是貫穿兩區(qū)域的重要樞紐。同時(shí)，這一生活區(qū)在發(fā)展之后，將成為南臺(tái)島乃至于大福州的一個(gè)軸心新區(qū)。該板塊還緊鄰烏龍江別墅集群區(qū)，這足以證明該區(qū)域的宜居價(jià)值。以及金輝、融信、景城、永興、融輝、世歐等地產(chǎn)公司的千畝項(xiàng)目。 隨著泰禾紅樹(shù)林、公園道一號(hào)、中天并于2006年8月30日 到9月12日工作日期間掛牌出讓三幅土地使用權(quán)。本項(xiàng)日在滿(mǎn)足上述規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求下，還須符合國(guó)家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范等要求。 :綠地(G)、社會(huì)停車(chē)場(chǎng)用地(S3)。 地塊概況：土地面積：。第二節(jié)：7月份土地掛牌交易情況7月掛牌土地宗地號(hào)為：宗地2006掛04號(hào)?！〉诙诘?006拍11號(hào)位于倉(cāng)山區(qū)建新大道東側(cè)金山生活區(qū)九期B地塊，受讓單位為胡大濤個(gè)人，以22000萬(wàn)元的價(jià)格竟得。小型化的家庭就真的需要用１２０乃至１５０平方米的大居室來(lái)改善？大眾之所以愿意選擇大戶(hù)型房產(chǎn)，主要原因在于觀念上的問(wèn)題。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，現(xiàn)在應(yīng)該著重研究如何適應(yīng)新環(huán)境，謀求發(fā)展。 “物競(jìng)天擇，適者生存”用在商業(yè)上也是顛撲不破的真理。強(qiáng)制征收個(gè)人所得稅意味著交易成本將再次上升，這無(wú)疑對(duì)于遏制炒房將起到一定的作用；同時(shí)，強(qiáng)征個(gè)稅的實(shí)行也將降低交易雙方的意愿。其實(shí)也不難理解建設(shè)部對(duì)此做出的解釋?zhuān)吘谷珖?guó)各個(gè)地方的市場(chǎng)環(huán)境有很大差異，就是一個(gè)城市而言，各個(gè)區(qū)域的差距也是相當(dāng)明顯的，如果全國(guó)實(shí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一碗水端平了，那么其中所造成的資源配置上的不合理將不是開(kāi)發(fā)商、地方政府所能承受的，而由此最終損害到的是購(gòu)房者以及整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。政策分析：新政下的觀望七月中旬，在各界的焦心等待中，建設(shè)部終于對(duì)“國(guó)六條”細(xì)則中，各界普遍關(guān)注的“９０平方米、７０％”做出了明確的定義。別墅市場(chǎng)：價(jià)格繼續(xù)走高別墅的指數(shù)繼續(xù)緩步走高，從６月份的７２００點(diǎn)，本月漲至７３６１點(diǎn)，比上月上漲了２．４％，同時(shí)成交量也開(kāi)始有了大幅回升，基本走出了上個(gè)月２５７６平方米的低谷，達(dá)到４６７７平方米，回升至正常水平。交易個(gè)稅的實(shí)行，擠壓了房產(chǎn)炒作中的一部分利潤(rùn)空間，對(duì)于那些資金實(shí)力不夠又想進(jìn)入房產(chǎn)炒作的炒家而言，無(wú)疑可以起到一定的阻礙作用，同時(shí)打擊二手房的交易熱度，打壓房產(chǎn)炒作。一手房的項(xiàng)目周期一般都在一至兩年，而二手房的交易時(shí)間比較短，極易受到政策影響，如交易稅費(fèi)的征收對(duì)投機(jī)者的擠出效應(yīng)，或者是個(gè)別事件（如大面積拆遷等）影響，二手房市場(chǎng)對(duì)于政策的敏感度比較高，因此交易量上下浮動(dòng)較大也是常理之中的。大儒世家4077327737744群升國(guó)際2683021743985香江紅海園1804113535616居住主題公園171087137067金山桔園1647213422978圣淘沙花園150189768769三木家盡管如此，本月一個(gè)突出點(diǎn)是90平方米以下的房子成交套數(shù)上升幅度比較大，從上個(gè)月占到總成交套數(shù)的16%上升到28%，僅居于120~150平方米成交占比之下，表明小戶(hù)型的商品房還是有一定市場(chǎng)。影響的因素大致有下面兩個(gè)原因：一方面國(guó)六條政策尚未完全明朗化之前，大部分的市民都持幣觀望，做出相對(duì)理智的置業(yè)和投資的選擇。而住宅均價(jià)受市場(chǎng)短期因素的影響較大，在短期內(nèi)存在較大的波動(dòng)。第六節(jié)：福州市7月份福房指數(shù)市場(chǎng)分析指數(shù)分析：指數(shù)穩(wěn)健上漲近幾月來(lái)，中央出臺(tái)了一系列政策，以調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。 通知規(guī)定：納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。按交易價(jià)1%3%征稅本地措施：由于“重新購(gòu)房的金額與原住房銷(xiāo)售額的關(guān)系”沒(méi)有細(xì)化，賣(mài)房人在１年內(nèi)重新購(gòu)房時(shí)該退其多少納稅保證金，這執(zhí)行起來(lái)不好把握。即，該房只需按８萬(wàn)元繳納個(gè)人所得稅。住房裝修費(fèi)用方面，公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房最高扣除限額為房屋原值的１５％，商品房及其他住房為原值的１０％。相關(guān)規(guī)定自８月１日起執(zhí)行。嚴(yán)格按照“各城市年度新審批、新開(kāi)工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到70%以上”的要求，結(jié)合確定的需調(diào)整的項(xiàng)目，合理安排套型建筑面積90平方米以下住房為主的普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房布局，方便居民工作和生活，并將住房套型結(jié)構(gòu)比例分解到具體區(qū)域，落實(shí)到具體項(xiàng)目。6月份福州商品住宅價(jià)格漲幅回落了1個(gè)百分點(diǎn)，而廈門(mén)則增加了2．4％。全省商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)29．9％，達(dá)879．55萬(wàn)平方米，增速比今年前5個(gè)月高6．5％，空置面積290．01萬(wàn)平方米，下降11．2％。海壇國(guó)家風(fēng)景名勝區(qū)（世界自然遺產(chǎn)預(yù)備名單）綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目：規(guī)劃面積71平方公里，景區(qū)接線(xiàn)道路15公里，景區(qū)山門(mén)4座，入口3處，停車(chē)場(chǎng)3萬(wàn)平方米，景區(qū)步游道18公里。四是下沙度假村，包括海濱浴場(chǎng)、海灘游樂(lè)區(qū)和休閑度假區(qū)。 羅源灣游艇俱樂(lè)部：建設(shè)游艇碼頭、四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)俱樂(lè)部（羅源灣假日大酒店）及附屬設(shè)施、觀海長(zhǎng)廊、海鮮城、停車(chē)場(chǎng)等配套設(shè)施。其中，“兩馬”旅游開(kāi)發(fā)，擬新建一座五星級(jí)大酒店，改建國(guó)際客運(yùn)大樓及配套設(shè)施。扶持發(fā)展游艇旅游、海島休閑探險(xiǎn)旅游、風(fēng)能發(fā)電觀光和垂釣旅游等特色旅游。五、合理控制拆遷規(guī)模我省還明確將加強(qiáng)城市房屋拆遷管理，穩(wěn)妥推進(jìn)危舊房和棚戶(hù)區(qū)改造。三、預(yù)售合同，網(wǎng)上即時(shí)備案我省將推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，落實(shí)禁止期房轉(zhuǎn)讓規(guī)定，規(guī)范登記行為；逐步完善各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)和執(zhí)業(yè)人員信用檔案，嚴(yán)懲各類(lèi)違規(guī)行為的同時(shí)，將不良行為記入個(gè)人(或企業(yè))信用檔案，納入資質(zhì)資格管理體系；加強(qiáng)房地產(chǎn)管理部門(mén)內(nèi)部業(yè)務(wù)系統(tǒng)整合和制度建設(shè)，推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理工作。健全各級(jí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的聯(lián)席會(huì)議機(jī)制，協(xié)同有關(guān)部門(mén)采取經(jīng)濟(jì)、法律等綜合手段實(shí)行綜合調(diào)控；積極應(yīng)用稅收政策杠桿，鼓勵(lì)和支持住房開(kāi)發(fā)和消費(fèi)，促進(jìn)中小套型、中低價(jià)位普通商品住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)和消費(fèi)。企業(yè)要具備資本實(shí)力、開(kāi)發(fā)功力和適時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略的能力，大的品牌開(kāi)發(fā)商有幾件事情要做：一是要在政府面前，順應(yīng)政策導(dǎo)向；二是在消費(fèi)者面前，產(chǎn)品要讓消費(fèi)者認(rèn)可；三是要在金融機(jī)構(gòu)面前，貸款好借好還，再借不難。 　　現(xiàn)在要建立和諧社會(huì)，關(guān)鍵是不要把目標(biāo)盯在價(jià)格上，而是要放在分離房地產(chǎn)市場(chǎng)資金和房地產(chǎn)社會(huì)保障資金上?！庇虚_(kāi)發(fā)商用調(diào)侃的口吻評(píng)論政府近期頻繁的行政干預(yù)。 第三節(jié)：“上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒” 　　“上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。以常見(jiàn)的三口之家推算，每戶(hù)住房面積應(yīng)為107平方米。土地調(diào)控必須完善責(zé)任制度，實(shí)行問(wèn)責(zé)制。部分城市房?jī)r(jià)上漲仍然較快，今年6月份，70個(gè)大中城市中，8個(gè)城市新建商品住房?jī)r(jià)格同比漲幅超過(guò)10%，19個(gè)城市月環(huán)比漲幅超過(guò)1%。 今年1～6月份房市情況，40個(gè)重點(diǎn)城市上市預(yù)售的套均建筑面積115平方米，有15個(gè)城市高于120平方米。 當(dāng)前土地管理的違法違規(guī)等5大問(wèn)題值得重視。 第二節(jié)：市場(chǎng)供需將發(fā)生錯(cuò)位　　 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部發(fā)布的《20062010中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè)報(bào)告》中也提出，預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)居民住宅需求面積（人均住宅建筑面積）將從2004年的25平方米。隨著一系列新政措施的有效落實(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)商品房等產(chǎn)品更多開(kāi)發(fā)，加上調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃后，大量小戶(hù)型住宅全面上市，新增住宅供應(yīng)量尤其是供應(yīng)套數(shù)有望反彈?！拔覀兌鄶?shù)都是好孩子，父母不成熟。但不管開(kāi)發(fā)商是不是有足夠勇氣“用腳投票”，政府繼續(xù)貫徹新政的決心，看來(lái)一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)改變，房地產(chǎn)行業(yè)隨著市場(chǎng)降溫逐步進(jìn)入調(diào)整期的趨勢(shì)，也是不可避免了。市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，政府的歸政府，各自干好分內(nèi)事，社會(huì)和諧好求！ 　　 第四節(jié)：開(kāi)發(fā)商集體形象的輿論傾向　　 房地產(chǎn)的營(yíng)商環(huán)境正在發(fā)生巨大的改變，幾乎每個(gè)經(jīng)營(yíng)主體都面臨著頭腦大轉(zhuǎn)彎。 第二章：福州市規(guī)劃相關(guān)法規(guī)信息分析第一節(jié) ：我省嚴(yán)控低密度高檔房開(kāi)發(fā)一、引導(dǎo)合理住房消費(fèi)我省將進(jìn)一步發(fā)揮規(guī)劃、土地、信貸、稅收等政策的綜合調(diào)節(jié)作用。在先期的建設(shè)規(guī)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃中，明確普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)項(xiàng)目區(qū)位布局、用地面積、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)進(jìn)度安排等。通過(guò)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、建設(shè)職工公寓等多種方式，研究解決進(jìn)城務(wù)工人員住房問(wèn)題的有效機(jī)制，不斷擴(kuò)大住房公積金覆蓋面。 濱海旅游將向海洋旅游邁進(jìn) 今后5年，福州將推進(jìn)濱海旅游向海洋旅游邁進(jìn)，形成海上、海島、海岸、腹地旅游產(chǎn)品系列，建設(shè)集休閑度假、會(huì)展商務(wù)、文體旅游、生態(tài)旅游、探險(xiǎn)旅游等多功能于一體的現(xiàn)代綜合濱海旅游經(jīng)濟(jì)帶。 濱海旅游擬建11重點(diǎn)項(xiàng)目 “十一五”期間，福州濱海旅游業(yè)擬規(guī)劃11個(gè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。平潭壇南灣一將軍山生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)：規(guī)劃面積13平方公里，擬建高等級(jí)酒店一座，區(qū)內(nèi)游覽路5公里，停車(chē)場(chǎng)15000平方米。三是南澳海濱休閑區(qū)，濱海觀光大道，北起漳紡南澳，南達(dá)文武砂海峽奧林匹克城，全長(zhǎng)13公里。十八孔旅游區(qū)開(kāi)發(fā)：在十八孔周邊開(kāi)發(fā)1400畝水上、陸上旅游項(xiàng)目。第三節(jié)：6月份我省商品住宅價(jià)格漲幅仍居全國(guó)前列上半年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資331．07億元，比上年同期增長(zhǎng)43．9％。 6月份福建的商品住宅價(jià)格漲幅仍居全國(guó)前列，福州、廈門(mén)、泉州三地的商品住宅價(jià)格漲幅分別為9．3％、11．1％、6．9％。明確要求，住房建設(shè)規(guī)劃編制要依據(jù)本地區(qū)住房現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果和房地產(chǎn)業(yè)“十一五”發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，按照“總量控制、區(qū)域平衡、落實(shí)項(xiàng)目”和“總量與項(xiàng)目相結(jié)合”的原則，重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，加大經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的供應(yīng)。通知明確了個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房征收個(gè)人所得稅的有關(guān)問(wèn)題，主要包括住房原值計(jì)算和稅前扣除稅費(fèi)的有關(guān)規(guī)定。榕已有交易征稅指導(dǎo)價(jià)納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致。” 稅前扣除合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。比如：房子交易價(jià)為６０萬(wàn)元，原值為４０萬(wàn)元，則征稅額為：６０（１－２０％）－４０＝８（萬(wàn)元）。福州退稅比例為50%通知規(guī)定：對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售１年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷(xiāo)售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。因?yàn)楦Ｖ菰缫褜?duì)二手房轉(zhuǎn)讓征個(gè)稅，在這方面已經(jīng)積累了一些經(jīng)驗(yàn)。從福房指數(shù)趨勢(shì)圖中可以明顯的看出，從去年上半年以來(lái)，福房指數(shù)一直處于穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)，福房指數(shù)反映的是福州房產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去的一段時(shí)間中市場(chǎng)供需的總體態(tài)勢(shì)，因此受到市場(chǎng)短期行為的影響較小。表一： 2005年7月2006年7月福房指數(shù)月份057058059051005110512061062063064065066 067新福房指數(shù)表二：福房指數(shù)趨勢(shì)圖一手房：價(jià)增量跌，倒70%態(tài)勢(shì)明顯在住宅交易均價(jià)上揚(yáng)的同時(shí)，本月住宅成交量大幅縮減。另外，90平方米以上的房子交易總量達(dá)到72%，仍然處于“倒70%”的態(tài)勢(shì)，這與“國(guó)六條”中要求“90平方米以下的小戶(hù)型占到總開(kāi)發(fā)量的70%以上”還有相當(dāng)距離。表六 ： 2006年7月樓盤(pán)成交排行榜排序樓盤(pán)名稱(chēng)成交面積（M2）成交套數(shù)均價(jià)（元） 1金山灣4880427252072江南水都4243532141403仁文表七：福州7月二手房的交易量成交金額（萬(wàn)元）成交面積均價(jià)住宅成交量479762312882074別墅成交量136233874021分析近三個(gè)月的二手樓市交易資料，從表八中我們可以看到，在５、６、７三個(gè)月中，二手房的交易量變化幅度相當(dāng)大，%%，%，這與一手樓市有著顯著的差別。最新出臺(tái)的政策——國(guó)稅[2006]108號(hào)文件表明：個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓8月1日起征收所得稅?，F(xiàn)行的市場(chǎng)中，大部分賣(mài)房者會(huì)將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁由買(mǎi)方承擔(dān)，因此，未來(lái)市場(chǎng)走向?qū)?huì)尋求一個(gè)由收益支出主導(dǎo)的供求平衡點(diǎn)。受到“國(guó)六條”的影響，未來(lái)大戶(hù)型的住宅產(chǎn)品的供給量也將下