【正文】 奮點，增加了視覺沖擊力等等一些要素。待會兒最后我會把一些要點給大家做一個接納，但是這些要點進一步展開還有更細的內(nèi)容。還是回到剛才那里面就是說商業(yè)建筑一定要有沖擊力，要有夸張，要有符號，待會兒我會提到一個例子，拉斯維加斯一條街，巴黎金字塔，它是把這些東西充分符號化的典型，當然我們不能做到那么極端，但是我們在我們的做法上一定要有一個沖擊力。另外再有就是它的屋頂，咱們大的旗艦店屋頂經(jīng)常就是放放空調(diào)，堆一些東西就完了，但是我們認為屋頂是非常好的資源，特別是它這兒能看到泰山。再有就是在商業(yè)街的頭我們營造了兩個廣場，一個是入商業(yè)街的廣場，還有一個就是進入旗艦店和這個商業(yè)街和進入地下部分的入口，這是一個大的餐飲。商業(yè)街剛才說了，提到的幾個要點，在這個商業(yè)當中有很多橫向的橋，有這樣的塔，有這樣的小庭院，有這樣的小巷子，就是這種不斷的出現(xiàn)的一些趣味點，這是非常重要的。人們購物無非分為兩種，一種就是功能性購物，大家開著車周末來，裝滿的東西再回家，這樣一種購物。同時有娛樂中心，還有一個MX的放映中心，再有一個休閑健身，還有一個公寓，再有一個酒店。所以就是說探討商業(yè)街的營造，品位的提升，甚至像萬科它把一些商業(yè)街事先做好，每個店家貼上畫，把氛圍裝點出來，抬升樓盤的價格。同時一樓二樓之間，內(nèi)部也有樓梯，那么如果有的店家希望可以一樓二樓都買，除了一樓和二樓的樓梯，還有扶梯。大家知道做商業(yè)街做一層沒有問題，做兩層甚至做三層，那就可能上面一層會有一些問題，那么這樣我們就提出了幾個方案，一個就是這個商業(yè)街的成功，除了依賴你住在這兒的人來消費之外，還有就是一個大區(qū)域的人群來消費，更重要的一些消費就是我們有一個這樣的酒店，這種酒店式公寓，實際上是小公寓，它是七十五平米，南北通風，非常好的一個設計，這個公寓采用了很多被動式節(jié)能的手法，就是把立面在通風采光上用建筑符號做的很突出，這樣它的特色很鮮明。
還有一個項目叫南沙境界，這個也開盤了，也很成功的。
另外說一下建筑。
另外一個案例，我們在天津做的另外一個項目，這個項目具體合作部說了，英語當中到了90年代有一個詞叫做VILLAGE，中文的意思就是叫村子，其實都叫商業(yè)層樓，和商業(yè)搭在一起的，就是說做的商業(yè)是一種形態(tài)，描繪的是空間體驗上的一種形態(tài)，而不再是簡單的說商業(yè)就一定是條街，一定是個盒子，不是具體的東西。但這種主題的商業(yè)功能很大部分，又和酒店，樓上的這種花園式洋房的這種公寓，還有一些長期買下來的永久產(chǎn)權(quán)的花園洋房、別墅、TOWNHOUSE還有一些高層建筑，形成這樣一個非常好的共振，當時做策劃的時候提到這個，這幾個功能是互相補充的，來酒店的客人要逛這條街，也許這條街的特色，很多人來這里開會，同時住在這兒的人，也由于有這些設施，人們愿意住在這兒，當然還有高爾夫、水上活動等等。第一個經(jīng)過小山谷，非常茂密的林蔭大道和入口，就是這種社區(qū)我們認為非常重要的就是它的入口，我感覺咱們的社區(qū)營造當中這方面比較缺乏。
再講一個這個樓盤我們也推出來了，就是金地在廣州的項目，叫荔湖城，它有一個很大的水庫，不同就是它的山地，在一個很茂密的山林里面。這是這個底商的概念。因為原來咱們的社區(qū)物業(yè)更多是負責打掃衛(wèi)生，低端的，我覺得北美的物業(yè)已經(jīng)超越這個，提供文化、娛樂這些節(jié)目，來組織這樣一些節(jié)目，使人住在這個社區(qū)非常豐富，不是一個很簡單的一種功能性的東西。另外還有濱水、船塢等等這樣的一個小廣場，另外還有主題不一樣的，廣場和船的穿插。因為開發(fā)商做這種商業(yè)，你可以賣一部分，但是同時它的作用也要襯托你經(jīng)濟的價值，也是非常關(guān)鍵的。它實際上就是這么一個方方正正的區(qū)塊，但是我們給它做了很不規(guī)則的劃分，營造出歐洲古鎮(zhèn)這種反理性的街區(qū)的感受，你來了以后有一種曲曲折折的感覺，你逛了十天也弄不明白，人就是來逛街，逛街才有生意，所以在這里面業(yè)態(tài)又做了很充足的劃分，古典式的小酒店，修船的船塢，還有天津的一些傳統(tǒng)的藝術(shù)，還有休閑餐飲，這邊還有一個大的餐飲，精品店，這邊就是其他的一些還沒有確定的業(yè)態(tài)，但是建一些不同的特色店，與這種手工相關(guān)聯(lián)的一些店。在這個濕地公園，像國外一樣，有很多顯微鏡，有很多化驗等等小設施，兒童來這兒可以做一些簡單科學實驗，這樣濕地花園。另外就是結(jié)合這個湖，另外一個大主題就是體育休閑的，一個是大湖的水上帆船，再有一個就是國際滑水比賽。這個項目已經(jīng)實現(xiàn)了，我們承擔的是總體規(guī)劃和景觀還有別墅的設計，那么我介紹一下完整社區(qū)是什么概念。其實剛才說到這些大盤都是這個概念，營造這種體驗的目的就是為了提高檔次。這些建筑我不再講它的形態(tài)，也許是古典的，也許是現(xiàn)代的，不要緊，但是空間營造一定要做出特色來。相反在長安街上走，你可能走不了半個小時就很疲勞了，就沒有那種興趣和刺激。
下面一個案例就是我們在北京做的一個項目，這個項目是開發(fā)商和美國的卡爾基金有一個聯(lián)系，就是算是每年在中國開一個高峰會?？栴D酒店，一個酒店式公寓，是分時制的，再有就是叫高密度的公寓，其次就是大片分割的低密度的別墅區(qū)。這就是剛才說的，你在一個庭院里可以聽到另外一個庭院里的水聲和人們的說笑聲，就是一個庭院套著一個庭院，營造這樣一種氛圍。形成了南岸的商業(yè)街區(qū)，然后和北岸的商業(yè)街區(qū)，這種商業(yè)街區(qū)的形態(tài)完全就是那種庭院式的，一個一個庭院，然后再加主街串在一起，然后反映南歐的商業(yè)氣氛，這些照片都是在南歐拍的，就是要實現(xiàn)各得所樂這種體驗。這就阻擋了他認為北美很大一群人群，怎樣吸引帶著家庭的人到這里來，成為一個主要的市場目標群。那么同樣民俗商業(yè)街也是要制造一種體驗，剛才說到了歷史、文化還有娛樂等等，你要把握潮流，來制造潮流，制定你要制造的體驗來，形成這樣一個核心區(qū)，它就一定會成功。我相信中國這樣的痕跡也非常多，歷史的東西也非常多。這是它的餐飲部分，這是它的兒童娛樂中心，還有給兒童做的東西，兒童自己也參與制作的一些東西。所以專門有了這樣一個文化表演的場所，除了這個MARKET之外還有表演場所。它從幾方面非常成功，一個就是沒有把原來的老建筑全部拆除，它把原來的鐵路、軌道、機車，原來的廠房，原來工業(yè)所有可以保留的痕跡，甚至原來修船廠修的船也都停在邊上，這種歷史的東西、文化的東西，恰恰是你吸引人的一個核心所在。隨著城市的發(fā)展，橋?qū)γ嬉呀?jīng)成了中央商務區(qū)了，那么這塊工業(yè)用地當時就提出怎么改造它，一個把它全部鏟平，重新做一些公園，建議很多，我想到了現(xiàn)在咱們首鋼一出去，大家也在討論，到底首鋼這塊地方怎么辦。這是剛才說的一些要點，輕型辦公，輕型辦公人流我們達到三個元素，另一個原則叫共振效應，就是1＋1＋1大于3，輕型辦公，由于居民的存在，由于這個商業(yè)的存在給它帶來什么，商業(yè)也由于上面的住家和需求給它帶來什么，所以每個1比它獨立存在都要大，這就起到了共振效果，所以這種業(yè)態(tài)的組合必定是一個適當混合的，而且一定要做到共振效應。這個例子還典型的就是它外面跑得非?？斓能?，大的造型體塊固然重要，對于逛街的人更重要。所以這些標牌都是請專門的藝術(shù)家給做出來的。第二就是沿商業(yè)街走，在人可觸摸到的范圍我們做一個小定義。第三個就是樓上的居住。再有一個中層就是我們稱之為“輕型辦公”，因為今天不是這個主題，住宅中國發(fā)展了十多年了，那么這個發(fā)展我認為已經(jīng)把西方幾十年的住宅發(fā)展給濃縮化了，已經(jīng)研究的比較多。下面我再結(jié)合一些具體案例，給大家做一些分析，大家就會比較直觀的、清晰的了解我們談到的這幾個形態(tài)?；旧衔覀儼阉至怂姆N類型，一種位于這個城市中心區(qū)的商業(yè)中心，再有一個就是剛才說過了第一年代產(chǎn)生的，它的功能定位城市仍然是需要的，就是這種功能性的郊區(qū)，近郊購物中心。那么對它的設計也不再強調(diào)原來所謂的功能龐大、體量龐大、建筑簡潔，那些標準不再存在了，而且更多強調(diào)的是建筑的所謂的娛樂性或者愉悅性，建筑的符號性，使大家感覺這個建筑很親切，很有娛樂性，很快樂，這樣的一種形態(tài)。后來隨著發(fā)展非常典型，周圍的居住區(qū)，周圍的社區(qū)配套氛圍已經(jīng)形成了，那么它原來這種大盒子購物形態(tài)已經(jīng)不再滿足需要，所以在這個部位增加了一種有特色的，就是集休閑、娛樂為主體的這樣的一種新型商業(yè)街。那么這個年代就出現(xiàn)這種高速公路邊，咱們國家在90年代初也出過，就是大型的大盒子式的購物中心。商業(yè)建筑的發(fā)展史其實它和整個大的思潮和發(fā)展是很吻合的。地域文化我們認為是挖掘商業(yè)地產(chǎn)特色的一個非常重要的環(huán)節(jié)，這個國內(nèi)也有很多的例子，這些例子都是挖掘自己項目的特色，營造一種氛圍，營造一種吸引力。第三部分我想結(jié)合案例介紹一下設計的要點和理論原則。新生活模式社區(qū)商業(yè)的營造張瑋時 間：2007年1月27日上午
地 點：金都假日飯店一層鉆石廳
張瑋：大家早上好！今天主講的題目，我先解釋一下這個題目，以便大家在下面能對這個概念有一個理解。我們重點講的定位是定位在80年代以后，特別是北美對于商業(yè)形態(tài)設計上一些新的思潮和新的趨勢，給大家做一個介紹。我們公司在國內(nèi)做這樣的項目，當然住宅占相當大的篇幅，但是我們和商業(yè)建筑有一個吻合點，就是比較強調(diào)它的地域文化。第一個我先講一下商業(yè)建筑的發(fā)展史。當時人的生活模式就是說周末集中購物，把購物活動作為比較多的一種功能性的需求，就是不再附帶一些其他過多的東西。這是老的購物中心了，我們說第一代的年代設計的這個購物中心，當時離城區(qū)還是比較遠的，所以它稱之為第一代大盒子式的購物中心。那么傳統(tǒng)的超市都是這種非常干凈，非常漂亮，體型、顏色都很突出的商戶包裝，這個超市也辦成大連鎖，從調(diào)料品到蔬菜，包括方方面面，甚至一些薯條全部都是有機食品，這樣的特色店，還有一個相當于星巴克的一種茶飲店，這是茶飲店是藝術(shù)兼品茶結(jié)合在一起的，進到里面有各國飲茶的方式和品種，來這里可以作為一種休閑社交，等等這些代表新潮的東西，就加到所謂的生活模式街區(qū)里面。
下面我就再講第二個問題，知道了商業(yè)縱向發(fā)展的歷史，那么橫向它又存在幾種形態(tài)。這幾種形態(tài)構(gòu)成了我們幾個商業(yè)業(yè)態(tài)的幾種大的分類。這個項目在溫哥華CBD附近的一個社區(qū)，這個社區(qū)原來是三個街區(qū)，這三個街區(qū)是賣車的，全部是車行，那么隨著城市化的進展，車行這條街進行改造了，在北美比較早的嘗試了一種混合功能街區(qū)，混合功能街區(qū)就是說在這個街區(qū)里我們大概分三類功能，一類就是底商，這種底商待會兒我再介紹，它也不是單一的吃喝這一類的東西，它也有一定的功能定位。舉例說一下，比如說旅行社、牙醫(yī)診所、會計事務所，甚至律師事務所，就是這類的商業(yè)和住宅街區(qū)有一種天然的吻合性。那么當這個行進的速度變成行人，或者是這個速度再降低，你想讓人駐足，這樣的話你的建筑一定要增強“摩擦力”，“摩擦力”怎么增加呢？其中一個辦法就是做很多港灣，這里面港灣的做法就是這個，這本來這是一個垂直的街，我們做了這樣一個港灣，在港灣里解決了幾個問題，一個就是在一個繽紛的、非常鬧的街區(qū)，有一個非常僻靜的這么一個小廣場，第二增加了轉(zhuǎn)角單元，商業(yè)的轉(zhuǎn)角單元價值是非常高的，所以綜合這兩個因素，再加上解決了住宅的豎向交通的問題，所以通過這種大港灣解決了很多功能上的問題和空間上的問題，增加了摩擦力。因為做商業(yè)街這個樓多么高不重要，而在于你這個人能觸摸到的大概距離就是四米這個半徑以內(nèi)的看到的，觸摸到的，空間能感受到的這些物體或者這種可視物，都是你設計的范圍，都是非常重要的一部分。這是由行人，因為你吸引的是人，也希望人來駐足，這樣的話一定要做到這一點。中國文化更多了，不像北美更多是工業(yè)化的文化，有很多可挖掘的文化。這個案例我們講的是很普通的一個地方，在溫哥華一個大橋下面，原來是混凝土的攪拌廠，還有一些建筑構(gòu)建，修船的，這么一個工業(yè)區(qū)劃。這是它的歷史，歷史上就是這樣一個以工業(yè)為主的這么一個場所。另外還有專門的公司經(jīng)營這個地方，經(jīng)營的節(jié)目，比如幾月份進行爵士樂表演，幾月進行什么什么表演，還有很豐富的節(jié)目。所以它功能定位形成這樣非常綜合、混合功能這樣一種，以原來的歷史文化，原來的工業(yè)文脈相共生的這樣一種產(chǎn)物，非常受歡迎。
另外這種很粗礦的工業(yè)痕跡，包括它的停車，我們都沒有按傳統(tǒng)的停車來給它做一個大停車場，它的停車都是比較隨意的，停在甲板上，停在這種可能拋錨的錨的邊上，一切都做的非常有原來的痕跡，原來的歷史，使這種文化可以發(fā)揮。
下一個案例就是拉斯維加斯湖，這是一個非常有特色的地方，實際上逛商業(yè)街的體驗我們稱之為叫“制造體驗”，美國人非常喜歡制造體驗，舉個最典型的例子就是迪斯尼，迪斯尼它是給兒童制造出各種體驗的，這種制造出來的體驗放在什么樣的場所并不太重要，在香港也好，在東京也好，只要有足夠的市場人群，這種制造體驗都是成功的。那么怎樣來做一個拉斯維加斯中央賭城沒有的一種形態(tài)，當時市場提出一個要求，因為到賭城成人娛樂的場所非常多，但是你攜帶家庭，比如有小孩、太太等等，這樣的人群不見得是最理想的，里頭有規(guī)定，兒童不夠多少歲不可以進。
最后就是決定很大的一塊開發(fā)是美國的地產(chǎn)商，后來他覺得營造這種中心街區(qū)這一塊他不太專業(yè)，就請了我們加拿大的一個開發(fā)商，我待會兒講到，他們還做了VIST小鎮(zhèn)，那么在這個開發(fā)主題上就做了一個跨湖的這樣一個酒店，這個酒店客房都是在橋上，大家可以在法國南部看到，意大利也有。待會兒我再講還有兒童的一些活動，這里面有四個高爾夫球場，這是男人的活動，還有男人開會的，各位會務設施非常齊全。
當時這個項目最終形成有這樣幾個板塊：一個就是兩個酒店，一個就是凱躍，一個就是麗思所以整個商業(yè)街做好了以后，對整個社區(qū)的品質(zhì)提升是非常重要的。其實它完全叫商業(yè)花園形態(tài)，但是我們提出一個概念，工作就是玩兒，等于PLAY這個概念，這個概念就是說你不管是工作還是居住，它的一種很重要的交往，交往才有生意，因為這種交往就是玩，就是娛樂，我們營造了這樣一個主題商業(yè)街，這個商業(yè)街的營造，我們采用了一種反理性的設計，剛才說到了增加摩擦力，增加體驗感，另外一個大家去過歐洲的話，都有一種體驗，歐洲那種古鎮(zhèn)的小街你非常愿意逛，因為它是反理性的，它是由歷史多少年的積累形成的一條街，它并不是由我們設計師，今天拿尺子一畫就是一個直線或者是什么的，完全是理性想出來的，它是反理性的，每一條街走到頭，都不知道下一條街的轉(zhuǎn)向和你期待的是什么，所以你有一種好奇心，所以走那種街不疲勞，人非常興奮。這是一些景點，其中一個景點就是人一步一景都是轉(zhuǎn)折的，而且不規(guī)則的，通過這個建筑，還有這個過橋，可以看到外面水的存在，這種一步一景形成不規(guī)則的廣場。
實際上我們現(xiàn)在剛剛接到了一個非常好的項目，就是廣州美菱置業(yè)開發(fā)商，在麗江買了五千畝地，找到我們