【正文】 地方的房?jī)r(jià)最終長(zhǎng)期決定因素是本地消費(fèi)者的購(gòu)買力.匯率利率的變動(dòng),升值的預(yù)期只是短期套利的機(jī)會(huì)吧?通過thizhi以上的幾個(gè)帖子來看，關(guān)于人民幣升值壓力的問題，thizhi也承認(rèn)確實(shí)存在的?？傊词瓜碌部臻g不大。一波三折。為了應(yīng)付類似摩根，花旗這樣大財(cái)團(tuán)對(duì)土地行業(yè)的入侵，政府有意推動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，造就幾個(gè)強(qiáng)大的壟斷企業(yè)。我們都清楚，一個(gè)事情如果很容易做，又容易賺錢，那除非你付出了更多的努力，否則你沒資格獲得那部分財(cái)富或榮譽(yù)。對(duì)處于資金密集型產(chǎn)業(yè)里的中小開發(fā)商來說，資金和土地兩個(gè)源頭同時(shí)被控制，意味著開發(fā)成本大幅度的提高，而在市場(chǎng)上房?jī)r(jià)無法保證比成本提高幅度更快，那么就是致命的。實(shí)際上正是因?yàn)楣潭ㄙY產(chǎn)投資出了問題，政府才必須出面干預(yù)。再說政府，銀行，房地產(chǎn)行業(yè)前景（房地產(chǎn)信托）和WTO銀行的立場(chǎng)和政府是一體的，小型商業(yè)銀行在這個(gè)體制下不能脫離這個(gè)范圍。如果北京二手房市場(chǎng)一年內(nèi)無法啟動(dòng)，那北京的房?jī)r(jià)會(huì)跌一波，等奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后再走一輪。政策面為了防止銀行的風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)定政局，對(duì)這種炒作行為進(jìn)行限制，是正確的。其實(shí)從證大花園業(yè)主全體聯(lián)名告開發(fā)商的名單僅占房屋數(shù)量1/3，我們就知道，現(xiàn)在國(guó)家用來衡量空置率是否被消化根本就不是一個(gè)客觀的指標(biāo)，如同我們的DGP。通貨膨漲已經(jīng)結(jié)束，政府的調(diào)控?zé)o法逆轉(zhuǎn)消費(fèi)不景氣的現(xiàn)狀，說明了房地產(chǎn)的消費(fèi)并不足以支撐整個(gè)社會(huì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；，大摩剛剛把在上海一塊項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓給了另外一個(gè)開發(fā)商，對(duì)方恰好是我的一個(gè)朋友負(fù)責(zé)的，4月底我已經(jīng)獲知這個(gè)消息；，當(dāng)初啟動(dòng)市場(chǎng)最主要是放開了個(gè)人信貸，那么現(xiàn)在壓縮個(gè)人信貸也很方便。這又意味著什么?4，政府不知道如何讓房市降溫嗎?解鈴還得系鈴人，房?jī)r(jià)是政府為了拉動(dòng)消費(fèi)，實(shí)行住房改革，推出各種利好，花了九牛二虎之力好不容易才啟動(dòng)的。這樣一來，房產(chǎn)供給反而減少，個(gè)人貸款不受影響。該退休了，口袋了還剩不下幾萬塊錢。處理好二者之間的矛盾，需要一種走鋼絲般的技術(shù)。只是為了緩和民情，不得不推出中低價(jià)房滿足普通老百姓的需要。但是一切都已經(jīng)晚了。有一次，我就插進(jìn)去說，帳不能只從經(jīng)濟(jì)上算，還必須算一算下一代的教育和成長(zhǎng)。但是下一代的成長(zhǎng)差距是很明顯的。用他的話說是身外無余物最好。隨著通貨膨脹最終帶動(dòng)工資上調(diào)，樓市將再度上揚(yáng)。自然會(huì)越來越好。這是有中國(guó)特色的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的宿命。政府還在等什么?央行副行長(zhǎng)對(duì)民間資本和地房政府的呼吁為什么形同哀求?想想這些，大家也許會(huì)明白很多。1，政府提高房貸的利率，卻讓銀行的個(gè)人存款利率停留在原有水平，這意味著什么?2，政府死死頂住美日的壓力，不讓人民幣升值，卻不動(dòng)聲色地讓通貨膨脹，這又是為了什么?3，鼓吹中國(guó)經(jīng)濟(jì)過熱的是外資，準(zhǔn)備大批投資搶灘上海的也是外資，那個(gè)摩根士丹利亞太區(qū)經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠唱空中國(guó)唱得最兇，可是正是他們的公司準(zhǔn)備在上海房地產(chǎn)進(jìn)行大筆投資。一個(gè)直線上升和直線下降的市場(chǎng)是沒有機(jī)會(huì)的?？赡苓@些投機(jī)家的人數(shù)是少數(shù)，但他們擁有的市場(chǎng)占有率卻是絕大多數(shù)。從宏觀上,中長(zhǎng)期來看,由于國(guó)家的宏觀調(diào)控,根據(jù)中國(guó)的現(xiàn)實(shí),上海的樓市短期面臨的調(diào)整似乎是難以避免的.chenzq55的話中有個(gè)嚴(yán)重忽略事實(shí)或者說輕描淡寫的地方。等待房市崩盤想撿便宜貨的想法本身就是夢(mèng)想，是想要掠奪他人財(cái)富的不健全的空想。己所不欲，勿施于人，說的就是這個(gè)道理。房地產(chǎn)即使暴跌也不可怕，沒聽說日本的房地產(chǎn)價(jià)格下降死過多少人。香港的暴跌是因?yàn)?7年之前中英兩國(guó)政府較勁，造成房地產(chǎn)的非理性增漲之后的價(jià)值回歸。錯(cuò)了，那時(shí)的房地產(chǎn)還是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。房地產(chǎn)的周期是非常長(zhǎng)的。當(dāng)時(shí)三個(gè)人都沉默了好久，最后，那位最年長(zhǎng)的終于說，這么說起來的話，倒也的確有道理。有時(shí)聊起當(dāng)年買房子的事，他們已經(jīng)沒有嘲笑那位買了房子的那位的心情了，但是自己還是不肯認(rèn)錯(cuò)?，F(xiàn)在他本人退休了，兒子已經(jīng)二十七八歲了，就這么養(yǎng)在家里。這四位朋友都是大學(xué)里的教職員，那位買了房子的朋友，一子一女都上了很好的大學(xué)，畢業(yè)后就職走上了社會(huì)，他們自己老兩口老后的生活也有了堅(jiān)實(shí)的保障。九十年代是日本房?jī)r(jià)最高的時(shí)候，他們頂了一輩子潮流，最后買了高價(jià)。日本東京的丸之內(nèi)是全日本的一等地，地價(jià)從50年代到90年代漲了兩萬倍，泡沫破裂也只不過是讓它的價(jià)值降低到最高值的三分之一，充其量回到了70年代末的水平。只要房市的基本面不變，還處在上升通道里，盤整只是為了下一個(gè)上揚(yáng)積蓄能量的階段而已。這一方面固然可以說是購(gòu)買力受到了抑制，但另一方面，為什么不說是市中心高價(jià)樓盤的供應(yīng)方惜售呢?別忘了，目前的樓市是靠政府的打壓才維持著相對(duì)平衡的，如果沒有政府的打壓，局面將會(huì)怎樣?一個(gè)城市的房?jī)r(jià)，根據(jù)邊際效益遞減的規(guī)律，從中心到四周，呈傘型擴(kuò)散，越到周邊，房?jī)r(jià)越低，這是最基本的常識(shí)。發(fā)現(xiàn)他的所謂投資藝術(shù)純粹只是一廂情愿的感覺。誰能定性預(yù)測(cè)，給出12年內(nèi)變化趨勢(shì)，那才是最牛叉的?？辗揭苑?jī)r(jià)不應(yīng)該如此高，房?jī)r(jià)超過了普通百姓承受能力作為論據(jù)不正確，既然要說市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就不要把民意和政治因素考慮進(jìn)來。其次，chenq說負(fù)責(zé)任，好，空頭說話不負(fù)責(zé)，難道多頭說話就負(fù)責(zé)？如果1年之后房?jī)r(jià)大跌，別人聽了你們的言論，一年資產(chǎn)縮水20%，你就負(fù)責(zé)？用來自住的還不要緊，如果是用來投資的那？房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性差，一套牢就是個(gè)長(zhǎng)套，你們拿什么來承擔(dān)？做市場(chǎng)的人最重要的品德，不要怨天尤人。他們不明白，為什么我們無法判斷哪一天下跌，下跌多少，雖然這是市場(chǎng)學(xué)說中最明顯的常識(shí)，我們只有跟隨趨勢(shì)的大潮，讓趨勢(shì)自己來說出，而重要是在市場(chǎng)拐點(diǎn)出現(xiàn)的時(shí)候，跟隨市場(chǎng)的趨勢(shì)，在感覺市場(chǎng)拐點(diǎn)接近的時(shí)候，拒絕參與趨勢(shì)。第三，感覺我們的多頭不是在討論市場(chǎng)，而都是泛泛而談我們的教科書。我只是說，房?jī)r(jià)高是城市發(fā)展的必然結(jié)果，能夠保證城市的正常運(yùn)作。以這樣的理論去指導(dǎo)他們的行為，踏空也就是一種必然。接著來看，在城市有限的土地和空間里，諸多資源為了爭(zhēng)取那一塊適合它的土地，必然愿意出一定的價(jià)格來獲得土地，這個(gè)出價(jià)的原則就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本原則——“價(jià)高者得”，這是市場(chǎng)市場(chǎng)各方長(zhǎng)期博弈的結(jié)果。城市之所以成其為城市，城市發(fā)展的源點(diǎn)和動(dòng)力都來自于一點(diǎn)，那就是集聚效應(yīng)（這是一個(gè)不同于規(guī)模效應(yīng)的概念），只有集聚的資源才有更大的效益。一些人談的是房?jī)r(jià)高的原因是什么？而另一些人談的卻是房?jī)r(jià)高好不好？先來看看，第一個(gè)問題。我買得起房子，目前就已經(jīng)有兩套?？墒撬麄儼l(fā)現(xiàn)，他們的高薪卻跟不上房?jī)r(jià)的高漲速度，雖然當(dāng)了白領(lǐng)卻買不起房子。國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)繁榮是國(guó)內(nèi)的人們苦干出來的，他們理所當(dāng)然的應(yīng)該享受這分成果。但是現(xiàn)在不行了。現(xiàn)在唱空的主要有兩類人，都是因?yàn)闆]有趕上這一波房地產(chǎn)高速發(fā)展這趟車的后來者。這就是上海房?jī)r(jià)必然漲的原因。我認(rèn)為上海的樓市的前景是看好的。這跟農(nóng)民覺得吃肉好，小白領(lǐng)覺得吃菜好是一個(gè)道理。只是他們的欲望太多，并且太大，想輕輕松松地?fù)碛?，得不到就到處罵人，我想他們恐怕一輩子要在這種不平衡中消磨青春了。人的富有與貧窮，是一種感覺。我到魯迅故居去參觀，看到他家的三味書屋和百草原，我終于明白，一個(gè)家庭出了兩個(gè)當(dāng)代文豪的秘密了。跟女人的服裝和年輕人的汽車是一樣的。只有在自己的房子里，他才是不受束縛的。為什么，因?yàn)榉孔酉鄬?duì)于他門來說，已經(jīng)不僅僅是什么生活必需品，而是人生價(jià)值的最大體現(xiàn)。中國(guó)只能走日本，臺(tái)灣，韓國(guó)等亞洲國(guó)家的道路，并且由于歷史和制度的多種原因，中國(guó)的發(fā)展道路將比日本等亞洲國(guó)家已經(jīng)走過來的還要艱險(xiǎn)困難的多。只有當(dāng)這個(gè)世代整個(gè)的通過時(shí)間管道而消失的時(shí)候，中國(guó)才可能回復(fù)平靜，整個(gè)過程只少需要150年左右。他們小的時(shí)候，教育將成為瓶頸。我的看多，就是在充分估計(jì)了各種困難之后的信心，而并不是盲目樂觀。不清楚roger為什么說我的論據(jù)恰恰是房?jī)r(jià)下跌的根據(jù)。因?yàn)槲乙惨操I房子，我也希望買到價(jià)格便宜的房子，人之常情嘛！不過某些上海的房子真實(shí)價(jià)值只有1500元的論調(diào)，幾乎就是無理取鬧了。2年前，就有人在這里或者其他論壇唱空樓市，若干年以后，必然還會(huì)有人唱空樓市，這一點(diǎn)也不奇怪。只有這樣中國(guó)才能有未來。還是讓發(fā)展去解決。不發(fā)展房子和汽車產(chǎn)業(yè)銀行如何收回資金?為了安撫富人，不讓資金外流，不得不保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)，為了安撫大眾又不得不加大行政調(diào)控的力度，在某種程度上又從新回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的老路。政府很希望讓每一個(gè)貧困學(xué)生都能上得起大學(xué)，最大限度的充實(shí)貧困學(xué)生的助學(xué)金貸款，但是百分之二十的壞帳率卻使很多銀行望而卻步，不得不停止對(duì)學(xué)生的貸款。在這樣的關(guān)頭，犧牲是肯定少不了的。無論空方還是多方，并不是不知道這種處境。中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革到今天，已經(jīng)出現(xiàn)了很多死結(jié)。其實(shí)，表現(xiàn)為中央和地方之爭(zhēng)的本質(zhì)，是新舊中央的路線之爭(zhēng)。房?jī)r(jià)沒有這么簡(jiǎn)單,這是非常錯(cuò)誤的觀點(diǎn)，甚至帶有一些耍賴的性質(zhì)。聰明的人會(huì)利用泡沫贏利，但更聰明的人是能在泡沫破滅之前逃出來。另外，空方不乏對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)黑暗程度了解比較深刻的，而多方則盲目自信并且維護(hù)著這個(gè)黑暗體系。這場(chǎng)戰(zhàn)役打了一年多了，也該有個(gè)結(jié)果了。二手房?jī)r(jià)格短期雖然上揚(yáng)，但并不代表會(huì)一直上揚(yáng)。目前穩(wěn)妥解決（表現(xiàn)形式相對(duì)緩和）的唯一途徑是堅(jiān)持到四大銀行成功上市，銀行資金壓力緩解。今年4月中旬，商務(wù)部再次作出統(tǒng)計(jì)，72％的商品處于緊縮階段。至于yevonou所說的中國(guó)面臨空前通貨膨脹，已經(jīng)被證明是錯(cuò)誤的了。所謂多頭和房?jī)r(jià)上漲的分析方式并不是你分析的比空方一些人比如拿破成更加有水平，實(shí)際上這么多參數(shù)，沒幾個(gè)人能真正分析清楚，不過是恰好你的結(jié)論平行了最大的既得利益群體的行為罷了。我們的政府已經(jīng)不是當(dāng)年整天鬧革命的政權(quán)，而是進(jìn)入了比較務(wù)實(shí)的中長(zhǎng)期發(fā)展階段?，F(xiàn)在看來，他們的預(yù)言是正確的。因?yàn)榉績(jī)r(jià)平穩(wěn)調(diào)整之后，擠去一部分泡沫，反倒有利于下一個(gè)階段的增長(zhǎng)。他根本沒有提到過整體經(jīng)濟(jì)過熱，也沒有提到政府會(huì)動(dòng)用行政手段實(shí)行宏觀調(diào)控?？疹^們對(duì)房市的怨言，我是可以理解的。我還看到有個(gè)家伙宣稱上海房?jī)r(jià)只值1500/每平米，真不知道他是怎么想的。請(qǐng)問何時(shí)崩盤?我愿意像相信那個(gè)宣言2004年6月1日房?jī)r(jià)必跌的朋友一樣，再相信拿破成先生一次，等待那一天的到來。剛才在安家的樓市論壇上看到一位朋友用12000元的價(jià)格買了一套房子?？吹娇辗教焯祛A(yù)言房?jī)r(jià)必跌，包括這位拿破成兄。去年十月，有一個(gè)空頭，在上海熱線叫陣，說到2004年6月1日房?jī)r(jià)必跌，并且賭10000元。再看看謝國(guó)忠的說法：“我認(rèn)為，中國(guó)當(dāng)前投資的泡沫是中國(guó)歷史和世界歷史上罕見的。2．房地產(chǎn)價(jià)升降的全面考察作者：日期：不要跟我說房市股市不一樣，市場(chǎng)都是一樣的。 據(jù)我的觀察，這個(gè)時(shí)候，一些最沒有經(jīng)驗(yàn)的投資者開始入市，有經(jīng)驗(yàn)的投資者開始撤退，我周圍的一個(gè)同事（他可真的是投資高手）,把一個(gè)市場(chǎng)價(jià)8100，二期開盤預(yù)期12000的房子以7700賣掉了，為什么？大家心知肚明。這個(gè)以前反駁過，別以為市場(chǎng)會(huì)聽政府的話，市場(chǎng)只聽一個(gè)人的話———那個(gè)人叫供需規(guī)律，不要認(rèn)為房?jī)r(jià)跌了金融系統(tǒng)要崩潰政府就不會(huì)讓房?jī)r(jià)跌，泡沫不戳破終究是泡沫，不會(huì)變成真金白銀，看看2001股市吳敬璉是怎么說得吧。如果我們相信大陸的導(dǎo)彈將會(huì)把整個(gè)臺(tái)灣島夷為平地的話，這確實(shí)是一個(gè)好的理由。房?jī)r(jià)這東西，普遍在4000元的時(shí)候，你看6000的房?jī)r(jià)好貴，現(xiàn)在普遍在9000元的時(shí)候，你看8000的房?jī)r(jià)好便宜，等房?jī)r(jià)跌倒7000了，你看8000的房?jī)r(jià)又貴了，這是普遍的心理。最近央行出猛藥緊縮，鋼材價(jià)格暴跌，水泥價(jià)格遙遙欲墜，空頭信號(hào)強(qiáng)烈，其實(shí)，如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)真的硬著陸，等待上海房?jī)r(jià)的可能就不是調(diào)整了，而是崩盤！我也可以算一個(gè)多頭。我是從2003年5月開始到網(wǎng)上看房?jī)r(jià)的。我在2003年3月曾經(jīng)問過徐家匯花園的期房，當(dāng)時(shí)開價(jià)7800一平米。我很關(guān)注拿破成先生的一句話:“等待上海房?jī)r(jià)的可能就不是調(diào)整了，而是崩盤!”。我是看不慣空頭們的蓄意造勢(shì)，想要輕輕松松占有資源的行徑，才跟他們賭這口氣，較這個(gè)真的。其實(shí)，我也還想買房子，也希望房?jī)r(jià)理性一些，但是他們的手段無所不用其極，讓人實(shí)在看不過去。其實(shí)，他當(dāng)時(shí)只是用股市的經(jīng)驗(yàn)套房市，所謂幾個(gè)階段的預(yù)言也不過是泛泛而言。我們甚至可以這樣說，正是他所沒有想到的政府調(diào)控，使他的預(yù)言落空了。我記得，fred早就提出過面對(duì)wto的到來，中國(guó)的金融機(jī)構(gòu)面臨著空前的威脅，而yevonou也在去年年末的時(shí)候提醒過人們，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨著空前的通貨膨脹的危機(jī)。這一點(diǎn)，也是我看多的一個(gè)根據(jù)。話題大，不好判斷，不過我們國(guó)家遠(yuǎn)未脫離計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，而非你用來分析的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段。比我收入低的大有人在，他們?cè)趺崔k？如我不算聰明，但我知道一個(gè)城市的持續(xù)發(fā)展需要有性價(jià)比高的人才，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)無疑是把人往外面推。當(dāng)時(shí)，巴署松博士統(tǒng)計(jì)了600多種商品，證明去年11月有64％的商品實(shí)際供過于求。房?jī)r(jià)雖然難說，但現(xiàn)在還說能怎么漲云云有些過了。最終造成的格局是為了應(yīng)對(duì)WTO，極有可能全國(guó)最終只剩下部分開發(fā)商。我之所以能肯定二手房也會(huì)下來是因?yàn)檫@次中央政府態(tài)度非常堅(jiān)定，二手房方面的政策隨后就會(huì)跟上。如果在大跌的環(huán)境中，人們紛紛拋售房產(chǎn)，那么你說一定會(huì)漲回去的，我也總是來逼問你什么時(shí)候能漲，怕你也不好受吧。中國(guó)有中國(guó)的特色，就是不要認(rèn)為是自己做的好，很多是牛B出來的。有一個(gè)觀點(diǎn)錯(cuò)誤的認(rèn)為，等房?jī)r(jià)跌的時(shí)候，我還不起，別人也一樣。個(gè)人破產(chǎn)法已經(jīng)在醞釀之中，我是準(zhǔn)備等著看熱鬧了。對(duì)于當(dāng)前的形勢(shì)不妙，我并不是沒有估計(jì)的。最近的鐵本事件是很讓人憂慮的。我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在犧牲效率的同時(shí)擴(kuò)大規(guī)模，這實(shí)在也是沒有辦法的辦法。既是難關(guān)也是機(jī)會(huì)，中國(guó)在重重困境中只有殺出去才有未來。為了讓房市降溫不得不抬高房貸的門檻，但是銀行的信貸危機(jī)卻很需要民間住宅按揭這樣的優(yōu)良融資渠道。普遍的低工資造成了消費(fèi)不振，過快地提高工資又會(huì)導(dǎo)致通漲，而且國(guó)力也不現(xiàn)實(shí)。這所有的矛盾都是由發(fā)展所帶來的。希望它能是良性互補(bǔ)的。定語指的是時(shí)間范圍，“短期”？“中期”？“長(zhǎng)期”？“短期”又有多長(zhǎng)？“中期”指哪一年到哪一年？正是因?yàn)榇蠹叶疾粠ФㄕZ，辯論起來才好玩，你來我往，高手可以過招了！樓市的起伏是必然，也是規(guī)律。同樣地，假如說若干年以后樓市真的有所回調(diào)的話，他們就會(huì)跳出來說，你們看