【正文】 房地產(chǎn)價升降的全面考察作者：日期：現(xiàn)在的上海樓市還有多頭嗎？現(xiàn)在的上海樓市還有多頭嗎？現(xiàn)在的趨勢已經(jīng)極為明顯，去年提過關(guān)于基本面的什么租金什么人均收入都不用再提了，談?wù)勈袌雒妫含F(xiàn)在上海樓市運行的三大市場特征：1． 頂級的、市中心的房價基本不漲，漲的都是比較偏僻的區(qū)域比如安亭、金橋之類，這意味著什么，炒過股票的人都知道，績優(yōu)股不漲，垃圾股補漲，前段時間我就是用這個特征判斷出大盤見頂?shù)摹?． 房價不斷“虛增”，成交量越來越稀少，價增量縮，意味著主要是賣家在自拉自唱，曲高和寡?？纯?月底的股市。不要跟我說房市股市不一樣，市場都是一樣的。3． 據(jù)我的觀察，這個時候，一些最沒有經(jīng)驗的投資者開始入市，有經(jīng)驗的投資者開始撤退，我周圍的一個同事（他可真的是投資高手）,把一個市場價8100，二期開盤預(yù)期12000的房子以7700賣掉了，為什么？大家心知肚明。最近聽到的關(guān)于上海樓市的一些故事，朋友說得，有些時候當(dāng)面還不好意思反駁，現(xiàn)在一一說一下：，因為政府不想讓他跌，上海房價跌了中國金融系統(tǒng)要崩潰。這個以前反駁過，別以為市場會聽政府的話，市場只聽一個人的話———那個人叫供需規(guī)律，不要認為房價跌了金融系統(tǒng)要崩潰政府就不會讓房價跌，泡沫不戳破終究是泡沫，不會變成真金白銀，看看2001股市吳敬璉是怎么說得吧。再看看謝國忠的說法：“我認為，中國當(dāng)前投資的泡沫是中國歷史和世界歷史上罕見的?！?．大量臺灣人將會來上海定居，上海將成為移民城市，窮人滾出上海。如果我們相信大陸的導(dǎo)彈將會把整個臺灣島夷為平地的話，這確實是一個好的理由。，跌也跌不到哪兒去，想住就買吧。這是我聽得最多的散戶語，理解趨勢概念的人都知道，不進則退，久盤必跌。房價這東西，普遍在4000元的時候，你看6000的房價好貴，現(xiàn)在普遍在9000元的時候，你看8000的房價好便宜，等房價跌倒7000了，你看8000的房價又貴了，這是普遍的心理。對了，大家別以為房價稍微跌一跌就馬上會有N個空頭等著去抄底，告訴你，急著買房子的人確實有，但他們不是市場的主導(dǎo)力量，房價跌下來，投資需求馬上沒了，供給大量增加，靠自有需求支撐上?，F(xiàn)在房價，搞笑，這種趨勢我在去年的文章中分析過了。最近央行出猛藥緊縮，鋼材價格暴跌，水泥價格遙遙欲墜，空頭信號強烈，其實，如果中國經(jīng)濟真的硬著陸，等待上海房價的可能就不是調(diào)整了，而是崩盤！我也可以算一個多頭。去年十月，有一個空頭，在上海熱線叫陣，說到2004年6月1日房價必跌，并且賭10000元。我以100000元應(yīng)戰(zhàn)，對方落荒而走?，F(xiàn)在已經(jīng)快到6月1日了，我在熱線上呼吁過幾次，說還剩下幾天，有沒有人愿意接著賭，沒有一個人接話。我是從2003年5月開始到網(wǎng)上看房價的?？吹娇辗教焯祛A(yù)言房價必跌，包括這位拿破成兄?？墒撬麄儚膩矶际遣回撠?zé)任的。我覺得應(yīng)該清算一下空頭們的責(zé)任。我在2003年3月曾經(jīng)問過徐家匯花園的期房，當(dāng)時開價7800一平米。剛才在安家的樓市論壇上看到一位朋友用12000元的價格買了一套房子。也就1年多一點的時間，每平米房價漲了4200元，這個責(zé)任空頭們負得起嗎?拿破成兄的幾個貼子預(yù)言房價必跌，用股市的思維來談房市，但是他從來也不說從什么時候，什么價位開始跌，跌到什么程度，這是沒有一點實際參考價值的。人是要死的，地球是會毀滅的，世上沒有只漲不跌的房價，說這些話如果還有什么意義的話，那么只能說是自欺欺人的了。我很關(guān)注拿破成先生的一句話:“等待上海房價的可能就不是調(diào)整了，而是崩盤!”。請問何時崩盤?我愿意像相信那個宣言2004年6月1日房價必跌的朋友一樣，再相信拿破成先生一次，等待那一天的到來。讓我們來一起驗證。呵呵，smartxu先生，你好。我是看不慣空頭們的蓄意造勢，想要輕輕松松占有資源的行徑，才跟他們賭這口氣，較這個真的。我還看到有個家伙宣稱上海房價只值1500/每平米，真不知道他是怎么想的。我跟yevonou就競買他家的房子，愿意用他所說的價錢買下來，不管地段，房型，有多少買多少。這批空頭，整天懷念公有制的過去，想要利用政府的調(diào)控，低價入市，用心原是可以理解的。其實，我也還想買房子，也希望房價理性一些，但是他們的手段無所不用其極，讓人實在看不過去。空頭們對房市的怨言，我是可以理解的。但是我發(fā)現(xiàn)問題并不僅僅是怨言，而是確實的包含著一種企圖，那就是利用政府的力量打壓市場，蓄意造勢，以便他們趁機入市，良善的人們還以為他們?yōu)槊裾埫?，結(jié)果是上當(dāng)受騙，眼看著房價天天高漲，成為錯過時機的一族。拿破成兄去年有一篇文章曾經(jīng)談到房市瘋狂以后必然崩盤的幾個發(fā)展階段，被空軍們捧為座右銘到處流傳。其實，他當(dāng)時只是用股市的經(jīng)驗套房市，所謂幾個階段的預(yù)言也不過是泛泛而言。他根本沒有提到過整體經(jīng)濟過熱，也沒有提到政府會動用行政手段實行宏觀調(diào)控。現(xiàn)在他跳出來問樓市還有沒有多頭，好像他的預(yù)言的中似的。其實，即使現(xiàn)在的房價趨于穩(wěn)定的調(diào)整，也是政府行政調(diào)空的緣故，跟他的預(yù)言無關(guān)。我們甚至可以這樣說，正是他所沒有想到的政府調(diào)控，使他的預(yù)言落空了。因為房價平穩(wěn)調(diào)整之后，擠去一部分泡沫，反倒有利于下一個階段的增長。如果現(xiàn)在不調(diào)控的話，他們的預(yù)言反倒真有可能成為現(xiàn)實的。真正把握了上海房市的脈搏的是多方而不是空方，空方由于在宏觀上沒有吃準(zhǔn)中國經(jīng)濟發(fā)展的特點，他們永遠是踩空的一族。我記得，fred早就提出過面對wto的到來，中國的金融機構(gòu)面臨著空前的威脅，而yevonou也在去年年末的時候提醒過人們，中國經(jīng)濟面臨著空前的通貨膨脹的危機?，F(xiàn)在看來，他們的預(yù)言是正確的。只是他們不是政府中的人物，沒有料到政府的反映如此敏捷，調(diào)整會這么快的到來?？梢?，我們的政府中還是有人才的。這一點，也是我看多的一個根據(jù)。我們的政府已經(jīng)不是當(dāng)年整天鬧革命的政權(quán)，而是進入了比較務(wù)實的中長期發(fā)展階段。我發(fā)現(xiàn)有一個特點，多頭和空頭與年齡有關(guān)（僅僅是平均說）：年長者有房而看多，年輕人無房而看空。chenzq55說的絕對了，近期消息確實不妙，這個趨勢源自去年3月開始的中央與地方之爭，尤其是財政資源爭奪。話題大，不好判斷，不過我們國家遠未脫離計劃經(jīng)濟體制是個不爭的事實，而非你用來分析的市場經(jīng)濟手段。所謂多頭和房價上漲的分析方式并不是你分析的比空方一些人比如拿破成更加有水平，實際上這么多參數(shù)，沒幾個人能真正分析清楚，不過是恰好你的結(jié)論平行了最大的既得利益群體的行為罷了。短期二手房價格是一定會上揚的，但是期房的價格已經(jīng)開始扭轉(zhuǎn)，現(xiàn)在開發(fā)商的樓盤紛紛遭到退訂，制作專題，場面冷冷清清，成交寥寥無幾。另外請不要總以為空方都是不負責(zé)任來騙人想檢便宜的，你要考慮，不是每個人都如同你那樣有了一定的資產(chǎn)可以用來投資，對于像我這樣沒什么積累的年輕人來說，我只需要一套買的起的新房子，而且不用為房子那么吃力，現(xiàn)在的房價讓人看不懂，我的收入不算很低，但肯定維持不過來。比我收入低的大有人在，他們怎么辦？如我不算聰明，但我知道一個城市的持續(xù)發(fā)展需要有性價比高的人才，現(xiàn)在的房價無疑是把人往外面推。至于yevonou所說的中國面臨空前通貨膨脹，已經(jīng)被證明是錯誤的了。大家應(yīng)該記得，去年11月26日線下聚會的時候我曾經(jīng)做過預(yù)測，目前中國的通貨膨脹是假的，人為制造出來的，在04年4月左右一定會還原通貨緊縮，比原來更加激烈。實際上大量物資（包括房子）囤積在中間商手中，并沒有真正的消費掉。當(dāng)時，巴署松博士統(tǒng)計了600多種商品，證明去年11月有64％的商品實際供過于求。今年4月中旬，商務(wù)部再次作出統(tǒng)計，72％的商品處于緊縮階段。通貨膨脹之說不攻自破，而央行面臨嚴(yán)重的銀行信貸問題，在不可避免的情況下，通貨緊縮還原其本色，近期固定資產(chǎn)投資相關(guān)原材料大幅度下跌證明了這一點。經(jīng)濟是否硬著陸，如何避免是當(dāng)前重點討論的話題，房地產(chǎn)行業(yè)一定無法避免。房價雖然難說，但現(xiàn)在還說能怎么漲云云有些過了。目前穩(wěn)妥解決（表現(xiàn)形式相對緩和）的唯一途徑是堅持到四大銀行成功上市，銀行資金壓力緩解。今年一季度上海房價最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)（含二手房）表明，%，遠比人們預(yù)期的要小。今年8月份中央政府將進一步加大對房地產(chǎn)這個資金密集型產(chǎn)業(yè)的另一塊重頭控制——土地，政府將逐漸回收土地方面的操作權(quán)力。最終造成的格局是為了應(yīng)對WTO，極有可能全國最終只剩下部分開發(fā)商。二手房價格短期雖然上揚，但并不代表會一直上揚。對期房購買者來說，短期內(nèi)不讓他們拋售無疑是砍掉了他們的現(xiàn)金流，這和一個年輕人手里沒錢卻沒有工作一樣難熬。二手房會受到新房的帶動作用，一旦新房價格下跌，持幣觀望者會越來越多，直到期房可以出售，炒家基本退出市場，供應(yīng)量足夠放大到市場平衡，那時候價格自然也平衡了。我之所以能肯定二手房也會下來是因為這次中央政府態(tài)度非常堅定，二手房方面的政策隨后就會跟上。這場戰(zhàn)役打了一年多了，也該有個結(jié)果了。再說一些，我用來衡量一句話是否有道理，就是把環(huán)境逆轉(zhuǎn)一下，再往上面套。chenzq55要求的：說出什么時候一定會跌，是很不理性的話。如果在大跌的環(huán)境中，人們紛紛拋售房產(chǎn)，那么你說一定會漲回去的，我也總是來逼問你什么時候能漲，怕你也不好受吧。另外，空方不乏對中國經(jīng)濟黑暗程度了解比較深刻的，而多方則盲目自信并且維護著這個黑暗體系。要知道，這個體系并不是永遠能維持下去的，在21世紀(jì)，這個大泡沫能維護到今天，怕也只有在中國才有了。別忘記了文革的時候我們?nèi)巳硕颊J為是正確的，但那個泡沫破滅的時候，無數(shù)人不知所措。中國有中國的特色，就是不要認為是自己做的好，很多是牛B出來的。聰明的人會利用泡沫贏利，但更聰明的人是能在泡沫破滅之前逃出來。中國的投資者在泡沫里是沒有機會逃跑的，這和國外的小泡沫不太一樣。在別的地方或許能逃掉，在中國泡沫里你絕對逃不掉，歷史早已明證。有一個觀點錯誤的認為，等房價跌的時候，我還不起，別人也一樣。這是非常錯誤的觀點，甚至帶有一些耍賴的性質(zhì)。炒房投資的人畢竟是少數(shù)，而且本來就不受社會大眾認可，當(dāng)他們受到損失的時候，別人不但不會來幫助，反而會來落井下石的。而炒家們損失了財物并不會比當(dāng)初在股市里跳樓的人獲取更多的支援或者同情，該拍賣的還是會拍賣，該叫你睡馬路還是叫你睡馬路。個人破產(chǎn)法已經(jīng)在醞釀之中，我是準(zhǔn)備等著看熱鬧了。房價沒有這么簡單,政府,開發(fā)商,消費者,銀行,將博弈出一個各方即接受又不太滿義,但是又不得不接受的房價.thizhi的第一段話還是有道理的，但是第二段話就屬于空方的意氣之言。對于當(dāng)前的形勢不妙，我并不是沒有估計的。其實，表現(xiàn)為中央和地方之爭的本質(zhì)，是新舊中央的路線之爭。如果其良性互動是互補關(guān)系，可望使中國經(jīng)濟平穩(wěn)度過當(dāng)前的難關(guān)。但是稍微處理不當(dāng)就會造成前后的政策矛盾，不僅僅是朝令夕改，甚至?xí)ハ喾穸āＷ罱蔫F本事件是很讓人憂慮的。中國經(jīng)濟改革到今天，已經(jīng)出現(xiàn)了很多死結(jié)。明眼人都很清楚。這些死結(jié)解是解不開的，首先根本就沒有讓你去解決它的環(huán)境和時間，只能寄希望于在發(fā)展中淡化。我們的經(jīng)濟發(fā)展在犧牲效率的同時擴大規(guī)模，這實在也是沒有辦法的辦法。無論空方還是多方，并不是不知道這種處境。關(guān)鍵是用什么眼光去看待這個問題。我看多是因為中國在這場來自于內(nèi)外多重方向的挑戰(zhàn)中實在是輸不起的。既是難關(guān)也是機會，中國在重重困境中只有殺出去才有未來。在這樣的關(guān)頭，犧牲是肯定少不了的。被犧牲的階層有怨言可以理解，但是企盼動亂就是不應(yīng)該了。中國面臨著許多矛盾。為了讓房市降溫不得不抬高房貸的門檻，但是銀行的信貸危機卻很需要民間住宅按揭這樣的優(yōu)良融資渠道。政府很希望讓每一個貧困學(xué)生都能上得起大學(xué)，最大限度的充實貧困學(xué)生的助學(xué)金貸款，但是百分之二十的壞帳率卻使很多銀行望而卻步，不得不停止對學(xué)生的貸款。房價高固然增加了當(dāng)?shù)厝嗣竦纳顗毫?，但是面臨外資的洶涌進入，恐怕只有提高土地成本的方法才是抑制他們的資金技術(shù)優(yōu)勢的最有效手段。為了擴大就職率不得不擴大生產(chǎn)規(guī)模，但是資源貧瘠如何才能持續(xù)發(fā)展又成為致命的課題。普遍的低工資造成了消費不振，過快地提高工資又會導(dǎo)致通漲，而且國力也不現(xiàn)實。不發(fā)展房子和汽車產(chǎn)業(yè)銀行如何收回資金?為了安撫富人，不讓資金外流，不得不保護私有財產(chǎn)，為了安撫大眾又不得不加大行政調(diào)控的力度，在某種程度上又從新回到計劃經(jīng)濟的老路。這些矛盾都是互相對立的，牽一發(fā)而動全身。任何改動都可能傷害一部分人的利益，怎么入手?從何處入手?考慮問題我喜歡用還原法。這所有的矛盾都是由發(fā)展所帶來的。還是讓發(fā)展去解決。鄧小平所說的發(fā)展是硬道理，至今還是真理。又回到本文的開頭，表現(xiàn)為中央和地方之爭的問題的本質(zhì)，實際上是新舊中央的路線之爭。希望它能是良性互補的。只有這樣中國才能有未來。以上大致是我看多的主要理由。要我說呀，所謂“看多”，“看空”，如果大家都不帶定語的話，就像吹牛不上稅。定語指的是時間范圍，“短期”？“中期”？“長期”？“短期”又有多長？“中期”指哪一年到哪一年？正是因為大家都不帶定語，辯論起來才好玩，你來我往，高手可以過招了！樓市的起伏是必然，也是規(guī)律。2年前，就有人在這里或者其他論壇唱空樓市，若干年以后，必然還會有人唱空樓市，這一點也不奇怪。雖然空頭唱了若干年也沒有結(jié)果，不過他們必然會有成正果地一天。正如某些空頭所引用的：5年前就看出了股市的問題了，你看01年股市果真下跌了吧。同樣地，假如說若干年以后樓市真的有所回調(diào)的話，他們就會跳出來說，你們看看，不出我的所料，樓市確實下跌了吧！事實上，對于空頭們的想法，我是十分理解的。因為我也也買房子，我也希望買到價格便宜的房子，人之常情嘛！不過某些上海的房子真實價值只有1500元的論調(diào)，幾乎就是無理取鬧了。 上海作為內(nèi)地的一個大城市，無論有多少弊病，其自有吸引國內(nèi)外資源的優(yōu)勢所在。然而，就是這樣的一個城市，其土地資源是有限的，如果這個城市沒有對資源進行攔截和篩選的有效機制，整個城市將迅速被擠垮。 上海的房價正是城市對資源的一種篩選機制，如果上海的房價真的只有1500元，那么上海以外地區(qū)的資源將紛紛涌入上海，上海必然成為一個不適于生存的城市。不清楚roger為什么說我的論據(jù)恰恰是房價下跌的根據(jù)。中國正處于艱難的轉(zhuǎn)型過程之中。除了向前走，已經(jīng)沒有別的出路。也就是我