【正文】 式）供應(yīng)的民用供暖價格由每建筑平方米、采暖季 18 元調(diào)整為 19 元。 14 ．如何約定物業(yè)費等費用 在二手房買賣合同中，經(jīng)常發(fā)生物業(yè)費及其它費用的爭議。提前入住一旦雙方發(fā)生糾紛，買方又對房屋進行了裝修，那么裝修的費用由誰承擔(dān)雙方的爭議就非常大。有時，買賣雙方對房屋的產(chǎn)權(quán)及過戶條件或一方存在詐騙等并不了解，簽訂合同后導(dǎo)致無法辦理過戶手續(xù)，合同無法繼續(xù)履行，那么裝修損失由誰來承擔(dān)則成了雙方爭議的焦點。 11 ．如何約定房屋風(fēng)險轉(zhuǎn)移 二手房買賣合同中對于房屋風(fēng)險的轉(zhuǎn)移可約定如下：該房屋毀損、滅失的風(fēng)險自房屋正式交付之日或者權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起轉(zhuǎn)移給買方。 （ 3 ）房屋附屬物的交付 有些房屋附屬帶有獨立的使用空間，比如地下室等，有些地下室是可獨立使用的，有些是與房屋一體的，比如一層的地下室。 （ 2 ）約定與房屋一并交付的物品 售房人交房時應(yīng)將以下物品同時向購房人交付：①房屋鑰匙、單元門鑰匙（或磁卡）、信箱鑰匙、水、電、暖、燃氣門的鑰匙等所有鑰匙；②《住宅使用說明書》、《住宅保修書》、物業(yè)合同、物業(yè)管理公約；③各種水、電、氣等卡；④有線電視交費憑證；⑤買賣雙方約定的其它物品。曾經(jīng)發(fā)生過這樣的事情，買方實地參觀完所購房屋后對房屋的裝修非常滿意，于是很快簽訂了買賣合同，在房屋交付條件中注明“按現(xiàn)狀交付”，但是買方交完房款、辦理完畢過戶手續(xù)后，在辦理房屋交接時，發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的精裝修都被拆除，空調(diào)也被拆走。因此購房人對貸款支付首付款的風(fēng)險也應(yīng)當(dāng)有充分的認識并通過合適的方式化解。另外，通過貸款方式支付房款還可以考驗售房人所售房屋的合法性。銀行要求二手房貸款必須先支付不低于購房款 20% 的首付款，有些銀行要求不低于 30% 的首付，特殊情況首付款比例還要提高，其余部分由購房者按月向銀行償還。因為有些購房人辦理完畢過戶手續(xù)及取得房屋鑰匙后，消極對待尾款，不按合同約定支付，給售房人造成一定的麻煩。 相對來說，分期付款對購房者比較有利，購房者可以按交易的階段分幾次向售房人支付房款，直至房屋辦理完畢產(chǎn)權(quán)證、實際交付房屋為止再付最后一筆尾款，這樣對買賣雙方都比較公平。 選擇一次性付款可能會得到售房人一定幅度的房價款優(yōu)惠，但購房者必須以足夠的資金做后盾，對資金尚不寬裕的購房者會有一定難度，這種付款方式風(fēng)險比較大，尤其是在售房人要求先付款后辦過戶的情況下，當(dāng)購房人把全部積蓄都交給售房人時，可以說主動權(quán)已經(jīng)不在購房人手里了，如果售房人詐騙或惡意違約，不辦理過戶、不交付房屋或者將來房屋質(zhì)量出了問題或出現(xiàn)延期交房的情況，對購房人來說就相當(dāng)不利，最大的風(fēng)險是房子住不上，錢又要不回來。 9 ．如何約定付款方式 購房人購買房屋的付款方式主要有三種，第一種是一次性付款，第二種是分期付款，第三種是貸款方式付款。未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣至少應(yīng)注意下面的問題： 約定售房人保證于某年某月某日之前辦理完畢本人名下的所售房屋所有權(quán)證，否則雙方可解除合同。 7 ．對特殊事件的聲明 有些售房人賣房的原因是因為該房屋內(nèi)發(fā)生過刑事案件，或者其它治安案件，或者其它類似的事件，如果購房人知道后肯定不會購買，因此購房人應(yīng)當(dāng)要求售房人聲明該房屋未發(fā)生過任何異常事件，不會導(dǎo)致購房人做出錯誤的判斷。雙方可約定賠償?shù)臄?shù)額或約定損失的計算方式。如果售房人隱瞞抵押的事實，導(dǎo)致合同無效或解除的，給購房人造成損失的，購房人要求售房人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋是不得轉(zhuǎn)讓的，如果簽訂了買賣合同，可能被認為是無效的行為。 2 ． 核實并在合同中注明房屋的基本狀況 二手房買賣合同一定要注明房屋所有權(quán)證號，并核實房屋所有權(quán)證號與買賣合同約定的房號及現(xiàn)狀房屋是否相符。如果中介公司有“委托代理人”，那么不僅相關(guān)內(nèi)容要詳細注明，而且還要出具有中介公司蓋章的“授權(quán)委托書”，并將此“授權(quán)委托書”作為合同附件。 很多買房人都通過二手房貸款來支付房款，有時貸款辦不下來，而貸款要求先辦過戶，然后才能放貸，尤其是辦理個人住房抵押貸款的情況下，只有取得了買方名下的房產(chǎn)證才能辦理貸款，這種情況對賣方的風(fēng)險最大，萬一買方的貸款辦不下來又沒有能力用其它的方式支付剩余房款那么賣方的損失就非常大。 2 ．買方詐騙手法 （ 1 ）以先過戶后付款的方式再次出售房屋 買房人的這種詐騙手法方法如下：買方與賣方接洽，準備買房，房屋的定價比較高，賣方覺得房價賣得比較高，很值，很高興，因此很容易成交，但買方的要求是先過戶再一次性付款，買方只付一個定金，賣方覺得房價賣得高，所以在交易程序方面很可能會讓步，答應(yīng)買方的條件，雙方辦完過戶手續(xù)后買方并不急于付款，而是將這套房屋再次出售并先收取下一家的購房款，收到購房款后便逃之夭夭，即使不逃，買方也拒付房款，賣方到法院起訴因買房人沒有可執(zhí)行的房產(chǎn)賣房人的債權(quán)也得不到保障。有時物業(yè)公司因為前一業(yè)主沒有交清物業(yè)等費用，拒絕新業(yè)主入住，物業(yè)公司要求新業(yè)主交納老業(yè)主欠下的物業(yè)等費用，雖然沒有法律依據(jù)，但可能會給新業(yè)主的入住帶來麻煩，比如小區(qū)內(nèi)的水、電、天然氣等需到小區(qū)物業(yè)處購買，則物業(yè)公司可能會以此要挾新業(yè)主，否則就不賣水、電、不供暖，新業(yè)主被逼無奈只能為老業(yè)主背債。 （ 6 ）房主拖欠物業(yè)費，讓買方支付。 有些房屋是開發(fā)商剛剛開發(fā)不久的樓盤，可能辦理了房屋所有權(quán)證，也可能沒有辦理。但目前在二手房市場中對于查封的問題很難查清，有時簽訂合同時查清了，但合同的履行過程當(dāng)中被法院查封，也有時有發(fā)生的。正是因為有代理的法律規(guī)定，售房人本人不一定親自辦理售房的具體事宜，這樣就給某此不法人員可乘之機，有些不法人員將其租賃的或借住的房屋出售，并且辦理假公證書，以達到出售房屋領(lǐng)取房款的目的。 （ 2 ）利用假公證詐騙　 按照民法通則 第六十三條的規(guī)定，公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。售房人采用的詐騙手法如下： （ 1 ）用假房產(chǎn)證詐騙　 假房屋所有權(quán)證詐騙的手法一般如下：一般是假房主，大多數(shù)是房屋的承租人，制作假房屋所有權(quán)證，將房屋所有權(quán)人在假證上寫上自己的名字，然后要求買方核對自己的身份證及房產(chǎn)證，買方核對時如果不能發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證是假的，就會確信這個房主是真的，因為房產(chǎn)證與身份證是一致的。交易中心審核無誤后，簽發(fā)有效期為六個月的《外省市個人在京購房批準通知單》，辦產(chǎn)權(quán)證時申領(lǐng)《外省市個人在京購房辦理產(chǎn)權(quán)通知單》，這些規(guī)定不符合市場原則及公平公正的原則，早已取消。第四，銀行需要的其它文件。結(jié)合以上分析，申請住房按揭貸款也必須由限制民事行為能力人的監(jiān)護人來進行。因此以未成年子女名義購房的成年人應(yīng)該想清楚。以未成年子女名義購房必須辦理父母和子女關(guān)系公證。購房行為，標的數(shù)額高，手續(xù)復(fù)雜，風(fēng)險與收益并存，這已大大超出了未成年人所能預(yù)測和承擔(dān)風(fēng)險的范疇，因此，購房行為必須由他的法定監(jiān)護人來代為行使。 根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第十二條規(guī)定，十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。如果房屋買賣合同只由一個人簽字，那么另外的共有權(quán)人或出資人無權(quán)要求房屋登記機關(guān)將自己的名字登記在房屋所有權(quán)證書上。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記主管機關(guān)可以在房產(chǎn)證上體現(xiàn)共同買受人，但只能由一個人持有主證，其他共有人持共有權(quán)證。 2005 年北京有一個案例，簽訂經(jīng)過公證的房屋買賣合同及委托書結(jié)果還是買到了無處分權(quán)人處分了別人的房屋，最后買房人什么都沒有得到，購房款也沒有退回。在房屋行政主管部門的交易窗口，經(jīng)常發(fā)生這樣的事情，當(dāng)工作人員核對身份證時對房主的身份提出異議后，該“房主”什么都不說就主動走了，還有一些與工作人員爭執(zhí)幾句堅持一會后也走了，再也沒有回來，這種情況肯定是冒充的假房主，一般中介公司經(jīng)常冒充房主。發(fā)生這種事情的原因很多，一是有權(quán)處分的房屋所有權(quán)人委托無權(quán)處分的人代理售房，有些是未經(jīng)允許擅自出售無處分權(quán)的房屋，還有些涉及刑事犯罪，用偷來的房產(chǎn)證及身份證再找一假房主冒充房主本人賣房。 3 ．共有權(quán)人售房的主體條件 二手房買賣中的共有權(quán)分兩種情況，一是夫妻之間的互為共有權(quán)人，二是其他自然人之間的共有權(quán)。只有符合了民法通則的規(guī)定，買賣雙方才能能力簽訂房屋買賣合同，也就是說，有權(quán)利買賣房屋但不一定有行為能力。 （ 2 ）買賣雙方都必須具有完全的民事權(quán)利能力。不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。 公民的民事權(quán)利能力一律平等。 2 ． 簽訂二手房買賣合同的主體資格 我國《合同法》規(guī)定，不具備主體資格所簽訂的合同無效，無效的合同，在合同中所約定各項權(quán)利義務(wù)對簽約雙方均無法律約束力，將產(chǎn)生互相返還的法律后果。第三章 按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。這里主要寫明交房時間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；配合與協(xié)調(diào)問題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評估機構(gòu)等服務(wù)；各種稅費、其他費用如何分攤；遇有價格上漲、下跌時如何處理?！　说?。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)境內(nèi)、外機構(gòu)公證、認證后方為有效。同時購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？　二、合同簽訂時應(yīng)注意事項　　購買二手房時，除了在簽訂二手房合同前，要對該房產(chǎn)有一個大體的了解外，在簽訂二手房合同時也需要注意以下問題：　　第一，需要準備的證明材料。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者?！　∫?、合同簽訂前應(yīng)注意事項在簽訂二手房買賣合同前，購房者需要對售房者有較為全面的了解：　　首先查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件；房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位共有?如果是幾位共有，則共有人是否全部同意?出售房產(chǎn)時，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。 24(3) 銀行的資金托管。 10（ 7 ） 私賣夫妻房產(chǎn)行騙。二手房交易注意事項 6第三節(jié)：如何簽訂二手房買賣合同 6一、簽訂二手房買賣合同應(yīng)具備的條件 61 ．二手房買賣合同的基本內(nèi)容 62 ． 簽訂二手房買賣合同的主體資格 63 ．共有權(quán)人售房的主體條件 74 ．如何避免無處分權(quán)人處分別人的房產(chǎn) 75 ．購房人多于二人怎么辦 86 ．如何以未成年子女名義購房 87 ．登記在未成年子女名下的房屋如何再次轉(zhuǎn)讓 98 ．能否以未成年人名義買房可以按揭貸款的形式付款 99 ．非京籍人士在購買二手房時與北京戶口購買的區(qū)別 9二、簽訂二手房買賣合同的注意事項 91 ．賣方詐騙手法 9（ 1 ）用假房產(chǎn)證詐騙 10（ 2 ）利用假公證詐騙 10（ 3 ）出售查封的房屋。 10（ 6 ）房主拖欠物業(yè)費，讓買方支付。 24(2) 引入專業(yè)的金融擔(dān)保公司。 254 ．提存協(xié)議的基本內(nèi)容 25簽訂二手房房屋買賣合同要注意哪些問題？在二手房交易中，許多購房者往往只關(guān)注房產(chǎn)價值的高低，而忽略了對交易中可能出現(xiàn)的問題，對于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。這主要包括售房提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實；房產(chǎn)面積多大；該房產(chǎn)用途是什么；是辦公還是居住，或是其他；該房產(chǎn)有沒有被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利；該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押?根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！　×硗猓€要注意該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯。這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿毲宄慕榻B或調(diào)查；應(yīng)寫明是否共有財產(chǎn)、是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。這里也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價款；付款方式；付款條件；如何申請按揭貸款；定金；尾款等履行期限、地點、方式?！　〗鉀Q爭議的方式?！　『贤兄?、終止或解除條款。在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備下面主要內(nèi)容： （ 1 ）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； （ 2 ）房屋所有權(quán)證書名稱及編號 （ 3 ）房屋基本狀況；（包括產(chǎn)權(quán)聲明等） （ 4 ）房屋的用途或使用性質(zhì)； （ 5 ）房屋價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； （ 6 ）房屋交付及辦理過戶及日期； （ 7 ）房屋裝飾、設(shè)備標準的現(xiàn)狀； （ 8 ）權(quán)利義務(wù)內(nèi)容； （ 9 ）違約責(zé)任； （ 10 ）解決爭議的方法； （ 11 ）合同生效條款 （ 12 ）合同的中止、終止或解除； （ 13 ）合同的變更與轉(zhuǎn)讓； （ 14 ）雙方約定的其他事項； （ 15 ）合同附件。《中華人民共和國民法通則》從第九條至第十四條規(guī)定，公民從出生時起到死亡時止，具有民事權(quán)利能力，依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)。第十二條：十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。 無民事行為能力人、限制民事行為能力人的監(jiān)護人是他的法定代理人。要想使房屋買賣合同合法，買賣雙方必須具備民事行為能力。 上面是針對自然人來講的房屋買賣的主體資格問題，對于法人組織來說，賣方必須有銷售房屋的權(quán)利，賣方的登記名稱必須與房產(chǎn)證登記的一致。 4 ．如何避免無處分權(quán)人處分別人的房產(chǎn) 在二手房交易過程當(dāng)中，有時會發(fā)生房屋所有權(quán)以外的人處分房產(chǎn)，比如子賣父母的房屋、出售兄弟姐妹的房屋、出售朋友的房屋、出售其他的房屋。在買房時必須將房屋所有權(quán)證登記的房屋所有權(quán)人與身份證相對應(yīng)，必須一字不差，然后再根據(jù)身份證上的照片與本人相對照，一致后才能基本確認是房屋所有權(quán)人本人，但也會出現(xiàn)