【正文】 簽訂二手房房屋買賣合同要注意哪些問題？ 2一、合同簽訂前應(yīng)注意事項(xiàng) 2二、合同簽訂時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng) 3第三章 二手房交易注意事項(xiàng) 6第三節(jié)：如何簽訂二手房買賣合同 6一、簽訂二手房買賣合同應(yīng)具備的條件 61 ．二手房買賣合同的基本內(nèi)容 62 ． 簽訂二手房買賣合同的主體資格 63 ．共有權(quán)人售房的主體條件 74 ．如何避免無(wú)處分權(quán)人處分別人的房產(chǎn) 75 ．購(gòu)房人多于二人怎么辦 86 ．如何以未成年子女名義購(gòu)房 87 ．登記在未成年子女名下的房屋如何再次轉(zhuǎn)讓 98 ．能否以未成年人名義買房可以按揭貸款的形式付款 99 ．非京籍人士在購(gòu)買二手房時(shí)與北京戶口購(gòu)買的區(qū)別 9二、簽訂二手房買賣合同的注意事項(xiàng) 91 ．賣方詐騙手法 9（ 1 ）用假房產(chǎn)證詐騙 10（ 2 ）利用假公證詐騙 10（ 3 ）出售查封的房屋。 10（ 4 ）出售列入拆遷范圍的房屋。 10（ 5 ）利用房屋買賣合同詐騙。 10（ 6 ）房主拖欠物業(yè)費(fèi)，讓買方支付。 10（ 7 ） 私賣夫妻房產(chǎn)行騙。 102 ．買方詐騙手法 11（ 1 ）以先過(guò)戶后付款的方式再次出售房屋 11（ 2 ）以不支付首付款的方式貸款購(gòu)房 11（ 3 ）先過(guò)戶后辦個(gè)人住房抵押貸款。 11三、如何簽訂二手房買賣合同 111 ．核對(duì)買賣雙方的基本信息 112 ． 核實(shí)并在合同中注明房屋的基本狀況 123 ． 如何約定抵押權(quán) 124 ．如何審核或約定房屋共有權(quán)內(nèi)容 125 ．對(duì)產(chǎn)權(quán)糾紛的聲明 126 ．對(duì)房屋租賃的聲明 137 ．對(duì)特殊事件的聲明 138 ．簽訂未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同應(yīng)注意的問題 139 ．如何約定付款方式 1310 ．如何約定房屋的交付 14（ 1 ）確定二手房的交付標(biāo)準(zhǔn) 14（ 2 ）約定與房屋一并交付的物品 15（ 3 ）房屋附屬物的交付 1511 ．如何約定房屋風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 1512 ．提前入住裝修的風(fēng)險(xiǎn) 1613 ．提前入住對(duì)裝修費(fèi)的約定 1614 ．如何約定物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用 1615 ．已售公房物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)如何處理 1616 ．簽約時(shí)注意小區(qū)的供暖方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 1717 ．如何約定公共維修基金 1718 ．在簽訂購(gòu)房合同時(shí)如何約定延期交房?jī)?nèi)容 1719 ．售房人不同意簽訂詳細(xì)房屋買賣協(xié)議怎么辦 1820 ．關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定 1821 ． 如何約定違約責(zé)任 1823 ．房屋買賣合同中違約金的比例約定多少為合適 1924 ．如何約定爭(zhēng)議的解決方式 2025 ．如何約定二手房買賣合同的解除 2026 ．如何約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓 2027 ．如何約定合同的生效條件 2128 ．合同的附件包括哪些內(nèi)容 2129 ．賣方在簽訂和履行買賣合同時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng) 2230 ．在樓價(jià)上漲背景下的購(gòu)房應(yīng)注意的問題 23四、二手房買賣合同履行中應(yīng)注意的問題 241 ．對(duì)買方有利的交易程序 242 ．對(duì)賣方有利的交易程序 243 ．對(duì)買賣雙方都是安全的交易程序 24(1) 引入房屋中介公司作為交易安全的擔(dān)保。 24(2) 引入專業(yè)的金融擔(dān)保公司。 24(3) 銀行的資金托管。 25(4) 買方或賣方自己提供擔(dān)保。 25(5) 公證提存。 254 ．提存協(xié)議的基本內(nèi)容 25簽訂二手房房屋買賣合同要注意哪些問題？在二手房交易中，許多購(gòu)房者往往只關(guān)注房產(chǎn)價(jià)值的高低，而忽略了對(duì)交易中可能出現(xiàn)的問題，對(duì)于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少?！　∫?、合同簽訂前應(yīng)注意事項(xiàng)在簽訂二手房買賣合同前，購(gòu)房者需要對(duì)售房者有較為全面的了解：　　首先查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件；房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位共有?如果是幾位共有，則共有人是否全部同意?出售房產(chǎn)時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，也要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章　　第二，購(gòu)房者要對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。這主要包括售房提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)；房產(chǎn)面積多大；該房產(chǎn)用途是什么；是辦公還是居住，或是其他；該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利；該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押?根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購(gòu)房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。　　另外，還要注意該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明。同時(shí)購(gòu)房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？　二、合同簽訂時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng)　　購(gòu)買二手房時(shí)，除了在簽訂二手房合同前，要對(duì)該房產(chǎn)有一個(gè)大體的了解外，在簽訂二手房合同時(shí)也需要注意以下問題：　　第一，需要準(zhǔn)備的證明材料?！　≠?gòu)置房地產(chǎn)，購(gòu)房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無(wú)論哪種情況，都需要購(gòu)房者準(zhǔn)備好如下材料：　　1．身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件；　　2．未成年人的戶口簿或出生證明；　　3．有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購(gòu)房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)境內(nèi)、外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效。　　另外，要看清楚合同中的約定內(nèi)容。這主要包括以下內(nèi)容：　　當(dāng)事人的名稱或姓名、住所。這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)?！　?biāo)的。這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時(shí)還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（要與第一條銜接），房屋轉(zhuǎn)賣是否有約束條件；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文書資料的移交過(guò)程?！　r(jià)款。這里也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價(jià)款；付款方式；付款條件；如何申請(qǐng)按揭貸款；定金；尾款等履行期限、地點(diǎn)、方式。這里主要寫明交房時(shí)間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程；配合與協(xié)調(diào)問題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?；遇有價(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理?！　∵`約責(zé)任。這里主要說(shuō)明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對(duì)違約金或定金的選擇適用問題?！　〗鉀Q爭(zhēng)議的方式。這里主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款?！　『贤l款。雙方在此約定合同生效時(shí)間；生效或失效條件；當(dāng)事入不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無(wú)效的情形；幾種無(wú)效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件；合同無(wú)效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。　　合同中止、終止或解除條款。按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還?！　『贤淖兏c轉(zhuǎn)讓。在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。第三章 二手房交易注意事項(xiàng) 第三節(jié)：如何簽訂二手房買賣合同 一、簽訂二手房買賣合同應(yīng)具備的條件 1 ．二手房買賣合同的基本內(nèi)容 二手房交易的過(guò)程比較復(fù)雜，涉及的內(nèi)容較多，按照法律規(guī)定，房屋買賣應(yīng)簽訂書面的合同，這是法律的強(qiáng)制性規(guī)定。二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備下面主要內(nèi)容： （ 1 ）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； （ 2 ）房屋所有權(quán)證書名稱及編號(hào) （ 3 ）房屋基本狀況；（包括產(chǎn)權(quán)聲明等） （ 4 ）房屋的用途或使用性質(zhì)； （ 5 ）房屋價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； （ 6 ）房屋交付及辦理過(guò)戶及日期； （ 7 ）房屋裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)狀； （ 8 ）權(quán)利義務(wù)內(nèi)容； （ 9 ）違約責(zé)任； （ 10 ）解決爭(zhēng)議的方法； （ 11 ）合同生效條款 （ 12 ）合同的中止、終止或解除； （ 13 ）合同的變更與轉(zhuǎn)讓； （ 14 ）雙方約定的其他事項(xiàng)； （ 15 ）合同附件。 2 ． 簽訂二手房買賣合同的主體資格 我國(guó)《合同法》規(guī)定，不具備主體資格所簽訂的合同無(wú)效，無(wú)效的合同，在合同中所約定各項(xiàng)權(quán)利義務(wù)對(duì)簽約雙方均無(wú)法律約束力，將產(chǎn)生互相返還的法律后果。在簽訂買賣合同時(shí)，買賣雙方都必須具有相應(yīng)的民事行為能力和民事權(quán)利能力。 （ 1 ）買賣雙方都必須具有完全的民事行為能力?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》從第九條至第十四條規(guī)定，公民從出生時(shí)起到死亡時(shí)止，具有民事權(quán)利能力，依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)。 公民的民事權(quán)利能力一律平等。 十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)，是完全民事行為能力人。十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的，視為完全民事行為能力人。第十二條：十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿十周歲的未成年人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。 不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。 無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人的監(jiān)護(hù)人是他的法定代理人。 （ 2 ）買賣雙方都必須具有完全的民事權(quán)利能力。從上述法律規(guī)定來(lái)看，任何一個(gè)公民從出生至死亡這一段時(shí)間均有民事權(quán)利能力，即他都有民事權(quán)利。從房屋買賣的角度來(lái)說(shuō)，任何一個(gè)人都有權(quán)利買賣房屋，簽訂買賣房屋的合同，但并不是任何一個(gè)人簽訂的房屋買賣合同都有效。要想使房屋買賣合同合法，買賣雙方必須具備民事行為能力。只有符合了民法通則的規(guī)定，買賣雙方才能能力簽訂房屋買賣合同，也就是說(shuō)，有權(quán)利買賣房屋但不一定有行為能力。房屋買賣行為，因?yàn)榉课葙I賣涉及的金額巨大，也很復(fù)雜，超過(guò)了未成年人的行為能力，與未成年人的年齡、智力不相適應(yīng)，因此不能簽訂房屋買賣合同，只能由他的監(jiān)護(hù)人或法定代理人簽署。精神病人或意識(shí)不清的人，顯然也不能簽訂房屋買賣合同。 上面是針對(duì)自然人來(lái)講的房屋買賣的主體資格問題，對(duì)于法人組織來(lái)說(shuō)，賣方必須有銷售房屋的權(quán)利，賣方的登記名稱必須與房產(chǎn)證登記的一致。 3 ．共有權(quán)人售房的主體條件 二手房買賣中的共有權(quán)分兩種情況，一是夫妻之間的互為共有權(quán)人，二是其他自然人之間的共有權(quán)。夫妻之間的共有權(quán)關(guān)系在一方售房應(yīng)另一方應(yīng)同意出售，另一方的主體條件與上面提到的主體條件一致。共有權(quán)人售房時(shí)需全體共有權(quán)人同意，任何共有權(quán)人都必須具備行為能力且意思表示真實(shí)，符合前面提到的主體資格條件，才能售房。 4 ．如何避免無(wú)處分權(quán)人處分別人的房產(chǎn) 在二手房交易過(guò)程當(dāng)中，有時(shí)會(huì)發(fā)生房屋所有權(quán)以外的人處分房產(chǎn)，比如子賣父母的房屋、出售兄弟姐妹的房屋、出售朋友的房屋、出售其他的房屋。發(fā)生這種事情的原因很多，一是有權(quán)處分的房屋所有權(quán)人委托無(wú)權(quán)處分的人代理售房，有些是未經(jīng)允許擅自出售無(wú)處分權(quán)的房屋，還有些涉及刑事犯罪，用偷來(lái)的房產(chǎn)證及身份證再找一假房主冒充房主本人賣房。這些情況除委托售房取得合法處分權(quán)外，其余均屬于非法行為，買方一旦購(gòu)買了這樣的房屋則后患無(wú)窮。如何避免出現(xiàn)這種情況呢？最好的辦法就是預(yù)防。在買房時(shí)必須將房屋所有權(quán)證登記的房屋所有權(quán)人與身份證相對(duì)應(yīng)，必須一字不差，然后再根據(jù)身份證上的照片與本人相對(duì)照，一致后才能基本確認(rèn)是房屋所有權(quán)人本人，但也會(huì)出現(xiàn)差錯(cuò)，比如孿生兄弟姐妹，比如身份證上的相片與自稱是房主的人比較像，這種情況都比較難辨認(rèn)。在房屋行政主管部門的交易窗口，經(jīng)常發(fā)生這樣的事情，當(dāng)工作人員核對(duì)身份證時(shí)對(duì)房主的身份提出異議后，該“房主”什么都不說(shuō)就主動(dòng)走了，還有一些與工作人員爭(zhēng)執(zhí)幾句堅(jiān)持一會(huì)后也走了，再也沒有回來(lái)，這種情況肯定是冒充的假房主，一般中介公司經(jīng)常冒充房主。一旦不是房屋所有權(quán)人在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記表上及合同上簽字，即使辦理完了過(guò)戶手續(xù)，那么真正的房主可以要求撤銷已過(guò)戶的房產(chǎn)證。二是如果房主本人沒有出現(xiàn)，應(yīng)查看委托書的真?zhèn)尾⑴c真正的房屋所有權(quán)人核實(shí)，并核實(shí)代理人的身份，同時(shí)查看委托書的授權(quán)范圍，核對(duì)代理人是否有權(quán)出售該房屋。即使是公證的委托書也不能全部避免購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)。 2005 年北京有一個(gè)案例，簽訂經(jīng)過(guò)公證的房屋買賣合同及委托書結(jié)果還是買到了無(wú)處分權(quán)人處分了別人的房屋，最后買房人什么都沒有得到，購(gòu)房款也沒有退回。除了上述風(fēng)險(xiǎn)之外，售房人想反悔，不想賣房了，經(jīng)常也以當(dāng)時(shí)本人沒有同意賣房為由出面要求撤銷已過(guò)戶的房產(chǎn)證。 5 ．購(gòu)房人多于二人怎么辦 在房屋買賣過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)兩人及兩人以上共同購(gòu)買一套商品房情況，如夫妻雙方、父子、母女、戀愛中尚未結(jié)婚的男女雙方、合伙人等，按《民法通則》的規(guī)定，兩人以上所購(gòu)房屋應(yīng)為共同財(cái)產(chǎn)，所以在訂立合同時(shí)就應(yīng)該體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)共有人的身份，在以后的房產(chǎn)證上才能體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)共有人的份額。二人以上共同購(gòu)買一套房屋，在房屋買賣合同上應(yīng)當(dāng)共同簽署合同。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記主管機(jī)關(guān)可以在房產(chǎn)證上體現(xiàn)共同買