【正文】 包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價有關(guān)的費用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”項目；對其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等， 則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“基礎(chǔ)設(shè)施費”項目。 　　為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)驗收后，應(yīng)將其實際成本自“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶的借方。發(fā)生的開發(fā)間接費用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，于月份終了再按一定標準，分配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。土地開發(fā)項目如要負擔不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費”成本項目，用以核算應(yīng)計入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設(shè)施費，可不必設(shè)置。 成本核算對象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負擔對象，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，其費用可先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。520000元 ＝50 000元8%＝4 000元 102商品房：　　　　　120 000元8%＝9 600元 151出租房： 75 000元8％＝6 000元 181周轉(zhuǎn)房：　　　　　　70 000元8％＝5 600元 201大配套設(shè)施： 80 000元8％＝6 400元 301商品性土地； 125 000元8％＝10 000元 根據(jù)上面計算，就可編制有如圖表5－10所示的開發(fā)間接費用分配表： 　　　　　　　 　開發(fā)間接費用分配表 　　　　　　　 2000年5月　　　　　　　單位：元 開發(fā)項目編號名稱　　　直接成本　　　　分配開發(fā)間接費 　101商品房　　　　　　50 000　　　　　　4 000 　102商品房　　　　　120 000　　　　　　　9 600 　151出租房　　　　　75 000　　　　　　　6 000 　181周轉(zhuǎn)房　　　　　70 000　　　　　　　5 600 　201大配套設(shè)施　　　80 000　　　　　　　6 400 301商品性土地　　　　125 000　　　　　　10000 　合　　計　　　　　520 000　　　　　　　41 600 根據(jù)開發(fā)間接費用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目，并將它記入“開發(fā)成本”各二級賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 25 200 開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 6 400 開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 10 000 　　　　　 貸：開發(fā)間接費用 41 600 土地開發(fā)成本的核算 一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔的開發(fā)間接費用，可直接分配計人有關(guān)房屋開發(fā)成本。 二、開發(fā)間接費用的分配 每月終了，應(yīng)對開發(fā)間接費用進行分配，按實際發(fā)生數(shù)計人有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。因此，超額完成開發(fā)任務(wù)，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財務(wù)費用，計人當期損益。 6．水電費　　指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。 　　指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。月中預(yù)付工程款 35 000元，尚應(yīng)支付工程款 22 000元（75 000元一18 000無一35 000元），應(yīng)作： 借：開發(fā)成本 75 000 貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 53 000 應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 22 000 用銀行存款支付應(yīng)付工程款時，應(yīng)作： 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 22 000 貸：銀行存款 22 000開發(fā)間接費用的核算 一、開發(fā)間接費用的組成和核算 開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，應(yīng)記入“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”賬戶的借方；按照工程價款結(jié)算賬單應(yīng)付給承包施工企業(yè)的工程款，應(yīng)記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”賬戶的貸方。在累計已完工程價值達到當年發(fā)包工程價值的50％時，就可將超過發(fā)包工程價值50％部分的工程價款的50％，抵作預(yù)付備料款扣 回。尾款應(yīng)專戶存入銀行，候工程竣工驗收后清算。 3．竣工一次結(jié)算開發(fā)項目或單項工程施工工期在12個月以內(nèi)，或者工程承包合同價值較小的，可以實行工程價款每月月中預(yù)支、竣工后一次結(jié)算。如果招標出包工程，工程標價與工程造價不同時，應(yīng)按工程標價占工程預(yù)算造價的百分比進行調(diào)整計算。因為建筑安裝工程等雖具有個體性的特點，但不同的工程，都是由一定的分部分項工程構(gòu)成的。開發(fā)企業(yè)應(yīng)將承包合同副本送開戶銀行作為結(jié)算工程價款的依據(jù)。 對發(fā)包的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝工程，一般采用招標、議標方式，通過工程公開招標或邀請施工企業(yè)議標，將工程發(fā)包給施工企業(yè)的，按工程標價進行結(jié)算。同時不論工程施工期限的長短，都須等到工程完工記入各項應(yīng)計成本以后，工程成本明細分類賬的記錄方為完整?！疲鄹黜椆こ瘫酒趯嶋H發(fā)生的直接費（或人工費）各項工程規(guī)定的施工間接費用定額］ 如某施工單位在 1998年 7月份計發(fā)生施工間接費用 20 538元，各項工程在7月份內(nèi)發(fā)生的直接費和它們的施工間接費用定額如下： 101商品房建筑工程　　　直接費 141 000元 施工間接費用定額為直接費的6% 102商品房建筑工程　　　直接費 126 000元 施工間接費用定額為直接費的6％ 151出租房建筑工程　　　直接費 59 000元 施工間接費用定額為直接費的6％ 則各項工程在7月份應(yīng)分配的施工間接費用如下： 101商品房建筑工程： 　　　141000元6%20538元247。 每月終了，應(yīng)對施工間接費用進行分配。 施工單位發(fā)生的間接費用，在總分類核算上，應(yīng)在“施工間接費用”賬戶進行。 、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費用。 2．職工福利費指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。 六、施工間接費用的核算 工程成本中除了上文所說的各項直接貿(mào)外，還包括施工單位組織施工、管理所發(fā)生的各項費用。 施工單位在現(xiàn)場耗用的水、電、風、汽和運輸?shù)葎趧?wù)，可按實際結(jié)算數(shù)記入“工程施工”賬戶的借方和有關(guān)工程成本的“其他直接費”項目。設(shè)例中：， 8元。機械工作臺時合計 對于各種中型機械的機械使用費的核算，也可不分機械種類進行。 機械使用費的分配，一般都以施工機械的工作臺時（或工作臺班或完成工作量）為標準。 至于施工機械所加工的材料，如攪拌混凝土時所用的水泥、砂、石等，應(yīng)記入工程成本的“材料費”項目；為施工機械擔任運料、配料和搬運成品工人的工資，應(yīng)記入工程成本的“人工費”項目；土建施工隊因組織機械施工而發(fā)生的有關(guān)管理費，一般應(yīng)記入“施工間接費用”的有關(guān)項目，不列作施工機械使用費。 、鋪設(shè)的基礎(chǔ)、底座、工作臺、行走軌道等費用。 3．材料費指施工機械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費用。月份內(nèi)該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和（時） 用施工單位平均工資率乘務(wù)項工程耗用的工時，就可算得各該工程在某月份內(nèi)應(yīng)分配的人工費： 項工程分配的人工資＝該項工程耗用工時施工單位平均工資率 四、機械使用費的核算 施工單位因采用機械化施工使用施工機械而發(fā)生的各項費用，應(yīng)另行組織核算。每月簽發(fā)的工程任務(wù)單，應(yīng)于月末全部進行結(jié)算。 “工程任務(wù)單”是施工員根據(jù)施工作業(yè)計劃于施工前下達給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實際完成工程數(shù)量、計算獎金或計件工資的憑證。差異分配率） 　　某項工程實際耗用大堆材料的計劃價格成本＝該工程實際耗用大堆材料數(shù)量計劃單價 施工隊組在施工過程中領(lǐng)用的周轉(zhuǎn)材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領(lǐng)用時填制“領(lǐng)料單”，先將其成本記入各項工程成本。這些材料常有幾個單位工程共同耗用，領(lǐng)用次數(shù)又多，很難在領(lǐng)用時逐一加以點數(shù)，往往采用“算兩頭、軋中間”的辦法，來定期計算其實際用量。 二、材料費的核算 各項工程耗用的主要材料和結(jié)構(gòu)件，通常通過“領(lǐng)料單”、“退料單”。 5．施工間接費措施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅交通費、行政管理用固定資產(chǎn)折舊修理費、低值易耗品攤銷、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、民工管理費等。施工單位的生產(chǎn)費用按照它的經(jīng)濟用途，一般應(yīng)分為下列成本項目： 1．材料費指在施工過程中所耗用的構(gòu)成工程實體的材料、結(jié)構(gòu)件的實際成本以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷和租賃費用。因為單位工程是編制工程預(yù)算、工程進度計劃的對象。因此，基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產(chǎn)，在對工程組織成本核算時，必須采用定單成本核算法，即按照各項工程進行分別核算成本的方法。 采用自營方式進行的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規(guī)模不大，在施工過程中發(fā)生的各項工程費用，可直接計人有關(guān)開發(fā)成本的核算對象，記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“銀行存款”、“庫存材料”、“應(yīng)付工資”等賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本XXX 貸：銀行存款XXX 庫存材料XXX 應(yīng)付工資XXX 如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進行內(nèi)部核算的，可根據(jù)需要設(shè)置“工程施工”賬戶，用來核算和歸集自營工程費用，并按工程施工成本核算對象和成本項目設(shè)置工程施工成本明細分類賬進行工程成本明細分類核算。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用計入當期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。 ，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 2．前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。 2 .房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的會計實務(wù)及納稅申報開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容 為了加強開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類： 1．土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費用支出。 　　以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目： 1．土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。 ，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，也叫期間費用。 自營開發(fā)工程成本的核算(一） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營方式，也可采用發(fā)包方式進行。工程的這些特點，使工程施工具有個體性。工程成本核算的對象，通常是具有工程預(yù)算的單位工程。 為了便于核算各項工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對生產(chǎn)費用按照經(jīng)濟用途加以分類。 4．其他直接費指現(xiàn)場施工用水、電、蒸汽費，冬雨季施工增加費，夜間施工增加費，土方運輸費，材料二次搬運費，生產(chǎn)工具用具使用費，工程定位復測費，工程點交費，場地清理費等。施工間接費由于屬于組織和管理工程施工所發(fā)生的各項費用，要按照一定標準分配計入各項工程戍本，叫做間接費，在核算上應(yīng)先將它記入“施工間接費用”賬戶，然后按照一定標準分配計入各項工程成本。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。本月定額耗用量100% 然后求得各項工程實際耗用大堆材料數(shù)量和計劃價格成本： 　　某項工程實際耗用大堆材料數(shù)量＝該工程定額耗用量（1177。 三、人工費的核算 工程成本中的人工費，對計件工人的工資，可直接根據(jù)“工程任務(wù)單”中工資總額匯總計入各項工程的成本，職工福利費可按工資的比例（目前為14％）計入各項工程的成本。實際驗收數(shù)量與簽發(fā)的工程數(shù)量有出入時，應(yīng)查明原因并經(jīng)領(lǐng)導批準后才能結(jié)算。所謂施工單位平均工資率，就是以月份內(nèi)各該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費總額所得的商數(shù)，它的計算公式如下： 某施工單位平均工資率（元/時）＝月份內(nèi)施工單位建筑安裝工人工資和 職工福利費總額（元）247。 2．燃料、動力費指施工機械耗用的燃料、動力費。 6．運輸裝卸費指將施工機械運到施工現(xiàn)場、運離施工現(xiàn)場和在工地范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移的運輸、安裝、拆卸及試車等費用，若運往其他施工現(xiàn)場，運出費用由其他施工現(xiàn)場的工程成本負擔。 9．間接費指機械施工隊組織機械施工、管理機械發(fā)生的費用和停機棚的折舊、修理費。至于那些沒有專人使用的小型施工機械，如打夯機、卷揚機、砂漿機、鋼筋木工機械等的使用費，可合并計算它們的折舊、修理費。 　　　某項工程應(yīng)分配的機械使用費＝該項工程使用機械的工作臺時機械使用 費合計247?！疲C械工作臺時合計該機械臺是費計劃數(shù)） 現(xiàn)舉例說明它