【正文】 額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額核定征收率核定征收率按照規(guī)定的征收率執(zhí)行。主管稅務(wù)機關(guān)對開發(fā)企業(yè)報送的清算資料進行審核，經(jīng)審驗發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定的，可要求開發(fā)企業(yè)在十個工作日內(nèi)進行補正，重新辦理清算申報手續(xù)。符合清算條件第2項規(guī)定的開發(fā)企業(yè)，主管稅務(wù)機關(guān)通知其清算時應(yīng)出具《稅務(wù)事項通知書》，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在收到《稅務(wù)事項通知書》之日起四十五日內(nèi)，進行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納應(yīng)補稅款。三、土地增值稅額的計算計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：(一)增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額30%(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額40%扣除項目金額5%(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額50%扣除項目金額15%(四)增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額60%扣除項目金額35%公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。（六）公共配套設(shè)施凡符合下列條件之一的，其成本、費用可計入扣除項目金額：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的；建成后有償轉(zhuǎn)讓并計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目既包括普通住房又包括非普通住房的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當分別計算增值額，按普通住房和非普通住房的增值率分別計算土地增值稅稅額。（五）除另有規(guī)定外，開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用按規(guī)定不得計入扣除項目金額中。加計扣除，即按本條2項（取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）規(guī)定計算的金額之和的百分之二十。（2）細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)清算項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條2項（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）規(guī)定計算的金額之和的百分之十計算扣除。（5）公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 （2）前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租的，出售時依法不列入國家規(guī)定的清算范圍，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的稅收規(guī)定計算繳納土地增值稅。）時按規(guī)定應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。（2）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售的平均價格確定。[預(yù)征率]：1%[稅款計算]:以該項目的轉(zhuǎn)讓收入(含預(yù)收款)乘以預(yù)征率計算征收。第三部分 房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅政策土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得增值收益的單位和個人征收的一種稅，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是土地增值稅主要的納稅主體。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。（2）計稅成本核算的終止日開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。（1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。（4）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。（5）對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當負擔(dān)的成本費用，應(yīng)按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。（3）對期前已完工成本對象應(yīng)負擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔(dān)的成本費用待其實際銷售時再予扣除。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。（3）建筑安裝工程費。開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出內(nèi)容：（1）土地征用費及拆遷補償費。（6）權(quán)益區(qū)分原則。（4）定價差異原則。（2）分類歸集原則。（三）計稅成本的核算計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。（2）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進行處理。（3） 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。（開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。（3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。第二部分 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅政策《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的有關(guān)規(guī)定個人轉(zhuǎn)讓自用并且是家庭唯一生活住房，一年內(nèi)又購買住房改善居住條件的，個人不負擔(dān)營業(yè)稅及附加和個人所得稅。對個人購買新住房后，一年內(nèi)（即2009年12月31日前）出售原自用并且是家庭唯一生活住房的，若售房金額小于或等于購房金額的，暫不征收營業(yè)稅及附加；若售房金額大于購房金額的，按照售房金額與購房金額的差額征收營業(yè)稅及附加。納稅人應(yīng)當向土地或者不動產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅而自應(yīng)當申報納稅之月起超過6個月沒有申報納稅的，由其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)補征稅款。納稅人發(fā)生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間。（二）特殊規(guī)定五、納稅義務(wù)發(fā)生時間（一）基本規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)的納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。納稅人以人民幣以外的貨幣結(jié)算營業(yè)額的，其營業(yè)額的人民幣折合率可以選擇營業(yè)額發(fā)生的當天或者當月1日的人民幣匯率中間價。（與企業(yè)所得稅基本相似）（二）特殊規(guī)定納稅人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)時發(fā)生退款，納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。中華人民共和國境外的單位或者個人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務(wù)人。）和第十二條（中央鐵路運營業(yè)務(wù)的納稅人為鐵道部，合資鐵路運營業(yè)務(wù)的納稅人為合資鐵路公司，地方鐵路運營業(yè)務(wù)的納稅人為地方鐵路管理機構(gòu)，基建臨管線運營業(yè)務(wù)的納稅人為基建臨管線管理機構(gòu)。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例》實施細則第五條規(guī)定： 納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人；單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。包括：（1）房屋：住房、廠房、辦公樓、倉庫、學(xué)校、商業(yè)用房等；（2）煙囪、鐵路、窯爐、公路、港口、灌渠、堤壩、水庫、井等；土地所有者出讓土地使用權(quán)和地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征收營業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。建筑物、構(gòu)筑物是指通過建筑、安裝和工程作業(yè)等生產(chǎn)方式形成的建筑產(chǎn)品。（二）特殊規(guī)定但單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供條例規(guī)定的勞務(wù)，不包括在內(nèi)。除《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》實施細則細則第十一條（單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）發(fā)生應(yīng)稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以發(fā)包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。（二）扣繳義務(wù)人價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：由國務(wù)院或者財政部批準設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費；收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；所收款項全額上繳財政。（1營業(yè)稅稅率）公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。四、稅率房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅稅率為5％。營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當天。納稅人發(fā)生本細則第五條所稱將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當天?？劾U義務(wù)人應(yīng)當向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納其扣繳的稅款。對農(nóng)村、農(nóng)場將土地承包（出租）給個人或公司用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，收取的固定承包金（租金），可比照財稅字［1994］002號文件的規(guī)定，免征營業(yè)稅。八、納稅期限房地產(chǎn)業(yè)納稅人以1個月為一個納稅期，自期滿之日起15日內(nèi)申報納稅。 （一）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認基本規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。③采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。（2） 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。成本對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：（1）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。（2）對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本， 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。指按已