【正文】 信息系統(tǒng)，以備以后參考或完善。 再考慮容積率對建筑規(guī)模的影響，容積率過低，盡管建成的項目小區(qū)環(huán)境優(yōu)越舒適，綠 化率較高；但是單位樓面地價過高，導(dǎo)致 了單位建筑面積造價過高和建筑規(guī)模的不經(jīng)濟，另 外城市土地具有稀缺性，容積率過低也是一種變相的土地浪費現(xiàn)象。周圍環(huán)境較為幽靜，后有喻家山、喻家湖以及國家森林公園，周圍高校校 園將其環(huán)繞，環(huán)境容量大，因此論證了項目規(guī)?？尚行?。 市場容量對項目規(guī)模的影響。 如果本項目部決定該廠址處開發(fā)全部的 1050 畝，我們只能分期開發(fā)，如同方案四。如果先期開發(fā)的 200畝土地開發(fā)的經(jīng)濟效益和社會效益良好，并且預(yù)期的市場需求旺盛、融資能力較強，我 們可再進行剩余地塊的開發(fā)。 三、建筑規(guī)模的確定 我們選擇的廠址所在的整個地塊寬約 500米，長約 1300多米，總面積約 1050畝土地。 二、廠址概況 首先，廠址已經(jīng)選定。 第四部分：投資規(guī)模開發(fā)方案 一、概述 隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，人民收入也逐步提高，同時商品房的概念深入人心，銀 行提供住房按揭貸款，中國人民銀行多次調(diào)低利率等等。 環(huán)境保護條件： 我們所選的位置完全符合國家環(huán)境保護法規(guī) ,項目的開發(fā)不會對環(huán)境產(chǎn)生影響。湖北地震大都震源淺、烈 度高，加之許多地方沉積層厚，地基條 件差，地面破壞比較嚴重。全年 降水總量 947毫米，較常年偏少 2成；全年無霜期 270 天，比常年多 31 天； 4月 28 日進入夏季，較常年提早 20 天； 9 月 13日出現(xiàn)了秋季 寒露風 ，較常年提前 13天；全年日照時數(shù)為 1907小時，較常年約少 6%。我們決定對此開發(fā)項目進行先期建設(shè) 200 畝 ,因為該規(guī)模滿足融資能力，另一方面我們要對于先期項目的銷售情況利潤等方面進行研究 ,使得我們的可能的下幾期的建設(shè)有沒有必要進行再進行論證。 下面我們對這些方案的場址方案的投資費用比較和場址方案運營方案比較列表 綜上，我們綜合考慮土地區(qū)位、土地價格、周邊環(huán)境、地址條件、與轉(zhuǎn)讓方（校方）進行土地融資和合作開發(fā)等等，我們選擇位置 1，這就是我們的最優(yōu)選擇。 位置 3 的優(yōu)點在于離市區(qū)較近 ,交通極為便利 ,地塊也被高校包圍 ,人文教育環(huán)境也較濃厚 ,醫(yī)療設(shè)施方面由于它與中南醫(yī)院 ,陸軍總醫(yī)院較近 ,使客戶能充分的享受到生活福利 ,與之較近的洪山體育館也為愛好體育健身的客戶提供難得的好去處。 下面我們對上述幾個位置進行系統(tǒng)的分析： 位置 1 的優(yōu)點在于 :交通便利 ,有湖有山 ,可謂依山傍水 ,人文環(huán)境當然不用說 ,現(xiàn)代的小區(qū)居民都需要安靜與舒適 ,我們所選場址恰好遠離鬧市區(qū) ,占地面積也較大 ,與光谷虹景花園等毗鄰 ,另外正在建設(shè)的體育館落成之后也將是為人們提供健身的理想場所 ,另外由于地塊遠離市區(qū) ,前期投資比其他位置特別是南湖將有所降低 ,所以在銷售方面估計形勢較為樂觀。 位置 1：即我們最終所選位置 ,位于華工東門與城建交界處 ,面積大約為 200 畝 ,南鄰光谷與虹景花園 ,北靠喻家山與喻家湖 ,東西兩側(cè)均為華中科技大學。同時，公司通過市場調(diào)查，細分市場等將基本消費對象定為產(chǎn)業(yè)成功人士，周邊高校教師，武漢富商，駐漢外資企業(yè)經(jīng)理等，從而確定了營銷策劃的總體思路，在大手筆、商品質(zhì)量上做文章，以精品意識、優(yōu)質(zhì)服務(wù)為指南，密切關(guān)注把握整個營銷全過程。 提出認為購買期房就是購買承諾的理念，結(jié)構(gòu)封頂 后可讓購房者對房型及環(huán)境有一個感性認識，以免日后后悔。 通過對本區(qū)域市場的綜合調(diào)研，我們了解到目前住宅主要銷售對象情況如下： 單價為 2020元 /平方米左右住宅主要銷售對象 8 單位： % 根據(jù)上述分析，項目銷售目標客戶群定位于如下： 、高新技術(shù)企業(yè)、高級知識分子、信息產(chǎn)業(yè)界白領(lǐng)人士； ； ； (3)購買力分析 根據(jù)設(shè)計方案，項目戶均面積 140平方米左右，每套住宅銷售均價約 28萬 元。 其次，洪山區(qū)有濃厚的人文背景，結(jié)合科技開發(fā)區(qū)（東湖高新開發(fā)區(qū)、中國光谷），馬鞍山森林公園，在全市及區(qū)人心目中有一定的親和力和吸引力。集賢園建成后可以憑借上述六大優(yōu)勢在價格定位上略高與區(qū)域平均水平。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為 1600元 /平方米， 7 仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為 1700 元 /平方米，銷量達到 萬平方米左右；均價在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多平方米；水藍郡經(jīng)過 6月底的暫停銷售后于 8月重新登場 ，呈良好態(tài)勢。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較 好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤 華城新都本季度銷售量在 1萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左右。 本季度武珞路沿線樓盤銷售均價在 3000元 /平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在 3200 元 /平方米左右的兆富國際大廈取得了 3000 平方米以上的銷量。 2020 年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成為時尚，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。隨著小高層、高層住宅的逐步增多，消費者的居住觀念也會隨之發(fā)生悄然的變化，并在心理上會逐漸接受高層住宅。同 樣，武漢市還有著像 “虹景花園 ”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有著以名家設(shè)計、精雕細鑿、品牌經(jīng)營的 “金色港灣 ”，以及像 “藍灣俊園 ”這樣聘請了著名的物業(yè)管理公司來提升品牌魅力的樓盤。武昌南湖附近的華錦花園本季度也取得近 10000平方米的銷售量；中北路上天 100元 /平 方米。 “麗島花園 ”、 “名都花園 ”、 “南湖山莊 ”都以 6000畝的南湖為背景； “玉龍島花園 ”、 “澳門山莊 ”、 “湯遜湖度假村 ”圍繞著湯遜湖而生； “藍灣俊園 ”更是以百年鐘樓為依托，駐足江灘，借長江為景，還有一些樓盤引入江南園林景觀，開鑿人工湖，創(chuàng)造出一種頗具靈韻的雋 秀之美。因此，在 2020年及未來時間，包括樓宇自控系統(tǒng)、安防自動化系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、智能家居控制系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等在內(nèi)的 “智能化樓盤 ”、 “智能化小區(qū) ”將成為市場追逐的新寵，開發(fā)商將應(yīng)市場和消 費者的需求推廣應(yīng)用新型建材和高新技術(shù)。因此，要降低空置率，調(diào)整新增商品房的結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵。新開工面積達 ，同比增長 %。因此， 2020年房地產(chǎn) 25%左右的合理水平。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2020 年 1－ 11月全國房 4 顯高于同期全國固定資產(chǎn)投資增長率，這種態(tài)勢還將會在 2020 年持續(xù)下去。 “依山傍水 ”、 “擇水而居 ”便成了房地產(chǎn)業(yè)新一輪的銷售熱點。 “新科技、新人居、新環(huán)境 ”成為房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展的主題。由于受趨利因素的影響 ，投資中高檔商品房回報率高，從 1998年底開始連續(xù) 4年出現(xiàn)的第二輪房地產(chǎn)熱以來，大部分投資者和開發(fā)商把產(chǎn)品定位放在發(fā)展高檔寫字樓、大面積高檔住宅、高級公寓和賓館飯店上，而針對廣大工薪階層且市場需求巨大的中小戶型開發(fā)量少，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)矛盾和市場供需矛盾突出，當前中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡而導(dǎo)致的空置率上升是主要矛盾，而空置的商品住宅又主要是單價高的中高檔住宅。硚口區(qū)由于中低價樓盤唱主角，價格反而下降了８６元／平方米。從全市房地產(chǎn)形勢報告會上獲悉， 2020年全市住宅均價上漲 105元／平米，青山區(qū)漲幅高達 元／平米，為全市各城區(qū)之首。前三季度，武漢市房地產(chǎn)開 發(fā)累計完成投資 ，比上一年同期增長 %。 來自武漢市城市開發(fā)辦的消息表明，住宅建設(shè)仍是武漢房地產(chǎn)開發(fā)主體，商品房銷售繼續(xù)保持良好勢頭。 2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 ，增長 %。 2. 武漢市房地產(chǎn)市場概況 建筑業(yè)增長較快。年末全市從業(yè)人員 ，比上年末增加 萬人，增長 %。 四、項目的策劃商 深圳國際企業(yè)服務(wù)公司，是全國唯一從事地產(chǎn) “全程策劃及推廣 ”的大 型專業(yè)策劃公司，原屬于著名的 “***集團 ”，在北京、上海、天津、西安、成都等地設(shè)有分公司，策劃業(yè)務(wù)遍及全國，業(yè)績斐然。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化。 為了保證開發(fā)區(qū)新的總體規(guī)劃的實施，經(jīng)與市規(guī)劃局認真研究， ***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定在華中科技大學校區(qū)之間 1000 畝的土地上進行開發(fā)項目，本次的開發(fā)項目將進行詳細的可行性研究報告。 畝已經(jīng)建成。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達 35 家，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn) 業(yè)基礎(chǔ)。市委、市政府已批準了東湖開發(fā)區(qū)跨世紀發(fā)展的總體規(guī)劃，工業(yè)園 “東擴南進 ”的封閉管理已經(jīng)