【正文】 /套平方米/套681001081121022住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積平方米872723住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積平方米103420（首層架空1220平方米）4住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) 高層 多層%%80855套內(nèi)建筑面積A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G戶型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（20套）125（44套）135（20套）140（20套）90（168套）110（504套）120（168套）6戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶7居住戶數(shù)戶9448居住人數(shù)人3304公用建筑中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車(chē)位，地下車(chē)位出入口均為小區(qū)南面主出入口，地下車(chē)位的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ100）的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)使用功能，住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)者需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。（五）、規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)“風(fēng)華盛世”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表9表9：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)備注1總用地面積60600平方米2總建筑面積109000平方米多層住宅高層住宅商鋪90720平方米13920平方米4360平方米可售面積12700平方米3建筑層數(shù) 多層住宅高層住宅商鋪7層10層、11層1層地上第一層做架空層4建筑層高 多層住宅高層住宅商鋪、三、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)定位本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)狻㈦姎獾雀鞣N專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃定位（一）、片區(qū)規(guī)劃南昌市規(guī)劃局已對(duì)沿江東路做過(guò)控制性詳細(xì)規(guī)劃，以住宅社區(qū)為主。（二）交通網(wǎng)絡(luò)2207（三）金融銀行工行、農(nóng)行、中行、建行（四）教育文化工業(yè)技術(shù)學(xué)校、南浦小學(xué)（五）休閑購(gòu)物建材市場(chǎng)、洪城大市場(chǎng)（六）醫(yī)療保健市三醫(yī)院、九四醫(yī)院（七）樓盤(pán)情況三、本項(xiàng)目地塊優(yōu)劣分析（SWOT）優(yōu)勢(shì)（S）①、地處老城區(qū)；②、地塊臨街面，有商業(yè)潛力；③、人氣旺；④、市政配套齊全；⑤、毗鄰火車(chē)站、長(zhǎng)途汽車(chē)站；⑥、兩公里范圍常住人口40萬(wàn)；⑦、社區(qū)內(nèi)部有學(xué)校；劣勢(shì)（W）①、地價(jià)偏高、有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；機(jī)會(huì)（O）①、戶籍制度的改變；②、房貸貼息政策的落實(shí)；③、與知名的代理商合作；④、聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司；威脅（T）①、銀行信貸體系嚴(yán)格；②、通貨膨脹人民幣貶值；③、其他區(qū)域樓盤(pán)不斷上市；項(xiàng)目綜合定位一、 項(xiàng)目整體定位在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人車(chē)分流，動(dòng)靜結(jié)合。競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)將由樓盤(pán)之間的競(jìng)爭(zhēng)逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)。（3）、商品房?jī)r(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升。（2）、住房消費(fèi)需求日漸增大。2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本走勢(shì)預(yù)測(cè)根據(jù)帶動(dòng)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的主體因素和市場(chǎng)供求背景分析，總體上看，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展尚屬理性，已進(jìn)入最佳發(fā)展期。如總量擴(kuò)張與空置增加的矛盾、價(jià)格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長(zhǎng)與資金不足的矛盾以及消費(fèi)者想購(gòu)房與不敢購(gòu)房、購(gòu)不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2004年南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不利條件（1）、信貸收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面對(duì)嚴(yán)峻考驗(yàn)。我市2003年底，人均住房建筑面積約23平方米，按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面積達(dá)到30平方米的目標(biāo)還有很發(fā)差距，按測(cè)算，我市每年需新建住宅約250萬(wàn)平方米。（2）、城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間。其中大部分用于以市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于對(duì)孤寡老人、重殘等特殊情況的“雙困”家庭實(shí)行實(shí)物配租。之后由市國(guó)土部門(mén)以招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌方式公開(kāi)出讓。全市多層結(jié)構(gòu)的商品住房供應(yīng)量應(yīng)占一定的比例。這些情況表明我市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了有效需求不旺，發(fā)展后勁不足的苗頭。對(duì)購(gòu)買(mǎi)空置商品住宅契稅暫時(shí)免征。北京、上海、成都、廈門(mén)普通住房（含商品住房）契約稅率為3%，%（北京市政府為了刺激住房消費(fèi)，征收稅率由原來(lái)的4%調(diào)至3%，對(duì)普通住宅減半征收標(biāo)準(zhǔn)由2%%）。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1~12月份，全市市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅為250萬(wàn)平方米，均價(jià)在3000元/，%；均價(jià)在2000元/，%。老城區(qū)土地供應(yīng)量的增大，提高了項(xiàng)目的樓面地價(jià)，從而拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題土地供應(yīng)布局不盡合理，供地條件不夠完善2001年以來(lái)，為了防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過(guò)熱、過(guò)量等泡沫現(xiàn)象，保護(hù)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者利益，我市加大了宏觀調(diào)控的力度，對(duì)年度土地出讓指標(biāo)予以總量控制，2003年的開(kāi)發(fā)總量計(jì)劃控制在350萬(wàn)平方米以內(nèi)，今年6月又根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)，果斷決策，在年初制定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量中削減了100萬(wàn)平方米，保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需基本平穩(wěn)。房屋租金價(jià)格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均租金60元/平方米，較上年上漲20%，寫(xiě)字樓租金平均40元/平方米，較上年上漲25%，住房租金（市場(chǎng)價(jià)）9元/平方米，較上年上漲10%。從時(shí)間看來(lái)看，我市空置的商品房大多為一年以下的待銷(xiāo)商品房，所占比例超過(guò)80%，從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計(jì)落后、戶型偏大等。從購(gòu)房的目的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由2000年的2%上漲到2003年的15%。另外，一些樓盤(pán)質(zhì)量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設(shè)成本，也促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上升。表4 ：商品住宅供應(yīng)量情況表價(jià)格（元/平方米）供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）所占比例（%）單套面積（平方米）供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）所占比例（%）2000以下95以下2000~250095~1202500~3000120~1503000以上150以上8534表5：商品住宅銷(xiāo)售情況表價(jià)格（元/平方米）銷(xiāo)售量（萬(wàn)平方米）所占比例（%）單套面積（平方米）銷(xiāo)售量（萬(wàn)平方米）所占比例（%）2000以下95以下2000~250095~1202500~3000120~1503000以上150以上表表5顯示我市商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。全市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資56億元，較上年增長(zhǎng)60%，占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重分別為26%和9%，較上年分別提高1個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。（10）工程概況：“風(fēng)華盛世”，約60600平方米，總建筑面積109000平方米。公司現(xiàn)有員工60人，其中各類(lèi)職稱的技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員30人，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元，資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)。住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：南昌金豐易居住宅消費(fèi)服務(wù)有限公司 編制時(shí)間：2004年5月~2004年7月報(bào)告編制人員名單項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：畢軼群技術(shù)管理負(fù)責(zé)人：畢軼群編制人：畢軼群 肖鵬 陳喜蓮 郭邦敏校核人：劉珊萍 李茂丹審核人：董景明 畢軼群審定人名單：董景明 孫祖耀 杜閱詩(shī) 諸海偉 金玉成 周全目 錄一、總論………………………………4二、市場(chǎng)調(diào)研分析……………………8三、項(xiàng)目綜合定位……………………22四、項(xiàng)目投資估算……………………34五、財(cái)務(wù)分析…………………………42六、不確定性分析……………………43七、風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策…………………47八、附表………………………………49總 論項(xiàng)目建設(shè)背景根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，上海金廈房地產(chǎn)有限公司已通過(guò)拍賣(mài)取得原江西第四建筑工程公司。項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱：“風(fēng)華盛世”（2）建筑規(guī)模：127F、211F、212F（3）建設(shè)地點(diǎn)：沿江東路（原江西第四建筑工程公司）（4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè)（5）建設(shè)單位：上海金廈房地產(chǎn)有限公司（6）經(jīng)營(yíng)類(lèi)型：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù)（7）企業(yè)性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司（8）資質(zhì)等級(jí)：二級(jí)（9）企業(yè)概況：上海金廈房地產(chǎn)有限公司于1992年8月正式成立。公司采取新工藝、新技術(shù)，不斷堅(jiān)持科學(xué)管理，以“開(kāi)拓、求實(shí)、優(yōu)質(zhì)、高效”為宗旨，竭誠(chéng)為社會(huì)各界服務(wù)。根據(jù)收益計(jì)算，%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ie=10%）萬(wàn)元。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)南昌市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷(xiāo)路。（一）2003年房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行情況房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況2003年南昌市預(yù)計(jì)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GNP）的636億元，%，增幅為歷年來(lái)之最；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成218億元，%。新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況2003年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品房面積335萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)142%，其中商品住宅250萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)126%；，%，%。表6：商品房?jī)r(jià)格與同期居民可支配收入情況表商品房均價(jià)（元/平方米） 2722增幅（%） 商品住宅均價(jià)（元/平方米） 2438增幅（%） 居民人均可支配收入（元） 7650增幅（%） 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 增幅（%） 2003年，我市商品房的價(jià)格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣(mài)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，建材上漲等因素有關(guān)。表7：購(gòu)買(mǎi)對(duì)象構(gòu)成情況表商品住宅交易量（萬(wàn)平方米）按銷(xiāo)售對(duì)象劃分按購(gòu)房目的分類(lèi)本地居民 所占比例 76自住 所占比例 85外地居民 所占比例 24置業(yè)投資 所占比例 15近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，我市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會(huì)城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來(lái)我市購(gòu)房置業(yè)，外地居民購(gòu)房的比重逐年上升，由2002年的5%上升到2003年的24%。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占60%。房屋租賃市場(chǎng)情況2003年全市房屋租賃面積380萬(wàn)平方米，其中住房3萬(wàn)套，面積240萬(wàn)平方米。在貨幣化安置的住戶中，有50%左右購(gòu)買(mǎi)了二手房，10%左右購(gòu)買(mǎi)了新建商品房。位于一、二類(lèi)地段以外的高新開(kāi)發(fā)區(qū)、昌北開(kāi)發(fā)區(qū)沒(méi)有出讓一宗土地。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理目前，供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾是南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為突出的一個(gè)問(wèn)題，市場(chǎng)上中高檔商品住房居多，適合多數(shù)市民自住需求的中低價(jià)位的樓盤(pán)較少。交易稅費(fèi)仍顯偏高我市目前商品住宅和存量住房的契稅稅率均為4%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為2%，與其他兄弟城市相比，標(biāo)準(zhǔn)仍然較高。長(zhǎng)沙市對(duì)購(gòu)買(mǎi)二手房契稅按1%計(jì)征，對(duì)購(gòu)買(mǎi)1000平方米以上的商品房契稅減免50%。房地產(chǎn)投資、商品房施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置面積、資金來(lái)源等七項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)增幅回落的趨勢(shì)。主要內(nèi)容有：根據(jù)市場(chǎng)需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供應(yīng)，加快普通商品住房發(fā)展每年用于中、低價(jià)位普通商品住房建設(shè)的用地應(yīng)占一定比例，此類(lèi)用地應(yīng)服從城市規(guī)劃安排在一、二類(lèi)地段以外，并具備交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套較完善，適宜居住等條件。進(jìn)一步完善土地供應(yīng)機(jī)制，加快推行“熟地”出讓制度在老城區(qū)，對(duì)擬公開(kāi)出讓的土地，先由市國(guó)土部門(mén)委托各城區(qū)房屋拆遷公司根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)用地的要求，對(duì)其進(jìn)行房屋拆遷，完成五通一平（通水、通電、通路、通訊、通下水、場(chǎng)地平整），所需費(fèi)用按拆遷、整理成本進(jìn)行結(jié)算。完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能，努力改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件每年從籌措的住房專項(xiàng)資金中安排一定的資金由市房管局廉租住房經(jīng)營(yíng)管理中心從市場(chǎng)收購(gòu)一批空置商品房、二手房等普通住房用于補(bǔ)充廉租住房的房源。%，創(chuàng)下歷史新高，2004年必將會(huì)沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進(jìn)，南昌市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。（3）南昌市居民住房消費(fèi)潛力巨大。為促進(jìn)房地產(chǎn)流通，近年來(lái)我市出臺(tái)了一系列搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點(diǎn)在于降低門(mén)檻、減免稅費(fèi)、刺激消費(fèi)，這一系列政策的刺激作用將于2004年進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進(jìn)一步放大。（2）、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控難度加大。開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)壓力進(jìn)一步增大，建材價(jià)格上漲，必然對(duì)房?jī)r(jià)造成沖擊。由于外地開(kāi)發(fā)商大批進(jìn)入，以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進(jìn)程的加快，加之上年房地產(chǎn)市場(chǎng)利好刺激，開(kāi)發(fā)商普遍會(huì)加大投資力度，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將增加50%以上。2004年預(yù)計(jì)全市商品房的交易量將超過(guò)300萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)20%以上，存量房交易預(yù)計(jì)160萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)30%。（4）、樓市變得更加成熟，競(jìng)爭(zhēng)趨向激烈。洪城